ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 6500-039/2016 NEMOVITÁ VĚC: Pozemek p.č. st. 151 s stavbou rodinného domu č.p. 145 Katastrální údaje : Kraj Jihomoravský, okres Břeclav, obec Boleradice, k.ú. Boleradice Adresa nemovité Boleradice 145, 691 12 věci: Vlastník stavby: Pan Martin Dočekal, Boleradice 145, 69112, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Pan Martin Dočekal, Boleradice 145, 69112, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: Exekutorský úřad Plzeň - město Soudní exekutor JUDr. Zdeněk Zítka Palackého nám. 28, 30100 Plzeň ZHOTOVITEL : Ing. Antonín Faltýnek - Adresa zhotovitele: Školní 723/6, 66412 Oslavany IČ: 10557270 telefon: 602201853 e-mail: faltynek@profag.cz DIČ: CZ5801280496 fax: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení č.j. 108 EX 10299/15 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 780 000 Kč Datum místního šetření: 10.3.2016 Stav ke dni : 10.3.2016 Za přítomnosti: exekutorského vykonavatele Počet stran: 19 stran Počet příloh: 9 Počet vyhotovení: 3 V Oslavanech, dne 20.3.2016 Ing. Antonín Faltýnek
NÁLEZ Znalecký úkol Stanovit cenu obvyklou oceňovaných nemovitostí ke dni ocenění pro potřebu exekučního řízení č.j.108 EX 10299/15 Přehled podkladů - výpis z LV č. 1115 pro k.ú. Boleradice - kopie KM - orientační mapa - údaje zjištěné při osobní prohlídce nemovitostí - údaje z vlastní databáze znalce - údaje v veřejných zdrojů Místopis Oceňované nemovitosti se nacházejí v severní okrajové části městyse Boleradice ve vedlejší ulici. Boleradice jsou městys s 887 obyvateli v okrese Břeclav v Jihomoravském kraji ležící cca 6 km severovýchodně od Hustopečí a dálnice D2, od Brna leží cca 20 km jižně. Obec má běžnou vybavenost odpovídající její velikosti a významu - škola 1-4, pošta, ordinace praktického lékaře, základní obchody a služby. V obci jsou rozvody všech inženýrských sítí mimo splaškové kanalizace. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 4045/131 městys Boleradice Celkový popis Předmětem ocenění je stavební pozemek p.č. st. 151 se stavbou rodinného domu č.p. 145. Znalci nebyl umožněn vstup do domu, proto je popis stavby stejně jako ocenění proveden pouze podle venkovní obhlídky. Oceňovaný dům je přízemní pravděpodobně bez podsklepení se sedlovým krovem s pálenou taškovou krytinou, v dvorní části je pultová střecha s krytinou plechovou. Dle obhlídky se dělí dům na dvě části - obytnou pravděpodobně s jednou bytovou jednotkou (dle velikosti stavby asi 3+1) a část hospodářskou s průjezdem, který je možné asi užívat i pro parkování osobního auta. Dle venkovní obhlídky odhaduji stáří původního domu na min. 80 let, v současné době probíhá na domě rekonstrukce a modernizace. Dům je napojen na veřejný vodovod, plyn a elektřinu, splašková kanalizace je pravděpodobně svedena do jímky. K domu patří zpevněné plochy, dvorní stavby, přípojky sítí a pravděpodobně jímka - toto příslušenství se samostatně neoceňuje ale jeho hodnota je zahrnuta ve výsledné ceně obvyklé. - 2 -
Silné stránky - dům v klidné části obce - možnost napojení na všechny IS v obci - průjezd využitelný pro parkování - započatá rekonstrukce - dle venkovní obhlídky dobrý stavebnětechnický stav Slabé stránky - absence zahrady - méně atraktivní lokalita - není veřejná kanalizace - nebylo možné zjistit stav nemovitostí prohlídkou interiéru RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: Rizika spojen s právním stavem nezjištěna Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: Rizika spojen s umístěním nezjištěna Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Dle LV se k nemovitosti nevážou žádná věcná břemena, exekuce a zástavní práva zapsaná na LV nemají vzhledem k účelu ocenění vliv na cenu obvyklou. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Ostatní rizika nebyla zjištěna - 3 -
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Stavební pozemek Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Stavební parcela pod oceňovanou stavbou rodinného domu a pod dvorní stavbou. Pozemek je nepravidelného tvaru, svažitý. V místě je možnost napojení na všechny IS v obci. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Pro účely tohoto ocenění se jednotková cena stanoví dle běžně dosahovaných cen za stavební pozemky dosahované v lokalitě s přihlédnutím k poloze, velikosti a vybavení pozemku. V obci kde se nachází oceňovaný pozemek se stavbou rodinného domu se stavební pozemky obchodují v rozpětí cen 150-650 Kč/m 2. S přihlédnutím k parametrům oceňovaného pozemku a s nezbytnou obezřetností byla jednotková cena stanovena ve středu tohoto rozpětí. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a st. 151 270 350,00 94 500 nádvoří Celková výměra pozemků 270 Hodnota pozemků celkem 94 500 Rodinný dům č.p. 145 Věcná hodnota dle THU Výpočet věcné hodnoty stavby Samostatně stojící zděný přízemní, pravděpodobně nepodsklepený rodinný dům bez využitého podkroví. Krov je dřevěný sedlový s pálenou taškovou krytinou, nad dvorní přístavbou je pultová střecha s malým sklonem s krytinou z profilovaného plechu. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Dům má novou zateplenou fasádu z ulice, bez dokončení finálního povrchu. Z uliční strany jsou nová plastová okna, ze dvora jsou okna dřevěná nebo sklocihly. Vstupní dveře z ulice jsou plastové ostatní dřevěné. Vrata průjezdu jsou nová plastová. Další podrobnosti o interiéru a stavu rekonstrukce nebylo možné při venkovní obhlídce zjistit - znalci nebyl umožněn vstup do nemovitosti. Dům je pravděpodobně napojen na veřejný vodovod, plynovod a elektřinu. Odkanalizování je pravděpodobně do jímky. Dle venkovní obhlídky je dům v dobrém stavu. - 4 -
Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha I.NP 145,86 m 2 3,00 m Výčet místností: bytová jednotka 74,00 m 2 1,00 74,00 m 2 průjezd 44,00 m 2 1,00 44,00 m 2 Užitná plocha celkem: 118,00 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] I.NP (18,43*6,60*3,00+10,22*2,37*2,70) = 430,31 m 3 střecha 18,43*6,60*2,50/2+10,22*2,37*0,3/2 = 155,68 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor I.NP 430,31 m 3 střecha 155,68 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 585,99 m 3 Konstrukce Popis 1. Základy betonové pasy izolované 2. Zdivo zděné 3. Stropy rovné omítnuté 4. Střecha krov dřevěný, vázaný 5. Krytina tašky pálené 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky vápenné 8. Fasádní omítky zateplené bez finálního nátěru 9. Vnější obklady chybí 10. Vnitřní obklady nezjištěno 11. Schody nezjištěno 12. Dveře vstupní plast, ostatní dřevěné 13. Okna z ulice plastová ze dvora dřevěná 14. Podlahy obytných nezjištěno místností 15. Podlahy ostatních nezjištěno místností 16. Vytápění nezjištěno - pravděpodobně plynové 17. Elektroinstalace světelná, třífázová 18. Bleskosvod chybí 19. Rozvod vody stav nezjištěn 20. Zdroj teplé vody nezjištěno - 5 -
21. Instalace plynu zemní plyn 22. Kanalizace asi jímka 23. Vybavení kuchyně nezjištěno 24. Vnitřní vybavení nezjištěno 25. Záchod nezjištěno 26. Ostatní chybí Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 146 Užitná plocha (UP) [m 2 ] 118 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 585,99 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 4 297 Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] 4 297 Reprodukční hodnota [Kč] 2 518 010 (RC * OP) Stáří roků 80 Další životnost roků 60 Opotřebení % 57,10 Věcná hodnota (VH) [Kč] 1 080 226 Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 118,00 m 2 Obestavěný prostor: 585,99 m 3 Zastavěná plocha: 145,86 m 2 Plocha pozemku: 270,00 m 2 Srovnatelné nemovité věci Název: RD 3+1 Půdorys domu je tvaru písmene L. Má dvorní stavbu, která slouží ke skladování, k domu nenáleží žádná zahrada. Je tvořen obytnou částí a částí s průjezdem do dvora. K domu náleží vlastní studna s vodárnou. Rodinný dům je z roku 1910, je ze smíšeného materiálu. Základy jsou kamenné bez izolací proti zemní vlhkosti. Vnitřní omítky jsou vápenné hladké, v části průjezdu omítky chybí. Chybí zde i stropy, podlaha, elektroinstalace. Okna v domě jsou plastová, vstupní dveře i vrata jsou původní. Koupelna vybavena sprchovým koutem a umyvadlem. Podlaha je původní prkenná, v ložnici je pak beton a koberec. V koupelné a WC je dlažba, k dispozici el. bojler. Vytápění domku je ústřední s kotlem na plyn, který je však odpojen, v současnosti se v domě vytápí pouze lokálně dvěma kamny na pevná paliva. - 6 -
Lokalita Diváky Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,05 K4 Provedení a vybavení 1,05 K5 Celkový stav 1,10 K6 Vliv pozemku 0,97 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: Neuvedeno Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - prodejní cena; Velikosti objektu - odpovídající; Poloha - horší; Provedení a vybavení - mírně horší; Celkový stav - horší; Vliv pozemku - mírně větší; Úvaha zpracovatele ocenění - odpovídající nemovitost po korekcích; Celkový koef. K C 1,18 Upravená j. cena Kč/m 2 7 931 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 89,00 m 2 317 m 2 600 000 Kč 6 742 Kč/m 2 Název: RD 3+1 Přízemní zděný řadový nepodsklepený rodinný dům s jednou bytovou jednotkou 3+1. Střecha je sedlová s dřevěným krovem a pálenou taškovou krytinou. Dům má z ulice plastová zdvojená okna, ze dvora jsou okna dřevěná. Vstupní dveře jsou plastové ostatní jsou dřevěné. Dům má započaté zateplení fasády.vytápění je ústřední s plynovým kotlem. Podlahy jsou prkenné nebo keramická dlažba. V koupelně je vana, umyvadlo a keramické obklady. WC je splachovací. Dům vyžaduje částečnou rekonstrukci. Lokalita Diváky Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,02 K3 Poloha 1,05 K4 Provedení a vybavení 1,05 K5 Celkový stav 1,05 K6 Vliv pozemku 0,95 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,05 Zdroj: Neuvedeno Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - menší; Poloha - mírně horší; Provedení a vybavení - horší; Celkový stav - horší; Vliv pozemku - větší; Úvaha zpracovatele ocenění - chybí průjezd nebo garáž; Celkový koef. K C 0,94 Upravená j. cena Kč/m 2 8 502 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 87,00 m 2 461 m 2 785 000 Kč 9 023 Kč/m 2-7 -
Název: RD 3+1 Přízemní zděný nepodsklepený řadový rodinný dům s jednou bytovou jednotkou 3+1 a průjezdem. Dům má sedlovou střechu s pálenou taškovou krytinou ( po celkové rekonstrukci). Okna jsou dřevěná dvojitá, dveře dřevěné, podlahy parkety, dřevotříska a keramická dlažba, koupelna s vanou a umyvadlem, WC splachovací. Vytápění je plynové ústřední, TUV z el. bojleru. Dům je napojen na všechny sítě v obci. Lokalita Křepice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,95 K4 Provedení a vybavení 1,10 K5 Celkový stav 1,10 K6 Vliv pozemku 0,98 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: Neuvedeno Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - odpovídající; Poloha - lepší; Provedení a vybavení - horší; Celkový stav - horší; Vliv pozemku - mírně větší; Úvaha zpracovatele ocenění - po koreci odpovídající nemovitost; Celkový koef. K C 0,90 Upravená j. cena Kč/m 2 8 261 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 120,00 m 2 320 m 2 1 100 000 Kč 9 167 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 7 931 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 8 231 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 8 502 Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena 8 231 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 118,00 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 971 258 Kč - 8 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku 971 258 Kč 0 Kč 1 174 726 Kč 94 500 Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena 780 000 Kč slovy: Sedmsetosmdesáttisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.4.7 Výsledná cena obvyklá byla stanovena dle porovnávací hodnoty, která má většinou největší vypovídací schopnost. Z důvodu obezřetnosti byla výsledná cena stanovena cca 15 % pod touto hodnotou. Snížení zohledňuje možné skryté závady a skutečnost, že nebylo možné posoudit stav interiéru domu. Věcná hodnota má v tomto případě pouze informativní význam pro investora. Závěr Cena obvyklá má platnost 6 měsíců při zachování minimálně současného stavu nemovitosti. Znalec neshledal na oceňovaných nemovitostech závady, výměnky, nájemní, pachtovní či předkupní práva, která prodejem v dražbě nezaniknou. V Oslavanech 20.3.2016 Ing. Antonín Faltýnek Školní 723/6 66412 Oslavany Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 25.5.1984 pro obor: ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí, Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 6500-039/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 039/2016. - 9 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z LV č. 1115 4 Kopie KM 2 Orientační mapa 2 Fotodokumentace 1-10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -