ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 1004-182/2015 NEMOVITÁ VĚC: Rekreační objekt včetně příslušenství a pozemků Katastrální údaje : Kraj Karlovarský, okres Sokolov, obec Jindřichovice, k.ú. Hradecká Adresa nemovité věci: Hradecká č.e. 164, 358 01 Jindřichovice Vlastníci stavby: SJM Horák Pavel, Krátká 406, 357 35 Chodov a Horáková Monika, Krátká 406, 357 35 Chodov Vlastníci pozemků: SJM Horák Pavel, Krátká 406, 357 35 Chodov a Horáková Monika, Krátká 406, 357 35 Chodov OBJEDNAVATEL: Exekutorský úřad Praha 1, JUDr. Ivo Luhan Adresa objednavatele: Karlovo nám. 17, 120 00 Praha 2 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: JUDr. Karel Mošna Jasanová 345/16, 326 00 Plzeň IČ: 64875806 telefon: 777651711 e-mail: karel.mosna@seznam.cz DIČ: fax: ÚČEL OCENĚNÍ: Zjištění hodnoty nemovitých věcí v exekučním řízení č.j. 099 EX 1931/14 OBVYKLÁ CENA 800 000 Kč Datum místního šetření: 31.8.2015 Stav ke dni : 31.8.2015 Počet stran: 11 stran Počet příloh: 21 stran Počet vyhotovení: 2 V Plzni, dne 9.11.2015 JUDr. Karel Mošna
NÁLEZ Znalecký úkol Znaleckým úkolem je stanovení ceny obvyklé pozemku parc.č. st.64 o výměře 67 m 2 - zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba Jindřichovice č.e. 164 - rod. rekr, na pozemku parc.č. st.64, pozemku parc.č. 34/9 o výměře 271 m 2 - trvalý travní porost, pozemku parc.č. 1385/1 o výměře 334 m 2 - ostatní plocha, jiná plocha, a pozemku parc.č. 1385/2 o výměře 111 m 2 - ostatní plocha, jiná plocha, vše zapsáno na LV č. 453 pro katastrální území Hradecká, obec Jindřichovice, okres Sokolov. Součástí stavebního pozemku je stavba shora uvedené rekreační chaty s přístavbou garáže, součástí dvou pozemků zahrady je studna, jímka, elektro přípojka, oplocení a vzrostlé okrasné porosty. Na uvedené pozemky navazuje neoplocený pozemek trvalého travního porostu, jehož součástí jsou vzrostlé převážně náletové porosty. Přehled podkladů Objednatel předložil znalci jako podklady usnesení soudního exekutora JUDr. Ivo Luhana č.j. 099 EX 1931/14-96 ze dne 12.6.2015, výpis z katastru nemovitostí LV č. 453 ze dne 30.4.2015 a snímek z katastrální mapy ze dne 28.4.2015. Dne 31.8.2015 byla provedena prohlídka exteriéru objektu a byla pořízena fotodokumentace, povinní se k ohledání nedostavili, a proto nebylo možné provést prohlídku vnitřních prostor objektu. Místopis Oceňovaný objekt je situován v centru rekreační osady Hradecká, v zástavbě rodinných domů a rekreačních objektů obdobného typu a stáří. V místě je uložena pouze veřejná el. síť, přístup k oceňovanému objektu tvoří asfaltová komunikace. Osada Hradecká je územně oddělenou částí obce Jindřichovice, ležící ve vzdálenosti cca 4 km východně od centra obce Jinřichovice, vlevo při silnici ve směru na Nejdek. Obec Jindřichovice je obcí lokálního významu nacházející se na severovýchodním okraji okresu Sokolov, při hranici s okresem Karlovy Vary, ve vzdálenosti cca 10 km jihovýchodně od Kraslic, 14 km severozápadně od Chodova a 12 km jihozápadně od Nejdku, a dále 18 km severně od Sokolova a 22 km západně od Karlových Varů. V obci se nachází pouze omezená občanská vybavenost, jako je obecní úřad, mateřská škola, sokolovna, obchod a základní služby. Dopravní spojení veřejnou dopravou je zajištěno výlučně autobusovými spoji. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - ostatní Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Oceňovaný objekt sestává ze stavebního pozemku, jehož součástí je stavba zděné rekreační chaty, z pozemků parc.č. 1385/1 a 1385/2 tvořících zahradu, a dále z navazujícího pozemku trvalého travního porostu. Součástí pozemků tvořících zahradu je kopaná studna, jímka, elektro přípojka a oplocení z dřevěných planěk na ocelových sloupcích. Všechny pozemky jsou mírně sklonité k - 2 -
východu a jsou osázeny vzrostlými okrasnými a ovocnými stromy (třešeň, 2x borovice, jabloň, lípa, cypřiš, živý plot z tújí apod.). Hlavní stavba je nepodsklepená rekreační chata o jednom nadzemním podlaží a podkroví, zastřešená sedlovou střechou. V přízemí je dle sdělení sousedů situován pokoj, kuchyň, koupelna s WC a veranda, v podkroví je vybudována ložnice. Na hlavní stavbu ze severozápadu stavebně navazuje stavba garáže s pultovou střechou, z jihovýchodní strany je přistavěna dřevěná veranda. Užitná plocha objektu byla odvozená od zastavěné plochy a počtu podlaží a činí celkem cca 75 m 2, zastavěná plocha stavby je 67,00 m 2. Základy stavby jsou betonové, obvodové stěny zděné patrně tl.30 cm bez dodatečného zateplení obvodového pláště, štíty jsou obložen dřevěným obkladem, střecha sedlová symetrická s dřevěným krovem a s krytinou z asfaltových šablon, nad garáží střecha pultová. Klempířské konstrukce jsou úplné z pozink. plechu, okna dřevěná plastová s izolačním dvojsklem, v podkroví je střešní okno, vstupní dveře dřevěné plné, garážová vrata plechová dvoukřídlá, vnější i vnitřní omítky jsou vápenné, komín z vápenocementových plných cihel. Vytápění objektu je zajištěno patrně na pevná paliva, objekt je dle sdělení sousedů zásoben vodou z vlastní kopané studny, je odkanalizován do jímky a je napojen na veřejnou elektrickou síť. Stáří stavby nelze přesně stanovit, avšak dle sdělení sousedů byla postavena kolem roku 1975 a ke dni ocenění je v poměrně dobrém stavebně technickém stavu. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: Přístupová asfaltová komunikace vede přes pozemky ostatní plochy a trvalého travního porostu ve vlastnictví obce Jindřichovice. Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Předkupní právo Zástavní právo Exekuce Komentář: Na nemovitých věcech vázne zástavní právo exekutorské, zástavní právo soudcovské, zahájená exekuce a nařízené předběžné opatření, vše dle přiloženého LV Ostatní rizika: nejsou Komentář: Nájemní smlouva nebyla předložena - 3 -
Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 75,00 m 2 Zastavěná plocha: 67,00 m 2 Plocha pozemku: 783,00 m 2 OCENĚNÍ Výpočet porovnávací hodnoty Srovnatelné nemovité věci Název: Chata Mezihorská Zděná chata s obytným podkrovím. Ve sklepě je garáž a dílna, dále elektrický kotel, bojler a kotel na tuhá paliva. V přízemí je obývací pokoj s novými krbovými kamny, kuchyň s myčkou, sporákem a veškerým potřebným vybavením, dále pak jídelní kout, koupelna a toaleta. Z obývacího pokoje se dá vyjít na terasu s výsuvnou markýzou. Možné posezení i při dešti. V podkroví jsou 3 ložnice, celkem 6 lůžek a balkon. U chaty je velký pozemek 1700 m2 s venkovním posezením, okrasnou zahradou a oploceným tenisovým kurtem. Na pozemku je zahradní kůlna, dostatečně velká na uložení zahradní techniky, betonový ping-pongový stůl, dětská houpačka s menším pískovištěm. Lokalita: Jindřichovice K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 0,80 K7 Velikost objektu 0,90 stav - lepší stav; Vliv pozemku - výrazně větší pozemek; Velikost objektu - větší objekt; 0,58 990 857 Nezjištěn 2 190 m 2 1 699 000 Kč 1 699 000 Název: RD Mezihorská Rodinný dům stojící na samotě v katastru obce Jindřichovice, část Mezihorská. Dům má dispozici 3+1+G a zastavěnou plochu 51m2, ležící na pozemcích o celkové rozloze 3158m2. V suterénu je umístěna garáž a sklep, v přízemí předsíň, toaleta, kuchyň a obývací hala, v první patře dvě ložnice. Kanalizace řešená septikem, voda z vlastní studny, elektrická přípojka. Vytápění lokální na TP. - 4 -
Lokalita: Jindřichovice K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 0,80 K7 Velikost objektu 1,00 stav - lepší stav; Vliv pozemku - výrazně větší pozemek; Velikost objektu - srovnatelná; 0,65 647 994 Nezjištěn 3 158 m 2 999 990 Kč 999 990 Název: Chalupa Mezihorská Chalupa v obci Mezihorská u Jindřichovic na vlastním pozemku o celkové velikosti 773 m2 v žádané rekreační oblasti. V přízemí domu se nachází obývací pokoj s krbovými kamny, jídelna, kuchyně a koupelna s WC. V prvním patře jsou pak dva pokoje, hala, balkon a vstup na půdu. Dům je částečně podsklepený, je zateplený a jsou zde nová plastová okna. Na pozemku je vlastní studna s rozvodem vody do domu. Lokalita: Jindřichovice - Mezihorská K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Velikost objektu 0,90 0,73 stav - lepší stav; Vliv pozemku - srovnatelný; Velikost objektu - větší objekt; 984 150 Nezjištěn 773 m 2 1 350 000 Kč 1 350 000 Název: Chalupa Mezihorská Chalupa 5+1 o velikosti 123 m2 v podhorské osadě Mezihorská u Jindřichovic. 1. NP disponuje - 5 -
obývacím pokojem, kuchyní, WC, sprchou a prostornou místností - nyní sklad. V 2. NP jsou 3 pokoje. Chalupa má novou střechu z betonových tašek. Objekt je částečně podsklepen. Rekreační osada se nachází v krásné přírodě Krušných hor v 660 m.n.m. Lokalita: Jindřichovice - Mezihorská K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Velikost objektu 0,80 srovnatelné; Provedení a vybavení - srovnatelná; Celkový stav - lepší stav; Vliv pozemku - srovnatelný; Velikost objektu - výrazně větší objekt; 0,65 777 600 Nezjištěn 767 m 2 1 200 000 Kč 1 200 000 Název: Chata Lesík Udržovaná, prostorná chata s pozemkem v oblíbené chatařské oblasti Lesík. Chata stojí na klidném místě na okraji lesa, v blízkosti vodní nádrže s krásným koupáním. Přízemí chaty s předsíní, garáží a zázemím je zděné/kamenné. Obytné 1. a 2. patro je dřevěné, v obou se nachází kuchyňský koutek a terasa. Součástí ceny je veškeré vybavení. Krásné místo pro relaxaci, koupání a procházky po lese. Lokalita: Nejdek - Lesík K5 Celkový stav 1,10 K6 Vliv pozemku 1,10 K7 Velikost objektu 1,00 1,09 stav - dřevěná konstrukce; Vliv pozemku - menší pozemek; Velikost objektu - srovnatelný; 958 320-6 -
Nezjištěn 363 m 2 880 000 Kč 880 000 Název: Chata Smolná Patrová zateplená rekreační chata v osobním vlastnictví, dispozice 1+1 s možností další vestavby v podkroví, zastavěná plocha 52m2 na vlastním pozemku o velikosti 367m2. Chata prošla rekonstrukcí koupelny, nových rozvodů elektriky 220V i 380V a vody. V obývacím pokoji plovoucí podlaha, zbytek místností dlažba. Kromě verandy jsou v chatě plastová okna. Vytápění zajištěno krbovými kamny. Ohřev teplé vody zajištěn kombinovaným nerezovým boilerem, odpad řešen septikem. K chatě náleží garáž, nyní využívána jako dřevník. Kolem chaty jsou zámkové chodníky. Příjezdová cesta udržovaná i v zimních měsících. Lokalita: Rotava - Smolná K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,10 K7 Velikost objektu 1,10 stav - srovnatelný; Vliv pozemku - menší pozemek; Velikost objektu - menší objekt; 1,09 397 485 Nezjištěn 367 m 2 365 000 Kč 365 000 Název: RD Rotava RD o velikosti 4+1 v Rotavě. Rodinný dům je ve velmi dobrém stavu, rekonstrukce proběhla v roce 2000, kdy byly provedeny rozvody el., vody i kanalizace, topení je kotlem na tuhá paliva. Součástí domu je dřevěná pergola a dřevěná garáž. Lokalita: ul. Čsl. armády K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,10 K7 Velikost objektu 1,10-7 -
1,09 1 033 461 stav - srovnatelný; Vliv pozemku - menší pozemek; Velikost objektu - větší objekt; Nezjištěn 180 m 2 949 000 Kč 949 000 Název: RD Rotava RD o velikosti 3+1 v Rotavě, okr. Sokolov. Jedná se o dům, který byl kolaudován v roce 2005, vytápění je zajištěno krbem s teplovzdušnými rozvody. Lokalita: ul. Sídliště K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,10 K7 Velikost objektu 1,00 stav - lepší stav; Vliv pozemku - menší pozemek; Velikost objektu - srovnatelná; Neuvedeno 0,89 622 809 Nezjištěn 400 m 2 699 000 Kč 699 000 Výpočet porovnávací hodnoty na základě přímého porovnání Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková cena oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota 397 485 801 585 1 033 461 801 585 801 585 Kč - 8 -
- 9 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Fotodokumentace 1 Usnesení soudního exekutora JUDr. Ivo Luhana č.j. 099 EX 1931/14-96 3 ze dne 12.6.2015 Výpis z katastru nemovitostí LV č. 453 ze dne 30.4.2015 5 Snímek katastrální mapy ze dne 28.4.2015 1 Inzertní nabídky portálu Sreality.cz ze dne 26.10.2015 11-10 -
Fotodokumentace - 11 -