ZNALECKÝ POSUDEK č. 540/014/2011 o ceně obvyklé stavby garáže bez č.p./č.e. na pozemku č. parc. 1596 vč. příslušenství a pozemku č. parc. 1596, k.ú. Dubí u Kladna, obec Kladno, zapsáno na LV č. 30366 u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Kladno Objednatel posudku: Účel posudku: JUDr. Jan Fendrych Exekuční úřad Praha 2 Ve Studeném 117/5a 14700 Praha 4 č.j. 37894/09-18/Zl Podle stavu ke dni 17.1.2011 posudek vypracovala: Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem 1023 252 10 Mníšek pod Brdy tel. 739 147 476, e-mail: marcela@rebikova.cz Posudek obsahuje včetně příloh 13 stran. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Mníšku pod Brdy 21.1.2011
- 2 - Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Garáž Adresa nemovitosti: Šaldova bez č.p./č.e. 272 01 Kladno Kraj: Středočeský Okres: Kladno Obec: Kladno Katastrální území: Dubí u Kladna Počet obyvatel: 69 906 Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 17.1.2011. Bylo provedeno pouze ohledání zvenku. Znalecký úkol Úkolem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Podklady pro vypracování posudku 1) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 30366 ze dne 10.1.2011, k.ú. Dubí u Kladna 2) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 17.1.2011, Nahlížení do KN, k.ú. Dubí u Kladna 3) Usnesení č.j. 132 EX 37894/09-18/Zl 4) Informace získané při místním šetření dne 17.1.2011 Dokumentace a skutečnost Nebyla doložena projektová dokumentace, stavby byly prohlédnuty a zaměřeny. Určení obvyklé ceny o ceně obvyklé stavby garáže bez č.p./č.e. na pozemku č. parc. 1596 vč. příslušenství a pozemku č. parc. 1596, k.ú. Dubí u Kladna, obec Kladno, zapsáno na LV č. 30366 u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Kladno Typ stavby Vlastníci staveb: Vlastníci pozemků: Stavba garáže bez č.p./č.e., stávající dokončená, vnitřní řadová Podíl ½: Hladil Martin, Vodárenská 1963, Kročehlavy, 272 01 Kladno Podíl ½: Hladil Petr, náměstí Starosty Pavla 44, Kladno, 272 01 Podíl ½: Hladil Martin, Vodárenská 1963, Kročehlavy, 272 01 Kladno Podíl ½: Hladil Petr, náměstí Starosty Pavla 44, Kladno, 272 01
- 3 - Katastrální úřad: pro Středočeský kraj, KP Kladno LV č. 30366 Katastrální úz.: Dubí u Kladna Kraj: Středočeský Obec: Kladno část obce: Dubí Ulice: Šaldova počet obyvatel: 69 906 č.p. bez č.p./č.e. způsob ochrany: - na pozemku č. parc. 1596, výměra 19 m 2 druh pozemku: zastavěná pl. a nádvoří další pozemky: - druh pozemku: Všeobecný popis Poloha a okolí Rušivá a obtěžující zařízení Oceňované nemovitosti se nacházejí v Kladně. Kladno je město ležící cca 15 km severozápadně od Prahy. Ve městě je kompletní občanská vybavenost, Kladno je správní centrum regionu. Stavba garáže bez č.p./č.e. je situována na západním zastavěném okraji města Kladna, ulice Šaldova, místní část Dubí, v lokalitě se zástavbou starších rodinných domů na jihovýchodě a průmyslovým areálem na severozápadě. Stavba garáže leží v souboru řadových garáží, před garáží je dostatečná manipulační plocha. V docházkové vzdálenosti je zastávka MHD. Nebyla zjištěna Dopravní prostředky a dostupnost Zastávka MHD cca 100 m. Vlakové nádraží cca 1 500 m. Přípojky inženýrských sítí Elektro, ostatní nezjištěno, ohledání provedeno pouze zvenku. Základové poměry Nebyly zjištěny poruchy stavby způsobené nestandardními základovými poměry, ohledání provedeno pouze zvenku. Druh zástavby Stavba garáže bez č.p./č.e., stávající dokončená, vnitřní řadová. Popis stavby Rok dokončení cca 1970 přístavby, nástavby - modernizace/rekonstrukce - Druh konstrukce (zděná, betonová, dřevěná apod.) zděná Počet podlaží podzemních 0 nadzemních 1 1 NP Počet bytových jednotek 0 nebytových jednotek 0 garážových stání 1 Stavba garáže bez č.p./č.e. jedná se o vnitřní řadovou garáž, je Popis osazena v rovině, má 1NP. Svislé konstrukce jsou zděné, střecha je plochá. Střešní krytina je plechová s nátěrem, klempířské konstrukce chybí. Vrata jsou plechová, ručně otvírací. Fasáda je hladká. V garáži je jedno parkovací místo pro osobní automobil. Stavebně technický stav: byl zjištěn pouze ohledáním zvenku zhoršený technický stav poškozená omítka i zdivo, koroze na vratech. Přípojky: elektro, ostatní nezjištěno. Pozemek č. parc. 1596 je zcela zastavěn stavbou garáže. Pozemky Má obdélníkový tvar, protáhlý ve směru sever - jih. Přístup je ze
Vnější zařízení - 4 - severní strany ze zpevněné komunikace (ulice Šaldova) přes nezpevněný manipulační prostor mezi garážemi. Oplocení - Zpevněné plochy - Napojení inž. sítí Elektro ano Vodovod nezjištěno Kanalizace nezjištěno Plynovod nezjištěno Telefon nezjištěno Přístup po zpevněné komunikaci ne Vedlejší stavby a příslušenství Popis Nejsou. Stav hlavní budovy, udržování, rekonstrukce Na základě vnějšího ohledání je stavba garáže v původním stavu, Technický stav stavby bez podstatné rekonstrukce, neudržovaná, zanedbaná. Celkový stav je podprůměrný. Vhodná pro užívání garáže, s dostatečnou manipulační plochou Poloha vzhledem k užívání před garáží a dobrou dostupností hromadné dopravy. Nemovitosti jsou určeny k užívání jako garáž, soulad zápisu Užívání nemovitosti v evidenci KN a skutečností. Vlastnická práva Omezení vlastnických práv 1) Exekuční tituly zapsané v části C LV č. 30366 2) Zástavní právo zákonné zapsané v části C LV č. 30366 3) Zástavní právo smluvní zapsané v části C LV č. 30366 Zahrnuta v tržní ceně 1),2),3) Nejsou zohledněny v ceně obvyklé Stav zápisu katastru nemovitostí a skutečnosti Užívání nemovitosti Vyhodnocení Záplavové území Jiná rizika Prověření přístupu k nemovitosti Nebyly zjištěny rozdíly mezi stavem zapsaným v evidenci KN a stavem zjištěným při místním šetření. Nemovitost jsou určeny k užívání jako garáž, podle ohledání zvenku jsou tak i užívány. Podle registru Aquarius není stavba v ohrožení zaplavením ani zatopením. Nebyla zjištěna. Ze zpevněné komunikace, ulice Šaldova, č. parc. 1495, k.ú. Dubí u Kladna, ostatní komunikace, vlastník Statutární město Kladno, přes zelený pás č. parc. 1621, manipulační plocha, vlastník REAL ECO TECHNIK, spol. s r.o., Huťská 160, Kladno, 272 01 Není zajištěn přístup ke garáži po veřejné komunikaci.
- 5 - CENY, HODNOTY VĚCNÁ HODNOTA POZEMKY Jednotková cena [Kč/m 2 ] Cena pozemku [Kč] č. parcelní výměra [m 2 ] současný stav budoucí stav současný stav druh pozemku 1596 19 1500-28 500 zastavěná pl. a nádvoří I. CENA POZEMKU 28 500 Kč STAVBY OP Jednot. cena Rozest. Reproduk. cena Opotř. stavby Cena stavby po odpočtu opotřebení [Kč] stáří [m 3 ] [Kč/m 3 ] [%] [Kč] [%] současný stav stavba garáže cca 40 let 48 3000 100 144 000 50 72 000 Reprodukční cena staveb 144 000 - - II. CENA STAVEBY (VĚCNÁ HODNOTA STAVEB) 72 000 Kč současný stav budoucí stav III. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTI (I. + II.) 100 500 Kč -
- 6 - POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnatelná stavba garáže č.1: Kladno, garáž ZP 24m2, UP 23m2, pozemek 24m2 Ulice Míru, zděná řadová garáž, vlastní pozemek Nabídková cena cena: 145 000 Kč, 12/2010 + větší UP, lepší stav nemovitosti stejná lokalita Porovnatelná stavba garáže č. 2: Kladno, garáž ZP 16m2, UP 15m2, pozemek 16 m2 Zděná řadová garáž, vlastní pozemek, betonová podlaha. Nabídková cena: 120 000 Kč 10/2010 - menší UP + lepší stav nemovitosti stejná lokalita Porovnatelná stavba garáže č. 3: Kladno-Rozdělov, garáž ZP 20 m2, UP 19 m2, pozemek 20 m2 Řadová zděná garáž,vlastní pozemek, vjezdová výška 185 cm,udržovaná. Nabídková cena: 110 000 Kč, 10/2010 + větší UP, lepší stav nemovitosti srovnatelná lokalita VÝSLEDEK POROVNÁVACÍ HODNOTY 100 000 Kč
- 7 - URČENÍ OBVYKLÉ CENY Slabé stránky Silné stránky Zdůvodnění ceny obvyklé Garáž v původním stavu, bez rekonstrukce, ve zhoršeném technickém stavu. Manipulační plocha před garáží je nezpevněá, plocha před garáží je ve vlastnictví soukromé společnosti. Dobrá dostupnost zastávky MD. Dostatečná manipulační plocha před garáží. Cena obvyklá je stanovena na základě porovnání s obdobnými nemovitostmi v dané lokalitě s přihlédnutím k věcné hodnotě, umístění a technickému stavu nemovitosti ke dni ocenění se zohledněním silných a slabých stránek nemovitosti. Zohledněna je skutečnost, že ohledání nemovitosti bylo provedeno pouze zvenku, proto je obvyklá cena stanovena cenovým intervalem. Horní hranice cenového intervalu předpokládá standardní vybavení stavby podle účelu jejího užívání. OBVYKLÁ CENA stavby garáže bez č.p./č.e. na pozemku č. parc. 1596 vč. příslušenství a pozemku č. parc. 1596, k.ú. Dubí u Kladna, obec Kladno, zapsáno na LV č. 30366 u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Kladno 95 000-100 000 Kč podíl 1/2: Petr Hladil 47 500-50 000 Kč V Mníšku pod Brdy, 21.1.2011 Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem 1023 252 10 Mníšek pod Brdy Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 6.12.2006 č.j. Spr. 4010/2006 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 540/014/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. Z/014/2011.
- 8 - Přílohy: 1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 17.1.2011, Nahlížení do KN, k.ú. Dubí u Kladna 2) Situace, fotodokumentace ze dne 17.1.2011 3) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 30366 ze dne 10.1.2011, k.ú. Dubí u Kladna 1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 17.1.2011, Nahlížení do KN, k.ú. Dubí u Kladna 2) Situace, fotodokumentace ze dne 17.1.2011
přístup z ulice Šaldova - 9 -