ZNALECKÝ POSUDEK číslo 12/2013 Odhad obvyklé ceny nemovitosti (předmětu nedobrovolné dražby) Předmět ocenění: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Stávající Číslo popisné: 177 Na pozemku parc. č.: st.33 Pozemky parc. č.: st.33 Ostatní stavby: Garáž, sklad, venkovní úpravy. Vlastník stavby: Roman Žajdlík, Hlavní 250, 69104 Přítluky, 1 / 1 Vlastník pozemku: Roman Žajdlík, Hlavní 250, 69104 Přítluky, 1 / 1 Katastrální území: Rakvice LV č.: 376 Kraj: Jihomoravský Okres: Břeclav Obec: Rakvice Část obce: Rakvice Ulice: Horní Číslo orientační: Objednatel: Stav ke dni / Prohlídka: Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění) pan Ing. Jan Mikloško EURODRAŽBY.CZ a.s., IČ:25023217 U Pískovny 890/1 18200 Praha 8 - Kobylisy tel.: 800900490 22.2.2013 / 22.2.2013 650 000 Kč Nemovitosti jsou obchodovatelné: Poznámka: Objednávka č.540/2013-a ze dne 4.2.2013. Vypracoval: Ing. František Hás tel.: +420604529836 Měrovice nad Hanou 137 fax.: 751 42 Měrovice nad Hanou e-mail.: frhas@email.cz Datum: 24.2.2013... podpis, příp. razítko Tento odhad obsahuje 8 stran textu včetně 5 stran příloh. Hypoteční banka 2012 verze 1.5.56.0
SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Nemovitost: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Kraj: Jihomoravský Obec, část obce: Rakvice Katastrální území: Rakvice Ulice: Horní Hlavní stavba stávající stav počet podlaží PP/NP 0 1 počet bytových jednotek / typy 1 4+1 zastavěná plocha 1NP: 119 m 2 obestavěný prostor: 447 m 3 podlahová plocha - obytná část 92 m 2 podlahová plocha - nebytová část jednotková cena: 4 650 Kč/m 3 garáže v objektu / počet stání: ano stáří původní / další životnost: 93 30 opotřebení celkové: 70 % technický stav stavby: Dobře udržovaná vytápění: Ústřední / etážové - plyn typ konstrukce domu: Zděná (cihlová, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou) rozestavěnost: 100 % forma užívání: Bydlení rekonstrukce celková/dílčí v roce: / 2012 provedené dílčí rekonstrukce: okna, dveře, rekonstrukce v interiéru domu nemovitost je běžně užívána: ano ne pozemky (popis): Stavební pozemek., Jedná se o stavební pozemek, který tvoří jednotný funkční celek. Stavební pozemek je z části zastavěn rodinným domem čp.177. Přístup na pozemek je bezproblémový z veřejné místní zpevněné komunikace nacházející se na ulici Horní. Přístup z místní komunikace je i z protilehlé hranice pozemku, konkrétně z ulice Vinařská. Na pozemky jsou přivedeny přípojky od IS v rozsahu: elektřina, vodovod a zemní plyn. Vnitřní kanalizace je svedena do žumpy. Dle sdělení spolupracujících odhadců a realitních kanceláří lze odhadovat cenu stavebního pozemku pro obdobné stavby v dané lokalitě 300 Kč/m 2. výměra pozemků celkem: 216 m 2 jednotková cena 300 Kč/m 2 napojení na sítě vlastní veřejné elektro: vodovod: kanalizace (splašková): plynovod kabelová síť: přístup po zpevněné komunikaci: omezení a rizika rating rizika: bez vlivu na OC Rizika: Ostatní finanční / právní omezení zahrnuto v obvyklé ceně záplavové území / rok poškození: ano ne pojištění proti povodní / záplavě: doporučuji není nutné ostatní stavby s cenovým vlivem na obvyklou cenu název na pozemku popis parc. č. Vedlejší 33 Zděná stavba s pultovou střechou, stavba která má sklad, WC a prádelnu. Garáž 33 Zděná stavba se šikmou střechou, podsklepená. OP [m 3 ] JC [Kč/m 3 ] Reprodukční Opotřebení Věcná cena hodnota 100 000 85,00 % 15 000 190 000 85,00 % 28 500-2 -
Obec Počet obyvatel: 2 162 Budova:řadová vnitřní Poloha v obci: Širší centrum - zástavba RD Poloha vzhledem k užívání: výborná dobrá neutrální nevhodná Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice / silnice I. třídy silnice II. třídy Místopis: Obec Rakvice se rozkládá asi třináct kilometrů severozápadně od Břeclavi. Z turistického hlediska patří do unikátního a UNESCem chráněného Lednicko-Valtického areálu. Počet trvale žijících osob této středně velké obce je dle platného MLO 2 162 obyvatel. Protéká zde řeka Trkmanka. Vesnice leží nedaleko hranice s Rakouskem a Slovenskem. V obci je k dispozici základní škola a mateřská škola. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hriště. Dále bychom v obci našli knihovnu, poštu, obecní úřad, kostel, ordinaci praktického lékaře a zubaře. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Vesnicí prochází železnice a je zde i železniční stanice. Dopravní spojení je zajištěno i pravidelnou autobusovou linkou. Za pracovními příležitostmi se musí převážně dojíždět do blízkých měst, zejména do okresního města Břeclavi. Rizika: Ostatní finanční / právní omezení Na LV č.376 pro kat. území Rakvice ze dne 9.11.2012 zapsáno omezení vlastnického práva: zástavní právo smluvní, nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitostí, rozhodnutí o úpadku. Popis / dispozice: Rodinný dům je v původní řadové zástavbě z 20-tých let minulého století, je nepodsklepený s obytným přízemím. V domě je byt o velikosti 4+1 s vlastním soc. zařízením. Dům je zděný, s dřevěnými stropy a sedlovou střechou s taškou pálenou. Dům je napojen na veřejný rozvod elektřiny, zemního plynu a vodovodu. Vnitřní kanalizace je svedena do žumpy. Na budově je prováděna běžná údržba. Vytápění domu je ústřední teplovodní s plynovým kotlem. Teplá voda je připravována v el. boileru. V kuchyni je plynový sporák. Dispozice RD: průchozí chodba, obývací pokoj, 2 dětské pokoje, ložnice, kuchyně s jídelnou, koupelna, WC (mimo RD). Ve dvoře je pravém soumezí vedlejší stavba s prádelnou, WC a skladem nářadí a na levém soumezí je podsklepená garáž. Obě stavby stavebně navazují na rodinný dům, ale nejsou s ním propojeny. Přístup na pozemek je bezproblémový z ulice zv. Horní a z odvrácené strany z ulice Vinařská. Konstrukce a vybavení Název Popis Název Popis 1. Základy betonové pasy 2. Zdivo zděné tl. 45 cm 3. Stropy dřevěné 4. Střecha krov dřevěný, vázaný 5. Krytina pálená krytina 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné omítky 8. Fasádní omítky vápenné dvouvrstvé omítky 9. Vnější obklady chybí 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady 11. Schody chybí 12. Dveře hladké plné dveře 13. Okna dřevěná nebo plastová 14. Podlahy obytných PVC zdvojená místností 15. Podlahy ostatních keramická dlažba 16. Vytápění plynový kotel místností 17. Elektroinstalace světelná, třífázová 18. Bleskosvod chybí 19. Rozvod vody plast, studená i teplá voda 20. Zdroj teplé vody bojler 21. Instalace plynu zemní plyn 22. Kanalizace žumpa 23. Vybavení kuchyně plynový sporák 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC 25. Záchod splachovací 26. Ostatní chybí Závady: WC splachovací je vytápěné, ale nachází se ve dvorní vedlejší stavbě za prádelnou a je přístupné pouze ze dvora a nikoliv z rodinného domu. - 3 -
Seznam podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha Přízemí 119,08 m 2 92,30 m 2 chodba 5,28 m 2 1,00 5,28 m 2 pokoj 16,73 m 2 1,00 16,73 m 2 obývací pokoj 16,62 m 2 1,00 16,62 m 2 veranda (jídelna) 16,60 m 2 1,00 16,60 m 2 kuchyň 7,00 m 2 1,00 7,00 m 2 koupelna 3,32 m 2 1,00 3,32 m 2 dětský pokoj 16,62 m 2 1,00 16,62 m 2 ložnice 9,36 m 2 1,00 9,36 m 2 WC 0,77 m 2 1,00 0,77 m 2 Vztah nemovitosti ke KN Nemovitost / jednotka je řádně zapsána v KN: ano ne Stav rozestavěné stavby / jednotky umožňuje z právního hlediska podpis zástavní smlouvy: ano ne Lokalita Užitná plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Rakvice 180,00 400 540 000 3 000 1,55 4 657 RD 5+1 s vjezdem, který je možné využít k parkování většího auta, dvůr, kde je zahrádka a krb s posezením. Vytápění domu je lokálními plynovými topidly. Zdroj vody je místní. Kanalizace napojena na veřejnou. Dům je k rekonstrukci, řadový, v klidné lokalitě. K1 Zdroj ceny - Nabídka RK. 0,90 K2 Velikosti objektu - 1,00 K3 Poloha - 1,00 K4 Provedení a vybavení - Horší. 1,15 K5 Celkový stav - Před rekonstrukcí. 1,50 K6 Vliv pozemku - 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,00 Rakvice 100,00 275 1 000 000 10 000 0,85 8 500 K prodeji rodinný dům o velikosti 3+1 v Rakvicích. Dům je přízemní, řadový, nepodsklepený s dvorem, průjezdem a vjezdem do domu z druhé ulice.ve dvoře se nachází kolna, průjezd, dílna a vinný sklípek. Dům je po částečné rekonstrukci se sedlovou střechou, plynovým topením a krbovými kamny. Okna jsou dřevěná, WC a koupelna společné. Kuchyně je součástí prodeje. Bez větších stavebních úprav lze vybudovat podkrovní bydlení a dále ve dvoře z prostor dílny lze vybudovat letní kuchyni s posezením nebo bydlení. Celková výměra činí 275 m 2. K1 Zdroj ceny - Nabídka RK. 0,85 K2 Velikosti objektu - 1,00 K3 Poloha - 1,00 K4 Provedení a vybavení - 1,00 K5 Celkový stav - 1,00 K6 Vliv pozemku - 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,00 Rakvice 80,00 624 789 000 9 863 0,85 8 384 Na prodej rodinný dům v Rakvicích. Celková plocha je 624 m2 z toho zastavěná je cca 110 m2. Jedná se o přízemní cihlový dům se sedlovou střechou. Dispozičně řešen jako 3+1, vstupní chodba, 3 pokoje, kuchyň s jídelnou, koupelna a WC. Možnost rozšíření v půdní vestavbě nad celou plochou domu. Za domem je velká zahrada s ovocnými stromy a menší vinicí. Dům je napojen na všechny sítě. Obec má dobrou občanskou vybavenost. Dobrá dostupnost do Brna, Hustopečí a Břeclavi. Financování nemovitostí zajišťujeme vlastním partnerem bez poplatku. K1 Zdroj ceny - Nabídka RK. 0,85 K2 Velikosti objektu - 1,00 K3 Poloha - 1,00 K4 Provedení a vybavení - 1,00 K5 Celkový stav - 1,00-4 -
K6 Vliv pozemku - 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,00 Variační koeficient před úpravami: 42,88 % Variační koeficient po úpravách: 24,86 % Průměrná cena 7 180 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 92,30 m 2 Porovnávací hodnota 650 000 Kč Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty Jedná se o původní řadovou zástavbu z 20-tých let min. století s běžnou údržbou. Stanovení standardní jednotkové ceny za m 2 započitatelné plochy Obvyklá cena: 650 000 Kč Podíl venkovních úprav a ostatních staveb na obvyklé ceně: 10,00 % 65 000 Kč Obvyklá cena pozemků: 64 800 Kč Upravená obvyklá cena: 520 200 Kč Započitatelná plocha: 92 m 2 Jednotková cena započitatelné plochy: 5 636 Kč/m 2 Podklady / přílohy počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.376 ze dne 9.11.2012. 3 Snímek katastrální mapy ze dne 21.2.2013. 1 Fotodokumentace nemovitosti. 1 Mapa oblasti. 1 Objednávka č.540/2013-a ze dne 4.2.2013. 1 Zdůvodnění obvyklé ceny: (vč. komentáře ke kupní ceně) Klady nemovitosti: - klidná lokalita v obci Rakvice, která má základní občanské vybavení a je vzdálena od okresního města Břeclav 13 km - rodinný dům je napojen na dostupné inženýrské sítě v obci, tj.elektřinu, vodovod a zemní plyn - rodinný dům je o 1b.j. (4+1) a má dostatečné zázemí spočívající ve dvoře s garáží a se skladem Zápory nemovitosti: - původní řadová zástavba RD s běžnou údržbou, která již zcela nevyhovuje současným požadavkům na bydlení jak z hlediska dispozice (např.wc ve dvoře mimo RD), tak i z hlediska energetických úspor - na LV č.376 pro kat. území Rakvice je zapsáno omezení vlastnického práva - komplikované právní vztahy Obvyklou cenu stanovuji s ohledem na její klady a zápory a na porovnávací hodnotu ve výši 650 000,-Kč. - 5 -
Koncesní listina: Koncesní listina: Koncesní listina vydaná fyzické osobě Městským úřadem Přerov - Obecní živnostenský úřad, č.j.žú - 5183/05/Kd, ev.č.380802-20396-00, dne 18.4.2005 na předmět podnikání: Oceňování majetku. Certifikát odhadce nemovitostí QON: Ev.č. 1830/11, dat. udělení dne 6.6.2012, platnost certifikátu do 6.6.2017. Certifikační orgán č.3022 (akreditováno u ČIA) Bankovní institut vysoká škola, a.s., Praha. Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou. Z N A L E C K Á D O L O Ž K A Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 4.5.1990, č.j.spr.2224/90 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, strojů a strojního zařízení. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 12/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladů čís.12/2013. Otisk kulaté pečetě Podpis znalce - 6 -
Fotodokumentace ze dne 22.2.2013. Uliční pohled na RD. Dvorní pohled na RD. Kuchyně. Koupelna. Obývací pokoj. WC přístupné ze dvora. - 7 -