ZNALECKÝ POSUDEK č. 03250-0109 B /2014 o ceně nemovitosti - zemědělského pozemku p.č.505/6 v k.ú. Nečichy, obec Louny. Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: JUDr. Mgr. Martina Jinochová Matyášová Washinngtonova 25 110 00 Praha Stanovení obvyklé ceny jako podklad pro převod nemovitosti Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 10.7.2014 znalecký posudek vypracoval: Ing. Petr Pavlata Zásada 52 468 25 Zásada 52 telefon: 604 723 386 e-mail: znale@pavlata.cz Znalecký posudek obsahuje 7 stran textu včetně titulního listu a 4 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Zásadě 25.8.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně nemovitosti - zemědělského pozemku p.č.505/6 v k.ú. Nečichy, obec Louny. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Zemědělský pozemek Adresa předmětu ocenění: k.ú. Nečichy 440 01 Louny Kraj: Ústecký Okres: Louny Obec: Louny Katastrální území: Nečichy Počet obyvatel: 18 575 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 10.7.2014 za přítomnosti zástupce majitele nemovitosti. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí List vlastnictví č.247, katastrální území Nečichy, obec Louny, okres Louny. A: Vlastník: Pozemky: p.p.č.505/6 výměra 3110 m 2 orná půda rozsáhlé chráněné území zemědělský půdní fond - Místní šetření dne 10.7.2014 - Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a vyhláška MF ČR č. 441/2013 Sb. - Literatura: - Předpisy pro oceňování nemovitostí - Prof. Ing. A. Bradáč, DrSc. - Teorie oceňování nemovitostí VIII. přepracované a doplněné vydání - Prof. Ing. A.Bradáč, DrSc. - Oceňování nemovitostí I.. II.a III. Ing. J. Kokoška - Úřední oceňování majetku Prof.Ing.A.Bradáč, DrSc., Ing.P.Krejčí, Ing.V.Scholzová - 2 -
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník pozemku: MAX & MADAM D spol. s r.o., RČ/IČO: 25224280, Smetanova 66, 43942 Postoloprty, vlastnictví: výhradní Dle výpisu z katastru nemovitostí, LV č.247 Katastrálního úřadu pro ÚK, KP Louny, pro obec Louny, katastrální území Nečichy, okr.louny. 6. Dokumentace a skutečnost Znalci nebyla předložena projektová dokumentace. Pro potřeby ocenění je vycházeno ze skutečného stavu a výměr, tak jak bylo zjištěno při místním šetření 10.7.2014. 7. Celkový popis nemovité věci Pozemková p.č.505/6 je sou části většího zemědělsky obhospodařovaného celku. Pozemek není určen k zastavění. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemková p.č.505/6-3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá III 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 4 Index trhu IT = P5 * (1 + P i) = 1,000 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 0,60 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Stavby VI -0,10 pro zemědělství 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - III -0,10 Pozemek nelze napojit na žádné sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III -0,03 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Žádná zastávka hromadné dopravy nebo ve I -0,10 vzdálenosti nad 1000 m 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Bez vlivů. II 0,00 11 Index polohy IP = P1 * (1 + P i) = 0,402 Koeficient pp = I T * I P = 0,402 i = 2-4 -
1. Ocenění pozemků Ocenění 1.1. Pozemková p.č.505/6 Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 10-25 tisíci obyv. - vlastní území: 120 % Celková úprava ceny: 120,00 % Výměra JC Úprava UC Cena Název Parcelní číslo BPEJ [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] orná půda 505/6 10 602 3 110,00 9,73 120,00 21,41 66 585,10 Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Celkem: 3 110,00 m2 66 585,10 Pozemková p.č.505/6 - zjištěná cena = 66 585,10 Kč C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemková p.č.505/6 66 585,10 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 66 585,10 Kč Celkem 66 585,10 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 66 585,10 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 66 590,- Kč slovy: Šedesátšesttisícpětsetdevadesát Kč - 5 -
Ocenění srovnávacím způsobem. V principu se jedná o vyhodnocení nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí by uskutečněné a vyhodnocované prodeje měly být starší než 1 rok. Tyto údaje by za delší dobu ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocení údajů z denního i odborného tisku, sledování aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a v neposlední řadě z odborných konferencí pořádaných Ústavem soudního inženýrství VUT v Brně a Ministerstvem financí ČR.. Jako podklad byl vybrán ze současné nabídky realitních kanceláří na internetovém servru v dané lokalitě, kde se nachází oceňovaná nemovitost, pouze jedna nemovitost s nabídkovou cenou: Zemědělské pozemky, Louny...16,00 Kč/m 2 Cena stanovená srovnávací metodou...p.p.č.505/6...3110 m 2 *16,00 Kč = 49 760 Kč Nabídka realitní kanceláře je přílohou znaleckého posudku. Cena nemovitosti zjištěná srovnávací metodou je u nižší nežli cena zjištěná podle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb. - 6 -
Stanovení obvyklé ceny. Za cenu obvyklou považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu 07.2014. Její platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. U nemovitostí charakteru - zemědělské pozemky, je v dané lokalitě hodnota stanovená podle cenového předpisu srovnatelná s cenou obvyklou. Vzhledem k lokalitě umístění oceňované nemovitostí, zaměstnanosti v daném regionu, kupní síle obyvatelstva, porovnání s údaji na trhu s nemovitostmi, stanovuji cenu obvyklou podle cenového předpisu. slovy: Šedesátšesttisícšestset Kč Obvyklá cena: 66 600,- Kč Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou! V Zásadě 25.8.2014 Ing. Petr Pavlata Zásada 52 468 25 Zásada 52 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.13. Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 3. prosince 1998, Spr. 6589/98, pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se specializací oceňování nemovitostí a pro obor stavebnictví, odvětví stavby obytné, stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 03250-0109 B /2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2014070089. - 7 -