-1- ZNALECKÝ POSUDEK č. 6656/5-2013 o ceně nemovitosti pozemkových parcel čk. 1363, 1366, 1370/1, 1370/2, 1373/2, 1400, 1405 v k.ú. Zásada, obec Zásada, okres Jablonec nad Nisou, včetně součástí Objednavatel posudku: Exekutorský úřad Trutnov Trutnov 3, Ječná 479 JUDr. Jan Bohutínský Účel posudku: zjištění obvyklé ceny nemovitosti dle Usnesení ze dne 17.12.2012 pod čj. 158 EX 199/12-38 Předpis pro ocenění: zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a předpisy navazující Posudek vypracoval: Jiří Danielis, Trutnov, Pražská 88 znalec z oboru stavebnictví a stavební ekonomiky Posudek obsahuje: 13 stran textu včetně titulního listu a předává se objednavateli ve třech vyhotoveních. V Trutnově dne 14.01.2013 Vyhotovení č.:
-2- A.SITUACE: Podklady pro ocenění: a) výpis z katastru nemovitostí b) snímky pozemkové mapy c) místní šetření d) zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující e) taxační údaje Lesního hospodářského plánu f) smlouva o zřízení věcného břemene g) zjištěné údaje u odhadců majetku v regionu z databází Datum provedení místního šetření a jeho účastníci: Místní šetření bylo provedeno dne 08.01.2013. Datum k němuž se ocenění provádí: Ocenění provedeno ke dni 08.01.2013. Při ocenění se vycházelo ze zjištění na místě samém, poskytnutých dokladů a informací. B.NÁLEZ: Vlastnické a evidenční údaje jsou obsaženy v přiložených dokumentech a nebyly předmětem samostatného zkoumání. 1. Nemovitost je zapsána v listu vlastnictví č. 860, katastrální území Zásada, obec Zásada, Okresní úřad Jablonec nad Nisou.
-3- Vlastník: PraLes spol. s r.o. IČ: 61537829 2. Výčet oceňovaných nemovitostí: Pozemková parcela výměra kultura 1363 4 541 lesní pozemek 1366 3 049 lesní pozemek 1370/1 5 825 ostatní plocha- neplodná 1370/2 2 442 ostatní plocha- neplodná 1373/2 6 276 lesní pozemek 1400 4 978 ostatní plocha- neplodná 1405 15 117 TTP C e l k e m 42 228 m2 3. Popis: Oceňované parcely jsou na východní straně katastrálního území Zásada (obec Zásada má 890 obyvatel) a v terénu jsou dobře identifikovatelné dle areálu živočišné výroby Plchov II, který zajišťuje zemědělské využívání sousedících zemědělských pozemků se společnou hranicí s oceňovanými parcelami. Lesní pozemky Parcela 1363- výměra 4 541 m2 je součástí oddělení 908 díl B, porost h porostové skupiny 10. Šetřením na MěÚ Železný Brod nebyl zjištěn rozsah souhlasu s těžbou porostu, který je na severní straně vytěžen jako mýtní těžba na výměře 2 220 m2, na zbývající ploše 2 321 m2 byla provedena probírka silných jedinců, takže dle venkovní pochůzky je zakmenění porostu upraveno na 0,7. Těžba proběhla dle postupu hniloby pařezů asi v letech 2008-2009.
-4- Vytěžená plocha není zalesněna a zarůstá náletem osik, olší a jív, nebyla provedena výsadba dřevin v souladu s LHP, který určuje druhové zastoupení obnoveného porostu SM- 75 %, BK-25 %. Pozemek je oceněn v souladu s LHP- SLT 5I 1, porost je oceněn pouze na výměře 2 321 m2. Nálety na zbývající ploše je nutno odstranit a provést výsadbu v souladu s LHP, při výsadbě lze využít přirozeného náletu smrku na okrajích. Parcela 1366- výměra 3 049 m2 je součástí oddělení 907díl A porost j porostové skupiny 1. V době provádění obnovy LHP pro období 2003-2012 byl zjištěn vysázený porost SM- 90 % MO- 10 %, zakmenění porostu 8. V době pochůzky je plocha souvisle zarostlá břízou a olší ve stáří 10-15 let, původní výsadba jehličnanů je potlačena, většina dřevin uhynula a existující jehličnany jsou vytáhlé s předpokladem vrcholového zlomu. Pozemek je oceněn v souladu s LHP - SLT 5I1, porost je upraven na zastoupení SM- 20 %, MO- 3 %, BR- 45 %, OL- 32 %, zakmenění 1. Při hodnocení porostu je cena snížena dle přílohy 31, položka 11 - ostatní vlivy, neboť neprováděním pěstební péče v období od výsadby do stáří 5 let se změnilo druhové zastoupení a přehoustlé nálety, které nebyly odstraněny jsou vytáhlé s vrcholovými zlomy od sněhu. Porost je možno zachovat jako lesní za předpokladu okamžitého provedení redukce náletů a ponecháním optimální hustoty dřevin za využití vhodných jedinců z náletů. V žádném případě nemůže byt dosaženo doporučeného podílu dřevin. Parcela 1373/2- výměra 6 276 m2 je součástí oddělení 907díl C porost b porostové skupiny 3, porostová skupina 11 je vytěžena a plocha zarostla náletem listnatých dřevin, na ploše nebyla zjištěna výsadba dle zásad LHP : SM- 75 %, BK- 25 %. Porostová skupina 11 byla asi před 5 lety vytěžena, na ploše je nálet ve stáří 5 let- zastoupení bříza- 35 %, jeřáb- 65 %, zakmenění 8. Pozemek je oceněn v souladu s LHP - SLT 5L1, porostová skupina 3 je oceněna dle LHP, původní porostová skupina 11 je oceněna dle skutečnosti. Při hodnocení porostu je cena snížena dle přílohy 31, položka 11 - ostatní vlivy, neboť neprováděním pěstební péče v období od výsadby do stáří 5 let je nerovnoměrné zastoupení dřevin po ploše, skupiny dřevin jsou vytáhlé s vrcholovými zlomy, soliterní dřeviny jsou nízko větvené s nízkým kmenem. Nálety na původní skupině 11 jsou poškozeny okusem zvěří. Porost lze zachovat jako lesní za předpokladu okamžitého provedení redukce náletů a provedení dosadby poloodrostků buků a výsadbou smrků po odstranění náletů. Ostatní plocha- neplodná Parcela 1370/1- výměra 5 825 m2, parcela 1370/2- výměra 2 442 m2 jsou v pásu mezi lesním porostem a ornou půdou, dlouhodobě sloužily jako louky s vysokou hladinou spodní vody s předpokladem dobré produkce pícnin za podmínek omezeného užití mechanizace při sklizni.
-5- V současném stavu jsou obě parcely zamokřené, neupravené, s meandrující nezaměřenou vodotečí, která odvádí přebytky srážkové vody z lesů, tyto plochy jsou zalesněné náletem lesních dřevin- 100% olše ve stáří 25-30 let. Okraje ploch u orné půdy nejsou několik let sečené a zarůstají křovinami, bylinnými plevely a vlhkomilnými travinami. Obě parcely jsou oceněny v souladu s 9, odstavec 3 dle skutečnosti jako nelesní půdy s lesním porostem- SLT je stanoven 5U, zakmenění je stanoveno dle pochůzky: 4 u parcely 1370/1 a 5 u parcely 1370/2. Bonita u olše je stanovena na základě Schwappachového výškového faktoru (3), obmýtí nejnižší- 60 let. Parcela 1400- výměra 4 978 m2 je nevyužitelná mokřina v údolnici mezi bloky orné půdy, která není sklízena nejméně 25-30 let a postupně zarostla náletem olší ve stáří 25-30 let. Oceněna je v souladu s 9, odstavec 3 dle skutečnosti jako nelesní půdy s lesním porostem- SLT stanoven 5U, zakmenění je stanoveno dle pochůzky na 4. Bonita olše je stanovena na základě Schwappachového výškového faktoru (3), obmýtí nejnižší- 60 let. Zemědělské půda - TTP: Parcela 1405 - výměra 15 117 m2 je nepravidelná parcela v údolnici mezi bloky orné půdy, rozdělená zaměřeným, ale majetkově nevypořádaným nezpevněným melioračním odpadem, který dělí parcelu na dvě nestejné části. Převažující podíl plochy je vlhká, extenzivně využívaná louka,v roce 2012 dle výskytu bylinných plevelů nebyla druhá seč provedena. Část parcely, stavebně upravená povrchovým melioračním odpadem (výměra 1 070 m2) je oceněna jako vodní plocha- stavba, břehový porost jako lesní na nelesní půdě. Zbývající plocha parcely tj. 15 117 m2-1 070 m2 = 14 047 m2 je oceněna jako ZPF dle BPEJ. Parcely dotčené věcným břemenem plynovodu (1370/2 a 1400) jsou mokřiny, oceňované jako nelesní pozemky s lesním porostem a cena věcného břemene vychází z ceny, vyplacené za zřízení práva věcného břemene na parcelách č.1397-195 bm, č.1382-223 bm, č.1370/2-53 bm, a č. 1400-28 bm plynovodu to je 499 bm plynovodu s ochranným pásmem, za které bylo vyplaceno vlastníkům jako jednorázová úhrada 188 770 Kč, to je 378,30 Kč/ 1 bm plynovodu a ochranného pásma. O uhrazenou částku za omezení, vyplývající z věcného břemene se snižuje vypočtená cena pozemků.
-6- C. OCENĚNÍ: Obecné předpoklady pro stanovení tržní hodnoty Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými republikovými zákony a obecně závaznými předpisy. Objektivní tržní hodnotu definuji jako hodnotu, kterou lze dosáhnout v konkrétních podmínkách trhu s nemovitostmi mezi dobrovolně jednajícími kupujícími a prodávajícími, bez zřetele na individuální a jiné zájmy. Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto ocenění a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít zodpovědnost. Výpočet věcné hodnoty dle vyhlášky č. 450/2012 Sb. Katastr Zásada má dle údajů ČSÚ celkem 890 obyvatel a sousedí s obcí Velké Hamry, která má 2 845 obyvatel, cena zemědělské půdy je upravena dle přílohy 23, položka 1.8.2 navýšením ceny o 20 %. V Ý P O Č E T : A. Zemědělská půda: ocenění dle 29, odstavec 1-4. Pozemková parcela č. BPEJ výměra cena 1 m2 Cena pozemku - část Cena pozemku - celkem 1405 část 86901 10 314 1,14 11 757,96 83521 3 733 3,80 14 185,40 25 943,36 úprava ceny dle přílohy 23, položka 1.5.2 + 20 % + 5 188,67 Kč Celkem 14 047 m2 31 132,03 Kč
-7- B. Vodní plocha (stavební): ocenění dle 31, odstavec 1. Základní cena za 1 m2 stavebního pozemku. 35,00 Kč úprava ceny dle přílohy 21: položka 1.2.4 malá výhodnost lokality - 30 % - 10,50 Kč 24,50 Kč úprava ceny Kp= 0,337 24,50 Kč x 0,337 = 8,26 Kč úprava ceny Ki = 2,127 8,26 Kč x 2,127 = 17,56 Kč úprava ceny dle odstavce 6 ( minimální cena ) = 20,00 Kč Cena části parcely 1405 = 1 070 m2 x 20,00 Kč = 21 400,00 Kč C. Lesní pozemek a nelesní půda s lesním porostem: ocenění 30, odstavec 1-3 Cena pozemků, oceňovaných jako nelesní půda s lesním porostem je snížena o 20 % na extremně malý nebo úzký tvar. Cena za 1 m2 SLT 5U = 5,66 Kč x 0,8 = 4,53 Kč/m2 Pozemková parcela výměra SLT cena 1 m2 Cena pozemku 1363 4 541 m2 5 I 5,69 25 838,29 Kč 1366 3 049 m2 5 I 5,69 17 348,81 Kč 1370/1 5 825 m2 5U 4,53 26 387,25 Kč 1370/2 2 442 m2 5U 4,53 11 062,26 Kč 1373/2 6 276 m2 5 I 5,69 35 710,44 Kč 1400 4 978 m2 5U 4,53 22 550,34 Kč Celkem 27 111 m2 138 897,39 Kč D. Lesní porosty na lesní a nelesní půdě: ocenění dle 35 odstavec 1-10. Parcela 1363 - výměra 2 321 m2 zastoupení dřevin na ploše: smrk 2 321m2, stáří 106 let, zakmenění 0,7, bonita SM-3 SM=(68,49-12,46) x 0,965 +12,46}x 0,7 x 1-(0,005 x 4)= 45,64 Kč x 2 321 m2 = 105 927,79 - položka 5.1 - hniloba jádra - 13 % 13 770,61 92 157,18 Kč
-8- Parcela 1366 - výměra 3 049 m2 zastoupení dřevin na ploše: smrk 610 m2, modřín 90 m2, bříza 1 373 m2, olše 976 m2, stáří 14 let, zakmenění 1 HSM = (49,26-12,46) x 0,111 + 12,46} x 1 x 1-(0,005 x 96)= 8,60 Kč x 610 = 5 248,01 HMO= ( 41,50-15,49) x 0,229 + 15,49} x 1 x 1-(0,005 x 96)= 11,15 Kč x 90 = 1 003,68 HBR = ( 7,49-3,77) x 0,211 + 3,77} x 1 x 1-(0,005 x 96)= 2,37 Kč x 1 373 = 3 252,03 HOL = ( 12,73-3,60) x 0,128 + 3,60} x 1 x 1-(0,005 x 96)= 2,48 Kč x 976 = 2 420,18 mezisoučet 11 923,90 Kč - položka 11 - neprovedené pěst, zásahy - 40 % -4 769,56 Kč 7 154,34 Kč Parcela 1373/2 - výměra 6 276 m2 zastoupení dřevin na ploše: 1) stáří 18 let - 1 100 m2, bříza 880 m2, jeřáb ptačí 220 m2, zakmenění 0,6 2) stáří 5 let - 5 176 m2, bříza + jeřáb, zakmenění 0,8 HBR = ( 7,49-3,77) x 0,211 + 3,77} x0,6 x 1-(0,005x 52) = 2,02 Kč x 1 100 m2 = 2 224,62 HBR = 3,77 x 0,8 x 5 176 m2 = 15 610,82 mezisoučet 17 835,44 Kč - položka 11 - neprovedené pěst, zásahy, okus zvěří - 30 % - 5 350,63 Kč 12 484,81 Kč Parcela 1370/1 - výměra 5 825 m2 zastoupení dřevin na ploše: olše 25 let, bonita 3, zakmenění 4 HOL= ( 10,84-3,60) x 0,317 + 3,60} x 0,4 x 1-(0,005 x 35)= 1,95 Kč x 5 825 = 11 331,82 - položka 14- přibližování, podloží - 21 % - 2 379,68 8 952,14 Kč Parcela 1370/2 - výměra 2 442 m2 zastoupení dřevin na ploše: olše 25 let, bonita 3, zakmenění 5 HOL= ( 10,84-3,60) x 0,317 + 3,60} x 0,5 x 1-(0,005 x 35)= 2,43 Kč x 2 442 = 5 938,26 - položka 14- přibližování, podloží - 21 % - 1 247,03 4 691,23 Kč
-9- Parcela 1400 - výměra 4 978 m2 zastoupení dřevin na ploše: olše 25 let, bonita 3, zakmenění 4 HOL= ( 10,84-3,60) x 0,317 + 3,60} x 0,4 x 1-(0,005 x 35) = 1,95 Kč x 4 978 = 9 684,08 - položka 15- přibližování, podloží - 11 % -1 065,25 7 650,43 Kč Parcela 1405 část - výměra 1 070 m2 zastoupení dřevin na ploše: olše 25 let, bonita 3, zakmenění 8 HOL= ( 10,84-3,60) x 0,317 + 3,60} x 0,8 x 1-(0,005 x 35) = 3,89 Kč x 1 070 = 4 163,11 - položka 15- přibližování, podloží - 11 % - 457,94 3 288,85 Kč Celkem lesní porosty 136 378,98 Kč E. Cena práva věcného břemene plynovodu- odpočet ceny: 53 bm + 28 bm = 81 bm x 378,30 Kč = 30 642,30 Kč REKAPITULACE: A. Zemědělská půda 14 047 m2 31 132,03 Kč B. Vodní plochy 1 070 m2 21 400,00 Kč C. Lesní pozemky 27 111 m2 138 897,39 Kč D. Lesní porosty 136 378,98 Kč CELKEM 42228 m2 327 808,40 Kč E. Věcné břemeno -30 642,30 Kč Celkem 42 228 m2 297 166,10 Kč zaokrouhleno 297 170,00 Kč =============================== SLOVY: dvěstědevadesátsedmtisícstosedmdesátkorun/
-10- Stanovení hodnoty srovnávací metodou Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitostmi. Cena pozemků v místě a čase obvyklá vychází z podkladů, zjištěných v obci Zásada o cenách zemědělské a lesní půdy s výlučným zemědělským a lesním využitím v koordinaci cen v okolních obcích Jablonecka a Vysocka v sousedícím okrese Semily. Cena trvalých lesních porostů vychází z cen, dosahovaných při prodeji lesních pozemků a porostů v rámci většího souboru zjištění z východočeského a severočeského kraje s využítím zjištění o cenách, užívaných při arondaci lesních pozemků mezi fyzickými a právnickými osobami a majetku ČR, zastoupeným LČR s.p. Hradec Králové. 1) Jako zemědělská půda je oceněna pouze parcela 1405 cenou 7,50 Kč /m2 2) Parcely, oceňované jako lesní pozemky a nelesní pozemky s lesním porostem jsou oceněny podílem na ceně pozemku + porostů, vypočtené dle cenových předpisů v závislosti na stáří porostu a využitelnosti dřevní hmoty jako stavební materiál. V současné době s velmi vysokou cenou kulatiny při výkupu jsou ceny lesních pozemků v podílu % vypočtené ceny pozemků + porostů: - u jehličnatých porostů v mýtní a předmýtní zralosti ve výši 65-70 % - u listnatých dřevin s využitelností dřevní hmoty s omezenou využitelností na řezivo a využitelné jako palivo ve výši 55 % ceny, vypočtené dle cenových předpisů - u parcel s náletovými dřevinami ve stáří do 15 let je cena stanovena ve výši 40 % ceny pozemků a porostů, neboť stávající lesní porosty na parcelách vyžadují provedení finančně náročné rekonstrukce stávajícího porostu (výsadba poloodrostků) nebo likvidaci náletových dřevin a novou výsadbu v druzích, doporučených LHP. V Ý P O Č E T: 1) Zemědělská půda: Parcela 1405- výměra 15 117 m2 Celá výměra parcely včetně melioračního odpadu s břehovými trvalými porosty je oceněna cenou 7,50 Kč/ 1 m2. 15 117 m2 x 7,50 Kč = 113 377,50 Kč
-11-2) Lesní pozemky a nelesní pozemky s lesním porostem: Pozemkov á parcela č. výmě ra Cena dle cenových přepisů: pozemku porostů % ceny Cena pozemku v místě a čase obvyklá 1363 4 541 25 838,29 92 157,18 70 82 596,83 1366 3 049 17 348,81 7 154,34 40 9 801,26 1370/1 5 825 26 387,25 8 952,14 55 19 436,66 1370/2 2 442 11 062,26 4 691,23 55 8 664,42 1373/2 6 276 35 710,44 12 484,81 40 19 278,10 1400 4 978 22 550,34 7 650,43 55 16 610,42 Celkem 27 111 m2 156 387,69 Kč Celkem 42 228 m2 269 765,19 Kč zaokrouhleno 270 000,00 Kč ================================ SLOVY: dvěstěsedmdesáttisíckorun/
-12- Stanovení tržní hodnoty - obvyklé ceny Vzhledem k současné situaci na trhu v regionu, jak vyplývá z informací místních realitních kanceláří, lze považovat cenu zjištěnou porovnávací metodou za cenu obvyklou. Obvyklá cena nemovitosti zapsané v LV č. 860 v k.ú. Zásada činí 270 000,- Kč. Hodnota věcného břemene zřízeného ve prospěch Severočeské plynárenské, a.s. v roce 2006, dotýkajících se části pp. čk. 1370/2 a 1400 o výměře celkové 81 m2 činí 8 000,- Kč (přepočtem k původní úhradě), odpovídá případnému snížení ceny obvyklé. V Trutnově dne 14.01.2013 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Hradec Králové dne 23.01.1976, č.j. 248/76 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 6656/5-2013 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu. V Trutnově dne 14.01.2013
-13-