Znalecký posudek obvyklé ceny nemovitosti číslo 3459/003/2014 6 NEMOVITOST: Rodinný dům čp. 14 na pozemku p.č. st. 107 a pozemky p.č. st. 107 a p.č.319, to vše zapsáno v k.ú. České Libchavy obce České Libchavy. Adresa nemovitosti: České Libchavy 14 / 14 Katastrální údaje: Kraj Pardubický, okres Ústí nad Orlicí, obec České Libchavy, k.ú. České Libchavy, kód k.ú. 622630, LV 132 Pozemky: st. 107, 319 Vlastník stavby: Luboš Frost, České Libchavy 14, 56114 České Libchavy, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Luboš Frost, České Libchavy 14, 56114 České Libchavy, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL : EURODRAŽBY CZ a.s.; č. obj.:č.j: 664/2013-A, 9.12.2013 Adresa objednatele: Čimická 780 / 61, 18100 Praha telefon: IČ: 25023217 e-mail: DIČ: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. Libor Hemelík Jiřího z Poděbrad 477, 517 24 Borohrádek telefon: e-mail: IČ: DIČ: ÚČEL OCENĚNÍ: pro účel veřejné dražby. (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Současný stav 950 000 Kč Datum místního šetření: 23.12.2013 Datum zpracování : 8.1.2014 Počet stran: 17 stran Počet příloh: 10 V Borohrádku, dne 8.1.2014 Otisk razítka Ing. Libor Hemelík
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1955 změna stavby v r. rekonstrukce v r. Rekonstrukce: celková dílčí střecha, fasáda zateplení okna, dveře ostatní SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Širší centrum - zástavba RD Počet obyvatel: 594 (stagnace) Stavebně technický stav stavby: neudržovaná k částečné rekonstrukci Vytápění: ústřední / etážové - plyn Energetický průkaz stavby: Prodejnost nemovitosti: RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ PP RD Garáž Pozemky OP ZP Rozesta- Obytná/ výměra věnost Nebyt. Typ PP RD Obytná/ Nebyt. BUDOUCÍ STAV Garáž Pozemky OP výměra m 2 ks m 2 m 3 m 2 % m 2 ks m 2 m 3 m 2, 201 / 0 3 087 1 133 179 100,00 / 3 087 ZP REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota 1 005 000 Kč Výnosová hodnota 0 Kč Věcná hodnota 1 783 937 Kč Obvyklá cena 950 000 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Stanovení obvyklé ceny je ovlivněno skutečností, že znalci nebyla umožněna prohlídka domu. Oceňované nemovitosti se nacházejí v obci s podprůměrnou občanskou vybaveností, avšak s poměrně dobrou dosažitelností bývalého okresního města Ústí nad Orlicí. Použité konstrukce a vybavení jsou podstandardní, údržba je zanedbaná. Cenu budou dále negativně ovlivňovat právní závady váznoucí na nemovitostech. U domu je nadstandardně velký pozemek, určený územním plánem k výstavbě RD. Nabídka nemovitostí k bydlení v širším okolí výrazně převyšuje poptávku. Z výše uvedených důvodů předpokládám obvyklou cenu pod hodnotou zjištěnou porovnávacím způsobem. Výše zástavy nebyla při stanovení obvyklé ceny zohledněna. - 2 -
Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Obec České Libchavy má cca 600 obyvatel a nízkou občanskou vybavenost (OÚ, MŠ, ZŠ - 1. stupeň, obchod, sportoviště). V obci jsou kompletní inženýrské sítě. Oceňované nemovitosti se nacházejí na jižním okraji obce cca 100 m nalevo od silnice č. 14 Vamberk - Ústí nad Orlicí, naproti čerpací stanici. Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Širší centrum - zástavba RD Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Popis nemovitosti je ovlivněn skutečností, že znalci nebyla umožněna prohlídka domu. Jedná se o samostatně stojící nepodsklepený rodinný dům, s dvěma nadzemními podlažími (2. NP cca nad 1/2 zastavěné plochy 1. NP) a se sedlovou střechou. Podkroví není využito. Základové konstrukce jsou pasy s izolací, obvodové konstrukce jsou z cihelného zdiva a škvárobetonových tvárnic tl. 40 až 45 cm. Krov je dřevěný vázaný, krytinu střechy tvoří pálené tašky, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové, fasáda chybí. Vnitřní obklady jsou provedeny v menším rozsahu. Okna jsou dřevěná rámová, dveře dřevěné. Podlahy obytných místností jsou pravděpodobně z prken na sraz nebo vlýskové, podlahy ostatních místností jsou z cementové dlažby. Vytápění je lokální na tuhá paliva + ÚT na zemní plyn. Elektroinstalace je 220 a 380 V, jističe. Je rozvedena studená voda, zdrojem teplé vody v koupelně je elektrický bojler. Vnitřní hygienické zařízení tvoří vana, umývadlo, WC. Rodinný dům - bydlení; v domě jsou pravděpodobně 2 bytové jednotky. Příslušenství stavby - zděná stavba - bývalá stodola Technický popis oceňované nemovitosti Stavba dokončena v r. 1955 Dílčí rekonstrukce v r. Celková rekonstrukce v r. Stavebně technický stav: neudržovaná k částečné rekonstrukci Energetický průkaz stavby: Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha fasáda, zateplení okna, dveře interiér Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky (veř./vl.): / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Přístupová komu.: zpevněná nezpevněná přes pozemky parc. číslo Využití: bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Přístup a příjezd přes pozemky Parcelní číslo Vlastník pozemku/komunikace - komentář Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele - 3 -
Vyhodnocení rizik nemovitosti Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO NE NE Popis rizika Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO NE Popis rizika Nemovitost není situována v záplavovém území Nemovitost: byla v minulosti zaplavena nebyla v minulosti zaplavena Věcná břemena a obdobná zatížení Na nemovitostech váznou zástavní práva smluvní, exekutorská, exekuce, exekuční příkazy k prodeji a rozhodnutí o úpadku, viz zápisy v části C listu vlastnictví 132. RIZIKO NE ANO ANO Popis rizika Bez reálných břemen a služebností Zástavní právo / podzástavní právo včetně budoucího) Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod. Rizika spojená s právním stavem nemovitosti Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 132 Kraj: CZ053 Pardubický Okres: CZ0534 Ústí nad Orlicí Obec: 580058 České Libchavy Katastrální území: 622630 České Libchavy Ulice: č.o.: 14 Vlastníci FO RČ: 6708141451 Luboš Frost České Libchavy 14, 56114 České Libchavy 1 / 1 Stavby část obce České Libchavy č.p. 14 na pozemku p.č. Pozemky Stavební parcela Parcela KN 359 m 2 zastavěná plocha a nádvoří Pozemková parcela Parcela KN 2 728 m 2 zahrada Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží 1.NP 178,89 m 2 134,00 m 2 2.NP 84,55 m 2 67,00 m 2 Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.NP 1.NP 134,00 m 2 1,00 134,00m 2 1.NP - celkem 134,00 m 2 134,00 m 2 2.NP 2.NP 67,00 m 2 1,00 67,00m 2 2.NP - celkem 67,00 m 2 67,00 m 2-4 -
Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor 1.NP 20,10*8,90*2,90 = 518,78 m 3 2.NP 9,50*8,90*2,50 = 211,38 m 3 zastřešení 20,10*8,90*4,50/2 = 402,50 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 1 132,66 m 3 Zastavěná plocha [m 2 ] 179 Obestavěný prostor [m 3 ] 1 132,66 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 4 500 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 5 096 963 Stáří roků 58 Další životnost roků Opotřebení % 65,00 Věcná hodnota (VH) Kč 1 783 937 Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek je rovinatý až mírně svažitý. V místě je napojení na veřejný rozvod elektřiny, vody a zemního plynu. Přístup je po komunikaci se zpevněným povrchem. Druh pozemku Parcela č. Výměra Jednotková cena Vlastnický podíl m 2 Kč/m 2 zastavěná plocha a nádvoří st. 107 359 1 / 1 zahrada 319 2 728 1 / 1 Celková výměra pozemků: 3 087 Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Užitná plocha Pozemek Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 KC Kč/m 2 Orlické Podhůří - 106,00 2 890 800 000 7 547 0,710 5 358 Rviště RD Rviště, Samostatně stojící RD 4+1 v klidné části obce Rviště ležící cca 7 km od okresního města Ústí nad Orlicí. Jedná se o bývalou zemědělskou usedlost uzpůsobenou bydlení, kde hlavní obytná část je částečně podsklepená stavba z cihel a dřevěnými okny a sedlovou střechou krytou eternitem. Zastavěná plocha činí 592 m2, obytná je cca 120 m2. Dům je vhodný k rekonstrukci, jsou zde nové rozvody elektřiny a plynu. V přízemí se nachází zádveří, chodba, schodiště, kuchyň, obývací pokoj, ložnice, jeden pokoj, koupelna a toaleta. V podkroví je jeden pokoj, chodba, balkon a půda s možností rekonstrukce na další obytnou plochu. O vytápění se stará kotel na tuhá paliva a plynový kotel s rozvody ústředního topení. Voda je k dispozici obecní, odpady jsou svedeny do septiku. Na hlavní obytnou část navazují zděné hospodářské budovy, kde je garáž, sklady, kůlny atd. K domu náleží neudržovaná zahrada s ovocnými stromy o rozloze 2298 m2. Nemovitost je oplocena. V obci je obchod a pošta Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Lokalita - méně atraktivní lokalita - koeficient 1,10; Velikost objektu - menší snáze prodejný objekt - koeficient 0,90; Provedení a vybavení - mírně vyšší standard vybavení - koeficient 0,90; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Lokalita - méně atraktivní lokalita; Velikost objektu - menší snáze prodejný objekt; Provedení a vybavení - mírně vyšší standard vybavení; - 5 -
Svídnice 106,00 522 795 000 7 500 0,890 6 675 RD Svídnice, Vesnický rodinný dům 2+1 se zahradou a stodolou v obci Svídnice ( Kostelec nad Orlicí - 5 km). Dům má vlastní studnu, topení: el. ak. kamna a kamna na tuhá paliva. Vhodný k trvalému bydlení i rekreaci. Nízký standard vybavení. Nutná rekonstrukce. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Lokalita - v méně atraktivní lokalitě - koeficient 1,05; Velikost objektu - menší snáze prodejný objekt - koeficient 0,80; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení - koeficient 1,20; Vliv pozemku - menší pozemek - koeficient 1,10; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Lokalita - v méně atraktivní lokalitě; Velikost objektu - menší snáze prodejný objekt; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení; Vliv pozemku - menší pozemek; Letohrad - Červená 165,00 1 377 895 000 5 424 0,720 3 905 RD Červená, Vesnický RD. Dispozice 6+1, možnost předělat na 2 bytové jednotky. Dům je udržovaný. V roce 1992 proběhla rekonstrukce oken, topení a výměna střešní krytiny. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Celkový stav - lepší údržba - koeficient 0,90; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Celkový stav - lepší údržba; RD Lhoty u 220,00 600 999 000 4 541 0,850 3 860 Potštejna RD Lhoty u Potštejna, Rodinný dům s garáží. V 1.NP se nachází 3 místnosti, chodba, koupelna a WC, kotelna a komora. Po schodech se dostaneme do 2 patra, kde je další bytová jednotka - 3 pokoje, kuchyň, WC, koupelna a komora. U domu je samostatná garáž. Za domem se nachází zastřešené kůlny. Dům se nachází v klidné obci Lhoty u Potštejna, 12km od Kostelce nad Orlicí a 16km od Rychnova nad Kněžnou. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Lokalita - v méně atraktivní lokalitě - koeficient 1,15; Provedení a vybavení - mírně vyšší standard vybavení - koeficient 0,95; Celkový stav - lepší stavebně-technický stav - koeficient 0,85; Vliv pozemku - malý pozemek - koeficient 1,15; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Lokalita - v méně atraktivní lokalitě; Provedení a vybavení - mírně vyšší standard vybavení; Celkový stav - lepší stavebně-technický stav; Vliv pozemku - malý pozemek; Dolní Libchavy 256,00 1 044 1 895 000 7 402 0,720 5 329 RD Dolní Libchavy, Prostorný dvougenerační RD se zahradou v Dolních Libchavách (Ústí nad Orlicí 2 km). Disp.: I.NP byt 2+1 se soc. zázemím, garáž, dílny, kotelna, II.NP byt 4+1, soc. zázemí, terasa, III.NP půda. Použité konstrukce a vybavení mírně podstandardní, běžná údržba. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Lokalita - v mírně atraktivnější lokalitě - koeficient 0,95; Provedení a vybavení - mírně vyšší standard vybavení - koeficient 0,95; Celkový stav - lepší údržba - koeficient 1,00; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Lokalita - v mírně atraktivnější lokalitě; Provedení a vybavení - mírně vyšší standard vybavení; Celkový stav - lepší údržba; Variační koeficient před úpravami: 19,39 % Variační koeficient po úpravách: 20,94 % Minimální jednotková cena: 3 860 Kč/m 2 Minimální cena: 775 860 Kč Průměrná jednotková cena: 5 025 Kč/m 2 Průměrná cena: 1 010 025 Kč Maximální jednotková cena: 6 675 Kč/m 2 Maximální cena: 1 341 675 Kč Stanovená jednotková cena: 5 000 Kč/m 2 Porovnávací hodnota: 1 005 000 Kč - 6 -
Rekapitulace ocenění Komentář ke stanovení ceny obvyklé a vhodnosti zástavy Stanovení obvyklé ceny je ovlivněno skutečností, že znalci nebyla umožněna prohlídka domu. Oceňované nemovitosti se nacházejí v obci s podprůměrnou občanskou vybaveností, avšak s poměrně dobrou dosažitelností bývalého okresního města Ústí nad Orlicí. Použité konstrukce a vybavení jsou podstandardní, údržba je zanedbaná. Cenu budou dále negativně ovlivňovat právní závady váznoucí na nemovitostech. U domu je nadstandardně velký pozemek, určený územním plánem k výstavbě RD. Nabídka nemovitostí k bydlení v širším okolí výrazně převyšuje poptávku. Z výše uvedených důvodů předpokládám obvyklou cenu pod hodnotou zjištěnou porovnávacím způsobem. Výše zástavy nebyla při stanovení obvyklé ceny zohledněna. Seznam podkladů a příloh Příloha počet stran A4 v příloze Fotodokumentace nemovitosti. 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 132 ze dne 27.11.2013. 8 Snímek katastrální mapy ze dne 18.12.2013. 1 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 21.5.1993, č.j. Spr.2335/93, pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné. - 7 -
- 8 -
- 9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -