Znalecký posudek č. 3318/2012 o ceně obvyklé - 1/12 pozemku parcelní číslo 542/24, zapsaného v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Ústecký kraj, okres Louny, obec Obora, katastrální území Obora u Loun; ve vlastnictví Pilné Ivany. Objednatel posudku: Účel posudku: JUDr. Ondřej Mareš Exekutorský úřad v Litoměřicích Novobranská 20 412 01 Litoměřice Stanovení obvyklé ceny pro provedení exekuce č.j. 124 Ex 2554/06-29 prodejem nemovitosti. Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 540/2002 Sb. ve znění vyhlášky č. 387/2011 Sb. podle stavu ke dni 23.2.2012 posudek vypracoval: B plus B, spol. s r.o. MONTEKALA, spol. s r.o. Holečkova 657 Hálova 34 150 00 Praha 5 Košíře 190 00 Praha 9 Posudek obsahuje 8 stran textu včetně titulního listu a 9 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze dne 22.3.2012
A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé v místě a čase nemovitosti zapsané na LV č. 568, vedené Katastrálním úřadem pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Louny, kat. úz. Obora u Loun, obec Obora. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: pozemek 440 01 Obora Region: Ústecký Okres: Louny Katastrální území: Obora u Loun 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 23.2.2012 bez přítomnosti majitele. 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z katastru nemovitostí ze dne 31.1.2012, LV 568, kat. úz. Obora u Loun, Katastrální úřad pro Ústecký kraj, KP Louny, vyhotoven dálkovým přístupem - kopie mapy katastrální ze dne 3.2.2012, mapový list č. Louny 1-3/44, měřítko 1:1000, kat. úz. Obora u Loun - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 2554/06-29 ze dne 10.1.2007 - usnesení o ustanovení znalce č.j. 124 EX 2554/06-104 ze dne 31.1.2012 - fotodokumentace nemovitosti - informace od míst. občana - informace z realitního trhu - skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém 5. Vlastnické a evidenční údaje: Vlastnictví k oceňovaným nemovitostem nebylo doloženo nabývacími listinami, ale je evidenčně vyznačeno na výpisu z katastru nemovitostí. Dle listu vlastnictví č. 568, kat. úz. Obora u Loun, obec Obora, okres Louny, ze dne 31.1.2012 oddíl A - vlastnické právo, vlastníkem předmětu ocenění je: Hylán Luděk, náměstí Svobody 1, Žatec, 438 01 Žatec 1 1/12 Hylán Stanislav, Plešivecká 1865/25, Předměstí, 412 01 Litoměřice 1 2/3 Janatová Věra, Dlouhá 265, 411 08 Štětí 1/6 Pilná Ivana, Volyňských Čechů 2736, Žatec, 438 01 Žatec 1 1/12 2
oddíl B - nemovitosti: pozemek parc. č. 542/24 - orná půda o výměře 4402 m 2 oddíl B1 - jiná práva: bez zápisu oddíl C - omezení vlastnického práva: - Usnesení soudu o nařízení exekuce 14-Nc 4129/2006-4 ze dne 25.10.2006.; uloženo na prac. Žatec - Exekuční příkaz úřadu Litoměřice, 124EX-2453/2006-20, (10Nc 4119/2006-4) ze dne 30.11.2006. Právní moc ke dni 29.12.2006. - Exekuční příkaz úřadu Litoměřice, 124EX-2554/2006-29, (14Nc 4129/2006-4) ze dne 10.01.2007. - Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod.zřízením soud.zástavního práva 11 E 1/2008-9 ze dne 02.04.2008. Právní moc ke dni 16.07.2008. - Usnesení soudu o nařízení exekuce 14-Nc 4640/2008-4 ze dne 08.01.2009.; uloženo na prac. Žatec - Usnesení soudu o nařízení exekuce OS Louny, 12 Nc 3723/2009-3 ze dne 02.02.2009.; uloženo na prac. Louny - Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí úřadu Litoměřice, 124 EX-7243/2011-15, (13 EXE 4052/2011-18) ze dne 08.06.2011. - Usnesení soudu o nařízení exekuce OS Louny, 13 EXE 4052/2011-18 ze dne 24.05.2011.; uloženo - Usnesení soudu o nařízení exekuce OS Louny, 7 EXE 4050/2011-17 ze dne 27.05.2011.; uloženo - Usnesení soudu o nařízení exekuce OS Louny, 36 EXE 4010/2011-18 ze dne 06.06.2011.; uloženo - Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí úřadu Litoměřice, 124 EX-7303/2011-17, (7 EXE 4050/2011-17) ze dne 27.06.2011. - Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí úřadu Litoměřice, 124 EX-9226/2011-18, (36 EXE 4010/2011-18) ze dne 30.06.2011. - Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí úřadu Praha 6, 025 Ex-18195/2010-7, (36 EXE 4649/2010-9) ze dne 30.06.2011. - Usnesení soudu o nařízení exekuce 13 EXE-3981/2011-12 ze dne 06.05.2011.; uloženo na prac. Louny - Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí úřadu Děčín, 112 EX-2090/2011-8, (13EXE 3981/2011-12) ze dne 13.07.2011. - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti úřadu Praha 6, 025 Ex- 18195/2010-6, (36 EXE 4649/2010-9) ze dne 30.06.2011. Právní moc ke dni 07.07.2011. - Usnesení soudu o nařízení exekuce OS Louny, 11 EXE 4084/2011-19 ze dne 26.07.2011.; uloženo - Usnesení soudu o nařízení exekuce OS Louny, 11 EXE 4161/2011-19 ze dne 26.07.2011.; uloženo - Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí úřadu Litoměřice, 124 EX-8189/2011-22, (11 EXE 4084/2011-19) ze dne 08.08.2011. - Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí úřadu Litoměřice, 124 EX-9211/2011-22, (11 EXE 4161/2011-19) ze dne 08.08.2011. - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti úřadu Litoměřice, 124 EX-7303/2011-16, (7 EXE 4050/2011-17) ze dne 27.06.2011. Právní moc ke dni 25.07.2011. - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti úřadu Litoměřice, 124 EX-9226/2011-17, (36 EXE 4010/2011-18) ze dne 30.06.2011. Právní moc ke dni 01.08.2011. - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti úřadu Litoměřice, 124 EX-7243/2011-14, (13 EXE 4052/2011-18) ze dne 08.06.2011. Právní moc ke dni 07.07.2011. 3
- Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti úřadu Litoměřice, 124 EX-9211/2011-21, (11 EXE 4161/2011-19) ze dne 08.08.2011. Právní moc ke dni 05.09.2011. - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti úřadu Litoměřice, 124 EX-8189/2011-21, (11 EXE 4084/2011-19) ze dne 08.08.2011. Právní moc ke dni 05.09.2011. oddíl D - jiné zápisy: - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti úřadu Praha 2, 132 EX- 15114/2010-16/Ri, (11 EXE 3177/2011-10) ze dne 16.03.2011. - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti úřadu Děčín, 112 EX- 2090/2011-7, (13EXE 3981/2011-12) ze dne 13.07.2011. oddíl E - nabývací tituly a jiné podklady zápisu - Rozhodnutí pozemkového úřadu o výměně vlastnických práv v pozemkové úpravě č.j.: 5/2006- KPÚ 44/94/HR ze dne 20.11.2006. Právní moc ke dni 18.12.2006. - Usnesení soudu o potvrzení nabytí dědictví v Litoměřicích, D 690/2006-54 ze dne 01.08.2006. Právní moc ke dni 17.10.2006. - Usnesení soudu o schválení dědické dohody v Litoměřicích, D 878/2006-29 ze dne 11.12.2006. Právní moc ke dni 07.02.2007. 6. Dokumentace a skutečnost: Místním šetřením bylo zjištěno, že pozemek je zemědělsky obhospodařován, nájemní smlouvy nebyly předloženy. Dle sdělení zástupce obce leží pozemek mimo zastavitelné území a je určen pouze k zemědělskému účelu. 7. Celkový popis nemovitosti: Obora leží v Ústeckém kraji, severovýchodně od Loun, podél komunikace vedoucí z Loun přes Libochovice do Roudnice nad Labem. V obci s minimální občanskou vybaveností je doprava zajišťována autobusy. Oceňovaný pozemek se nachází jižně od Obory a východně od Černčic. Přístup na rovinný pozemek je z východu po zpevněné ostatní komunikaci. 8. Obsah posudku: a) Pozemky a 1 ) Pozemek 9. Popis objektů a pozemků: a) Pozemky a 1 ) Pozemek Oceňovaný pozemek parcelní číslo 542/24 v katastrálním území Obora u Loun, okres Louny, leží východně od Černčic a okresního města Louny a severozápadně od obce Veltěže. 4
Pozemek je obdélníkového tvaru, rovinný, bez vyznačených hranic v terénu, přístupný od východu ze zpevněné místní komunikace. Pozemek je zemědělsky obděláván. B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) a) Pozemky a 1 ) Pozemek - 27-32 Zemědělský pozemek oceněný dle 29. Ocenění: Název Parcelní číslo BPEJ Výměra [m 2 ] JC [Kč/m 2 ] Úprava [%] UC [Kč/m 2 ] Cena [Kč] orná půda 542/24 10100 4402 12,70 12,70 55 905,40 Výměra celkem 4402 Mezisoučet 55 905,40 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39): * 1,0000 Zemědělský pozemek oceněný dle 29 - celkem 55 905,40 55 905,40 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 12 Pozemek - zjištěná cena = 4 658,78 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek = 4 660,- Kč Cena pozemků činí celkem 4 660,- Kč Porovnávací hodnota a) Pozemky a 1 ) Pozemek Popis porovnávaných pozemků: První srovnávaný pozemek - zemědělská půda o výměře 9.147 m 2 u obce Koštice, okres Louny. Orná půda rovinatého charakteru je vedena jako pozemek ve zjednodušené evidenci. Nemovitost je nabízena k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře. Druhý srovnávaný pozemek - zemědělská půda o výměře 4.550 m 2 u obce Koštice, okres Louny. Pozemek ve zjednodušené evidenci je rovinatý, podél hranice pozemku teče potok. Nemovitost je nabízena k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře. 5
Třetí srovnávaný pozemek - zemědělská půda o výměře 7.193 m 2 u obce Hořany, okres Louny. Pozemek je využíván jako orná půda. Nemovitost je nabízena k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře. Čtvrtý srovnávaný pozemek - zemědělská půda o výměře 7.150 m 2 u obce Chraberce, okres Louny. Pozemek je využíván jako orná půda. Nemovitost je nabízena k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře. Pátý srovnávaný pozemek - zemědělská půda o výměře 10.000 m 2 u obce Louny. Pozemky využívané jako orná půda se nachází na Lounsku a Žatecku. Nemovitosti jsou nabízeny k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře. Seznam porovnávaných pozemků: Název Realiz. cena [Kč] Výměra [m 2 ] Jedn.cena [Kč/m 2 ] K p Váha Upravená jedn. cena [Kč/m 2 ] ZP Koštice 64 029,- 9147 7,00 1,00 1,00 7,00 ZP Koštice 81 900,- 4550 18,00 1,00 1,00 18,00 ZP Hořany 50 351,- 7193 7,00 1,00 1,00 7,00 ZP Chraberce 50 050,- 7150 7,00 1,00 1,00 7,00 ZP Louny 60 000,- 10000 6,00 1,00 1,00 6,00 45,- / 5,000 Průměrná jednotková cena: 9,00 Kč/m 2 Minimální jednotková cena: 6,00 Kč/m 2 Maximální jednotková cena: 18,00 Kč/m 2 Oceňovaný pozemek: orná půda p.č. 542/24 4402 m 2 Výměra oceňovaných pozemků: 4402 m 2 4 402,00 m 2 á 9,- Kč/m 2 = 39 618,- Kč Pozemek oceněný porovnávací metodou - celkem = 39 618,- Kč Pozemek - výsledná cena = 39 618,- Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek = 39 620,- Kč Cena pozemků činí celkem 39 620,- Kč C. Rekapitulace Administrativní cena 1/12 nemovitosti: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem: 4 660,- Kč 4 660,- Kč Porovnávací cena: Porovnávací cena pozemků: Porovnávací cena celkem: 39 620,- Kč 39 620,- Kč 6
Stanovisko znalce: Při stanovení výsledné obecné (obvyklé) ceny, je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekologickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům, vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, universálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Při stanovení obvyklé ceny oceňované nemovitosti, bylo třeba vzít v úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami - nabídka obdobných nemovitostí na trhu s realitami v této lokalitě je střední b) parametry povyšující cenu: rovinatý pozemek s dobrým přístupem c) parametry ponižující cenu: podílové spoluvlastnictví Na základě zjištěných hodnot výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu 1/12 nemovitosti ve výši 3.300 Kč. Obvyklá cena 1/12 nemovitosti: 3 300,- Kč slovy: tři tisíce tři sta Kč V Praze dne 22.3.2012 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9 D. Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí, motorových vozidel a jiných věcí movitých, majetkových práv, cenných papírů, podniků, ostatního majetku a pro účetnictví. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3318/2012 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. 7
Zpracování znaleckého posudku bylo provedeno za odborné spolupráce se společností B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657,150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, která současně zajistila a zpracovala podklady pod poř. č. 110/2012. E. Seznam příloh: Mapová situace. Snímek z katastrální mapy. Výpis z katastru nemovitostí. 8