Ing. František Lukáš, znalec z oboru ekonomika, odhady nemovitostí. ----------------------------------------------------------------------------------------------- V Pelhřimově dne 17.04.2014 K čj. : 056 EX 16855/06 Z N A L E C K Ý P O S U D E K č. 5266/18/14 o ceně nemovitostí zapsaných na listu vlastnictví č. 2424 pro obec a katastrální území Pelhřimov jako parcely č. 2756 a č. 2757 obě druh orná půda a č. 2766/7 druh trvalý travní porost. Zadavatel posudku: Exekutorský úřad Brno město, soudní exekutor JUDr. Vít Novozámský. Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklou (tržní) cenu uvedených nemovitosti, respektive 3 x obvyklou cenu podílů ve výši ideálních 3/24. Datum k němuž se ocenění provádí: Ocenění nemovitostí je provedeno ve stavu ke dni prohlídky, tj. k 05.04.2014. Podklady pro vypracování posudku: - list vlastnictví č. 2424 pro obec a k.ú. Pelhřimov ze dne 07.02.2014 - kopie katastrální mapy platná pro k.ú. Pelhřimov v měřítku 1 : 1000 - prohlídka na místě - vlastní databáze uskutečněných prodejů s nemovitostmi v místě Tento posudek byl vypracován ve čtyřech vyhotoveních s tím, že tři vyhotovení se předávají zadavateli a jedno bude uloženo v archivu znalce a obsahuje 5 (slovy pět) stran textu a 1 (slovy jednu) stranu přílohy. Všeobecně: Město Pelhřimov je významným městem regionu, jedná se o bývalé okresní město (je pověřeno výkonem státní správy 3. stupně), v místě je plná občanská a technická vybavenost a jsou zde dobré možnosti zaměstnání. Oceňované nemovitosti jsou situovány mimo zastavěné území města Popis součástí nemovitosti: Parcela č. 2756 je užívaná jako zahrádka a umístěná je mezi těleso železniční tratě H. Cerekev Pelhřimov Tábor a rekreační rybník Stráž a tvoří součást zahrádkářské osady s cca 6 ti obdobně užívanými pozemky. Jedná se o poměrně atraktivní prostor zejména pro rybáře, v rybníku je dovoleno chytání ryb. Prostor je bez možnosti napojení na veřejné inž. sítě a je přístupný nezpevněnou komunikací vedoucí po pozemku ve vlastnictví Města Pelhřimov. Součást pozemku tvoří: - stavba zahr. chatky o zast. ploše 14,6 m2 a obestavěném prostoru 37,9 m3, založení tvoří betonová deska, stěny trámková kce, dvojité obití (vnitřní dřevotříska, vnější prkna), nízká sedlová střecha, krytina osinkovém. šablony, vnější úprava nátěr, dveře dřevěné, okna dřevěná zdvojená, žlaby a svody pozink. plech, podlaha PVC, stáří 34 let, - stavba bedněné kolničky s pultovou střechou, dveře dřevěné, bez oken, zastavěná plocha 3,75 m2, obestavěný prostor 7,5 m3, stáří 34 let, - ovocné porosty - oplocení vč.vrátek. Parcely č. 2757 a č. 2766/7 tvoří součást honu zemědělské půdy, jsou zemědělsky obdělávané, volné, bez porostů. Část parcely č. 2757 je zahrnuta do platného územního plánu pro zastavění obchvatem komunikace I/34 Pelhřimov Kamenice nad Lipou. posudek 5266/18/14 1
Způsoby zjištění hodnoty (obvyklé ceny) nemovitostí: Pro stanovení obvyklé hodnoty nemá vypovídací schopnost cena zjištěná podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Na trhu s nemovitostmi se obchodované ceny v obdobných sídlech liší od cen podle tohoto předpisu zjištěných. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda technického ohodnocení (nákladová, věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Parcela č. 2756. Pro stanovení odhadu obvyklé hodnoty nemovitosti charakteru zahrady v zahr. kolonii nemá prakticky význam zjišťovat věcnou hodnotu nemovitostí, která neodpovídá obvyklé hodnotě obdobných objektů v regionu. Do věcné hodnoty nemovitosti je obtížné promítnout její polohu, velikost obce, ve které se nachází, vybavenost obce, přístupnost nemovitosti a další faktory, které jsou rozhodující pro skutečnou hodnotu nemovitosti a které jsou pro případného klienta velmi důležité (stav trhu v místě v reálném čase apod.). Rovněž výnosová metoda nemá pro tento typ nemovitostí vypovídací schopnost, tyto typy nemovitosti se v regionu a v obdobných lokalitách běžně nepronajímají a nelze tedy zjistit podklady pro její stanovení (obvyklé nájemné). Z výše uvedených důvodů se přikláním pouze hodnotě zjištěné metodou porovnávací, která nejlépe vystihuje hodnotu oceňovaných nemovitostí a situaci místního trhu s nemovitostmi. Pro tuto metodu hovoří i fakt, že porovnávané nemovitostí se nacházejí v obdobných lokalitách jako oceňovaná. Parcely č. 2757 a č. 2766/7. Pro stanovení odhadu obvyklé ceny pozemků vycházím pouze z porovnávací metody s tím, že další - pro tento účel užívané metody tj. metoda věcná a výnosová nejsou pro stanovená obvyklé ceny pozemků použitelné. Posudek Stanovení ceny porovnávacím způsobem. Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. Podle vlastní databáze došlo v regionu k prodeji níže uvedených srovnatelných nemovitostí. Údaje jsou uvedeny obecně, bližší a konkrétnější podrobnosti o nemovitostech jsou uloženy v archivu znalce. Parcela č. 2756. 1) Pelhřimov, zahr. chata prostor u sv.anny. Jedná se nemovitost složenou ze dvou pozemků tvořící jeden celek, který je užíván jako zahrada v zahrádkářské kolonii "u Sv. Anny". Pozemky mají tvar čtverce, jsou ve sklonu k SZ, přístupné jsou nezpevněnou cestou navazující na cestu zpevněnou. Pozemky jsou napojeny na rozvod el. energie a rozvod vody (společný v kolonii). posudek 5266/18/14 2
Na pozemcích je provedena přízemní stavba, nepodsklepená objekt s pultovou střechou, bedněná, není zapsaná v katastru nemovitostí a není zakreslená v kat. mapě, stáří 1989. Obestavěný prostor: 2,6 2,2 (2,3+2,0)/2 = 12,30 m 3 Další součásti. Příp. vody, příp. elektro, oplocení, pergola, zpevněné plochy, venk. schody. Pozemky 343 m2. Realizace na trhu 05/2012 za částku 110.000 Kč. 2) Pelhřimov, zahr. chata prostor Pod rybníkem Stráž. Nemovitost je situovaná v zahrádkářské kolonii v lokalitě pod rybníkem Stráž na okraji jihozápadní části města. Jedná se o lokalitu zahrádkářských chat starou více jak 30 let. Má velmi dobré klidové zázemí a není tzv. obestavěna dalšími chatami.. Nelze napojit na veřejný vodovod ani kanalizaci jen elektro (přípojka dotažena na hranici pozemku). Přístup po cestě jiného vlastníka. Přízemní podsklepená stavba bez využitého podkroví. Stavba je založena na základových pasech s vodorovnou izolací, obvodové stěny jsou provedeny z oboustranně obité dřevěné konstrukce se zateplením, stropy dřevěné spalné, podkroví podbití krovu se zateplením, krov dřevěný vázaný, střecha sedlová, krytina vln., vnitřní i vnější úpravy stěn opatřeny nátěrem, stahovací schody do podkroví. Ostatní vybavení chybí. Stavba je užívána od roku 2002. Údržba je prováděna průběžně. Zastavěná plocha 12 m2, obestavěný prostor 60 m3, PP 11 m2, opotřebení stavby je odhadem 15%. Součásti: oplocení, drobné vedlejší stavby, trvalé porosty. Pozemky 472 m2 Realizace na trhu 06/2011 za částku 275 000 Kč. 3) Pelhřimov, zahr. chata Humpolecká. Jedná se o zahrádkářskou chatu situovanou v zahrádkářské osadě při silnici směr Humpolec. Nemovitost je přístupná nezpevněnou komunikací, není ji možno napojit na veřejné rozvody vody a elektro ani veřejnou kanalizaci, je umístěna v blízkosti frekventované silnice směr Humpolec (hluk, prach) Předmětem ocenění je přízemní, nepodsklepená stavba s nízkou sedlovou střechou, bez možnosti vestavěného podkrovím, dřevěné kce s oboustranným obitím, obsahuje v 1.NP jednu pobytovou místnost. Další součásti oplocení přední strany pozemku drátěným pletivem délky 26 m a výšky 1,5 m vč. vrátek 1,1 m a venkovního krbu (1,2 x 1,2 v 3.5 m). Stáří objektu a opotřebení. Objekt má zanedbanou údržbu, nebyly u něj prováděny žádné stavební úpravy, byl uveden do užívání v r. 1980. Zastavěná plocha 10,2 m2, obestavěný prostor 25,0 m3. posudek 5266/18/14 3
Pozemek 312 m2. Realizace na trhu 10/2010 za částku 80.000 Kč. Vyhodnocení: V regionu jsou nemovitosti obdobného rozsahu a obchodovány za částky od 80.000 Kč do 275.000 Kč.U oceňované nemovitosti předpokládám dosažení obdobné obchodovatelné ceny jako u vzorku č. 2), který je situován v blízkosti oceňované nemovitosti a který je sice v lepším stavebním stavu a rozsáhlejší, ale oceňovaná nemovitost je situována v atraktivnějším prostoru. Obvyklá cena pozemku č. 2756 vč. všech součástí a příslušenství zjištěná metodou porovnávací tedy představuje částku 275.000,- Kč. Parcely č. 2757 a č. 2766/7. Zemědělské pozemky jsou specifickým segmentem trhu s nemovitostmi a v regionu je o koupě zemědělských pozemků mezi zemědělskými podnikateli zájem převažující nabídku na volném trhu. Pokud dochází k obchodům se zemědělskými pozemky, jsou tyto vždy obchodované včetně ostatních pozemků mezí, vodních toků případně polních cest zapsaných na listu vlastnickém a to ve stejné cenové hladině. Zájem zemědělských podnikatelů o koupě zemědělských pozemků na trhu je stále poměrně výrazný a dosahované ceny na trhu těchto pozemků se stále pozvolna zvyšují. Pokud se týká části pozemku určeného k zastavění komunikací konstatuji, že pro tento účel jsou tyto vykupovány investory za obvyklou cenu pozemku ke dni výkupu (tj. jako zem. půdu). V regionu byly obchodovány následující zem. pozemky: Lipice Prodej zemědělských pozemků všech ve vlastnictví, poměrně dobrá bonita, většina kolem 6 -ti Kč, malé části pozemky tvořící cesty, součástí prodeje malý rybník zabahněný (1442 m2), stoka, celková výměra 184.435 m2, realizace na trhu 7.8.2013, za částku 2.050.000 Kč, tj. 11,12 KJč za 1 m2. Agropodnik Košetice. Zem. pozemky od Vašíčka, Buřenice, Chlovy, Chýstovice, Košetice, Křešín Syrov, celková výměra 231.696 m2, realizace na trhu 11/2013 za částku 1.969.416 Kč, tj. 8,50 Kč za 1 m2. Onšov. Zem. pozemek (orná půda) č. 598/65 uprostřed honu výměra 5979 m2, realizace na trhu 23.8.2013 za částku 36.000 Kč, tj. 6,12 Kč za 1 m2. Závěr porovnávací metody. Za dosažitelnou obchodovatelnou cenu oceňovaných pozemků vzhledem k jejich situování v blízkosti bývalého okresního města - považuji částku na úrovni horní hranice obchodovaných cen, tj. částku 11 Kč za 1 m2. Obvyklá cena oceňovaných pozemků tedy představuje částku (10985 + 1348) x 11 Kč = 135.663 Kč. posudek 5266/18/14 4
Stanovení obecné (obvyklé, tržní) ceny nemovitosti. Dle vlastní zkušenosti, na základě šetření v místě, údajů od místních realitních kanceláří a na základě faktu, že uvedené realizované prodeje byly situovány ve stejné či obdobné lokalitě jako oceňované nemovitost se stejnými možnostmi využití lze velmi přesně stanovit obecnou cenu (obvyklou hodnotu) nemovitosti pomocí porovnání. Obvyklá hodnota oceňovaných nemovitosti zapsaných na listu vlastnictví č. 2424 pro obec a katastrální území Pelhřimov představuje tedy částku: a) parcela č. 2756 275.000 Kč b) parcely č. 2757 a č. 2766/7 135.663 Kč, Celkem 410.663 Kč, Obvyklá cena jednoho podílu ve výši 3/24 pak představuje částku 51.333 Kč, slovy: padesátjednatisíctřistatřicettři korun českých. V Pelhřimově dne 17.04.2014 Pečeť: Podpis: ing. Lukáš František Znalecká doložka ------------------------- Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 10.7.1974 čj. 746/74-K pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 5266/18/14 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu č. 44/13. Fotodokumentace. posudek 5266/18/14 5