ZNALECKÝ POSUDEK č. 2829/82/2012 O ceně obvyklé zemědělských pozemků č. parc. 182/28, č. parc. 200/1 orná půda, č. parc. 195/17 ostatní plocha a č. parc. 195/24 trvalý travní porost v obci a katastrálním území. Objednatel znaleckého posudku: Mgr. Tomáš Pospíchal, soudní exekutor 28. října 1474/20 288 02 Nymburk Účel znaleckého posudku: stanovení ceny obvyklé Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni 13.9.2012 znalecký posudek vypracoval: Martin Buchar Buzulucká 526 500 03 Hradec Králové 3 telefon: 602411603 e-mail: resding@tiscali.cz Znalecký posudek obsahuje 5 stran textu včetně titulního listu a včetně 4 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Hradci Králové, 13.9.2012
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení ceny obvyklé zemědělských pozemků č. parc.182/28, č. parc. 195/17, č. parc. 195/24 a č. parc. 200/1 v obci a katastrálním území. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Zemědělské pozemky č. parc. 182/28, č. parc. 200/1, č. parc. 195/17, č. parc. 195/24 Adresa nemovitosti: 503 51 Kraj: Královéhradecký Okres: Hradec Králové Obec: Katastrální území: Počet obyvatel: 334 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka se zaměřením nemovitosti byla provedena dne 13.9.2012 za přítomnosti paní Hradecké. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z KN Katastrálního úřadu pro Královéhradecký kraj, KP Hradec Králové LV č. 263 Snímky pozemkové mapy k.ú. Místní šetření provedené znalcem Informace získané na místě samém od paní Hradecké Nabídky jednotlivých realitních kanceláří v daném místě a čase - prodej zemědělských pozemků a nabídky na odkup pozemků zemědělskými organizacemi Usnesení ze dne 6.9.2012 Sp. zn. 070 Ex 2533/11-37 na vypracování znaleckého posudku o ceně obvyklé na zemědělské pozemky č. parc. 182/28, č. parc. 195/17, č. parc. 195/24 a č. parc. 200/1. Literatura vydaná pro oceňování nemovitostí na tržních principech Zbyňkem Zazvonilem, Prof. Albertem Bradáčem a Jiřím Kokoškou 5. Vlastnické a evidenční údaje LV č.263 Václav Hradecký, bytem Žehuň 54 k celku Omezení vlastnických práv k LV č. 263 Dle oddílu C LV - 2 -
6. Dokumentace a skutečnost Vlastník nemovitosti znalci poskytl součinnost prostřednictvím své manželky paní Hradecké. Při stanovení obvyklé hodnoty vychází znalec z místního šetření, z porovnání jednotlivých nemovitostí, které jsou na realitním trhu a s databází, kterou disponuje, dále pak z nabídek, které činí jednotlivé zemědělské organizace na odkup souměřitelných pozemků. Ocenění je vypracováno s obecně platnými předpoklady, neboť stanovení obvyklé ceny není upraveno žádným právním předpisem kromě zákona č. 151/1997 Sb. 2 odstavce 1, ve znění pozdějších předpisů. Obvyklá cena - hodnota nemovitosti je stanovena s ohledem na situaci na realitním trhu v České republice a v neposlední řadě dle stavu nabídky a poptávky na trhu s nemovitostmi obdobného charakteru. Obvyklá cena je stanovena tak, aby byla obchodovatelná na současném trhu s nemovitostmi. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňované nemovitosti : orná půda č. parc. 182/28 a č. parc. 200/1 ostatní plocha č. parc. 198/17 trvalý travní porost č. parc. 195/24 Charakteristika území kde se pozemky nacházejí: Předmětné zemědělské pozemky se nacházejí cca ve vzdálenosti 1 km od zastavěné části obce. Pozemky nejsou zastavěny žádnými stavbami, nenacházejí se na nich žádné trvalé porosty a nejsou v platném územním plánu určeny k zástavbě. Pozemky jsou zemědělsky obdělávány firmou ZEM, a.s. Zábědov 48, Nový Bydžov. Jedná se o standardní zemědělské pozemky bez negativních vlivů. Území a bylo digitalizováno a pozemky jsou vedeny v katastru nemovitostí v jednotlivých kulturách. U pozemku ostatní plocha nebyla změněna kultura, ale je oceněn dle skutečného užití, neboť je přiorán a obhospodařován společně s pozemkovou parcelou č. parc. 195/24. Porovnatelné nemovitosti na současném realitním trhu: Na základě místního šetření, databáze znalce a informací od jednotlivých realitních kanceláří byly srovnány jednotlivé nabídkové ceny a na tomto základě stanovena obvyklá hodnota předmětných pozemkových parcel. Znalec dále použil propočet dle platného právního předpisu neboť ve většině případů realizované pozemkové parcely užívané výlučně k zemědělské činnosti se realizují za ceny, které se blíží nebo jsou cenami stanovenými dle BPEJ. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Zemědělské pozemky - 3 -
B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Zemědělské pozemky Popis: Zemědělské pozemky v obci a katastrálním území se nacházejí cca 1 km daleko od zastavěné části obce. Na pozemcích se nenacházejí žádné trvalé porosty a stavby. Pozemky nejsou určeny k zástavbě platným územním plánem. Negativní vlivy se na pozemcích neprojevují. Pozemky jsou zemědělsky obdělávány. Ocenění: Zemědělské pozemky oceněné dle 29. Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 23: Obce s 5-10 tisíci obyv. - území sousedních obcí: 40 % Celková úprava ceny: 40,00 % Název Parcelní číslo BPEJ Výměra [m2] JC [Kč/m2] Úprava [%] UC [Kč/m2] Cena [Kč] orná půda 182/28 30 602 8 070,00 11,83 40,00 16,56 133 639,20 orná půda 200/1 30 602 6 002,00 11,83 40,00 16,56 99 393,12 trvalý travní 195/24 30 602 3 059,00 11,83 40,00 16,56 50 657,04 porost ostatní plocha 195/17 30 602 94,00 11,83 40,00 16,56 1 556,64 Mezisoučet 17 225,00 285 246,00 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): * 1,0000 Zemědělské pozemky oceněné dle 29 - celkem 285 246,- Zemědělské pozemky - zjištěná cena = 285 246,- Kč - 4 -
C. Obvyklá cena - hodnota Obvyklá hodnota - cena předmětné nemovitosti je stanovena v souladu s 2 odstavce 1 zákona č. 151/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů. Obvyklou cenou - hodnotou se předpokládá cena, která by byla dosažitelná při prodeji v České republice v daném místě a čase. Nepřihlíží se při tom k mimořádným okolnostem to jest stav tísně převádějícího nebo nabývajícího, osobních poměrů a pod. Dále byla předmětná nemovitost porovnána s nemovitostmi, které jsou v současné době na trhu s nemovitostmi v daném místě a s databází znalce již realizovaných nemovitostí v daném místě a čase. Znalec též provedl propočet předmětných nemovitostí dle platného právního předpisu, který je pouze orientační! Při stanovení obvyklé ceny - hodnoty byl brán zřetel na skutečnost, že se jedná o zemědělské pozemky, které jsou obchodovány pouze za účelem zemědělské činnosti, nelze je využít jiným způsobem a na tomto základě mají omezenou klientelu. Na základě výše uvedených skutečností, po prozkoumání trhu s nemovitostmi, vyhodnocení všech faktorů ovlivňujících kvalitu posuzovaných pozemků navrhuji obvyklou hodnotu - orné půdy č. parc. 182/28 a č. parc. 200/1, trvalého travního porostu č. parc. 195/24 a ostatní plochy č. parc. 195/17, které mají celkovou výměru 17 225 m 2 na 10,- Kč/m 2. Při realizaci jednotlivých zemědělských pozemků nejsou zpravidla dosahovány hodnoty propočtené dle BPEJ s navýšením za polohu pozemků u jednotlivých měst, dále ve většině případů nedosahuje hodnota na základní cenu a pozemky se realizují za základní hodnotu BPEJ až - 40 %. Toto rozpětí je standardem v ČR. Odchylky se vyskytují u zemědělských pozemků o kterých se předpokládá, že by se mohly stát pozemky stavebními, eventuelně pozemky s možností využití ne jenom k zemědělské činnosti. Na základě těchto poznatků stanovuji obvyklou hodnotu na výšku základní cena pozemků dle BPEJ sníženou o cca 15 %. Obvyklou hodnotu zemědělských pozemků stanovuji ve výši 17 225 m 2 * 10,- Kč/m 2 = 172 250,- Kč Slovy: jednostosedmdesátdvatisícedvěstěpadesátkorunčeských. V Hradci Králové, 13.9.2012 Martin Buchar Buzulucká 526 500 03 Hradec Králové 3 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 24.3.1987 čj.spr 1848/86pro základní obor stavebnictví - ekonomika - ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2829/82/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2829/82/2012. - 5 -