Znalecký posudek obvyklé ceny nemovitých věcí číslo 4022/036/2016 6 NEMOVITOST: Spoluvlastnický podíl o velikosti 1/2 na nemovitých věcech - pozemku p.č. st. 151, součástí je stavba Česká Čermná, čp. 125, bydlení, pozemku p.č. st. 152, součástí je stavba bez čp./če., zem. stavba, bez LV a pozemku p.č. 938/1, to vše v k.ú. Česká Čermná obec Česká Čermná. Adresa nemovitosti: Česká Čermná 125, 54921 Katastrální údaje: Kraj Královéhradecký, okres Náchod, obec Česká Čermná, k.ú. Česká Čermná, kód k.ú. 621269, LV 400 Pozemky: st. 151, st. 152, 938/1 Vlastník stavby: Veronika Jansáková, Příčná 357, 54901 Nové Město nad Metují, spoluvlastnický podíl: 1 / 4 Richard Koutný, Česká Čermná 125, 54921 Česká Čermná, spoluvlastnický podíl: 1 / 4 Jan Kovaľ, Česká Čermná 125, 54921 Česká Čermná, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Vlastník pozemku: Veronika Jansáková, Příčná 357, 54901 Nové Město nad Metují, spoluvlastnický podíl: 1 / 4 Richard Koutný, Česká Čermná 125, 54921 Česká Čermná, spoluvlastnický podíl: 1 / 4 Jan Kovaľ, Česká Čermná 125, 54921 Česká Čermná, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 OBJEDNATEL : EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:1084/2015-d, 16.2.2016 Adresa objednatele: Čimická 780/61, 181 00 Praha 8 telefon: IČ: 25023217 e-mail: DIČ: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. Libor Hemelík Jiřího z Poděbrad 477 477, 517 24 Borohrádek telefon: 605 555 455 e-mail: libor.hemelik@tiscali.cz IČ: DIČ: ÚČEL OCENĚNÍ: Stanovení ceny obvyklé pro potřeby veřejné dražby (ocenění stávajícího stavu) Současný stav OBVYKLÁ CENA 1 100 000 Kč OBVYKLÁ CENA za podíl 1/2 550 000 Kč Datum místního šetření: 2.3.2016 Datum zpracování : 7.3.2016 Počet stran: 9 stran Počet příloh: 2 Zpracováno programem NEMExpress verze: 2.1.20 V Borohrádku, dne 7.3.2016 Otisk razítka Ing. Libor Hemelík
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1970 změna stavby v r. rekonstrukce v r. Rekonstrukce: celková dílčí střecha, fasáda zateplení okna, dveře ostatní SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Okrajová část - zástavba RD Počet obyvatel: 503 (stagnace) Stavebně technický stav stavby: dobře udržovaná Vytápění: ústřední / etážové - tuhá paliva Energetický průkaz stavby: Prodejnost nemovitosti: prodejná od 6 do 12 měsíců REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota 1 190 000 Kč Výnosová hodnota 0 Kč Věcná hodnota 4 345 432 Kč Obvyklá cena 1 100 000 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Oceňované nemovitosti se nacházejí v malé obci s minimální občanskou vybaveností a s horší dostupností větších sídel. Použité konstrukce a vybavení jsou standardní, většinou však původní. Pozitivně bude cenu ovlivňovat skutečnost, že u domu je vlastní nezastavěný pozemek a objekt příslušenství využívaný jako garáže. Záporem je skutečnost, že objekt garáží není zapsán na LV (není jasně definován vlastník) a dále, že předmětem prodeje je ideální spoluvlastnický podíl na bytovém domě, neboť dům není rozdělen na jednotky. Na druhou stranu je spoluvlastnický podíl spojen s užíváním dvou konkrétních bytových jednotek. Nabídka srovnatelných nemovitostí v podobných lokalitách v širším okolí pouze mírně převyšuje poptávku. S ohledem na výše uvedené skutečnosti předpokládám cenu pod hodnotou zjištěnou porovnávacím způsobem. Výše zástav není ve stanovené obvyklé ceně zohledněna. Stanovení obvyklé ceny je rovněž ovlivněno skutečností, že znalci nebyla umožněna prohlídka bytů. K dispozici byly pouze ústní informace vlastníka, starší posudek a fotodokumentace realitních kanceláří. - 2 -
Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Obec Česká Čermná se nachází na východním okraji okresu Náchod, při státní hranici s Polskem. Občanská vybavenost sestává z obecního úřadu, MŠ, ZŠ 1. stupeň a pošty. Spojení s okolím po státní silnicí nižší třídy ve směru na Náchod (10 km) a Olešnici v Orl. h. (9 km). Nejbližší železniční stanice je v Náchodě. Oceňované nemovitosti jsou lokalizovány na západním okraji centrální zastavěné části obce. Přístup z veřejné zpevněné komunikace. Je provedeno napojení na veřejný rozvod el. energie a vody. Odpadní vody jsou svedeny do septiku. Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Okrajová část - zástavba RD Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Jedná se o třípodlažní objekt s jedním podzemním a dvěma nadzemními podlažími, se sedlovou střechou, bez využitého podkroví. V budově se nacházejí čtyři bytové jednotky o velikosti 3+1, po dvou v každém podlaží. Objekt je uložen na základových pasech s hydroizolací, svislé konstrukce zděné tl. 30 cm, příčky zděné, stropy keramické s rovným podhledem, krov dřevěný sedlový, krytina živičná, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, vnitřní omítky vápenné štukované, fasáda břízolitová, vnitřní obklady keramické v běžném rozsahu, schody betonové, dveře hladké plné, okna plastová s izolačním dvojsklem, povrchy podlah z PVC, textilní a z keramických dlaždic, vytápění ústřední teplovodní, el. instalace 230/400 V, bleskosvod, rozvod studené a teplé vody, vnitřní kanalizace litinová, ohřev TUV v el. bojlerech, vybavení kuchyní tvoří kuchyňské linky a el. sporáky, hygienické vybavení tvoří vany, umývadla a WC mísy. Dům je užíván od roku 1970. Stavebně-technický stav je dobrý. Příslušenství tvoří budova na pozemku p.č. st. 152, ve které se nacházejí čtyři garáže, po jedné ke každé jednotce. Technický popis oceňované nemovitosti Stavba dokončena v r. 1970 Dílčí rekonstrukce v r. Celková rekonstrukce v r. Stavebně technický stav: dobře udržovaná Energetický průkaz stavby: Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha fasáda, zateplení okna, dveře interiér Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky (veř./vl.): / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Přístupová komu.: zpevněná nezpevněná přes pozemky parc. číslo Využití: bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele - 3 -
Vyhodnocení rizik nemovitosti Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO ANO NE Popis rizika Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Popis rizik spojených s právním stavem nemovitosti Budova čp. 125 je evidována na LV jako objekt bydlení. S ohledem na počet bytů (4) se jedná o bytový dům. Jedná se o formální nedostatek. Budova bez čp./če. na pozemku p.č. st. 152 je evidována jako zemědělská stavba. Ve skutečnosti se jedná o řadové garáže. Objekt není zapsán na LV. Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO Popis rizika NE Nemovitost situována v záplavovém území zóna 1 Nemovitost: byla v minulosti zaplavena nebyla v minulosti zaplavena Pojištění proti povodni / záplavě: doporučuji není nutné Věcná břemena a obdobná zatížení RIZIKO NE ANO ANO Popis rizika Bez reálných břemen a služebností Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod. Popis věcných břemen a obdobných zatížení Na oceňovaných nemovitostech vázne zástavní právo soudcovské, zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, nařízení exekuce, exekuční příkazy k prodeji nemovitosti, dražební vyhláška a rozhodnutí o úpadku, viz zápisy v části C listu vlastnictví č. 400 pro k.ú. Česká Čermná. Rizika ostatní RIZIKO NE Popis rizika Nemovitost není pronajímána Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 400 Kraj: CZ052 Královéhradecký Okres: CZ0523 Náchod Obec: 573973 Česká Čermná Katastrální území: 621269 Česká Čermná Ulice: č.o.: Vlastníci FO Veronika Jansáková Příčná 357, 54901 Nové Město nad Metují FO Richard Koutný Česká Čermná 125, 54921 Česká Čermná FO Jan Kovaľ Česká Čermná 125, 54921 Česká Čermná Podíl 1 / 4 Stavby stavba je součástí pozemku část obce Česká Čermná Objekt k bydlení č.p. 125 na pozemku p.č. st. 151 ANO část obce Česká Čermná bez čp/če na pozemku p.č. st. 152 NE Pozemky st. 151 Stavební parcela Parcela KN 173 m 2 zastavěná plocha a nádvoří st. 152 Stavební parcela Parcela KN 90 m 2 zastavěná plocha a nádvoří 938/1 Pozemková parcela Parcela KN 2 060 m 2 ostatní plocha 1 / 4 1 / 2-4 -
Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží Zastavěná plocha Užitná plocha podlaží 1. PP 172,64 m 2 0,00 m 2 1. NP 172,64 m 2 119,00 m 2 2. NP 172,64 m 2 119,00 m 2 Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Užitná plocha 1. PP 1. PP - celkem 0,00 m 2 0,00 m 2 1. NP byt 1 59,00 m 2 1,00 59,00m 2 byt 2 60,00 m 2 1,00 60,00m 2 1. NP - celkem 119,00 m 2 119,00 m 2 2. NP 2x byt 119,00 m 2 1,00 119,00m 2 2. NP - celkem 119,00 m 2 119,00 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor celá stavba vč. zastřešení 16,60*10,40*(2,32+6,78+3,48/2) = 1 871,42 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 1 871,42 m 3 Zastavěná plocha [m 2 ] 173 Obestavěný prostor [m 3 ] 1 871,42 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 4 300 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 8 047 096 Stáří roků 46 Další životnost roků 54 Opotřebení % 46,00 Věcná hodnota (VH) Kč 4 345 432 Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Popis Parc. číslo Množství JC RC Opotřebení VH 152 0,00 0 Kč/ 0 Kč 0 % 0 Kč Věcná hodnota ostatních staveb celkem 0 Kč Základní popis oceňovaných pozemků Pozemky jsou rovinné, obdélníkového tvaru, vzájemně na sebe navazují, tvoří jednotný funkční celek. Přístup je z veřejné zpevněné komunikace. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Vlastnický podíl zastavěná plocha a nádvoří st. 151 173 1 / 1 zastavěná plocha a nádvoří st. 152 90 1 / 1 ostatní plocha 938/1 2 060 1 / 1 Celková výměra pozemků: 2 323-5 -
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Započitatel ná plocha Pozemek Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 Kc Kč/m 2 Olešnice v Orl. h. 55,00 0 395 000 7 182 0,74 5 315 Byt Olešnice v Orl. h., Byt ve zděném bytovém domě, v osobním vlastnictví, v 1. NP bez výtahu. Dispozice: předsíň, 2x pokoj, kuchyň, koupelna, WC a sklep. Byt je napojen na vodovod, kanalizaci, el. 220/380V. Vytápění ústředním topením, dům má vlastní kotelnu na tuhá paliva. Ohřev teplé vody elektrickým bojlerem. Parkování u domu na pozemku ve vlastnictví SVJ. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka RK - koeficient 0,80; Provedení a vybavení - bez garáže - koeficient 1,10; Vliv pozemku - pouze pod stavbou - koeficient 1,05; Úvaha zpracovatele ocenění - vymezená jednotka, bez právních závad - koeficient 0,80; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka RK; Provedení a vybavení - bez garáže; Vliv pozemku - pouze pod stavbou; Úvaha zpracovatele ocenění - vymezená jednotka, bez právních závad; Olešnice v Orl. h. 86,00 0 700 000 8 140 0,67 5 454 Byt Olešnice v Orl. h., Byt ve zděném bytovém domě v Olešnici v Orlických horách, v osobním vlastnictví, v 1. NP bez výtahu. Dispozice bytu je 1+3 s příslušenstvím. Provedena částečná rekonstrukce. K bytu patří sklep. Parkování u domu. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka RK - koeficient 0,80; Provedení a vybavení - mírně vyšší standard vybavení bytu; bez garáže - koeficient 1,00; Vliv pozemku - pouze pod stavbou - koeficient 1,05; Úvaha zpracovatele ocenění - vymezená jednotka, bez právních závad - koeficient 0,80; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka RK; Provedení a vybavení - mírně vyšší standard vybavení bytu; bez garáže; Vliv pozemku - pouze pod stavbou; Úvaha zpracovatele ocenění - vymezená jednotka, bez právních závad; Stárkov 110,00 0 590 000 5 364 0,73 3 916 Byt Stárkov, Byt 3+1 s balkonem ve zděném bytovém domě v centrální části Stárkova, v osobním vlastnictví, ve 2. NP bez výtahu. Byt je v dobrém technickém stavu. K bytu náleží sklep, komora a kotelna, vytápění etážové teplovodní na tuhá paliva i elektrokotel (oboje je v 2. patře). Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka RK - koeficient 0,80; Lokalita - v mírně atraktivnější lokalitě - koeficient 0,95; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení bytu; bez garáže - koeficient 1,15; Vliv pozemku - pouze pod stavbou - koeficient 1,05; Úvaha zpracovatele ocenění - vymezená jednotka, bez právních závad - koeficient 0,80; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka RK; Lokalita - v mírně atraktivnější lokalitě; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení bytu; bez garáže; Vliv pozemku - pouze pod stavbou; Úvaha zpracovatele ocenění - vymezená jednotka, bez právních závad; - 6 -
Hronov - Žabokrky 50,00 0 380 000 7 600 0,70 5 320 Byt Žabokrky, Byt se nachází v bytovém domě z roku 1924 v Žabokrkách. Dům je v původním stavu. Byt je po částečné rekonstrukci kuchyňská linka, koupelna s vanou a sprchovým koutem, rozvody elektro a vody, okna. Vytápění v bytě je zajištěno krbovými kamny. K bytu náleží sklep, půda a kůlna. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka RK - koeficient 0,80; Lokalita - v atraktivnější lokalitě - koeficient 0,90; Provedení a vybavení - mírně vyšší standard vybavení bytu; bez garáže - koeficient 1,05; Celkový stav - starší dům - koeficient 1,15; Úvaha zpracovatele ocenění - vymezená jednotka, bez právních závad - koeficient 0,80; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka RK; Lokalita - v atraktivnější lokalitě; Provedení a vybavení - mírně vyšší standard vybavení bytu; bez garáže; Celkový stav - starší dům; Úvaha zpracovatele ocenění - vymezená jednotka, bez právních závad; Stanovená jednotková cena: 5 000 Kč/m 2 Porovnávací hodnota: 1 190 000 Kč Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze Snímek katastrální mapy. 1 Fotodokumentace nemovitosti. 1 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 21.5.1993, č.j. Spr.2335/93, pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné. - 7 -
- 8 -
- 9 -