ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 0488-177/2013 NEMOVITOST: Podíl ½ z celku rodinného domu Střekov č.p. 886 včetně příslušenství a pozemku Katastrální údaje : Kraj Ústecký, okres Ústí nad Labem, obec Ústí nad Labem, k.ú. Střekov Adresa nemovitosti: Dobrovského 886/7, 400 03 Ústí nad Labem Vlastníci stavby: Milan Lad, Dobrovského 886/7, 400 03 Ústí nad Labem, podíl: 1/2 Leoš Šafránek, Dobrovského 886/7, 400 03 Ústí nad Labem, podíl: 1/2 Vlastníci pozemku: Milan Lad, Dobrovského 886/7, 400 03 Ústí nad Labem, podíl: 1/2 Leoš Šafránek, Dobrovského 886/7, 400 03 Ústí nad Labem, podíl: 1/2 OBJEDNATEL : Adresa objednatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Exekutorský úřad Plzeň-sever, Soudní exekutor JUDr. Vendula Flajšhansová Divadelní 2728/3a, 301 00 Plzeň JUDr. Karel Mošna Hluboká 314/48, 326 00 Plzeň IČ: 64875806 telefon: 777651711 e-mail: karel.mosna@seznam.cz DIČ: fax: ÚČEL OCENĚNÍ: zjištění obvyklé ceny nemovitostí v exekučním řízení č.j. 121 EX 330/10-52 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA PODÍLU 1/2 210 000 Kč Datum místního šetření: 7.8.2013 Stav ke dni : 7.8.2013 Počet stran: 8 stran Počet příloh: 13 stran Počet vyhotovení: 2 V Plzni, dne 22.9.2013 JUDr. Karel Mošna
NÁLEZ Znalecký úkol Znaleckým úkolem je stanovení ceny obvyklé spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 z celku budovy Střekov č.p. 886 - bydlení, na parcele 1822, a z celku pozemků parc.č. 1822 o výměře 159 m 2 - zastavěná plocha a nádvoří, a parc.č. 1823/1 o výměře 127 m2 zahrada, vše zapsáno na LV č. 1182 pro katastrální území Střekov, obec Ústí nad Labem, část obce Střekov, okres Ústí nad Labem. Přehled podkladů Objednatel předložil znalci jako podklady usnesení soudního exekutora JUDr. Venduly Flajšhansové č.j. 121 EX 330/10-52 ze dne 2.7.2013 a výpis z katastru nemovitostí LV č. 1182 ze dne 10.10.2012, znalec pořídil příslušný snímek z katastrální mapy z nahlížení do KN. Dne 7.8.2013 bylo za účasti zástupce soudního exekutora a povinného provedeno ohledání nemovitostí dle 336 odst.2 zákona č.99/1963 Sb., v platném znění, a byla pořízena fotodokumentace objektu. Místopis Oceňovaný objekt je postaven na řadové západním směrem sklonité parcele v jihovýchodní části města Ústí nad Labem, v části Střekov ležící na na pravém břehu řeky Labe, poblíž železniční stanice Ústí nad Labem - Střekov. Jedná se o lokalitu se zástavbou starších rodinných a bytových domů nacházející se cca 2 km jižně od centra města. V této části obce je dobře dostupná veškerá občanská vybavenost, dopravní spojení veřejnou dopravou je zajištěno zejména autobusy MHD. V posledních letech však bylo v okolí nemovitosti zřízeno několik ubytoven, jejichž někteří obyvatelé narušují v dané lokalitě občanské soužití a veřejný pořádek. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - smíšená zástavba Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Oceňovaný objekt je v celém půdorysu podsklepený řadový rodinný dům o dvou nadzemních podlažích a jedné obytné místnosti v podkroví postavený na západním směrem sklonité stavební parcele, jejíž nezastavěná část tvoří menší zahrádku za domem, na kterou navazuje pozemek zahrady. K objektu dále jako příslušenství venkovní úpravy minimálního rozsahu, zejm. oplocení pozemku a přípojky inženýrských sítí. Objekt je přístupný z veřejné komunikace s asfaltovým povrchem, je zásoben vodou z veřejného vodovodního řadu, je odkanalizován do veřejné kanalizace a je napojen na veřejnou el.síť a veřejný plynovod. - 2 -
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Demograficky negativně zatížená lokalita Komentář: konfliktní skupiny obyvatel Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: na nemovitostech vázne exekuce a zástavní právo dle přiloženého LV Ostatní rizika: nejsou Komentář: nájemní smlouva nebyla předložena - 3 -
Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: 93,05 m 2 Zastavěná plocha: 80,50 m 2 Plocha pozemku: 286,00 m 2 OCENĚNÍ Výpočet porovnávací hodnoty Popis oceňované nemovitosti Jedná se o řadový rodinný dům o dvou nadzemních podlažích podsklepený v celém půdorysu s obytným podkrovím o celkové zastavěné ploše 80,5 m 2. V přízemí domu nachází dva pokoje o výměrách 12,85 m 2 a 21,4 m 2, ve 2. NP jsou tři pokoje 12,85 m 2, 12,7 m 2 a 18,4 m 2, v podkroví se nachází jedna místnost 12,85 m 2 a půdní prostor vhodný k vestavbě, v mezipatrech je umístěno 2x WC o výměře 1,0 m 2. Základy domu jsou kamenné, obvodové stěny cihelné tl. 45 cm bez zateplení obvodového pláště, střecha sedlová s dřevěným vázaným krovem a krytinou z pálených tašek, klempířské konstrukce úplné z pozink. plechu, vstupní dveře dřevěné, okna plastová s izolačním dvojsklem, vnější omítky břízolitové. Objekt je vytápěn ústředním teplovodním systémem s kotlem na el. a na pevná paliva, je zásoben pitnou vodou z veřejného vodovodu, je odkanalizován do veřejné kanalizace a je napojen na veřejnou el. síť a na veřejný plynovod bez vnitřního rozvodu. Dům byl dle sdělení povinného postaven kolem roku 1910, v průběhu minulých letech byla údržba domu zanedbána, v poslední době však byla provedena výměna střešní krytiny a výměna oken a v současné době probíhá rekonstrukce místností v přízemí domu. Celkově lze konstatovat, že se ke dni ocenění jedná o dům v horším stavu s nutností dokončení celkové rekonstrukce. Srovnatelné nemovitosti Název: Rodinný dům ul. Dobrovského Lokalita Ústí nad Labem, Střekov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,10 K7 Vliv právních vztahů 0,90 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - vzorek z realizovaného prodeje; Vliv právních vztahů - podíl 1/2 z celku; Celkový koef. K C 0,99 Upravená j. cena Kč/m 2 3 300 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 150,00 m 2 140 m 2 500 000 Kč 3 333 Kč/m 2 Popis Rodinný dům ul. Dobrovského Rodinný dům v ulici Dobrovského v ústecké části Střekov. Interiér domu je v původním stavu, za domem je zahrádka,která je součástí nabídky. V 1.NP se nachází bytová jednotka dispozice 1+1,ve - 4 -
2.NP bytová jednotka 2+1, ve 3.NP pokoj a půdní prostor umožňující případné rozšíření obytné části. Topení je ústřední s kotlem na tuhá paliva,kombinovaný elektrický bojler je zdrojem teplé vody,plyn je k dispozici,není však řešen rozvod po domě. Název: Rodinný dům Střekov Lokalita Ústí nad Labem, Střekov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,10 K6 Vliv pozemku 0,90 K7 Vliv právních vztahů 0,90 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Celkový stav - horší stav vzorku; Vliv pozemku - pozemek vzorku větší; Vliv právních vztahů - podíl 1/2 z celku; Celkový koef. K C 0,76 Upravená j. cena Kč/m 2 2 890 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 380,00 m 2 580 m 2 1 450 000 Kč 3 816 Kč/m 2 Popis Rodinný dům Střekov Čtyřpodlažní bytový dům s celkem 7 byty (3x 2+1, 3x 1+1, rozestavěný 3+1), podlahová plocha celkem cca 360 m2. Byty volné. Započata rekonstrukce domu (střecha r. 2006 - nástavba, krov, krytina, ukotvení střechy v hodnotě cca 1 mil Kč, výstavba bytu v podkroví - možnost změny dispozic, nebyty atd.). Občanská vybavenost v blízkosti, MHD, výhled na Větruši. Název: Rodinný dům Kořenského ul. Lokalita Ústí nad Labem, Střekov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Vliv právních vztahů 0,90 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Vliv právních vztahů - podíl 1/2 z celku; Celkový koef. K C 0,77 Upravená j. cena Kč/m 2 7 446 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 150,00 m 2 201 m 2 1 460 000 Kč 9 733 Kč/m 2-5 -
Popis Rodinný dům Kořenského ul. Nájemní dům se 3 bytovými jednotkami v lokalitě Střekov. Tento 3.podlažní, podsklepený dům má zahradu o výměře 201m2. Dům je po částečné rekonstrukci: nová elektrika včetně elektroměrů ke všem bytovým jednotkám zvlášť, nové rozvody vody /v plastu/ nový odpad, nově zrekonstruované koupelny + WC, nový kombinovaný kotel na rozvod tepla a ohřev teplé vody. Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 2 890 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí 4 545 Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 7 446 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti 4 545 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 93,05 m 2 Porovnávací hodnota před korekcí ceny 422 912,- Kč Podíl 1/2 z celku * 1,00 / 2,00 = 211 456,00 Výsledná porovnávací hodnota 211 456 Kč - 6 -
- 7 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Fotodokumentace 1 Usnesení soudního exekutora JUDr. Venduly Flajšhansové č.j. 121 EX 2 330/10-52 ze dne 2.7.2013 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 1182 ze dne 10.10.2012 9 Snímek katastrální mapy ze dne 22.9.2013 1-8 -
Fotodokumentace - 9 -