ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 6774-117/16 NEMOVITÁ VĚC: zemědělské pozemky Katastrální údaje : Kraj Olomoucký, okres Prostějov, obec Olšany u Prostějova, k.ú. Olšany u Prostějova Adresa nemovité Olšany u Prostějova, 798 14 věci: OBJEDNAVATEL: Exekutorský úřad Brno - Město, se sídlem Bratislavská 73, 602 00 Brno, dne 12. května 2016. Adresa objednavatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. Petr Podsedník Pateřín 34, 78321 Bílá Lhota IČ: 12082287 telefon: 777145959 e-mail: petrpodsednik@seznam.cz DIČ: fax: Exekuční řízení č.j. 056 EX 8116/11 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 192 546 Kč (podíl 1/2-96.273,- Kč) Datum místního šetření: 26.5.2016 Stav ke dni : 26.5.2016 Za přítomnosti: bez cizí účasti Počet stran: 16 stran Počet příloh: 8 Počet vyhotovení: 3 V Pateříně, dne 11. června 2016 Ing. Petr Podsedník
- 2 - Znalecký posudek č.6774-117/16 NÁLEZ Znalecký úkol Určení obvyklé (tržní) ceny nemovitosti pozemků parc.č. 584/1, 584/2 a 584/3 v k.ú. Olšany u Prostějova, obec Olšany u Prostějova, okres Prostějov (dle LV č. 561). Přehled podkladů a) Usnesení Exekutorského úřadu Brno-Město ze dne 10.5.2016, č.j. 056 EX 8116/11. b) Výpis z katastru nemovitostí z LV č. 561 pro katastrální území Olšany u Prostějova, obec Olšany u Prostějova vyhotovený bezúplatně dálkovým přístupem pro účel : Provedení exekuce, č.j. :56 EX 8116/11 pro JUDr. Vít Novozámský dne 27.10.2015 (6 stran A4). c) Kopie katastrální mapy pro k.ú. Olšany u Prostějova v měřítku 1:1000 vyhotovená dálkovým přístupem dne 27.10.2015 (1 strana A4). d) Územní plán obce Olšany u Prostějova (nahlédnuto na internetových stránkách Olomouckého kraje). e) Údaje zjištěné při prohlídce na místě samém a zjištěné na odboru výstavby MěÚ v Prostějově. Při prohlídce byly ověřeny skutečnosti pro posudek nezbytné. Vlastnické údaje - l i s t v l a s t n i c t v í č. 561 - katastrální území Olšany u Prostějova, kód : 711 110 - obec Olšany u Prostějova - okres Prostějov Nemovitosti : Pozemky : parc.č. 584/1 - orná půda... 2 699 m 2 parc.č. 584/2 - orná půda... 2 643 m 2 parc.č. 584/3 - orná půda... 5 355 m 2 V l a s t n i c k é p r á v o : S e k a v o v á Radmila 1 / 2 (r.č. 75 58 07 / 4029) bytem 638 00 Brno, část Lesná, Majdalenky č. 844/7. Z b o ř i l Jiří 1 / 2 (r.č. 74 09 15 / 4456) bytem 798 41 Kostelec na Hané, Jakubské náměstí č.p. 138, okres Prostějov Poznámka: V části C-omezeni vlastnického práva listu vlastnictví není evidováno žádné věcné břemeno. Další omezení zapsána v části C listu vlastnictví - omezeni vlastnického práva - viz. přílohy (nařízení exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitosti) nejsou v obvykle ceně vyhodnocována.
- 3 - Znalecký posudek č.6774-117/16 SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová Okolí : bytová zóna průmyslová zóna zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Nemovitost pozemků parc.č. 584/1, 584/2 a 584/3 jsou situovány cca 250 m západně od okraje zastavěného území obce Olšany u Prostějova, cca 25 m 2 od zpevněné okresní komunikace ve směru Olšany u Prostějova - Čelechovice na Hané. Přístup na pozemky je přes pozemky jiného vlastníka (obec Olšany u Prostějova - LV č. 1). Hranice pozemků nejsou v terénu blíže vyznačeny, identifikace provedena jednoznačně dle kopie katastrální mapy. Pozemky jsou bez porostů, staveb a jiných součástí, jenž by mohly být při ocenění uvažovány, k datu ocenění jsou zemědělsky obdělávané. Obec Olšany u Prostějova je typickou obci regionu cca 7 km jihozápadně od krajského města Olomouc a cca 6 km severovýchodně od okresního města Prostějov. V obci je základní občanská vybavenost : mateřská škola, ZŠ 1 až 9 ročník, pošta, obecni úřad, obchod, sportoviště. Obec má cca 1707 obyvatel, je zde veřejný vodovod, splaškové kanalizace, rozvody zemního plynu a NN. Obvyklá cena (tržní, obecná) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích: 1. metoda nákladová 2. metoda výnosová 3. metoda porovnávací
- 4 - Znalecký posudek č.6774-117/16 Vzhledem k účelu ocenění a také vzhledem k tomu, že s obdobnými pozemky se na realitním trhu běžně obchoduje, pro stanovení obvyklé ceny bude použita porovnávací metoda. Tato metoda umožňuje nejlépe vystihnout pro daný účel ocenění hodnotu nemovitosti. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitosti srovnatelných svým charakterem, velikosti a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitosti, se uskutečňují prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1/2 roku. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitosti, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, nabídek realitních kanceláří a konzultacemi s realitními kancelářemi. Kladné stránky - oživení realitního trhu Záporné stránky - nejsou RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s Skutečné užívání stavby je v rozporu s její její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z veřejné komunikace komunikace je zajištěn Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém území území Nemovitá věc situována v záplavovém Věcná břemena a obdobná zatížení: nejsou Ostatní rizika: nejsou OBSAH 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemky parc.č. 584/1, 584/2 a 584/3
- 5 - Znalecký posudek č.6774-117/16 OCENĚNÍ 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemky parc.č. 584/1, 584/2 a 584/3 Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Předmětem ocenění jsou pozemky parc.č. 584/1 orná půda o výměře 2.699 m 2, parc.č. 584/2 orná půda o výměře 2.643 m 2 a parc.č. 584/3 orná půda o výměře 5.355 m 2 v katastrálním území Olšany u Prostějova, obec Olšany u Prostějova. Pozemky jsou situovány v extravilánu obce Olšany u Prostějova, cca 250 m jihozápadně od zastavěného území obce, přístupné po pozemku ve vlastnictví obce jako součást zemědělsky využívaných pozemků. Pozemky jsou bez porostů a staveb, k datu oceněni jsou zemědělsky obdělávané. Obvyklá cena pozemků je určena pomoci porovnávací metody; je určena jednotková obvyklá cena pro obdobné pozemky - zemědělsky obdělávané. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Lokalita: Prodej pole 25 451 m 2 Výměra [m 2 ] Požadovaná /kupní cena Jednotková cena po redukci Koeficient celkový Upravená cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] KRC: 0,95 KMP: 1,05 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,05 Parcela č.: 25 451 465 499 17,38 1,10 15,76 Popis pozemku: Nabízíme zemědělské pozemky s ornou půdou do podílového i výlučného vlastnictví v k.ú. Beňov, okres Přerov. Celková výměra konečného podílu na pozemcích je 25 451 m2 a nacházejí se na severozápadě a jihu obce Beňov, vzdálené asi 8 km od Přerova. Všechny pozemky jsou přístupné z polních cest.
- 6 - Znalecký posudek č.6774-117/16 Lokalita: Prodej pole 10 715 m 2 KRC: 1,00 KMP: 1,03 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 2206, 2510, 2527/1, 2527/2. 10 715 160 000 14,93 1,03 14,50 Internetová aukce zemědělské půdy o výměře 10 715 m 2 v katastrálním území Horní Štěpánov, obec Horní Štěpánov, okres Prostějov. Lokalita: Prodej pole 2 000 m 2 KRC: 0,95 KMP: 0,97 KPP: 1,02 KDD: 1,03 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,03 Parcela č.: 2 000 44 000 20,90 1,05 19,91 Popis pozemku: orná půda Lýsky, okr. Přerov, rozloha 2.000 m2, cena 1 m2 je 22,- Kč Lokalita: Prodej pole 12 623 m2 KRC: 0,95 KMP: 1,01 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,03 Parcela č.: 12 623 302 952 22,80 1,04 21,92
- 7 - Znalecký posudek č.6774-117/16 Popis pozemku: Nabízíme k prodeji pozemek s ornou půdou v Ježkovicích na Moravě. Celková rozloha pozemku činí 12 623 m2. Pozemek je tvořen ze 2 parcel. Pozemky jsou s vysokou bonitní hodnotou. Lokalita: Prodej pole 13 228 m 2 KRC: 0,95 KMP: 1,02 KPP: 1,00 KDD: 1,02 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 13 228 225 000 16,16 1,04 15,53 Popis pozemku: Nabízíme k prodeji dva pěkné, slunné zemědělské pozemky o celkové rozloze 13 228 m2 nacházející se mezi vesničkami Hrochov, Lipová, Labutice a střediskovou obcí Brodek u Konice v okrese Prostějov v Olomouckém kraji. Oba pozemky jsou zahrnuty v LPIS (možnost dotace). Půda je určena k zemědělským účelům a dle katastru nemovitostí je vedena jako orná půda. V současné době jsou pozemky obhospodařovány zemědělskou společností. Oba pozemky jsou dobře přístupné po obecní komunikaci. Dešná je název katastrálního území. Pozemky se prodávají jako celek. Průměrná jednotková cena 17,52 Kč/m 2 Rekapitulace vliv na obvyklou cenu Pozemky jsou využívány pro zemědělskou výrobu, jsou bez porostů a staveb. Rozborem ceny simulovaným podle možnosti uplatnění pozemku na trhu s nemovitostmi a jeho zařazením daném uzemním plánem obce, cenu oceňovaných pozemků odhaduji zhruba ve výši průměrné obvyklé ceny stanovené metodou srovnávací, tj. 17,52; zaokr. 18 Kč/m 2.
- 8 - Znalecký posudek č.6774-117/16 Obvyklá cena hodnocených pozemků vychází ze současných možností uplatnění pozemků na realitním trhu - možnost odkoupeni pozemků místním ZD nebo samostatně hospodařícím subjektem Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] orná půda 584/1 2 699 18,00 48 582 orná půda 584/2 2 643 18,00 47 574 orná půda 584/3 5 355 18,00 96 390 Celková výměra pozemků 10 697 Hodnota pozemků celkem 192 546 REKAPITULACE : Obvyklá (tržní) cena podílu 1/2 z ceny nemovitosti podle odborného odhadu činí 96.273,- Kč Cena slovy: DevadesátšesttisícdvěstěsedmdesáttřiKč Komentář ke stanovení výsledné ceny S přihlédnutím k výše uvedeným skutečnostem a výsledku oceňovacího postupu přímým porovnáním, s ohledem na dodržení principu opatrnosti, stanovuji výše uvedenou obvyklou cenu Zástavní právo a exekuční tituly zanikají exekučním výkonem, pro nějž je ocenění zpracováno, proto k těmto omezením není přihlíženo. V Pateříně, dne 11. června 2016 Ing. Petr Podsedník Pateřín 34 78321 Bílá Lhota Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 12.5. 1992 č.j. Spr. 1995/92 pro základní obor ekonomika, odvětví: ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 6774-117/16 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. f/16060. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH - fotodokumentace nemovitosti (1 strana A4) - kopie výpisu z katastru nemovitostí z LV č. 561 pro k.ú. Olšany u Prostějova (6 stran A4) - kopie katastrální mapy k.ú. Olšany u Prostějova (1 strana A4)