EURODRAŽBY, CZ a.s ZNALECKÝ POSUDEK číslo 66/2012 Odhad obvyklé ceny nemovitosti (předmětu nedobrovolné dražby) Předmět ocenění: 10.1 Byt Stávající Číslo jednotky: 187/11 V budově č. p.: 187 Na pozemku parc. č.: 2051 Pozemky parc. č.: 2051 Ostatní stavby: Spoluvlastnický podíl: 705 / 20291 na společných částech budovy na pozemku Vlastník jednotky: Ing. Anatolij Lazarev, Dunajská 187/7, 62500 Brno, 1 / 1 Vlastník pozemku: Ing. Anatolij Lazarev, Dunajská 187/7, 62500 Brno, 1 / 1 Katastrální území: Starý Lískovec LV č.: 187 Kraj: Jihomoravský Okres: Brno-město Obec: Brno Část obce: Starý Lískovec Ulice: Dunajská Číslo orientační: 7 Objednatel: Stav ke dni / Prohlídka: Ing. Jan Mikloško EURODRAŽBY, CZ a.s., IČ:25023217 U Pískovny 890 18200 Praha 8 - Kobylisy tel.: 800 900 490 12.12.2012 / 12.12.2012 Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění) 1 500 000 Kč Nemovitosti jsou obchodovatelné: dobře Poznámka: Objednávka č.j.: 561/2012-N ze dne 27.11.2012, Eurodražby.CZ a.s. Vypracoval: Ing. František Hás tel.: +420604529836 Měrovice nad Hanou 137 fax.: 751 42 Měrovice nad Hanou e-mail.: frhas@email.cz Datum: 19.12.2012... podpis, příp. razítko Tento odhad obsahuje 7 stran textu včetně 4 stran příloh. Hypoteční banka 2011 verze 1.5.53.1
SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ JEDNOTCE Jednotka: 10.1 Byt Kraj: Jihomoravský Obec, část obce: Brno Katastrální území: Starý Lískovec Ulice: Dunajská jednotka stávající stav typ: 3+1 podlaží: 3. NP orientace SV započitatelná plocha: 76 m 2 plocha předzahrádek: garáže a garážová stání: opotřebení celkové: 25 % rozestavěnost: 100 % vytápění: Dálkové (zdroj mimo budovu) technický stav jednotky: Dobře udržovaná forma užívání: Bydlení rekonstrukce jedn. celk./dílčí v roce: provedené dílčí rek. jednotky: okna nemovitost je běžně užívána: ano ne pozemky (popis): Stavební pozemek., Pozemek parc.č.2051 - zastavěná plocha a nádvoří, na němž je budova čp.187, je ve spoluvlastnictví vlastníků jednotek a podíl ve výši 705/20291 je předmětem ocenění. Přístup z ulice Dunajská je bezproblémový a u byt. domu je dostatek parkovacích míst. Stavba je napojena na přípojky: elektřiny, vodovodu, kanalizace a zemního plynu. výměra pozemků celkem: 364 m 2 budova / počet sekcí: volně stojící 1 počet podlaží PP/NP 1 8 počet bytových/nebytových jednotek: 32 0 výtah: ano ne stručný popis budovy: Panelová budova se 3.NP a s plochou střechou. stáří původní / další životnost: 32 68 opotřebení / závady: 25 % stav stavby: Dobře udržovaná typ konstrukce budovy: Montovaná (panelová, betonová) rekonstrukce celková/dílčí v roce: / 2011 provedené dílčí rekonstrukce: fasáda, zateplení, okna, dveře omezení a rizika rating rizika: bez vlivu na OC Rizika: Ostatní finanční / právní omezení záplavové území / rok poškození: ano ne pojištění proti povodní / záplavě: doporučuji není nutné - 2 -
Statutární město Počet obyvatel: 371 371 Budova:volně stojící Poloha v obci: Širší centrum - sídlištní zástavba Poloha vzhledem k užívání: výborná dobrá neutrální nevhodná Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice / silnice I. třídy silnice II. třídy Místopis: Statutární město Brno má odpovídající občanskou vybavenost, včetně nabídky pracovních míst. Bytový dům, v němž je oceňovaný dům umístěn, je při jihozápadním okraji širšího centra Brna na ulici Dunajská v městské části zvané Starý Lískovec. Okolní zástavbu tvoří bytové domy z 80-tých let min. století. Nejbližší zastávka MHD (tram, bus) je při ulici Okrouhlá ve vzdálenosti cca 100m, dojezd do centra cca 20 minut. Dopravní obslužnost dobrá; výpadovka směr Praha nebo Olomouc cca 2km od budovy (dálnice D1). Dům je napojen na přípojky vody, kanalizace, zemního plynu a elektřiny. V blízkosti oceňovaného majetku se stavby, které ovlivňují životní prostředí a tím i cenu obvyklou nenacházejí. Lokalita není zatížena problémovými skupinami obyvatel. Rizika: Ostatní finanční / právní omezení Na LV č.3513 pro k.ú.starý Lískovec ze dne 26.11.2012 zapsáno omezení vlastnického práva - zástavní právo smluvní. Popis / dispozice: Předmětem ocenění je bytová jednotka č.187/11, která je umístěna ve 3.NP bytového domu čp.187 na pozemku parc.č.2051 - zastavěná plocha a nádvoří v k.ú.starý Lískovec, obec Brno. Dispozice bytu: chodba, koupelna, WC, obývací pokoj, kuchyně, 2 pokoje, lodžie, sklep. Konstrukce a vybavení Bytový dům je panelový s plochou střechou, stropy jsou betonové s rovnými podhledy, střecha je se živičnou krytinou. Klempířské konstrukce jsou úplné z pozinkovaného plechu, omítky vnitřní jsou vápenné štukové. Fasáda je zateplená a dokončená barevnou povrchovou úpravou. Keramický obklad je v části kuch. linky, v koupelně a na WC. V koupelně je vana, umývadlo. Vytápění bytu je ústřední teplovodní se zdrojem tepla z CZT. Ohřev TUV je rovněž z CZT. Podlahy v obyt. místnostech jsou v celém bytě z PVC. Okna jsou plastová, dveře hladké plné. V kuchyni je kuchyňská linka s kombinovaným sporákem a digestoří. Bytová jednotka je k datu ocenění způsobilá pro rodinné bydlení. Stavba je napojena na přípojky: elektřiny, vodovodu, kanalizace a zemního plynu. Stáří stavby: Kolaudační rozhodnutí nebylo vlastníkem bytové jednotky předloženo. Byt je udržovaný. Ke dni ocenění činí stáří ca 32 let. Celková revitalizace byt. domu proběhla v r.2011. Technický stav stavby, opotřebení: Ke dni ocenění nebyly zjištěny zjevné stavebně-technické závady. Opotřebení bytu stanovuji k výše uvedenému odborným odhadem na 25%. Poznámka: znalec nebyl vpuštěn do bytu a provedl pouze zevní prohlídku. Údaje o stavu bytu a jeho tech. vybavení mu dodal domovní důvěrník, respektive jeho manželka (pan Vlach, tel.547219977). Tyto údaje nejsou přesné a jsou odvozeny dle bytu domovního důvěrníka, který se nachází v 5-tém patře. Název Popis Název Popis 1. Základy včetně zemních prací betonové pasy izolované 2. Svislé konstrukce panely betonové sendvičové s izolací 3. Stropy betonové 4. Krov, střecha plochá 5. Krytiny střech živičné, svařované, vícevrstvé 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky 8. Úprava vnějších povrchů nástřiky na bázi umělých hmot 9. Vnitřní obklady keramické běžné obklady 10. Schody železobetonové montované 11. Dveře hladké plné dveře 12. Vrata chybí 13. Okna plastová 14. Povrchy podlah běžná keramická dlažba 15. Vytápění ústřední 16. Elektroinstalace světelná 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod plastové trubky 19. Vnitřní kanalizace plastové potrubí 20. Vnitřní plynovod rozvod zemního plynu 21. Ohřev teplé vody centrální ohřev vody 22. Vybavení kuchyní běžný plynový sporák 23. Vnitřní hygienické WC, umyvadla, vana 24. Výtahy osobní výtah vybavení 25. Ostatní domácí telefon 26. Instalační pref. jádra instalační šachty, koupelny, WC - 3 -
Seznam ploch jednotky Užitná plocha Koeficient Započitatelná plocha kuchyň 12,00 m 2 1,00 12,00 m 2 obývací pokoj 20,00 m 2 1,00 20,00 m 2 ložnice 16,00 m 2 1,00 16,00 m 2 koupelna 6,00 m 2 1,00 6,00 m 2 WC 1,00 m 2 1,00 1,00 m 2 pokoj 16,00 m 2 1,00 16,00 m 2 chodba 3,00 m 2 1,00 3,00 m 2 lodžie nezasklená 2,00 m 2 0,50 1,00 m 2 sklep 2,00 m 2 0,50 1,00 m 2 Celkem 78,00 m 2 76,00 m 2 Vztah nemovitosti ke KN Nemovitost / jednotka je řádně zapsána v KN: ano ne Stav rozestavěné stavby / jednotky umožňuje z právního hlediska podpis zástavní smlouvy: ano ne Porovnávací hodnota 1 500 000 Kč Popis porovnatelných 1. K prodeji zrekonstruovaný byt 3+1 v OV na ul. Dunajská v Brně - Starý Lískovec. CP 67 nemovitostí: m2, 5.p/7. Dispozice viz půdorys: pokoje 17,5/12/9 m2, kuchyně 7 m2, předsíň 10 m2. Byt se nachází v kompletně revitalizovaném domě: zateplení, nové lodžie, plastová okna, nový výtah, stupačky v plastu, měřiče vody i topení, pěkné vstupní dveře, schránky a nově dlážděné schody do domu. V celém bytě jsou plovoucí podlahy, zánovní dveře, v kuchyni nová linka, jádro je otapetované omyvatelnými tapetami. Orientace: obývací pokoj s lodžií na jižní stranu, dva pokoje a kuchyně na severní stranu. U domu je velké parkoviště, nedaleko zastávka tramvaje a autobusu. 2. Prodej bytu se splacenou anuitou do OV, 3+1, 75m2 na ul. Oderská ve Starém Lískovcii. Byt se nachází v 5.poschodí panelového domu s výtahem. Dům je po kompletní rekonstrukci, proběhlo zateplení domu s novou fasádou, výměna oken a výtahu za nový. Byt je prostorný, pokoje jsou neprůchozí (17,55m2, 12m2, 12m2). V kuchyni (8,55m2) je KL s plynovým sporákem. Z prostorné předsíně (12,60m2) jsou vstupy do jednotlivých pokojů, do koupelny a na samostatnou toaletu. Z obývacího pokoje je vstup na velký balkon (5,2m2), orientovaný na východ. V bytě je spížka, komora a šatna. K bytu patří také sklepní kóje. Byt je bez anuity, úvěr je zplacen, bezproblémový převod do OV. Náklady na bydlení jsou cca. 5.500,-Kč (4 osoby). 3. Prodej pěkného bytu 3+1 v OV o celkové ploše 69m2 s prostornou lodžií (4,8 m2) navazující na obývací pokoj. Byt je umístěn ve druhém patře 12-ti patrového panelového domu s výtahem. Dům je po částečné revitalizaci - nové vstupní dveře, výtahy, rozvody IS, připravena oprava a zateplení fasády a zasklení lodžií. Dispozice bytu - na prostornou předsíň navazují pokoje se samostatnými vstupy, výměry pokojů 16m2, 12m2 a 9m2, kuchyně o výměře 9,5m2 a samostatná koupelna a WC. Byt je v udržovaném původním stavu, jádro zděné s keramickými obklady, podlahy - linoleum, nová plastová okna, dálkové vytápění radiátory s měřiči tepla. K bytu náleží sklepní kóje, je možné využívat uzamykatelný společný úložný prostor v patře domu. Náklady na bydlení cca 3 400 Kč/měs + záloha na plyn a el.energii. Název Popis Cena Zdroj ceny / Poznámka Byt 3+1 Dunajská ulice, Brno-Starý 1 900 000 Kč Nabídka RK/snížení ceny o Lískovec 10%. Byt 3+1 Oderská ulice, Brno-Starý 1 390 000 Kč Nabídka RK/snížení ceny o Lískovec 10%. Byt 3+1 Spodní ulice, Brno-Bohunice 1 900 000 Kč Nabídka RK/snížení ceny o 10%. Stanovení standardní jednotkové ceny za m 2 započitatelné plochy Obvyklá cena: 1 500 000Kč Hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: 0Kč Obvyklá cena předzahrádek: 0Kč Upravená obvyklá cena: 1 500 000Kč Započitatelná plocha: 76m 2 Jednotková cena započitatelné plochy: 19 737Kč/m 2-4 -
Podklady / přílohy počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.3513 ze dne 26.11.2012. 2 Snímek katastrální mapy ze dne 11.12.2012. 1 Fotodokumentace nemovitosti. 1 Mapa oblasti. 1 Objednávka č.j.: 561/2012-N ze dne 27.11.2012 od Eurodražby.CZ a.s. 1 Zdůvodnění obvyklé ceny: (vč. komentáře ke kupní ceně) Klady oceňované nemovitosti: - byt 3+1 se nachází ve 3.NP byt. domu s výtahem - vhodná poloha pro bydlení - snadná dostupnost centra Brna - dobrý technický stav budovy - stavba kolaudována v r.1980 a v r.2011 provedena její revitalizace včetně výtahu Zápory oceňované nemovitosti: - okna z bytu jsou orientována na SV Komentář ke kupní ceně: Kupní cena oceňované nemovitosti není známa. Zdůvodnění obvyklé ceny: Na základě zjištěné porovnávací hodnoty a s ohledem na technický stav oceňované nemovitosti, její klady a zápory stanovuji obvyklou cenu ve výši 1 500 000,-Kč. Poznámka: znalec nebyl vpuštěn do bytu a provedl pouze zevní prohlídku. Údaje o stavu bytu a jeho tech. vybavení mu dodal domovní důvěrník na základě odvození dle jeho bytu nacházejícím se v 5-tém NP. Znalecká doložka: Z N A L E C K Á D O L O Ž K A Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 4.5.1990, č.j.spr.2224/90 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, strojů a strojního zařízení. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 66/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladů čís.66/2012. Otisk kulaté pečetě: Podpis znalce: Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou. Elektronicky odesláno: e-mail: Počet souborů: 9 Hypoteční banka 2009-5 -
Fotodokumentace ze dne 5.9.2012. Pohled na dům z parkoviště. Okolí byt. domu - přístup. Nový výtah v domě. Schodiště v domě. Pohled na horní patra z jihu. Poloha domu. - 6 -