- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č. 508/190/2010 o ceně obvyklé zemědělské stavby bez čp/če na pozemku č. parc. St. 190 vč. příslušenství a pozemku č. parc. St. 190, k.ú. Kojetice u Prahy, obec Kojetice, zapsáno na LV č. 479 u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Mělník Objednatel posudku: Účel posudku: JUDr. Jan Fendrych Exekuční úřad Praha 2 Ve Studeném 117/5a 147 00 Praha 4 132 EX 11574/09-10/Zl Podle stavu ke dni 9.7.2010 posudek vypracovala: Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem 1023 252 10 Mníšek pod Brdy tel.: 739 147 476, 318 590 686 e-mail: marcela@rebikova.cz Posudek obsahuje příloh 11 stran. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Mníšku pod Brdy 10.11.2010
- 2 - Znalecký úkol Úkolem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Zemědělský objekt Adresa nemovitosti: Moravcova ulice, stavba bez čp/če 250 72 Kojetice u Prahy Kraj: Středočeský Okres: Mělník Obec: Kojetice Katastrální území: Kojetice u Prahy Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 9.7.2010 za přítomnosti nájemce objektu. Podklady pro vypracování posudku 1) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 479 ze dne 12.2.2010, k.ú. Kojetice u Prahy, poskytnutý objednatelem 2) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 9.7. 2010, Nahlížení do KN, k.ú. Kojetice u Prahy 3) Informace získané při místním šetření dne 9.7.2010 Dokumentace a skutečnost Nebyla doložena projektová dokumentace, stavby byly prohlédnuty a zaměřeny Určení obvyklé ceny zemědělské stavby bez čp/če na pozemku č. parc. St. 190 vč. příslušenství a pozemku č. parc. St. 190, k.ú. Kojetice u Prahy, obec Kojetice, zapsáno na LV č. 479 u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Mělník Typ stavby Budova pro zemědělství, stávající, dokončená Vlastník stavby: Smadišová Jitka, Kojetická 1028, Neratovice Vlastník pozemku: Smadišová Jitka, Kojetická 1028, Neratovice Katastrální úřad: pro Středočeský kraj KP Mělník LV č. 479 Katastrální úz.: Kojetice Kraj: Středočeský
- 3 - Obec: Kojetice u Prahy část obce: Kojetice Ulice: Moravcova počet obyvatel: 694 č.p. bez čp/če způsob ochrany: - na pozemku č. parc. St. 190, výměra 857 m 2 druh pozemku: zastavěná plocha a nádvoří další pozemky: - druh pozemku: - Všeobecný popis Poloha a okolí Oceňované nemovitosti jsou v Kojeticích. Jedná se o malou obec pouze se základní občanskou vybaveností. Kojetice leží severně od Prahy směrem na Mělník v blízkosti silnice č. 9. Správní centrum Mělník je dobře dostupné po silnici č. 9-15 km. V obci je zastávka autobusů, vlaková zastávka. Praha je dobře dostupná po silnici č. 9 Oceňované nemovitosti jsou na východním okraji obce v bývalém zemědělském areálu. Stavby v areálu jsou k zemědělským účelům užívány pouze zčásti. Přístup do areálu je přímo z hlavní průjezdné komunikace směrem na Čakovičky. Situování nemovitosti je pro účely podnikání dobré. Rušivá a obtěžující zařízení Dopravní prostředky a dostupnost Přípojky inženýrských sítí Stavba není určena pro bydlení, mírně rušivý vliv komerčních činností v areálu nemá vliv na cenu obvyklou. Zastávka autobusů, vlaková zastávka, po silnici č. 9 dobře dostupné správní centrum Mělník i Praha Elektro, vodovod, kanalizace do žumpy. Základové poměry Nebyly zjištěny poruchy stavby způsobené nestandardními základovými poměry. Povrchová úprava, tvar pozemku Pozemek je zastavěný stavbou, je téměř rovinný. Druh zástavby Samostatně stojící stavba, dokončená Popis stavby budova bez čp/če, zem. stav., stavba na pozemku č. parc. St. 190 Rok a) dokončení cca r. 1950 b) přístavby, nástavby - c) modernizace/rekonstrukce - Druh konstrukce (zděná, betonová, dřevěná apod.) zděná Počet podlaží podzemních 0 - nadzemních 1+0 1.NP + půdní prostor Stavba zemědělské budovy, původně pro chov zemědělských zvířat, je situována Popis v původním zemědělském areálu na východním okraji v obce. Stavba je situována ve střední části areálu. Stavba není podsklepená, má 1 NP a půdní prostor k užívání neupravený. Svislé konstrukce jsou zděné. Strop nad 1. NP je z ocelových nosníků, podhledy z heraklitových desek, je nepochozí. Střecha je sedlová, krov je dřevěný, střešní krytina je pálená tašková. Klempířské konstrukce jsou plechové s nátěrem, zčásti chybějící. Okna jsou kovová jednoduchá, zčásti chybějící, část je osazena kovovými mřížemi. Vstupní dveře jsou dřevěné svlakové. Ze západní strany je přístup dřevěnými posuvnými vraty, z jižní strany jsou plechová vrata. Vnitřní povrchy stěn hladká omítka, zčásti chybí. Povrchy podlah - betonová mazanina. Fasáda je hladká, zčásti chybí. Přípojky: elektro, vodovod, kanalizace žumpa.
- 4 - Dispoziční řešení: 1.NP: stavba má 3 samostatně zvenku přístupné části - v západní části stavby, přístupné dřevěnými posuvnými vraty je dílna pro opravy automobilů, prohlídka této části nebyla znalkyni umožněna - střední a východní část jsou užívány pro chov zvířat, jsou v nich zděné nebo železné kóje, znalkyni byla umožněna prohlídka pouze části bez ustájených zvířat Rekonstrukce a modernizace V posledních letech bez údržby, ve špatném stavu jsou stropní podhledy - zčásti chybějící, zhoršený stav všech prvků KŽ, některé prvky zčásti chybějí okna, okapové prvky, střešní tašky. Ve špatném stavu je fasáda. Stav hlavní budovy, udržování, rekonstrukce Technický stav stavby Poloha vzhledem k užívání Užívání nemovitosti Vlastnická práva Omezení vlastnických práv Zahrnuta v tržní ceně Stavebně technický stav je zhoršený, zanedbaná údržba. Vhodná ke komerční účelům - zemědělské využití, skladování, dílna. leží v okrajové části obce v areálu staveb podobného charakteru. Nemovitosti jsou původně určeny k zemědělské činnosti, zčásti jsou tak i využívány. 1) Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu zapsané v části C LV č. 479, k.ú. Kojetice u Prahy 2) Exekuční tituly zapsané v části C LV č. 479, k.ú. Kojetice u Prahy 1), 2) Nejsou zohledněna v ceně obvyklé. Stav zápisu katastru nemovitostí Nebyl zjištěn nesoulad evidence KN a skutečnosti. a skutečnosti Vyhodnocení Záplavové území Podle registru Aquarius je stavba není v ohrožení zaplavením. Jiná rizika Nebyla zjištěna. Přístup je z hlavní průjezdné komunikace obcí, ulice Moravcova (č. parc. 749/5 ostatní plocha, Obec Kojetice), přes pozemek č. parc. 474/1 (ostatní Prověření přístupu komunikace, ČR) přes pozemek č. parc. 395/1 (ostatní plocha, manipulační k nemovitosti plocha, vlastník právnická osoba), nezpevněná cesta. Přístup není zajištěn po veřejné komunikaci ani jinak právně upraven (např. zřízením věcného břemena přístupu)
CENY, HODNOTY - 5 - VĚCNÁ HODNOTA POZEMKY Jednotková cena [Kč/m 2 ] Cena pozemku [Kč] č. parcelní výměra [m 2 ] současný stav budoucí stav současný stav druh pozemku St. 190 857 400-342 800 zastavěná pl. a nádvoří I. CENA POZEMKU 342 800 Kč STAVBY OP Jednot. cena Rozest. Reproduk. cena Opotř. stavby Cena stavby po odpočtu opotřebení [Kč] budova stáří [m 3 ] [Kč/m 3 ] [%] [Kč] [%] současný stav bez čp/če cca 60 let 4 280 2 000 100 8 560 000 70 2 568 000 Reprodukční cena staveb 8 560 000 - - II. CENA STAVEBY (VĚCNÁ HODNOTA STAVEB) 2 568 000 Kč současný stav budoucí stav III. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTI (I. + II.) 2 910 800 Kč -
- 6 - VÝNOSOVÁ HODNOTA plocha - účel podlaží podlahová plocha v m 2 čistý nájem Kč/měsíc nájem Kč/m 2 /rok nájem Kč/rok dílna 1.NP 210 5 000-60 000 Kč chlévy 1.NP 530 4 000-48 000 Kč 740 9 000 - CELKEM 108 000 Kč údaje v Kč ztráta nájemného 15% 16 200 Kč hrubý výnos celkem 91 800 Kč roční výdaje na: daň z nemovitostí 3 000 Kč pojištění 5 000 Kč odpisy vyjadřující střádací funkci 20 500 Kč běžná údržba a správa 1 500 Kč ostatní 0 Kč roční výdaje celkem: čistý výnos za rok celkem: 30 000 Kč 61 800 Kč uvažovaná míra kapitalizace 8% VÝNOSOVÁ HODNOTA CELKEM 772 500 Kč
- 7 - URČENÍ OBVYKLÉ CENY Slabé stránky Ke stavbě patří pouze pozemek zastavěný stavbou, ke stavbě není zajištěn přístup z veřejné komunikace, zhoršený stavebně technický stav s dlouhodobě zanedbanou údržbou. Silné stránky Vhodná lokalita s dobrou dostupností Mělníka i Prahy, situování v zóně určeně pro komerční činnosti. Zdůvodnění ceny obvyklé Cena obvyklá je stanovena na základě výnosové hodnoty s přihlédnutím k věcné hodnotě, umístění a technickému stavu nemovitosti ke dni ocenění se zohledněním silných a slabých stránek nemovitosti. OBVYKLÁ CENA zemědělské stavby bez čp/če na pozemku č. parc. St. 190 vč. příslušenství a pozemku č. parc. St. 190, k.ú. Kojetice u Prahy, obec Kojetice, zapsáno na LV č. 479 u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Mělník 750 000 Kč V Mníšku pod Brdy, 10.11.2010 Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem 1023 252 10 Mníšek pod Brdy tel.: 739 147 476, 318 590 686 e-mail: marcela@rebikova.cz Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 6.12.2006 č.j. Spr. 4010/2006 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 508/190/2010 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. Z190/2010. Přílohy: 1) Situace, fotodokumentace 2) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 479 ze dne 12.2.2010, k.ú. Kojetice u Prahy
- 8 - Situace, kopie katastrální mapy, fotodokumentace k 9.7.2010
- 9 - přístup z komunikace přes pozemek č. parc. 395/1, k.ú. Kojetice u Prahy