ZNALECKÝ POUDEK č. 1738/56/12 o ceně obvyklé rodinného domu č.p. 10 na st.parc.č. 613/1, 613/2, 613/3, venkovních úprav,, trvalého porostu, pozemku č.parcely st.613/1, poz. parc.č. 375/3 (zahrada), poz. parc.č. 375/8 (poz.ve zjednoduš.evidenci) na LV č.390 v k.ú. Vítkovice v Krkonoších, obec Vítkovice, okres emily. Objednatel posudku: EURODRAŽBY. CZ a.s. U Pískovny 890/1 182 00 Praha 8 Účel posudku: Ocenění je provedeno pro účely nedobrovolné dražby prováděné akciovou spol. EURODRAŽBY.CZ. podle stavu nemovitosti ke dni 19.4.2012. Posudek vypracoval: tanislav Kerhart Ohaveč 18 506 01 Jičín Posudek obsahuje 28 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních, 1 vyhotovení zůstává v archivu znalce. V Ohavči, 24.4.2012
Ocenění je provedeno ve smyslu definice uvedené v 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 b., o oceňování majetku: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Nález: Vlastníci nemovitosti Ing. Jan Bureš a Mgr. Eva Burešová nebyli ve stanovenou dobu (v 16,00 hod. dne 19.4.2012) na uvedené adrese, ani jiným vhodným způsobem nezajistili znalci vstup do domu. Výměry byly získány obhlídkou z veřejné komunikace; stav a provedení bylo zjištěno odborným odhadem. Celkový popis místa nemovitosti: Místo: Obec Vítkovice v Krkonoších s cca 420 obyvateli leží v Libereckém kraji, v průměrné nadmořské výšce 683 m.n.m. V obci je mateřská škola a základní škola, pošta, kulturní dům, obchod s potravinami a doplňkovým zbožím, fotbalové a volejbalové hřiště, krytý bazén v hotelu Jasmín a sbor dobrovolných hasičů. Vzhledem ke své poloze jsou Vítkovice výchozím bodem pro pěší a cykloturistiku. Vítkovice jsou v zimní sezóně vyhledávanou rekreační oblastí s řadou lyžařských areálů: kiareál Aldrov, kiareál Vurmovka a lyžařský areál Janova Hora. Nemovitost: Oceňovaný objekt s jedním nadzemním podlažím a s podkrovím upraveným k bydlení je pravděpodobně podsklepený. Na východní straně je v I.P.P. umístěna garáž a pod terasou sklad. tavba č.p. 10 je v katastru nemovitostí vedena jako rodinný dům, byla postavena na svažitém terénu. táří domu nebylo prokazatelně zjištěno, bylo určeno odhadem na let s přestavbou a rekonstrukcí v posledních 20 letech. Půdorys má tvar obdélníka. Základy jsou zřejmě kamenné, svislé konstrukce jsou pravděpodobně zděné a jsou zateplené. Okna jsou dřevěná zdvojená. edlová střecha má novou osinkocementovou krytinu, na lodžií a zádveřím je krytina ze živičné lepenky. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu, žlaby a svody nejsou, dešťová voda je volně vypouštěna na terén, na severní straně je voda odváděna dlážděným korytem mezi domem a cestou. Přípojka vody nebyla zjištěna, rovněž nebyla nalezena přípojka kanalizace. Údržba domu je dobrá kromě suterénu (garáž a sklad), opotřebení prvků dlouhodobé i krátkodobé životnosti je úměrné jejich stáří. 2
Zátopové ohrožení: Podle údajů pojišťovny Kooperativa je oceňovaná nemovitost v pásmu záplavového ohrožení na stupni 1 (nejnižší stupeň). Přístup k nemovitosti: Přístup k nemovitosti je z veřejné komunikace ve vlastnictví Obce Vítkovice poz. parc.č.375/14 (ostatní plocha ostatní komunikace. Podklady pro ocenění: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 390 pro k.ú. Vítkovice vyhotovený dálkovým přístupem dne 25.1.2012 Výpis z katastru nemovitostí LV č. 01 pro k.ú. Vítkovice Výpis z katastru nemovitostí LV č. 846 pro k.ú. Vítkovice Kopie katastrální mapy ze dne 24.4.2012 Zjištění na místě samém dne 19.4.2012 v době 16,00 17,00 hod. Inzerce realitních kanceláří Databáze znalce Pro odhad obvyklé hodnoty jsou použity oceňovací metody: 1. Cena zjištěná (tzv. administrativní cena ) jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni ocenění dle zákona č. 151/1997 b. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 b., č. 237/2004 b., č. 257/2004 b., č. 296/2007 b. a č. 188/2011 b. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 b. ve znění vyhlášek č. 456/2008 b., č. 460/2009 b. a č. 364/2010 b. 2. Porovnávací hodnota (ocenění porovnávací, srovnávací, komparativní metodou) vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů, nebo nemovitostí nabízených na trhu realit srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Uskutečněné prodeje by neměly být starší než 6 měsíců (starší údaje by ztratily svoji vypovídací schopnost). 3
1. Ocenění nákladovou metodou: Obsah : 1. Ocenění staveb 1.1. Rodinný dům č.p. 10 1.2. Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalý porost Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 b. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 b., č. 237/2004 b., č. 257/2004 b., č. 296/2007 b. a č. 188/2011 b. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 b. ve znění vyhlášek č. 456/2008 b., č. 460/2009 b., č. 364/2010 b. a č. 387/2011 b., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 b. 1. Ocenění staveb 1.1. Rodinný dům č.p. 10 Popis: Přízemní, pravděpodobně pouze částečně podsklepený dům je v I.N.P. zřejmě zděné zateplené konstrukce, v podkroví dřevěné. třecha je sedlová s krytinou z osinkocementových šablon 400/400 mm, na zádveřím a nad lodžií je živičná lepenka. Oplechování je z pozinkovaného plechu. Okna jsou dřevěná zdvojená. Výměry suterénu byly určeny odhadem, jeho výška byla změřena u vjezdu do garáže. táří stavby bylo stanoveno odhadem na 80 let s odhadovanou rekonstrukcí asi před 15-20 lety. Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: vislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: třecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: Výpočet jednotlivých ploch: Plocha Název 6,90*6,00 suterén I.N.P. 1,67*1,95+6,85*14,70 5, typ A zděná nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží se šikmou nebo strmou střechou s jedním nadzemním podlažím 111 = = [m2] 41,40 103,95 4
podkroví 8,70*14,70+4,00*1,10*1,40*1/2+4,00*1,50*2,00*1/2 = +4,00*2,50*1,50*1/4 140,72 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Zastavěná. Konstr. výška plocha 41,40 m2 2,30 m 2 103,95 m 2,80 m 140,72 m2 4,80 m Název suterén I.N.P. podkroví Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor suterén (6,90*6,00)*(2,30) = I.N.P. (1,67*1,95)*(2,27)+(6,85*14,70)*(2,80) = podkroví (8,70*14,70+4,00*1,10*1,40*1/2+4,00*1,50*2,00 = *1/2+,00*2,50*1,50*1/4)*(4,80)+1,67*2,00*1,40 *1/2 [m3] 95,22 m3 289,34 m3 659,79 m3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ suterén I.N.P. podkroví Obestavěný prostor - celkem: PP NP Z Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Zdivo 3. tropy 4. třecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. chody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění Hodnocení standardu N C Obj. podíl [%] 8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,50 2,30 3,20 5,20 2,20 5,20 Část [%] Koeficient 1,54 0,00 Obestavěný prostor 95,22 m3 289,34 m3 659,79 m3 1 044,35 m3 Upravený obj. podíl 8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 4,31 0,00 2,30 3,20 5,20 2,20 5,20 5
17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní oučet upravených objemových podílů C C C 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30 3,40 0,00 0,00 0,00 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): [Kč/m3] Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 6): = * 4,30 0,00 3,20 1,90 0,00 3,10 0,50 4,10 0,30 0,00 96,51 2 290,1, 1200 0,9651 0,8500 2,1550 1,5540 Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle KP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * * * * Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 1 044,35 m3 * 7 046,01 Kč/m3 = = 7 046,01 7 358 500,54 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: táří (): 80 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 50 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 130 roků Opotřebení: % * / PCŽ = % * 80 / 130 = 61,538 % - 4 528 274,06 Kč Rodinný dům č.p. 10 - zjištěná cena = 2 830 226,48 Kč 1.2. Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem dle 10 procentem z ceny stavby. tanovené procento z ceny staveb: 3,00 % eznam staveb: Název stavby Rodinný dům č.p. 10 Celkem: Cena stavby 2 830 226,48 2 830 226,48 Kč Ocenění: Cena staveb celkem: Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem - zjištěná cena * 2 830 226,48 0,0300 = 84 906,79Kč 6
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Ocenění: tavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - tabulka 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z 30 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: 30 % 2.3. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci: -7 % Úprava cen: -7 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 30% + -7% * ( % + 30%) 20,90 % Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,5540 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1550 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp Úprava Upr. cena 2 [Kč/m ] [%] [Kč/m2] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 35, 2,1550 1,5540 20,90 141,707 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 35,0,40 2,1550 1,5540 20,90 56,683 Typ Název 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří 28 odstavec 5 zahrada 28 odstavec 5 trvalý travní porost tavební pozemky - celkem Parcelní číslo 613/1 375/3 375/8 Výměra [m2] 69,00 Jedn. cena [Kč/m2] 141,707 Cena [Kč] 9 777,78 53 525,00 56,683 56,683 30 098,67 29 758,58 69 635,03 Pozemky - zjištěná cena = 69 635,03 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalý porost Okrasné dřeviny oceněné zjednodušeným způsobem: 42 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 8,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena okrasných dřevin: Trvalý porost - zjištěná cena Kč m2 m2 Kč * = 69 635,03 1 125 6 189,78 0,085 526,13 526,13 Kč 7
C. Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Rodinný dům č.p. 10 1.2. Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem 2 830 226,50 Kč 84 906,80 Kč 1. Ocenění staveb celkem 2 915 133,30 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 69 635,- Kč 2. Ocenění pozemků celkem 69 635,- Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalý porost 526,10 Kč 3. Ocenění trvalých porostů celkem 526,10 Kč Celkem 2 985 294,40 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 2 985 294,- Kč 2. Ocenění porovnávací metodou: Okolnosti ovlivňující cenu nemovitosti: Trh s nemovitostmi : Orientace ke světovým stranám: Konfigurace terénu: Poloha vzhledem k centru obce: Převládající zástavba: Doprava : Obchod a služby : Školství : Zdravotnictví: Kultura, sport, ubytování : Úřady : Pracovní možnosti : Životní prostředí : Přírodní lokalita : Změna v zástavbě : Příslušenství nemovitosti : Typ stavby: Možnost dalšího rozšíření : Obyvatelstvo: Poptávka je nižší než nabídka. Částečně výhodná važitý terén Nemovitost je umístěna na okraji obce Objekty pro bydlení Autobusová doprava a automobilní Základní cca 500 m od domu Základní škola, MŠ V Jilemnici cca 10 km Hřiště, kulturní dům Obecní - ostatní úřady v okresním městě Omezené, sezónní, orientované na turistický ruch Dobré Krkonošský národní park V blízkosti domu beze změny. Rodinný dům Dobrá Malá hustota obyvatelstva. 8
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Užitná plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2 Poniklá 16 859 Kč 3 499 000 Kč/m2 KC 21 733 0,65 Upravená cena Foto Kč/m2 14 101 Rodinný dům se třemi ložnicemi - každá vybavená koupelnou a WC. V přízemí je velká obytná místnost s moderní kuchyňskou linkou a krbovými kamny s výměníkem pro vytápění celé chalupy. Vytápění dále zajišťuje elektro kotel. Zateplení fasády a střechy, celý objekt je napojen na vodovod a kanalizaci. Dům stojí na pozemku o celkové výměře 2 859 m. Horní Rokytnice 188,00 456 2 580 000 13 723 0,70 9 551 Rodinný dům blízko ski areálu Lysá hora. uterén - sklad lyží, dílna, sklep. 1. NP chodba, pokoj s kuchyňským koutem. 2.NP - 2 pokoje, chodba. Obě patra mají koupelnu + samostatné WC. Plastová okna, podlahové výtápění, elektro kotel, ÚT, krbová kamna či krb, možnost napojení na plyn. Benecko 190,00 2 600 6 700 000 35 263 0,42 14 810 2 Prodej rodinného dvojdomu v Benecku v Krkonoších. Zastavěná plocha 200 m, zahrada 2 1.500 m. V první jdomku se nachází vchodová hala, kuchyně s jídelnou a komorou, obývací pokoj, prosklená lodžie, průchod do druhého domku. V patře jsou dva pokoje, pracovna, koupelna a WC. Podkroví je připravené pro výstavbu pokojů. Druhá část domku je předělána na penzion. V přízemí se nachází chodba s WC, jídelna s kuchyňkou a pracovna. Pod schody je úschovna pro lyže nebo kola. V patře je 5 pokojů se sprchou a umyvadlem, WC je samostatné na chodbě. Na každém pokoji je přípojka na TV. Vchody do obou domů jsou samostatné. Dům se nachází nedaleko lyžařských vleků. V místě je mateřská školka, škola, obchody, sportoviště Průměrná cena Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota 2 12 821 Kč/m 2 190,00 m 2 435 990 Kč Rekapitulace Nákladová cena celkem zaokr.:... 2 990 000,00 Kč Porovnávací hodnota celkem zaokr.:... 2 440 000,00 Kč 9
Závěrečná analýza pro návrh tržní hodnoty nemovitosti Oceňovaná nemovitost vykazuje následující kladné stránky: 1. tavba po částečné modernizaci a rekonstrukci 2. Lokalita vhodná k bydlení 3. Malá vzdálenost do centra obce 4. Parkování na vlastním pozemku 5. Možnost dalšího využití nemovitosti pronájem (zimní i letní rekreace) Oceňovaná nemovitost vykazuje následující záporné stránky: 1. Část domu č.p. 10 stojí na pozemku Obce Vítkovice na LV č. 01 a na LV č.846 (vlast.mgr.eva Burešová) 2. Odloučenost od okresního města (cca 10 km) 3. Není možnost napojení na kompletní I 4. Neúplná občanská vybavenost obce 5. tagnace realitního trhu v segmentu rezidenčních nemovitostí Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitostech nižší, než je jejich nabídka. Četnost realizovaných obchodů je na nižší úrovni, než v období před čtyřmi a více lety. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o lokalitu nadprůměrnou, vyhledávanou Cena zjištěná nákladovým způsobem nezohledňuje situaci na trhu s rodinnými domy v dané lokalitě. Tuto situaci nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto v případě odhadu obvyklé hodnoty oceňovaných nemovitostí (jako celku) se přikláním k ceně zjištěné porovnávací metodou, která je 2.440.000,- Kč. Obvyklá cena: 2.440.000,- Kč slovy: Dvačtyřistatřicetšest tisíc korun českých V Ohavči, 24.4.2012 tanislav Kerhart Ohaveč 18 506 01 Jičín 10
Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Hradci Králové dne 6.5.1986, č.j. pr. 961/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1738/56/12 znaleckého deníku Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 1738/12 Koncesní listina: Koncesní listina vydaná dne 23.7.2007 Městským úřadem Jičín, odborem - obecní živnostenský úřad, 506 01 Jičín, Havlíčkova 56, pod č.j.: MUJC/2007/3393/ZU/2, ev.č. 360401-640189502 11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
pohled od východu pohled od severu 26
pohled od jihozápadu pohled od jihovýchodu 27
28