ZNALECKÝ POSUDEK 3101-317/2012 O ceně podílu o velikosti 1/2 rodinného domu v obci Lužice č.p.110, včetně příslušenství, vše zapsáno na LV č.607 pro k.ú. Lužice u Šternberka Objednatel posudku: Exekutorský úřad Olomouc, Pan Mgr.Ing. Radim Opletal Pavelčákova 14, 772 00 Olomouc Účel posudku: ocenění se provádí za účelem dražby, č.j. 057 EX 2099/09-102 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni 3.10.2012 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Kmochova 986/2, 779 00 Olomouc telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 19 stran textu a 4 stran příloh. Objednateli se předává v 3 vyhotovení. V Olomouci, 3.10.2012
A. Nález 1. Znalecký úkol zjištění obvyklé ceny podílu o velikosti 1/2 rodinného domu v obci Lužice č.p.110, včetně příslušenství, vše zapsáno na LV č.607 pro k.ú. Lužice u Šternberka 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Lužice 110 785 01 Lužice Kraj: Olomoucký Okres: Olomouc Obec: Lužice Katastrální území: Lužice u Šternberka Počet obyvatel: 341 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 35,0000 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 35 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 3.10.2012 za přítomnosti znalce spluvlastníka nemovitosti, Blanky Vodákové. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.607 pro k.ú. Lužice u Šternberka - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel obcí ČR - 2 -
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: 641006/0976, Pan Jan Vodák, Lužice 110, 785 01 Lužice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 odpovídají skutečnosti 736129/5304, Paní Blanka Vodáková, Lužice 110, 785 01 Lužice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost je samostatně stojící, nepodsklepený, přízemní objekt, se sklonitou střechou, krytina z pálené tašky, bleskosvod chybí, klempířské prvky jsou z měděného plechu. Fasáda je zateplená do lepidla, bez finálního povrchu. Okna jsou dřevěná Euro, vnitřní dveře do obložek. Podlahy jsou z dlažeb, PVC a koberců. Topení je ústřední s plynovým kotlem, teplá voda z kotle. V koupelně je vana, obklady. WC je splachovací standardní. Kuchyň je s linkou, plynový sporák. Dispozičně jde o byt 3+1. Dům je napojen na elektřinu, veřejný vodovod, vlastní studnu, plyn a kanalizaci. Stáří domu je 7 roků. Stav je dobrý. Na pozemku je dále vedlejší stavba. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům - 3 -
B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům 26a porovnávací metoda Poloha objektu: Olomoucký kraj, do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 7 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 2 758 Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: přízemí: = 105,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška přízemí: 105,00 m 2 2,91 m Obestavěný prostor: obestavěný prostor: = 621,00 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 621,00 m 3-4 -
Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 105,00 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 105,00 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota 1 III 0,02 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a V 0,08 plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - většího rozsahu nebo nadstand. provedení IV 0,04 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní III 0,05 příslušenství - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - bez pozemku (nebo I -0,01 pouze zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou II 1,05 údržbou Koeficient pro stáří 7 let: 1,00 12 Index vybavení I V = (1 + V i ) x V 13 x 1,00 = 1,239 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Význam obce - vyhledávané (např. láz. místa typu B, předměstí II 0,05 měst) 2. Poloha nemovitosti - na okraji zastavěného území obce II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení II 0,00 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním II 0,00-5 -
sortimentem 5. Školství a sport - žádná základní škola I -0,03 6. Zdravotní zařízení - žádné zdravotnické zařízení I -0,03 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení II 0,00 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - průměrná nezaměstnanost II 0,00 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy I P = (1 + P i ) = 0,990 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - prodej dražbou I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,850 i = 1 Celkový index I = I V x I P x I T = 1,239 x 0,990 x 0,850 = 1,043 Ocenění: Cena upravená CU = IPC x I = 2 758 Kč/m 3 x 1,043 = 2 876,59 Kč/m 3 CP = CU x OP = 2 876,59 Kč/m 3 x 621,00 m 3 = 1 786 362,39 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 1 786 362,39 Kč - 6 -
C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1 786 362,40 Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 786 362,40 Kč Celkem 1 786 362,40 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 1 786 362,40 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1 786 362,40 Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 786 362,40 Kč Celkem 1 786 362,40 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 1 786 362,40 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 1 786 360 Kč slovy: Jedenmilionsedmsetosmdesátšesttisíctřistašedesát Kč - 7 -
Závěr: Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávek ve výši 3.500.000,- Kč s příslučenstvím a budoucích pohledávek do výše 3.500.000,- Kč - Česká spořitelna, a.s., Olbrachtova 1929/62, Praha 4, Krč, 140 00 Praha 4, Nařízení exekuce 47Nc-4472/2009 ze dne 18.3.2009, Exekuční příkaz k prodeji podílu o velikosti 1/2 nemovitosti - 057EX-2099/2009-73 ze dne 17.6.2011, Zástavní právo exekutorské k podílu o velikosti1/2 k zajištění pohledávky ve výši 11.678,40,- Kč s příslušenstvím - Intrum Justitia, s.r.o., Prosecká 851/64, Praha 9, Prosek, 190 00 Praha 9, Nařízení exekuce 50EXE-5838/2012 ze dne 6.8.2012, Exekuční příkaz k prodeji podílu o velikosti 1/2 nemovitosti - 97EX-7018/2012-18 ze dne 29.8.2012. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : Rodiný dům 7+1 v klidné části obce Babice, s garáží a zahradou V přízemí prostorná kuchyně spojená s obýv.pokojem(76m2).dále 2 pokoje,koupelna,wc,technic.místnost a ke kuchyni patří ještě spíž.v podkroví jsou dva pokoje(každý 50m),pracovna, šatna,koupelna s wc a čistá půda. v domě je - 8 -
nainstalován výtah,celý dům je řešen bezbariérově. Součástí domu je dvougaráž. Vytápění +teplá voda plyn,vodovodní řád. Požadovaná cena 4.350.000,- Kč včetně provize. Prodej dřevostavby RD 4+kk v obci Lužice u Šternberka. Bungalov o obytné ploše 96 m2 splňuje skladbou stěn nároky na nízkoenergetický dům. Vnitřní vybavení (vybavení koupelny, podlahy, dveře) dle přání zákazníka. Nezáplavové území. Požadovaná cena 2.490.000,- Kč včetně provize. Prodej RD 5+1 v obci Stádlo, okr. Olomouc 5 km od města Šternberk. Samostatně stojící s možností rozšíření do podkroví i do dvora, elektroinstalace 220 V/380 V, vytápění ústřední na tuhá paliva voda kamenná studna, kanalizace hloubková,(septik) WC, splachovací zastavěná plocha domu 214 m2, zahrada 1400 m2, po částečné rekonstrukci. Požadovaná cena 1.600.000,- Kč včetně provize, včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu. - 9 -
Obvyklá cena bez vlivu závad : 1.800.000,- Kč celý dům. Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Velmi negativně působí prodej podílu o velikosti 1/2, nutnost dokončení fasády a pozemky ve funkčním celku jiného vlastníka. Obvyklou cenu podílu o velikosti 1/2 nemovitosti stanovuji na 600.000,- Kč. Slovy: Šestsettisíc Kč V Olomouci, 3.10.2012 Ing. Jan Šíma Kmochova 986/2 779 00 Olomouc telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz - 10 -
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3101-317/2012 znaleckého deníku. - 11 -
E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.607 ze dne 15.9.2012 3 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 3 Mapa oblasti 4-12 -
Fotodokumentace nemovitosti - 13 -
- 14 -
- 15 -
Mapa oblasti - 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -