ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ č. 1887/2015 Ocenění spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 nemovitých věcí: Bytová jednotka č. 125/2, zapsaná na listu vlastnictví č. 383, k.ú. Hořovičky, vymezená v budově č.p. 125, zapsané na LV č. 335, stojící na st. parc. č. 166 o výměře 203 m2, zastavěná plocha a nádvoří, zapsaná v PK jako část GP 746/19 zapsáno na LV č. 302 a část GP 746/20 zapsáno na LV č. 10001, vše k.ú. Hořovičky. Se spoluvlastnickým podílem o velikosti 25/100 na společných částech budovy č.p. 125 zapsané na LV č. 335 v k.ú. Hořovičky, obec Hořovičky, okres Rakovník, vedeném u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Rakovník. Objednatel posudku: ins. správce dlužníka: Jan Krejčík JUDr. Ing. Lucie Kovářová Korunní 2569/108 101 00 Praha 10 - Vinohrady Účel posudku: Pro insolvenční řízení KSPH 67 INS 7104 / 2015 Dle stavu ke dni 5.11.2015 posudek vypracovala: Renáta Havířová Pod Stráží 75 323 00 Plzeň Posudek obsahuje 35 stran. Objednateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních.
V Plzni 8.12.2015 SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol 1.2. Podklady 1.3. Určení obvyklé ceny 2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje 3.1.1. Identifikace nemovitosti 3.1.2. Omezení vlastnického práva 3.1.3. Poloha a charakteristika nemovitosti 3.1.4. Popis a stav objektu 3.2. Výpočet 3.2.1. Porovnání 3.2.2. Rekapitulace 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. Osvědčení 5.2. Fotodokumentace 5.3. Doklady 2
1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je: Ocenění spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 nemovitých věcí: Bytová jednotka č. 125/2, zapsaná na listu vlastnictví č. 383, k.ú. Hořovičky,vymezená v budově č.p. 125, zapsané na LV č. 335, stojící na st. parc. č. 166 o výměře 203 m2, zastavěná plocha a nádvoří, zapsaná v PK jako část GP 746/19 zapsáno na LV č. 302 a část GP 746/20 zapsáno na LV č. 10001, vše k.ú. Hořovičky. Se spoluvlastnickým podílem o velikosti 25/100 na společných částech budovy č.p. 125 zapsané na LV č. 335 v k.ú. Hořovičky, obec Hořovičky, okres Rakovník, vedeném u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Rakovník. 1.2. Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 383 pro k.ú. Hořovičky ze dne 17.9.2015 Informace z katastru nemovitostí LV č. 335 pro k.ú Hořovičky ze dne 7.12.2015 Informace ze srovnávacího sestavení parcel Kopie katastrální mapy z nahlížení do katastru nemovitostí insolvenční řízení KSPH 67 INS 7104 / 2015 Fyzická prohlídka oceňované nemovitosti, doměření a pořízení fotodokumentace. Vlastník nebo osoba, která má předmět ocenění v držení nebo nájmu, byl přítomen prohlídce předmětu ocenění, prohlídka byla umožněna. Veškeré popisy a informace vyplývají z prohlídky a sdělení při prohlídce, informace a skutečnosti o zakrytých konstrukcích a existenci podzemních částí a stavu inženýrských sítí apod. byly dle možností prohlídky a stavu nemovitostí odhadnuty. 1.3. Určení obvyklé ceny Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb., 2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. 3
2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob Určuje se výhradně porovnáním jako statistické vyhodnocení nejčastěji se vyskytujícího prvku v dané množině skutečně realizovaných cen stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění s vyloučením mimořádných okolností trhu. Množina prvků je stanovena z historických cen za přiměřený časový úsek. Pokud ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku nejsou k dispozici údaje o skutečně realizovaných cenách stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění pro určení ceny obvyklé, nelze teda zjistit cenu obvyklou a bude pak zjištěna tržní hodnota (odhad realizovatelné ceny) na základě porovnání v množině nabídkových cen realitní inzerce, které budou objektivizovány vzhledem k jejich velmi častému nadhodnocení oproti cenám nakonec realizovaným. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitých věcí mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou. dochází ke snižování ceny dle statistické analýzy MMR ve spolupráci s BIVŠ o průměrných až 23% u bytů. Takto zjištěnou tržní hodnotu je možné považovat za cenu obvyklou dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje 3.1.1. Identifikační údaje nemovitosti Dle výpisu z katastru nemovitostí LV 383 ze dne 17.9.2015 pro k.ú. Hořovičky Krejčík Jan, č.p. 125, 27004 Hořovičky 1/2 Nekovářová Radka, č.p. 125, 27004 Hořovičky 1/2 Adresa: Hořovičky č.p. 125 Název katastrálního území: Hořovičky Název obce: Hořovičky Název okresu: Rakovník List vlastnictví: LV č. 383 3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena, rizika, ochrana Na předmětu ocenění váznou tato práva (viz. LV 383 pro k.ú. Hořovičky v příloze) - Omezení vlastnického práva Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Krejčík Jan Nařízení exekuce - Nekovářová Radka Prohlášení konkursu podle insolvenčního zákona - Krejčík Jan Rozhodnutí o úpadku ( 136 odst. 1 insolvenčního zákona) - Krejčík Jan Zahájení exekuce - Krejčík Jan Zahájení exekuce - Nekovářová Radka Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu Zástavní právo smluvní Ocenění je provedeno bez vlivu výše uvedených omezení vlastnického práva 4
3.1.3. Poloha a charakteristika Bytový dům je postavený v zastavěné části obce Hořovičky, v mírně okrajové, jižní části, s příjezdem po zpevněné komunikaci po pozemcích parc.č. 748/6, zapsáno na LV 409, k.ú Hořovičky,ve vlastnictví Alvarezová Jitka, Sportovní 540, 35733 Loket 50332/2731000, Berka Zdeněk, č.p. 121, 27004 Hořovičky,125552/2731000, SJM Berki Josef a Berkiová Jolana,148680/2731000, Berki Josef, Nová výstavba 176, 43521 Obrnice, Berkiová Jolana, Žalmanova 462/4, Hrušov, 71100 Ostrava, Fides Ivan, Hokov 73, 27004 Hořovičky 31388/2731000, Fidesová Marie, Hokov 73, 27004 Hořovičky 31388/2731000, SJM Haifler René a Haiflerová Marie, č.p. 121, 27004 Hořovičky,125552/2731000, SJM Ježík Stanislav a Ježíková Jana, č.p. 123, 27004 Hořovičky, 26975/273100, SJM Lavička Josef a Lavičková Anna, č.p. 122, 27004 Hořovičky, 148680/2731000, MCP Nguyen The Kim a Nguyen Thi Lien Trang, č.p. 123, 27004 Hořovičky, 26975/273100, Pluhař Radek Ing., Kozinova 1164/9, Střekov, 40003 Ústí nad Labem, 125552/2731000, Podolková Klára, č.p. 116, 27004 Hořovičky, 125552/2731000, SJM Pohlodko Zdenko a Pohlodková Milada, č.p. 121, 27004 Hořovičky,150332/2731000 SJM Richter Karel a Richterová Jaroslava, č.p. 123, 27004 Hořovičky, 26975/273100, Rychtařík Tomáš, č.p. 221, 27002 Kolešovice, 62776/2731000, SJM Semerád Jan a Semerádová Anna, č.p. 122, 27004 Hořovičky, 150332/2731000, SJM Svoboda Josef a Svobodová Vlasta, č.p. 122, 27004 Hořovičky, 150332/2731000, Záluhová Anna, č.p. 123, 27004 Hořovičky, 26975/273100, Zaspal Miloslav, č.p. 122, 27004 Hořovičky,125552/2731000 a parc.č. 746/17 k.ú. Hořovičky, zapsaná v PK jako část GP 748/1, část GP 748/2, část GP 746/20 na LV 1001, k.ú. Hořovičky ve vlastnictví obce Hořovičky, č.p. 111, 270 04 Hořovičky a část GP 746/19 na LV 302, k.ú. Hořovičky ve vlastnictví Kašparová Blanka Bc., Jeremenkova 1019/66, Braník, 147 00 Praha 4. Přístup a příjezd hodnocen jako právně nezajištěný!!! Bezprostřední okolí je zastavěné původními bytovými a rodinnými domy, kde převládá funkce bytová. Okolí bytového domu je dostatečně prostorné, se vzrostlými stromy, zatravněné s možností parkování. Bytový dům je využíván pro bydlení, hlavní vstup je orientován z východní strany, bez zadního vchodu. Bytový dům je podsklepený (zvýšený suterén), má 2 nadzemní podlaží. Okolí a vnitřní prostory bytového domu jsou hodnoceny jako méně udržované. Objekt byl dán do užívání přibližně před 40 lety, převážně v původním, mírně horším stavu. Dům je napojen na inženýrské sítě, základy domu jsou betonové, obvodové a vnitřní stěny jsou zděné, stropy jsou železobetonové prefa, střecha je plochá, krytina asfaltová, klempířské konstrukce jsou provedeny z pozinkovaného plechu, schodiště je železobetonové prefa a stupně jsou teracové. Vnější omítky jsou břízolitové, vnitřní omítky jsou štukové, bez výtahu. Vesnice Hořovičky spadá do okresu Rakovník a náleží pod Středočeský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Rakovník. Obec Hořovičky se rozkládá asi šestnáct kilometrů západně od Rakovníku. Na území této středně velké vesnice má hlášený trvalý pobyt kolem 510 obyvatel. Hořovičky se dále dělí na čtyři části, konkrétně to jsou: Bukov, Hokov, Hořovičky a Vrbice. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hriště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. V obci Hořovičky má ordinaci jeden praktický lékař. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat veřejný vodovod. Popis a stav objektů Bytová jednotka 3+1 se sociálním zázemím se nachází v 1. nadzemním podlaží (přízemí) bytového domu. Plocha bytu činí 70,98m2. Vstup do bytu je ze společné chodby, od schodiště vpravo. Dispozice a výměry bytu přeměřením: předsíň (8,76m2, plovoucí), z předsíně vlevo koupelna (3,92m2, umyvadlo, vana), dále vlevo WC (0,96m2, dlažba), z předsíně vpravo pokoj (16,55m2, koberec, okno na východ), dále vpravo pokoj (13,42m2, beton, okno na sever) z předsíně rovně pokoj s kuchyní (27,37m2, plovoucí, okna na západ). Vytápění bytu bylo původně ústřední z kotle na tuhá paliva, který byl v suterénu domu ve sklepě, 5
kotel je odstraněn, chybí, nyní vytápění lokálně pouze kamny na tuhá paliva v jedné místnosti, kdy kamna již nejsou používána a jsou odkouřena do nevyvložkovaného komína. Ohřev teplé vody původně bojlerem v suterénu domu, nyní již nefunkční, dveře náplňové, okna dřevěná. V bytě byla již dříve provedena částečná rekonstrukce (sociální zařízení, kuchyně) a menší změna dispozice. Byt není trvale užíván k bydlení, opravy a údržba již nejsou prováděny. K užívání bytu náleží sklepy: komora 1 (1,00m2 umístěná v 1. NP naproti vstupním dveřím do bytu), sklep 2 (7,2m2 umístěný v suterénu chodbou rovně a vpravo), sklep 3 (2,9m2 umístěný v suterénu druhý vlevo), sklep 4 (10,16m2 umístěný vlevo rovně proti chodbě) Pozemky Ve vlastnictví jiného vlastníka. Ekonomická charakteristika Jedná se o nemovitost, bytovou jednotku ve zděném domě. Opravy a údržba nejsou prováděny, úklid zanedbán, ve zhoršeném, nefunkčním stavu (bez vytápění, bez ohřevu vody). Bytová jednotka není trvale užívána k bydlení. 3.2. Výpočet 3.2.1. Porovnání 1) 1) Roztoky, okr. Rakovník 425 000,- Kč Kupní cena Byt o velikosti 2+1, podlahová plocha 51,10 m2, užitná plocha 51,10 m2 s příslušenstvím sestává z chodby (7,55 m2), koupelny (2,50 m2), WC (1,00 m2), kuchyně (8,20 m2), pokoje (15,95 m2) a pokoje (15,90 m2). K bytu náleží užívání sklepní kóje (2,00 m2) v suterénu bytového domu. Bytový dům je založen na železobetonových základových pasech a patkách s izolací proti zemní vlhkosti, svislé nosné konstrukce jsou montované z betonových panelů, stropy jsou montované betonové, střecha je plochá s krytinou z asfaltových svařovaných pásů, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Schodiště je betonové s povrchovou úpravou TERACO. Podlahy v jednotce - bytě jsou betonové, povrchy podlah tvoří keramická dlažba a novodobé PVC, okna jsou plastová s izolačním dvojsklem, vnitřní omítky jsou štukové, jádro bytu je původní umakartové, vnitřní dveře jsou hladké plné a prosklené do ocelových zárubní, vstupní dveře do bytu jsou dřevěné, vstupní dveře do bytového domu jsou plastové. Vnější omítky jsou částečně tvořeny vymývaným betonem, částečně jsou vnější omítky hladké a částečně břízolitové, převážně opatřené nátěrem. Bytový dům má vnitřní rozvod el. proudu, kanalizace, vody a telefonu. Rozvody vody a kanalizace jsou plastové, napojené na veřejný řad, vytápění a ohřev teplé užitkové vody je zajištěno dálkovým zdrojem (společnou kotelnou pro sídlištní blok). Prodej 03/2015 2) Děkov, okr.rakovník 730 000,- Kč Nabídková cena Nabízíme k prodeji cihlový byt 3+1, 1 NP, užitná plocha 60 m2, podlahová plocha 65 m2, osobní vlastnictví v obci Děkov, okr. Rakovník. Jedná se o tichou, klidnou obec, kde je hodně zeleně a lesů. Byt je ve velice dobrém stavu, vytápění na tuhá paliva, teplá voda - bojler. K bytu náleží zahrádka s chatičkou v těsné blízkosti cca 200 m2, k odpočinku, nebo k zahrádkaření. Minimální náklady na bydlení. Byt je možné vyměnit za byt 2+1 v okolí Rakovníka. Více info v RK. 6
3) Hořesedly, okr. Rakovník 439 334,- Kč Kupní cena bytová jednotka v širším centru obce Hořesedly při silnici Praha - Karlovy Vary. Přístup po zpevněné komunikaci, napojení na veřejné rozvody, elektro, vody, zemního plynu. Přípojka kanalizace do vlastní žumpy. Samostatně stojící vícebytový zděný obytný dům má 1. p.p. a 3 n.p., v domě je 6 bytových jednotek. Dům se užívá dle dostupných informací od roku 1980. Byt se nachází v 1. n.p. domu v jeho východní části, je velikosti 1 + 3 s lodžií. Podlahová plocha 64,7 m2, užitná plocha je 62,5 m2. Je v nedokončené rekonstrukci. K bytu patří spoluvlastnický podíl na spol. částech domu č.p. a pozemcích. Prodej 04/2015 4) Hředle, okr. Rakovník 629 000,- Kč Nabídková cena Prodej bytu 3+1 s lodžií v osobním vlastnictví, plocha užitná 65 m2, plocha podlahová 65 m2 v 1. patře cihlového domu bez výtahu. K dispozici navíc 2x sklep (každý 7 m2). Byt je orientovaný na jih a na sever. Plastová okna, koupelna se sprchovým koutem, samostatné WC. Vytápění plynovým kotlem, bojler pro ohřev teplé vody. Možnost parkování u domu. Obec s veškerou občanskou vybaveností. Použité koeficienty: K1 - koeficient polohy, lokality, především z pohledu občanské a technické vybavenosti, dopravní dostupnosti, atraktivitě okolí K2 koeficient typu stavby, materiálové provedení, stavebně technický stav K3 koeficient pozemku, velikost, tvar K4 koeficient velikosti objektů K5 koeficient vybavení nemovitosti, rekonstrukce, modernizace K6 koeficient zdroje K7 koeficient ostatní, výše neuvedené, celkový dojem, úvaha a názor znalce hodnocení nabídek č.nem. K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 Kč/m2 Kč/m2 upravená 1. byt 2+1, Roztoky, okr.rakovník 0,95 1,05 0,90 1,00 0,80 1,00 0,90 8317 5376 2. byt 3+1, Děkov, okr.rakovník 1,00 1,00 0,80 1,00 0,80 0,90 0,85 12166 5956 3. byt 3+1, Hořesedly, okr.rakovník 1,00 1,00 0,90 1,00 0,90 1,00 0,90 7029 5124 4. byt 3+1, Hředle, okr.rakovník 1,00 1,00 0,90 1,00 0,80 0,90 0,90 9677 5644 maximum 5956 minimum 5124 průměr 5525 užitná plocha m2 70,98 porovnávací hodnota celkem 392 168 spoluvlastnický podíl ve výši 1/2 196 084 7
koeficient prodejnosti spoluvlastnického podílu 0,70 137 259 Porovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení: 140 000,00 Kč Slovy: stočtyřicettisíc Kč 3.2.2. Rekapitulace Porovnávací hodnota: 140 000,00 Kč slovy: stočtyřicettisíc Kč Na oceňované nemovité věci je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit jejich silné a slabé stránky. Silné stránky Slabé stránky zhoršený technický stav bytu, bez funkčního vytápění a ohřevu vody, pozemek pod bytovým domem a pozemky příjezdové komunikace ve vlastnictví jiného vlastníka, bez právního zajištění, poptávka po bytech v dané lokalitě je velmi malá. Při stanovení ceny obvyklé bylo přihlédnuto ke všem vlivů působícím na cenu obvyklou, zejména poloze, stavebně technickému stavu a vybavení, stavu a prognózám ekonomického vývoje odvětví. Po zvážení všech okolností byla současná cena obvyklá tržní hodnota stanovena, s ohledem na negativní dopad skutečnosti, že poptávka po bytech v dané lokalitě je velmi malá, na úrovni hodnoty porovnávací. Porovnáním výše vypočtených pomocných hodnot a po přihlédnutí ke všem vlivům působícím na obvyklou cenu odhaduji cenu obvyklou výše uvedených nemovitých věcí, ke dni ocenění: 5.11.2015 ve výši: 140 000,00 Kč Slovy: stočtyřicet tisíc korun českých V Plzni, 8.12.2015 Renáta Havířová Pod Stráží 75 323 00 Plzeň 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 8
Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 23.11. 2005 pod č.j.: Spr. 1101/2005 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1887/2015 znaleckého deníku. 5. PŘÍLOHY 5.1. Osvědčení Výše podepsaná tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. 5.2. Fotodokumentace 9
vstup do domu chodba, vstup do bytu 10
schéma bytu 11
předsíň koupelna,wc 12
pokoje pokoj s kuchyní 13
komora, sklepy 14
pohled severovýchodní pohled jihovýchodní pohled severozápadní 15
5.3. Doklady 16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36