-1- ZNALECKÝ POSUDEK č. 7204/59-2017 o ceně nemovitosti pozemkových parcel zapsaných v LV č. 132 v k.ú. Rašovy, obec Turkovice, okres Pardubice Objednavatel posudku: Exekutorský úřad Prachatice Stachy, Zdíkov 79 Mgr. Kamil Košina Účel posudku: zjištění obvyklé ceny nemovitosti dle Usnesení ze dne 16.08.2017 pod čj. 040Ex 16700/07-28 Předpis pro ocenění: zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující Posudek vypracoval: Jiří Danielis, Trutnov, Pražská 88 znalec z oboru stavebnictví a stavební ekonomiky Posudek obsahuje: 12 stran textu včetně titulního listu a předává se objednavateli ve dvou vyhotoveních. V Trutnově dne 29.08.2017 Vyhotovení č.:
-2- A.SITUACE: Podklady pro ocenění: a) výpis z katastru nemovitostí b) snímek pozemkové mapy c) situace širších vztahů d) místní šetření e) zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující f) zjištěné ceny zemědělských pozemků v místě a čase v lokalitě g) údaje realitních serverů a místních realitních kanceláří Datum provedení místního šetření a jeho účastníci: Místní šetření mnou provedeno ve dnech 22. a 27. 08.2017, povinnému byla mnou zaslána doporučeným dopisem žádost o součinnost nebyla získána zpětná odpověď. Datum k němuž se ocenění provádí: Ocenění provedeno ke dni místního šetření, tj. 27.08.2017. Při ocenění se vycházelo ze zjištění na místě samém, poskytnutých dokladů a informací. B.NÁLEZ: Vlastnické a evidenční údaje jsou obsaženy v přiložených dokumentech a nebyly předmětem samostatného zkoumání. 1. Nemovitost je zapsána v listu vlastnictví č. 132, katastrální území Rašovy, obec Turkovice, okres Pardubice. Vlastník: individuální vlastnictví Ročňák Jan, narozen 05.06.1950
-3-2. Výčet oceňovaných nemovitostí: a) Pp. čk. 77/17 o výměře 3 191 m2 TTP b) Pp. čk. 108 o výměře 6 848 m2 orná půda c) Pp. čk. 136/19 o výměře 450 m2 TTP d) Pp. čk. 136/23 o výměře 113 m2 TTP e) Pp. čk. 136/37 o výměře 30 m2 TTP f) Pp. čk. 145/3 o výměře 126 m2 TTP g) Pp. čk. 146/26 o výměře 166 m2 TTP h) Pp. čk. 147/3 o výměře 49 m2 orná půda i) Pp. čk. 148/2 o výměře 51 m2 TTP j) Pp. čk. 150/17 o výměře 354 m2 orná půda k) Pp. čk. 150/19 o výměře 4 241 m2 orná půda l) Pp. čk. 152/16 o výměře 1 374 m2 orná půda m) Pp. čk. 152/17 o výměře 392 m2 orná půda n) Pp. čk. 152/18 o výměře 371 m2 orná půda o) Pp. čk. 152/27 o výměře 27 m2 TTP p) Pp. čk. 152/28 o výměře 2 720 m2 TTP q) Pp. čk. 152/31 o výměře 1 361 m2 TTP r) Pp. čk. 152/34 o výměře 767 m2 TTP s) Pp. čk. 155/6 o výměře 355 m2 orná půda t) Pp. čk. 210/1 o výměře 353 m2 orná půda u) Pp. čk. 232/2 o výměře 3 075 m2 orná půda v) Pp. čk. 232/3 o výměře 2 791 m2 orná půda w) Pp. čk. 336/8 o výměře 65 m2 vodní plocha x) Pp. čk. 336/11 o výměře 40 m2 vodní plocha y) Pp. čk. 338/8 o výměře 390 m2 ostatní plocha z) Pp. čk. 338/9 o výměře 16 m2 ostatní plocha aa) Pp. čk. 338/10 o výměře 801 m2 ostatní plocha bb) Pp. čk. 338/36 o výměře 927 m2 ostatní plocha cc) Pp. čk. 338/37 o výměře 287 m2 ostatní plocha dd) Pp. čk. 338/40 o výměře 580 m2 ostatní plocha 3. Popis: Oceňované parcely jsou součástí třech scelených bloků orné půdy západně od zastavěné části katastrálního území po obou stranách komunikace Turkovice - Rašovy. Jednotlivé parcely jsou bez geodetického vytýčení neidentifikovatelné, jsou součástí scelených bloků, ale u všech s vyjímkou parcel, vedených jako ostatní plocha komunikace, kde jsou součástí tělesa vozovky stromy, lze vyloučit existenci trvalých porostů. Parcely 336/8 a 336/11, vedené v EN jako vodní plocha, jsou využívané jako orná půda a jsou oceněny průměrnou cenou katastrálního území.
-4- Katastrální území Rašovy je součástí obce Turkovice, která má dle údajů ČSÚ k 31.12.2016 celkem 273 obyvatel a nesousedí s obcí s počtem obyvatel nad 2000 osob. Průměrná cena zemědělské půdy katastru Rašovy je 6,22 Kč/m2. V obci je pouze elektřina, není plyn, vodovod, kanalizace. C. OCENĚNÍ: Obecné předpoklady pro stanovení tržní hodnoty Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými republikovými zákony a obecně závaznými předpisy. Objektivní tržní hodnotu definuji jako hodnotu, kterou lze dosáhnout v konkrétních podmínkách trhu s nemovitostmi mezi dobrovolně jednajícími kupujícími a prodávajícími, bez zřetele na individuální a jiné zájmy. Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto ocenění a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít zodpovědnost. 1) Stanovení věcné hodnoty Pro tento případ analogicky použito způsobu zjištění ceny dle cenového předpisu Ministerstva financí vyhláškou č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 443/2016 Sb..
-5- A. Ostatní plocha- komunikace: ocenění dle 4, odstavec 3. Parcely 338/8-338/40 jsou souzeny jako - zpevněná komunikace: znak 5: posouzena- komunikace je bez možnosti komerčního využití 1: posouzena- jako veřejná komunikace 2: posouzena- jako mimosídelní část obce, nezastavěné území 3: posouzena- jako komunikace se zpevněným povrchem. Základní cena za 1 m2 stavebního pozemku a zahrad = ZC = ZCv x O1 x O2 x O3 x O4 x O5 x O6 ZC = 1 460 Kč O1= 0,50 O2= 0,60 O3=0,80 O4=0,55 O5=0,90 06=0,85 = 147,43 Kč zaokrouhleno 150,00 Kč Cena za 1 m2 komunikace = Zc x I I = 0,30 x (1+ (-0,20, -0,30, 0,00, 0,00,) = 0,15 Cena za 1 m2 zpevněné veřejné komunikace = 150,00 Kč x 0,15 Cena pozemku: = 22,50 Kč Parcela č. výměra cena 1 m2 Cena pozemku 338/8 390 22,50 8 775,00 338/9 16 22,50 360,00 338/10 801 22,50 18 022,50 338/36 927 22,50 20 857,50 338/37 287 22,50 6 457,50 338/40 580 22,50 13 050,00 C e l k e m 3 001 m2 67 522,50 Kč B. Zemědělská půda: ocenění dle 29, odstavec 1-4 k. parcela č. BPEJ výměra cena 1 m2 Cena pozemku - část Cena pozemku - celkem 77/17 52701 78 6,60 514,80 x 54700 3 113 7,04 21 915,52 22 430,32 108 52701 5 012 6,60 33 079,20 x 54700 1 836 7,04 12 925,44 46 004,64 136/19 54700 450 7,04 3 168,00 136/23 54700 113 7,04 795,52 136/37 54700 30 7,04 211,20 145/3 54700 126 7,04 887,04 146/26 54700 166 7,04 1 168,64 147/3 54700 49 7,04 344,96 148/2 54700 51 7,04 359,04 150/17 51500 353 11,76 4 151,28 x 54700 1 7,04 7,04 4 158,32 150/19 51500 1 281 11,76 15 064,56 x
-6-54700 2 960 7,04 20 838,40 35 902,96 152/16 54700 1 374 7,04 9 672,96 152/17 54700 392 7,04 2 759,68 152/18 54700 371 7,04 2 611,84 152/27 54700 27 7,04 190,08 152/28 54700 2 720 7,04 19 148,80 152/31 54700 1 361 7,04 9 581,44 152/34 54700 767 7,04 5 399,68 155/6 54700 355 7,04 2 499,20 210/1 54700 353 7,04 2 485,12 232/2 54700 3 075 7,04 21 648,00 232/3 54700 2 791 7,04 19 648,64 336/8 prům.ce 65 6,22 404,30 na 336/11 prům.ce na 40 6,22 248,80 Celkem 29 310 m2 211 729,18 Kč REKAPITULACE: A. Ostatní plocha- komunikace 3 001 m2 67 522,50 Kč B. Zemědělská půda 29 310 m2 211 729,18 Kč Celkem 32311 m2 279 251,68 Kč zaokrouhleno 279 250,00 Kč ========================== SLOVY: dvěstěsedmdesátdevěttisícdvěstěpadesátkorun// Věcná hodnota nemovitosti zapsané v LV č. 132 v k.ú. Rašovy činí 279 250,- Kč.
-7-2) Stanovení hodnoty srovnávací metodou Cena zemědělské půdy u zemědělské půdy využívané pro intenzivní zemědělskou výrobu vychází z ceny, za které jsou v obci a okolí realizovány majetkové převody od fyzických osob, neboť v okolí byla prodána téměř veškerá státní půda za cenu dle cenových předpisů a bez navýšení na sousedství s obcí nad 2 000 obyvatel. Předpoklad možnosti převodů zemědělské půdy od Státního pozemkového úřadu ČR za cenu dle cenových předpisů je jen v malém rozsahu a zájem soukromých zemědělců v tomto obvodu nepokrývá poptávku, v lokalitě jsou minimální plochy státní půdy pro prodej dle zákona č. 503/2012 Sb. V celém okrese Pardubice je minimální nabídka zemědělské půdy k volnému prodeji, neboť dosavadní nájemci většinou respektují cenovou nabídku prodávajících vlastníků, což je výhodné jak z hlediska prodávajících, tak i kupujících, neboť odpadá nutnost řešení přístupnosti pozemků po změně uživatele formou směny nebo dočasného užívání. Oceňované parcely jsou v mírně teplém a mírně vlhkém regionu s průměrnou roční teplotou 7-8 stupňů a průměrným množstvím srážek 550-650 mm/m2. Všechny parcely jsou na rovině až mírném svahu, přístupné pro veškerou mechanizaci. Hlavním půdním druhem jsou oglejené půdy na svahových hlínách k dočasnému zamokření. středně těžké, náchylné Obvyklou cenu v rámci lokality kladně ovlivňuje : - ucelená výměra pozemků v jedné lokalitě - ovlivněno výrobními podmínkami oblasti (spodní hranice 7-10 ha) - převažující poptávka nad nabídkou o pozemky v lokalitě a konkurencí mezi kupujícími - nadprůměrně kvalitní pozemky a pozemky s přístupností pro současnou širokozáběrovou mechanizaci.
-8- Obvyklou cenu v rámci lokality negativně ovlivňuje : - pozemky zemědělsky nevyužitelné nebo s omezenou přístupností pro sklizňovou techniku - pozemky drobné nebo špatně přístupné - pozemky s menšinovým spoluvlastnickým podílem - pozemky, pro svažitost využitelné pouze pastvou. V Ý P O Č E T : Vychází ze zjištění o obvyklých tržních cenách při realizovaných převodech s průkaznou výši cen, které byly uskutečněny s bankovním úvěrem a cen při prodeji pozemků z majetku obcí nebo realizovanými prostřednictvím realitních kanceláří. Jako podstatný údaj pro stanovení ceny v místě a čase obvyklé je údaj společnosti FARMY.CZ, která pro k.ú. Rašovy uvádí reálné cenové rozpětí pozemků s výlučně zemědělským využitím 21-29 Kč/m2 a v této relaci se pohybují i znalcem zjištěné tržní ceny zemědělské půdy. U pozemků pod komunikacemi je pro výpočet převzata cena, vypočtená dle cenových předpisů, neboť vlastník stavby komunikace - Pardubický kraj, vykupuje pozemky pod stavbami dle znaleckých posudků. Stanovené obvyklé ceny dle skupin parcel: Skupiny 1 (zemědělská půda) Skupina 5 (veřejné komunikace) parcely 338/8 338/40 24,00 Kč/m2 22,50 Kč/m2
-9- Ceny pozemků: Pozemkové parcely výměra cena 1 m2 Cena pozemku 77/17 3 191 24,00 76 584,00 108 6 848 24,00 164 352,00 136/19 450 24,00 10 800,00 136/23 113 24,00 2 712,00 136/37 30 24,00 720,00 145/3 126 24,00 3 024,00 146/26 166 24,00 3 984,00 147/3 49 24,00 1 176,00 148/2 51 24,00 1 224,00 150/17 354 24,00 8 496,00 150/19 4 241 24,00 101 784,00 152/16 1 374 24,00 32 976,00 152/17 392 24,00 9 408,00 152/18 371 24,00 8 904,00 152/27 27 24,00 648,00 152/28 2 720 24,00 65 280,00 152/31 1 361 24,00 32 664,00 152/34 767 24,00 18 408,00 155/6 355 24,00 8 520,00 210/1 353 24,00 8 472,00 232/2 3 075 24,00 73 800,00 232/3 2 791 24,00 66 984,00 336/8 65 24,00 1 560,00 336/11 40 24,00 960,00 mezisoučet 29 310 m2 703 440,00 Kč Celkem 32311 m2 770 962,50 Kč zaokrouhleno 770 960,00 Kč ========================== Srovnávací hodnota nemovitosti zapsané v LV č. 132 v k.ú. Rašovy činí 770 960,- Kč.
-10-3) Stanovení návrhu obvyklé ceny Vzhledem k současným podmínkám na trhu s nemovitostmi v regionu, jak vyplývá m.j. z informací místních realitních kanceláří, vychází návrh obvyklé ceny z porovnávací hodnoty, snížené koeficientem 0.90 z důvodu realizace prodeje formou dražby. Výpočet: 770 960 x 0,90 = 693 864,- Kč Návrh obvyklé ceny nemovitosti zapsané v LV č. 132 v k.ú. Rašovy činí zaokrouhleně 690 000,- Kč. Pozn.: Nebyly mnou zjištěny další práva a závady mimo uvedená ve Výpisu z katastru nemovitostí. Takto určená výsledná cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě podle 336e o.s.ř.. Nemá za cíl zjištění skutečné ceny nemovitosti, ta bude zjištěna až případným prodejem v dražbě. Je zpracována v souladu s definicí obvyklé ceny uvedené v 2, odst. 1 zák. 151/1997 Sb. o ocenění majetku a o změně některých zákonů, která je citována v úvodu. V Trutnově dne 29.08.2017
-11- Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Hradec Králové dne 23.01.1976, č.j. 248/76 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, s rozšířením pro obor ekonomika odvětví ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nepeněžních vkladů ze dne 3.3.1997, čj. Spr. 1004/97. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 7204/59-2017 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu. V Trutnově dne 29.08.2017
-12-