Znalecký posudek číslo 1869-104/2011 o obvyklé, obecné, tržní hodnotě nemovitostí rodinného domu ve Zborovicích č.pop. 166 včetně všech součástí a příslušenství na pozemku parc.č. 168 včetně pozemku parc.č. 168 včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Zborovice obec Zborovice, okres Kroměříž, vše zapsáno na LV č. 303 pro k.ú. Zborovice. Objednatel : Účel posudku : JUDr. Petr Kocián soudní exekutor Veveří 125 616 45 Brno stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti se stavem ke dni 29.04.2011 včetně ocenění práv a závad, ke spisu 037 EX 10678/07-59 Exekutorského úřadu Brno - venkov Oceněno ke dni : 29.04.2011. Posudek vypracoval : Ing. Šárka Švancarová znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická 65 621 00 Brno tel./fax: + 602755296 e-mail: svancarova@iol.cz Tento posudek obsahuje 32 stran včetně příloh a objednateli se předává v 1 vyhotovení. Brno, 19.05.2011
Rodinný dům č. pop. 166 ve Zborovicích okr. Kroměříž Znalecký posudek č. 1869-104/2011 OBSAH : Zadání strana 1. Nález 3 2. Posudek ocenění nemovitostí 4 2.1. Věcná hodnota 8 2.2. Výnosová hodnota 10 2.3. Srovnávací metoda nemovitostí 10 3. Stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti a vyhodnocení rizik 12 Přílohy P ř íloha 1 Usnesení exekutorského úřadu Brno venkov, Veveří 125, soudní exekutor JUDr. Petr Kocián č.j. 037Ex 10678/07-59, kterým byla Ing. Švancarová ustanovena znalcem, který má za úkol zpracovat znalecký posudek na ocenění nemovitostí ve vlastnictví Sabiny Vinické Lenky budova č.p. 166 rodinný dům na parc.č. 168 včetně pozemku parc.č. 168 zapsaná na LV.č. 303 pro kat.území Zborovice, obec Zborovice, okres Kroměříž ze dne 31.03.2011 podepsán JUDr. Petr Kocián,v.r. soudní exekutor. P ř íloha 2 Výpis z katastru nemovitostí (LV č. 303) P ř íloha 3 Mapová část P ř íloha 4 Fotodokumentace P ř íloha 5 Srovnatelné nemovitosti Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 2 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Rodinný dům č. pop. 166 ve Zborovicích okr. Kroměříž Znalecký posudek č. 1869-104/2011 1. NÁLEZ 1.1. PODKLADY PRO OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady : 1. Usnesení exekutorského úřadu Brno venkov, Veveří 125, soudní exekutor JUDr. Petr Kocián č.j. 037Ex 10678/07-59, kterým byla Ing. Švancarová ustanovena znalcem, který má za úkol zpracovat znalecký posudek na ocenění nemovitosti RD č.pop. 166 na parc.č. 168 včetně součástí a příslušenství s pozemkem parc.č. 168 ve vlastnictví Sabiny Vinické Lenky ze dne 31.03.2011, podepsán JUDr. Petr Kocián,v.r. soudní exekutor; 2. Výpis z katastru nemovitostí - LV č. 303 pro k.ú. Zborovice, vyhotovený KÚ pro Zlínský kraj, KP Kroměříž dne 08.03.2011, vyhotoveno dálkovým přístupem ; 3. Kopie katastrální mapy z internetu- k.ú. Zborovice; 4. Skutečnosti a výměry zjištěné na místě v rámci místního šetření spojeného s prohlídkou nemovitosti konané dne 29.04.2011, informace poskytla povinná paní Vinická, 5. Vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců, 6. Fotodokumentace pořízená při místním šetření dne 29.04.2011, 7. Mapy cz a nahlížení do cuzk z internetu další veřejné zdroje, 8. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, v platném a účinném znění, 9. Zákon č. 121/2001 Sb. ve znění pozdějších předpisů, v platném a účinném znění 10. Zákon č. 26/2000 Sb. ve znění pozdějších předpisů, v platném a účinném znění. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 3 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Rodinný dům č. pop. 166 ve Zborovicích okr. Kroměříž Znalecký posudek č. 1869-104/2011 2. POSUDEK OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Znalecký úkol, účel ocenění Předmětem ocenění je rodinný dům č.pop. 166 včetně všech součástí a příslušenství, nacházející se na pozemku parc.č. 168 s pozemkem parc.č. 168 včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Zborovice, obec Zborovice, okres Kroměříž, vše zapsáno na LV č. 303. Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o obvyklé hodnotě nemovitosti zapsané na LV č. 303 v k.ú. Zborovice pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. a to k datu místního šetření, tj. k 29.04.2011. Informace o nemovitosti Vlastník LV č. 303 Katastrální území Zborovice (768693) Obec, okres Vlastnictví stavby Vlastnictví pozemku Vinická Lenka Sabina, Lesní 166, 768 32 Zborovice (Zborovice), Kroměříž (CZ0721) Č.p., způsob využití, č.jednotky, parc.č., výměra, druh Rodinný dům č.p. 166, parc.č.168, 261 m 2, LV č. 303 Parc.číslo, výměra, druh Parc. č. 168 261m 2, zastavěná plocha a nádvoří Způsob ochrany - Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti byla provedena za přítomnosti povinné paní Vinické. Informace o nemovitosti poskytla paní Vinická. Ocenění je provedeno na základě informací sdělených povinnou, listinných podkladů poskytnutých objednatelem posudku a na základě výsledků místního šetření provedeného na místě samém dne 29. 04. 2011. Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví V současné době je na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 303 ze dne 08.03.2011 pro k.ú. Zborovice v oddíle C - omezení zástavním právem smluvním, zástavním právem exekutorským, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení zástavním právem smluvním, zástavním právem exekutorským, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Majetkoprávní vztahy Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění nemovitostí RD č.p. 166 všech součástí a příslušenství na pozemku parc.č. 168 s pozemkem parc.č. 168 v k.ú. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 4 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Rodinný dům č. pop. 166 ve Zborovicích okr. Kroměříž Znalecký posudek č. 1869-104/2011 Zborovice, obec Zborovice, okres Kroměříž, vše zapsáno na LV č. 303. Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění nemovitostí - RD č.p. 166 včetně všech součástí a příslušenství na pozemku parc.č. 168 s pozemkem parc.č. 168 v k.ú. Zborovice bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami: Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného obchodního případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb.. Celkový popis nemovitosti Zborovice jsou zemědělská obec, ležící v úrodné krajině 14 km jihozápadně od Kroměříže. Krajina kolem obce je rovinná s nadmořskou výškou kolem 220 m.n.m. Ve Zborovicích byl postaven v polovině 19 století cukrovar a k němu byla přivedena v roce 1880 železnice z Kroměříže pro nákladní i osobní přepravu. Pro cukrovar byly vybudovány 3 rybníky, které se staly místem rekreace místních i přespolních. Obec má 1624 obyvatel, školu, poštu, zdravotní středisko, obchody a služby. V zámku je od roku 1947 ústav sociální péče. Obcí vede silnice III. tř. a po 2 km se napojuje na silnici II/428 a po dalších 2km ve Zdounkách na silnici II/432 vedoucí do Kroměříže. Silnice č. 432 se na severovýchodě od Kroměříže napojuje na dálnici D1u exitu 258. Rodinný dům stojí na boční komunikaci (ul. Lesní), odbočující na severovýchod z páteřní komunikaci obce ( ulice Hlavní). Dům je od odbočky vzdálený 80m po levé straně. Lesní ulice vede přes trať na sever a pokračuje na severovýchod až k lesu vzdálenému asi 1km. Centrum obce je na ulici Hlavní s návsí, kapličkou a obecním úřadem. Od nemovitosti je vzdálené asi 200m. Ulice Hlavní vede na jihovýchod ke křižovatce se silnicí II/428 vzdálené cca 2km od posledních domů ve Zborovicích. Rodinný dům má jedno obytné podlaží, druhé nadzemní podlaží má jen jednu místnost s oknem, zbývající prostor není určen k obytným účelům. Stojí samostatně v sousedství zahrad po obou stranách štítových zdí bez oken. Směrem do dvora je přistavěn dvorní přízemní trakt zastřešený pultovou střechou navazující ve vrcholu na sedlovou střechu původního domu. Tato stavbě není dokončena, nemá strop, pouze krov a krytinu. Vstup do domu je vraty po pravé straně, směrem do ulice jsou vedle vrat ještě 3 okna, místnosti do ulice, tyto mají nové omítky, betonové podlahy a plastová 3 okna, z části příčky z SDK. Jedno okno je v druhém podlaží nad vraty. Pokoj v tomto podlaží není obyvatelný, nemá strop a omítku, zdivo s trhlinami. Vnitřní dispozice je vybudována jen částečně. Před domem je veřejný dlážděný chodník podél místní komunikace. Za domem je menší zahrada. Dům je napojen na elektřinu a má vlastní studnu. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 5 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Rodinný dům č. pop. 166 ve Zborovicích okr. Kroměříž Znalecký posudek č. 1869-104/2011 Popis bytového domu : Konstrukce a vybavení Popis Základy neobnovovaná hydroizolace na základových pasech Podezdívka není Zdivo kotovice, přístavba z porotermu a siporexu Stropy trámové Krov, střecha Dřevěný krov Krytina eternitové šablony na starší střeše, přístavba má vlnitou betonovou krytinu Komíny 1x cihelný Klempířské konstrukce Pozinkované žlaby a svody v přístavbě chybí svod Vnitřní omítky vápenné nebo chybí Úprava vnějších povrchů Vápenná hrubá Vnitřní obklady nezjištěno Vnější obklady ne Schody nezjištěno Dveře nezjištěno Vrata plechová vrata dvoukřídlá Okna do ulice plastová nová, do dvora malá plastová, původní dřevěná dvojitá Podlahy obytných Litý beton, hlína místností Podlahy ostatních hlína místností Vytápění není Elektroinstalace 220/380V Bleskosvod není Rozvod vody není Zdroj teplé vody není Instalace plynu není Kanalizace není Vybavení kuchyní není Vnitřní hygienické Stěnová část WC vybavení Záchod není Stáří a stavebně technický stav objektu : Odhad stáří stavby cca 100let. Stavebně technický stav zhoršený. V poslední době cca 2008 byla provedena dostavba a další stavební úpravy ( okna, omítky a podlahy v uliční části. Část střechy směrem do dvora byla vyměněna za nové dřevěné konstrukce předsazené římsy. Omítka venkovní opadává, zemní vlhkost vzlíná, trhliny v nosném zdivu, dům je v současnosti neobydlen. Dvorní stavby jsou ve špatném technickém stavu. Ve dvoře se nachází zděné přízemní hospodářské stavby ve velmi špatném technickém stavu. Na zahradě se nachází studna. Oceňovaná nemovitost Rodinný dům č.p. 166 včetně všech součástí a příslušenství na pozemku parc.č. 168 v k.ú. Zborovice, obec Zborovice, okres Kroměříž, vše zapsáno na LV č. 303. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 6 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Rodinný dům č. pop. 166 ve Zborovicích okr. Kroměříž Znalecký posudek č. 1869-104/2011 Odhad obvyklé ceny předmětu dražby - nemovitosti Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. S nemovitostmi tohoto typu se na trhu s nemovitostmi obchoduje, údaje o cenách srovnatelných nemovitostí lze zjistit a vyhodnotit. Pro ocenění bude proto použito metody : srovnávací Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací: V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 7 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Rodinný dům č. pop. 166 ve Zborovicích okr. Kroměříž Znalecký posudek č. 1869-104/2011 2.1. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice : Věcná hodnota (též substanční hodnota, dle právního názvosloví cena časová) je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity užívání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Označujeme časovou cenu CČ, věcná hodnota HV. 2.1.1. Výpočet časové ceny Výchozí cena objektu se zjistí vynásobením počtu m 3 celkové zastavěné plochy objektu jednotkovou cenou za 1 m 3, ve které jsou již zahrnuty vedlejší rozpočtové náklady, stejně tak i náklady za vedlejší stavby, jako např. přípojky, atd. Rodinný dům Obestavěný prostor : 1.NP délka šířka výška ZP OP o Část m m m m 2 m 3 Základní část 10,00 6,40 2,70 64,00 172,80 10,00 5,00 2,10 50,00 105,00 zastřešení 10,00 6,40 1,50 64,00 96,00 10,00 6,40 1,00 64,00 64,00 10,00 5,00 0,90 50,00 45,00 Celkem 1.NP 292,00 482,80 Výpočet stupně dokončení Pol. č. Konstrukce a vybavení Přepočt. podíl Stupeň dokončení % Dokončení z celku (1) (2) (10) (11) (12) 1 Základy 0,04484 100 0,04484 2 Zdivo 0,11592 75 0,08694 3 Stropy 0,09391 50 0,04695 4 Střecha 0,08678 100 0,08678 5 Krytina 0,04042 100 0,04042 6 Klempířské konstrukce 0,01070 100 0,01070 7 Vnitřní omítky 0,06895 50 0,03447 8 Fasádní omítky 0,03328 50 0,01664 9 Vnější obklady 0,00594 0 0,00000 10 Vnitřní obklady 0,02734 0 0,00000 11 Schody 0,01189 0 0,00000 12 Dveře 0,03804 0 0,00000 13 Okna 0,06181 100 0,06181 14 Podlahy obytných místn. 0,02615 50 0,01308 15 Podlahy ostatních místn. 0,01189 50 0,00594 16 Vytápění 0,06181 0 0,00000 17 Elektroinstalace 0,05112 0 0,00000 18 Bleskosvod 0,00713 0 0,00000 19 Rozvod vody 0,03804 0 0,00000 20 Zdroj teplé vody 0,02259 0 0,00000 21 Instalace plynu 0,00594 0 0,00000 22 Kanalizace 0,03685 0 0,00000 23 Vybavení kuchyní 0,00594 0 0,00000 24 Vnitřní vybavení 0,04874 0 0,00000 25 Záchod 0,00357 20 0,00071 26 Ostatní 0,04042 0 0,00000 27 Konstrukce neuvedené 0,00000 0 0,00000 Celk. 1,00 0,44929 Stupeň dokončení stavby 44,93 % Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 8 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Rodinný dům č. pop. 166 ve Zborovicích okr. Kroměříž Znalecký posudek č. 1869-104/2011 Ocenění věcnou hodnotou (časovou cenou) Rodinný dům Použita jednotková cena z vyhlášky č. 3/2008 Sb., s úpravou indexem inflace cen stavebních prací od poslední novelizace předpisu, podle ČSÚ Základní cena upravená bez Kp podle cenového předpisu Kč/m 3 3 553,32 Index přepočtu od poslední novelizace předpisu (ČSÚ) 1,000 Jednotková cena po přepočtu indexy Kč/m 3 3 553,00 Podle odborného názoru odhadce jednotková cena přijatelně odpovídá Použitá jednotková cena Kč/m 3 3 553,00 Výměra objektu m 3 482,80 Výchozí cena Kč 1 715 388,00 Stupeň dokončení stavby % 44,93 Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby Kč 770 724,00 Opotřebení % 40,00 Kč -308 290,00 Časová cena stavba v současném stavu Kč 462 434,00 Náklady na dokončení Kč 944 664,00 Časová cena stavba po předpokládaném dokončení Kč 1 407 098,00 2.1.2. Venkovní úpravy Věcná hodnota venkovních úprav byla započtena do věcné hodnoty objektu. 2.1.3. Pozemky 2.1.3.1. Výpočet obecné hodnoty Vzhledem k tomu, že v dané oceňované lokalitě nedošlo ke mnou známým realizovaným prodejům pozemků o porovnatelné výměře a druhu užití, porovnávala jsem danou lokalitu s databází a informacemi od lokálních realitních kanceláří a informacemi z internetového serveru. Z takto získaných informací vyplývá, že cena stavebních pozemků se v dané lokalitě pohybuje v rozmezí 50,- až 250,- Kč/m2. Vzhledem k poloze a funkčnímu využití stavebního pozemku navrhuji jeho obvyklou hodnotu na 100,- Kč/m 2. Jednotková cena stavebního pozemku 100,- Kč/m 2 Celková výměra 261 m 2 Obecná cena stavebního pozemku 100,- Kč/m 2 261 m 2 = 26 100,- Kč Celková obecná hodnota pozemku 26 100,- Kč 2.1.4. Věcná hodnota celkem Rodinný dům Pozemky Celkem VH 462 434,- Kč 26 100,- Kč 488 534,- Kč Tato částka reprezentuje hodnotu staveb s pozemky. Věcná hodnota oceňovaných nemovitostí ke dni ocenění činí po zaokrouhlení 488 000,- Kč Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 9 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Rodinný dům č. pop. 166 ve Zborovicích okr. Kroměříž Znalecký posudek č. 1869-104/2011 2.2. VÝNOSOVÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice : Výnosová hodnota (též kapitalizovaná míra zisku) je jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Stanoví se z dosaženého (resp. při dobrém hospodaření v daném místě a čase dosažitelného) ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz. Komentář k výpočtu příjmu z nájemného : V současné době není dle sdělení objednatele posudku na výše uvedených nemovitostech k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a tržním podmínkám v dané lokalitě, nebyla tato metoda pro stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. použita. Výnosová metoda nemá v daném případě dostatečnou vypovídající schopnost. 2.3. SROVNÁVACÍ METODA NEMOVITOSTÍ Rodinný dům č.pop. 166 ve Zborovicích okr. Kroměříž Popis Jedná se o rodinný dům s jedním obytným podlažím, nepodsklepený. 2NP je bez oken, pouze jedna neobyvatelná místnost s oknem do ulice. Za dvorní zdí původního domu je přistavěn dvorní trakt přízemní s šikmou střechou. Střecha je uložena na krovu původní sedlové střechy. Dispozice domu není zjištěna, počet obytných místností a příslušenství nebylo možné prohlédnout. V obci je rozvod vody, plynu, kanalizace i elektřiny. Není zjištěna existence přípojek, pouze elektřiny. Dům má ve dvoře studnu. Srovnávací hodnota Na trhu nemovitostí v obci Zborovice a širším okolí jsou k datu ocenění nabízeny níže uvedené porovnatelné rodinné domy. Jako srovnatelné transakce jsem uvažovala prodeje a předpokládané prodeje nemovitostí, které jsou s předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality, technický stav, výměru a dané využití. Za podobné vhodné prodeje nebo předpokládané prodeje lze uvést následující porovnání : Č. Lokalita Počet místností (pokoje + Garáž Jiné kuchyně) Oceň. objekt Zborivice 3+1 ne starší RD, k rekonstrukci, pozemek 261m2 (1) (2) (3) (4) (5) 1 Zborovice 2+1 ne starší RD, k rekonstrukci, pozemek 5751m2 2 Zborovice 4+1 ne starší RD, k rekonstrukci, pozemek 655m2 3 Zborovice 5+1 ano starší 2 RD, k rekonstrukci, pozemek 261m2 Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 10 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Rodinný dům č. pop. 166 ve Zborovicích okr. Kroměříž Znalecký posudek č. 1869-104/2011 Č. Cena požadovaná resp. zaplacená Kč Koef. redukce na pramen ceny K CR Cena po redukci na pramen ceny Kč K1 K2 K3 K4 K5 K6 poloha velikost garáž stav a vybavení jiné úvaha znalce IO (1-4) Cena oceňovaného objektu. Kč (1) (6) (7) (8) (9) (10) (11) (12) (13) (14) (15) (16) 1 550 000 0,75 412 500 1,00 1,00 1,00 1,25 1,15 1,00 1,44 286 458 2 990 000 0,75 742 500 1,00 1,10 1,00 1,45 1,15 1,05 1,93 384 715 3 1 050 000 0,75 787 500 1,00 1,50 1,10 1,50 1,15 0,98 2,79 282 258 Celkem průměr Kč 317 810 Minimum Kč 282 258 Maximum Kč 384 715 K1 Koeficient úpravy na polohu objektu K2 Koeficient úpravy na velikost objektu K3 Koeficient úpravy na garáž v objektu nebo v areálu K4 Koeficient úpravy na celkový stav (lepší horší) K5 Koeficient úpravy na ev. Další vlastnosti (lepší horší) K6 Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší horší) Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K5 = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší KC Koeficient celkový KC = (K1 K2 K3 K4 K5 K6) U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceňovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,00. Pozn.: V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné rodinné domy a to z nabídky prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 1,00-0,75 (navrženo 0,75). Podrobný popis viz. příloha č. 5 znaleckého posudku. Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalitě a čase je obchodovatelný v rozmezí 282 258,- Kč až 384 715,- Kč. Uvedený RD má tyto kladné stránky : dům je možné napojit na všechny inženýrské sítě, dobrá poloha v centru obce obec má přiměřenou občanskou vybavenost a blízkost do města Kroměříže hromadnou dopravou i vlastními dopravními prostředky Uvedená bytová jednotka má tyto slabší stránky : dům nemá předzahrádku, okna jsou jen cca 1m nad veřejným chodníkem do dokončení stavby bude zapotřebí velká investice menší zahrad Popis srovnávacích objektů je uveden v příloze č. 5 znaleckého posudku. Všechny srovnávané byty se nachází v obdobné lokalitě jako oceňovaná bytová jednotka. Obecná hodnota Prodejní cena porovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, zejména spoluvlastnický podíl, lokalitu, stavebně technický stav, velikost a poptávku realitního trhu, právním vztahům pro zadaný rodinný dům navržená na 320 000,- Kč. Obecná hodnota oceňovaných nemovitostí navržená srovnávací metodou ke dni ocenění po zaokrouhlení činí 320 000,- Kč (slovy : třistadvacettisíc korun českých). Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 11 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Rodinný dům č. pop. 166 ve Zborovicích okr. Kroměříž Znalecký posudek č. 1869-104/2011 3. STANOVENÍ OBVYKLÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ A VYHODNOCENÍ RIZIK Věcná břemena Na oceňované nemovitosti není dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 303 ze dne 08.03.2011 pro k.ú. Zborovice v oddíle C - uvedeno žádné věcné břemeno (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí jsou na č. LV č. 303 ze dne 8. 03.2011 pro k.ú. Zborovice v oddíle C - omezení zástavním právem smluvním, zástavním právem exekutorským, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení zástavním právem smluvním, zástavním právem exekutorským, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Ostatní rizika V současné době není dle sdělení vlastníka paní Vinické na výše uvedenou nemovitost uzavřená žádná nájemní smlouva. Na oceňované bytové jednotce se dle zjištění a dostupných informací nevztahují žádná další ostatní rizika. Pro navržení výsledné hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda. Vzhledem k charakteru oceňované nemovitosti a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich obvyklou hodnotu. Stanovení obvyklé hodnoty Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití rodinného domu, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním rodinným domům, právním vztahům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou, obecnou, tržní hodnotu rodinného domu č.pop. 166 včetně všech součástí a příslušenství postaveném na pozemku parc.č. 168 včetně pozemku parc. č. 168 včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Zborovice, obec Zborovice, okres Kroměříž, vše zapsáno na LV č. 303 vedených u Katastrálního úřadu pro Zlínský kraj, KP Kroměříž podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb., k datu ocenění 29.04.2011 po zaokrouhlení na : 320 000,- Kč (slovy : třistadvacettisíc korun českých). V Brně, dne 19. května 2011 Ing. Šárka Švancarová znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická 65 621 00 Brno tel./fax: + 420 541 227 410 e-mail: svancarova@iol.cz Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 12 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Rodinný dům č. pop. 166 ve Zborovicích okr. Kroměříž Znalecký posudek č. 1869-104/2011 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 15.6.1993 č.j. Spr. 3941/92, jmenování rozšířeno dne 15.2.2000 č.j. Spr. 2628/99 pro základní obor ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí, oceňování podniků a nepeněžitých vkladů obor stavebnictví odvětví stavby obytné, stavební odvětví různá se specializací stavby občanské. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 1869-104/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě faktury. Otisk kulaté pečetě Podpis znalce Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 13 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Plán obce
Katastrální mapa
Rodinný dům č. pop. 166 Zborovice Stanovení obvyklé hodnoty Foto č. 1 : Celkový pohled na objekt č. pop. 166 Foto 2: Celkový pohled na objekt č. pop. 166 fotodokumentace strana 1
Rodinný dům č. pop. 166 Zborovice Stanovení obvyklé hodnoty Foto č. 3 : Celkový pohled na objekt č. pop. 166 Foto č. 4 : Zahrada fotodokumentace strana 2
Rodinný dům č. pop. 166 Zborovice Stanovení obvyklé hodnoty Foto č. 5 : 1. NP Foto č. 6 : 1. NP fotodokumentace strana 3