Ing. Jarmila Kaššová Znalec z odboru Stavebníctvo Pozemné stavby, Odhad hodnoty nehnuteľností evidenčné číslo: 914956 Slov. národ. povstania 452/78, 962 33 Budča, okres Zvolen tel: 045/5391025; 0917 747818; e-mail: jarmila.kassova@gmail.com Zadávateľ: Dom Dražieb s.r.o. Podzámska 37 920 01 Hlohovec evidenčné číslo EP = 9764 Číslo spisu (objednávky): Objednávka č. DDBA 027/2015 zo dňa 20.11.2015. ZNALECKÝ POSUDOK znalecký úkon č. 1/2016 vo veci stanovenia všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti rodinného domu súp.č. 19 s príslušenstvom na parcele C-KN č. 114 a pozemok C-KN č. 114 v k.ú. Beňuš, obec Beňuš, okres Brezno na účel dobrovoľnej dražby. Počet strán (z toho príloh): 42 strán formátu A4 (12 strán formátu A4) Počet odovzdaných vyhotovení: 6 výtlačkov + 2 x elektronická verzia na CD Výtlačok číslo: V Budči, 07.01.2016.
I. UÁ VODNAÁ CČASTČ 1. ÚLOHA ZNALCA Ohodnotenie nehnuteľnosti - stanovenie všeobecnej hodnoty rodinného domu súp.č. 19 s príslušenstvom na parcele C-KN č. 114 a pozemok C-KN č. 114 v k.ú. Beňuš, obec Beňuš, okres Brezno. 2. DÁTUM VYŽIADANIA POSUDKU ALEBO DÁTUM OBJEDNÁVKY Objednávka zo dňa 20.11.2015 3. DÁTUM, KU KTORÉMU JE POSUDOK VYPRACOVANÝ (rozhodujúci na zistenie stavebnotechnického stavu) 29.12.2015 - dátum miestneho šetrenia 4. DÁTUM, KU KTORÉMU SA NEHNUTEĽNOSŤ OHODNOCUJE 29.12.2015 5. PODKLADY NA VYPRACOVANIE POSUDKU 5.1. Poskytnuté zadávateľom 1. Objednávka zadávateľa z 20.11.2015 2. Kópia katastrálnej mapy na parcelu C-KN č. 114 v k.ú. Beňuš, mierka M 1:1000 zo dňa 23.11.2015 3. Potvrdenie o veku stavby vydané Obec Beňuš zo dňa 01.04.2008 4. Znalecký posudok č. 36/2008 o stanovení VŠH nehnuteľnosti v k.ú. Beňuš - RD s.č. 19 zo dňa 12.05.2008 5.2. Získané znalcom 1. Výpis z listu vlastníctva č. 808 zo dňa 28.12.2015, kópia z katastrálneho portálu 2. Výpis z listu vlastníctva č. 809 zo dňa 28.12.2015, kópia z katastrálneho portálu 3. Obhliadka nehnuteľnosti so zistením a zameraním skutočného stavu 4. Fotodokumentácia posudzovanej nehnuteľnosti 6. POUŽITÝ PRÁVNY PREDPIS Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky číslo 492/2004 Z.z. zo dňa 23.08.2004, o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších predpisov (ďalej len "Vyhláška"). 7. ĎAĽŠIE POUŽITÉ PRÁVNE PREDPISY A LITERATÚRA Zákon číslo 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov, v znení neskorších predpisov. Zákon číslo 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov. Vyhláška MS SR číslo 490/2004 Z.z. ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov, v znení neskorších predpisov. Vyhláška č. 461/2009 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon). Vyhláška Federálneho štatistického úradu č. 124/1980 Zb. o jednotnej klasifikácii stavebných objektov a stavebných prác výrobnej povahy. Opatrenie Štatistického úradu Slovenskej republiky císlo 128/2000 Z.z. ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb, zo dňa 03.04.2000 Vyhláška č. 323/2010 Z.z., ktorou sa vydáva štatistická klasifikácia stavieb Indexy cien stavebných prác, materiálov a výrobkov spotrebovávaných v stavebníctve SR; Štatistický úrad SR. Aktuálne indexy cien stavebných prác - časopis ZNALECTVO; ÚSI ŽU Žilina. STN 73 4301: 1998 - Budovy na bývanie. STN 73 4055: 1963 Výpočet obestaveného prostoru pozemních stavebních objektu. Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001, ISBN 80-7100-827-3. Miloslav Ilavský, Milan Nič, Dušan Majdúch - Ohodnocovanie nehnuteľností, Miloslav Ilavský Mipress, Bratislava, 2012, ISBN 978-80-971021-0-4. Znalecký úkon č. 1/2016, Ing. Jarmila Kaššová strana č. 2
8. OSOBITNÉ POŽIADAVKY ZADÁVATEĽA V prípade, že dlžník neumožní vykonanie ohodnotenia žiada zadávateľ o postup v súlade s 12 ods. 3 Zákona č. 527/2002 Z.z. podľa, ktorého: (3) Ak osoba, ktorá má predmet dražby v držbe, neumožní vykonanie ohodnotenia predmetu dražby, ohodnotenie možno vykonať z dostupných údajov, ktoré má dražobník k dispozícii. 9. PRÁVNY ÚKON, NA KTORÝ SA MÁ ZNALECKÝ POSUDOK POUŽIŤ Dražba podľa zákona č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách. II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) VÝBER POUŽITEJ METÓDY Pri ohodnotení boli použité metodické postupy uvedené v prílohe č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Podľa predmetnej vyhlášky sa všeobecná hodnota stanoví: 1) porovnávacou metódou; 2) kombinovanou metódou (použije sa pri stavbách, ktoré sú schopné dosahovať výnos formou prenájmu); 3) výnosovou metódou (použije sa v prípade, že pozemok je schopný dosahovať výnos); 4) metódou polohovej diferenciácie. a1) Stanovenie všeobecnej hodnoty Primárne je použitá metóda polohovej diferenciácie na všetky stavby a pozemky. Všeobecná hodnota stavieb (VŠHS) Všeobecná hodnota je výsledná objektivizovaná hodnota nehnuteľností a stavieb, ktorá je znaleckým odhadom ich najpravdepodobnejšej ceny ku dňu ohodnotenia, ktorú by tieto mali dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou a s redpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou. Stanovenie všeobecnej hodnoty metódou polohovej diferenciácie Základom metódy polohovej diferenciácie je transformácia technickej hodnoty stavby pomocou koeficientu polohovej diferenciácie na všeobecnú hodnotu stavby, ktorá by sa dosiahla pri predajoch rovnakých alebo porovnateľných nehnuteľností a stavieb v bežnom obchodnom styku k dátumu ohodnotenia. Metóda vychádza zo základného vzťahu: VŠHS = TH * kpd [ ], kde: TH technická hodnota stavieb na úrovni bez DPH, kpd koeficient polohovej diferenciácie, ktorý vyjadruje pomer medzi technickou hodnotou a všeobecnou hodnotou (na úrovni s DPH) Na určenie koeficientu polohovej diferenciácie boli použité metodické postupy obsiahnuté v metodike USI. Princíp je založený na určení hodnoty priemerného koeficientu predajnosti v nadväznosti na lokalitu a druh nehnuteľností, z ktorého sa určia čiastkové koeficienty pre jednotlivé kvalitatívne triedy. Použité priemerné koeficienty polohovej diferenciácie vychádzajú z odborných skúseností. Následne je hodnotením viacerých polohových kritérií (zatriedením do kvalitatívnych tried) objektivizovaná priemerná hodnota koeficientu polohovej diferenciácie na výslednú, platnú pre konkrétnu hodnotenú nehnuteľnosť. Pri objektivizácii má každé polohové kritérium určený svoj vplyv na hodnotu (váhu). Všeobecná hodnota pozemku (VŠHPOZ) Na stanovenie všeobecnej hodnoty pozemku je použitá metóda polohovej diferenciácie podľa základného vzťahu: VŠHPOZ = M * (VHMJ * kpd) [ ], kde M počet merných jednotiek (výmera pozemku), VHMJ východisková hodnota na 1 m2 pozemku kpd koeficient polohovej diferenciácie Použitie ostatných metód na stanovenie všeobecnej hodnoty pozemkov bolo vylúčené. Dosahovanie výnosov pozemkov je hypotetické (pozemok zastavaný vlastnou stavbou). Pri aplikácii metódy porovnávania neboli získané nevyhnutné podklady (informácie o porovnateľných pozemkoch). Znalecký úkon č. 1/2016, Ing. Jarmila Kaššová strana č. 3
Stanovenie všeobecnej hodnoty porovnávacou metódou Najvhodnejšou metódou na stanovenie všeobecnej hodnoty je porovnanie skutočných cien realizovaných v danom mieste a čase pri prevodoch vlastníctva porovnateľných nehnuteľností. Na porovnanie je potrebný súbor aspoň troch nehnuteľností. Porovnanie treba vykonať na mernú jednotku (obstavaný priestor, zastavaná plocha, podlahová plocha, dĺžka, kus a podobne) s prihliadnutím na odlišnosti porovnávaných objektov a ohodnocovaného objektu. Hlavné faktory porovnávania: ekonomické (dátum prevodu, forma prevodu, spôsob platby, a pod.) polohové (miesto, lokalita, atraktivita, a pod.) konštrukčné a fyzické (štandard, nadštandard, podštandard, príslušenstvo a pod.) Podklady na porovnanie (doklad o prevode alebo prechode nehnuteľnosti, prípadne ponuky realitných kancelárií) musia byť identifikovateľné. Pri porovnávaní sa musia vylúčiť všetky vplyvy mimoriadnych okolností trhu (napríklad príbuzenský vzťah medzi predávajúcim a kupujúcim, stav tiesne predávajúceho alebo kupujúceho a pod.). Vzhľadom k tomu, že v posudzovanom prípade neboli k dispozícii ako podklady ponúkané nehnuteľnosti na realitných portáloch nie je stanovenie všeobecnej hodnoty porovnávacou metódou v tomto posudku vykonané. Pre informáciu sú v prílohe č. 7 uvedené dve ponuky z www.topreality.sk. Stanovenie všeobecnej hodnoty kombinovanou metódou Kombinovaná metóda sa používa obvykle u nehnuteľností podnikateľského charakteru, u ktorých je možné predpokladať dosahovanie výnosu formou prenájmu, matematicky je to metóda váhového priemeru výnosovej a technickej hodnoty. Pokiaľ sú súčasťou nehnuteľnosti aj pozemky priamo súvisiace s nehnuteľnosťou, ich hodnota sa stanoví výnosovou metódou. Všeobecnou hodnotou nehnuteľnosti ako celku je potom súčet hodnoty stavby vypočítanej kombinovanou metódou a výnosovej hodnoty súvisiacich pozemkov. V čase obhliadky bol hodnotený rodinný dom obývaný rodinou vlastníčky, teda nedosahoval výnos z prenájmu. Z toho dôvodu kombinovaná ani výnosová metóda stanovenia všeobecnej hodnoty neboli použité. a2) Stanovenie východiskovej a technickej hodnoty stavieb: Použité sú rozpočtové ukazovatele publikované v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb (ISBN 80 7100 827 3). Koeficient cenovej úrovne je podľa posledných známych štatistických údajov vydaných ŠU SR platných pre 3. štvrťrok 2015. Východisková hodnota (VH) je znalecký odhad hodnoty, za ktorú by bolo možno hodnotenú stavbu nadobudnúť formou výstavby v čase ohodnotenia na úrovni bez dane z pridanej hodnoty. Východisková hodnota stavieb sa stanoví podľa základného vzťahu: VH = M. (RU. kcu. kv. kzp. kvp. kk. km ) [ ], kde: VH východisková hodnota, M počet merných jednotiek, RU rozpočtový ukazovateľ podľa použitej metodiky v cenovej úrovni 4. štvrťroka 1996, kcu koeficient vyjadrujúci nárast cien stavebných prác a materiálov medzi obdobím 4. štvrťroka 1996 a 3. štvrťroka 2015 (podľa posledných známych štatistických údajov vydaných ŠU SR platných pre 3. štvrťrok 2015 - kcu = 2,289 zverejnený na www.usi.sk. kv koeficient vplyvu vybavenosti hodnoteného objektu, kzp koeficient vplyvu zastavanej plochy hodnotenej stavby, kvp koeficient vplyvu konštrukčnej výšky podlaží hodnotenej stavby, kk koeficient konštrukčno materiálovej charakteristiky, km koeficient vyjadrujúci územný vplyv. Technická hodnota (TH) je znalecký odhad východiskovej hodnoty stavby znížený o hodnotu zodpovedajúcu výške opotrebovania (HO). Technická hodnota stavieb sa stanoví podľa základného vzťahu: TH = VH HO alebo: [ ] kde: TH technická hodnota stavby [ ], VH východisková hodnota stavby [ ], HO hodnota zodpovedajúca výške opotrebenia stavby [ ], TS technický stav stavby [%]. Technický stav stavby (TS) je percentuálne vyjadrenie okamžitého stavu stavby: TS = 100 O kde O opotrebenie stavby [%] Znalecký úkon č. 1/2016, Ing. Jarmila Kaššová strana č. 4
Opotrebenie stavby (O) je veličina vyjadrujúca postupnú degradáciu stavby spôsobenú starnutím a používaním. Udáva sa v percentách. Hodnota vyjadrujúca opotrebenie (HO) je súčet hodnôt vyjadrujúci opotrebenie jednotlivých častí stavby. Najpoužívanejšie metódy výpočtu opotrebenia sú lineárna a analytická. Základná životnosť (ZZ): Je doba od začiatku užívania budovy (stavby) do jej predpokladaného zániku (straty schopností plniť požadované funkcie) za primeraných podmienok jej existencie (údržba, prevádzka, bez mimoriadnych okolností). Určuje sa najmä podľa druhu budovy (stavby), jej účelu vo vzťahu k použitému druhu hlavných nosných konštrukcií. Spravidla sa určuje podľa odbornej literatúry. V zmysle STN 73 0020 ide o predpokladanú dobu životnosti. Životnosť (Z): Je objektivizovaná predpokladaná doba životnosti, resp. objektivizovaná základná životnosť budovy (stavby). Vyjadruje časový úsek od začiatku užívania budovy (stavby) do jej predpokladaného zániku (straty schopností plniť požadované funkcie) so zohľadnením skutočných podmienok užívania budovy (stavby). Určuje najmä podľa druhu stavby, druhu hlavných nosných konštrukcií so zohľadnením jej technického stavu, ktorý je ovplyvnený najmä: vykonávanou údržbou, kvalitou vyhotovenia konštrukcií, vplyvom vykonaných rekonštrukcií, spôsobom a intenzitou užívania stavby a pod. Spravidla sa určuje odborným odhadom znalca, prípadne s využitím dostupných matematických modelov jej výpočtu. Najčastejšie sa stanoví ako súčet veku a zostatkovej životnosti budovy (stavby). Životnosť je chápaná aj ako technická životnosť. Základná zostatková životnosť (TT): Vyjadruje dobu od času posúdenia do jej predpokladaného zániku (straty schopností plniť požadované funkcie) za primeraných podmienok jej existencie (údržba, prevádzka, bez mimoriadnych okolností). Určuje sa najmä podľa druhu budovy (stavby), jej účelu vo vzťahu k použitému druhu hlavných nosných konštrukcií. V zmysle STN 73 0020 ide o zvyškovú dobu životnosti. Zostatková životnosť (T): Vyjadruje dobu od času posúdenia do ukončenia životnosti budovy (stavby), ktorá zohľadňuje skutočné podmienky užívania budovy (stavby). Spravidla sa určuje odborným odhadom znalca, prípadne s využitím dostupných matematických modelov jej výpočtu. Vek budovy (V): Vypočíta sa ako rozdiel roku, ku ktorému sa ohodnotenie vykonáva a roku, v ktorom nadobudlo právoplatnosť kolaudačné rozhodnutie. V prípadoch, keď došlo k užívaniu budovy (stavby) skôr, vypočíta sa vek tak, že od roku, ku ktorému sa ohodnotenie vykonáva, sa odpočíta rok, v ktorom sa preukázateľne budova (stavba) začala užívať. Ak nie je možné vek budovy (stavby) takto zistiť, počíta sa podľa iného dokladu, a ak nie je ani taký doklad, určí sa zdôvodneným odborným odhadom. b) VLASTNÍCKE A EVIDENČNÉ ÚDAJE LIST VLASTNÍCTVA č. 808 Katastrálne územie: Obec: Okres: Beňuš Beňuš Brezno ČASŤ A: Majetková podstata Parcely registra C (vybrané parcely - predmet ohodnotenia) Parcelné číslo Výmera v m 2 Druh pozemku Spôsob využitia 114 534 Zastavané plochy a nádvoria 15 - Pozemok na ktorom je budova ozn. s.č. Právny vzťah k stavbe evidovanej na pozemku 114 je evidovaný na liste vlastníctva číslo 809. Pozemok je umiestnený v zastavanom území obce. Znalecký úkon č. 1/2016, Ing. Jarmila Kaššová strana č. 5
ČASŤ B: Vlastníci a iné oprávnené osoby Por. číslo Priezvisko, meno (názov), rodné priezvisko, dátum narodenia a Spoluvlastnícky podiel, miesto trvalého pobytu (sídlo) vlastníka 2 Lupták Michal r. Lupták a Jana Luptáková r. Samolejová, Filipovo 19, Beňuš, PSČ 976 64, SR Dátum narodenia : 14.01.1985 Dátum narodenia : 25.01.1985 1/1 Poznámka: Poznámka: Poznámka: Poznámka: Poznámka: Upovedomenie o začatí exekúcie č.ex 979/12 zo dňa 17.12.2012 na parcelu CKN č.114. (JUDr.Alena Szalayová, Jilemnického 1, Levice ) Upovedomenie o spôsobe vykonania exekúcie zriadením exekučného záložného práva a predajom nehnuteľnosti č.ex 364/2014 zo dňa 23.9.2014 na nehnuteľnosti: parc. C-KN č.114 (Súdny exekútor Mgr. Ing. Ivan Šteiner, PhD, Lipová 7, 915 01 Nové Mesto nad Váhom). Upovedomenie o spôsobe vykonania exekúcie č.ex 1267/2014 zo dňa 14.4.2015 na parcelu C-KN č.114. (Mgr. Ing. Ivan Šteiner, PhD, Lipová 7, Nové Mesto nad Váhom) Exekučný príkaz na vykonanie exekúcie predajom nehnuteľností č.ex 1267/2014 zo dňa 10.9.2015 na nehnuteľnosti: parc. C-KN č. 114. (Mgr. Ing. Ivan Šteiner, PhD, Lipová 7, Nové Mesto nad Váhom), zapísané 21.9.2015. Začatie výkonu záložného práva veriteľom - Prvá stavebná sporiteľňa, a.s., Bratislava, Bajkalská 30, Bratislava, IČO: 31335004 vykonaním dobrovoľnej dražby. Titul nadobudnutia: Kúpna zmluva V 2713/08 zo dňa 26.11.2008 ČASŤ C: Ťarchy Por.č.: 2 Záložné právo zo Záložnej zmluvy na nehnuteľnú vec, V 2573/2008 v prospech Prvej stavebnej sporiteľne, a.s., Bratislava, (IČO: 31335004) na zabezpečenie pohľadávky na nehnuteľnosti: parc.c-kn č.114-č.z.143/08. 2 Exekučný príkaz zriadením exekučného záložného práva č.ex 979/12 zo dňa 4.2.2013 na nehnuteľnosti: parcelu CKN č.114. ( JUDr.Alena Szalayová, Jilemnického 1, Levice ) Zapísané 20.2.2013 2 Exekučný príkaz na vykonanie exekúcie zriadením exekučného záložného práva č. EX 364/2014 zo dňa 24.10.2014 na nehnuteľnosti: parc. C-KN č.114 (Súdny exekútor Mgr. Ing. Ivan Šteiner, PhD, Lipová 7, 915 01 Nové Mesto nad Váhom), zapísané do KN dňa 7.11.2014, Z 3807/14. 2 Exekučný príkaz na vykonanie exekúcie predajom nehnuteľnosti č. EX 364/2014 zo dňa 24.10.2014 na nehnuteľnosti: parc. C-KN č.114 (Súdny exekútor Mgr. Ing. Ivan Šteiner, PhD, Lipová 7, 915 01 Nové Mesto nad Váhom) zapísané 11.11.2014- Z 3808/14. 2 Exekučný príkaz zriadením exekučného záložného práva č.ex 4867/2014-17 zo dňa 13.1.2015 na nehnuteľnosti: parcelu CKN č.114. ( Mgr. Vladimír Cipár, Vazovova 9, Bratislava) ) Zapísané 19.1.2015 2 Exekučný príkaz zriadením exekučného záložného práva č.ex 3251/2014 zo dňa 16.3.2015 na nehnuteľnosti:parcelu CKN č.114. ( JUDr. Bohumil Kubát, Obchodná 7, Bratislava ) Zapísané 23.3.2015 2 Exekučný príkaz na vykonanie exekúcie zriadením exekučného záložného práva č.ex 1339/15-11 zo dňa 12.8.2015 na parcelu CKN č.114. Zapísané 19.8.2015. ( JUDr. Peter Urbánek, Bratislavská 23/11, 924 01 Galanta) 2 Exekučný príkaz na vykonanie exekúcie zriadením exekučného záložného práva na nehnuteľnosti č. EX 4635/2015 zo dňa 11.9.2015 na nehnuteľnosti: parc. C-KN č.114. ( JUDr. Anetta Demešová, 1.mája 1053, Vráble) zapísané 16.9.2015- Z 2831/15. 2 Exekučný príkaz na vykonanie exekúcie zriadením exekučného záložného práva č.ex 1267/2014 zo dňa 10.9.2015 na nehnuteľnosti: parc. C-KN č. 114. (Mgr. Ing. Ivan Šteiner, PhD, Lipová 7, Nové Mesto nad Váhom), zapísané 21.9.2015. Iné údaje: Bez zápisu. LIST VLASTNÍCTVA č. 809 Katastrálne územie: Obec: Okres: Beňuš Beňuš Brezno ČASŤ A: Majetková podstata Stavby Súpisné číslo Na parcele č. Druh stavby, Popis stavby 19 114 10 - rodinný dom Právny vzťah k parcele na ktorej leží stavba 19 je evidovaný na liste vlastníctva číslo 808. Znalecký úkon č. 1/2016, Ing. Jarmila Kaššová strana č. 6
ČASŤ B: Vlastníci a iné oprávnené osoby Por. číslo Priezvisko, meno (názov), rodné priezvisko, dátum narodenia a Spoluvlastnícky podiel, miesto trvalého pobytu (sídlo) vlastníka 6 Lupták Michal r. Lupták a Jana Luptáková r. Samolejová, Filipovo 19, Beňuš, PSČ 976 64, SR Dátum narodenia : 14.01.1985 Dátum narodenia : 25.01.1985 1/2 Poznámka: Poznámka: Poznámka: Poznámka: Upovedomenie o začatí exekúcie č.ex 979/12 zo dňa 17.12.2012 na parcelu CKN č.114. (JUDr.Alena Szalayová, Jilemnického 1, Levice ) Upovedomenie o spôsobe vykonania exekúcie č.ex 1267/2014 zo dňa 14.4.2015 na parcelu C-KN č.114. (Mgr. Ing. Ivan Šteiner, PhD, Lipová 7, Nové Mesto nad Váhom) Exekučný príkaz na vykonanie exekúcie predajom nehnuteľností č.ex 1267/2014 zo dňa 10.9.2015 na nehnuteľnosti: parc. C-KN č. 114. (Mgr. Ing. Ivan Šteiner, PhD, Lipová 7, Nové Mesto nad Váhom), zapísané 21.9.2015. Začatie výkonu záložného práva veriteľom - Prvá stavebná sporiteľňa, a.s., Bratislava, Bajkalská 30, Bratislava, IČO: 31335004 vykonaním dobrovoľnej dražby. Titul nadobudnutia: Kúpna zmluva V 2713/08 zo dňa 26.11.2008 7 Lupták Ján r. Lupták, Filipovo 19, Beňuš, SR Dátum narodenia : 21.09.1986 1/2 Poznámka: Začatie výkonu záložného práva veriteľom - Prvá stavebná sporiteľňa, a.s., Bratislava, Bajkalská 30, Bratislava, IČO: 31335004 vykonaním dobrovoľnej dražby. Titul nadobudnutia: Osvedčenie o dedičstve 3D 233/2011 Dnot 210/2011 zo dňa 17.7.2012- Z 1902/12 ČASŤ C: Ťarchy Por.č.: 6 Záložné právo zo Záložnej zmluvy na nehnuteľnú vec, V 2573/2008 v prospech Prvej stavebnej sporiteľne, a.s., Bratislava, (IČO: 31335004) na zabezpečenie pohľadávky na nehnuteľnosti: parc.c-kn č.114-č.z.143/08. 6 Exekučný príkaz zriadením exekučného záložného práva č.ex 979/12 zo dňa 4.2.2013 na nehnuteľnosti: parcelu CKN č.114. ( JUDr.Alena Szalayová, Jilemnického 1, Levice ) Zapísané 20.2.2013 6 Exekučný príkaz na vykonanie exekúcie zriadením exekučného záložného práva č. EX 364/2014 zo dňa 24.10.2014 na nehnuteľnosti: parc. C-KN č.114 (Súdny exekútor Mgr. Ing. Ivan Šteiner, PhD, Lipová 7, 915 01 Nové Mesto nad Váhom), zapísané do KN dňa 7.11.2014, Z 3807/14. 6 Exekučný príkaz na vykonanie exekúcie predajom nehnuteľnosti č. EX 364/2014 zo dňa 24.10.2014 na nehnuteľnosti: parc. C-KN č.114 (Súdny exekútor Mgr. Ing. Ivan Šteiner, PhD, Lipová 7, 915 01 Nové Mesto nad Váhom) zapísané 11.11.2014- Z 3808/14. 6 Exekučný príkaz zriadením exekučného záložného práva č.ex 4867/2014-17 zo dňa 13.1.2015 na nehnuteľnosti: parcelu CKN č.114. ( Mgr. Vladimír Cipár, Vazovova 9, Bratislava) ) Zapísané 19.1.2015 6 Exekučný príkaz zriadením exekučného záložného práva č.ex 3251/2014 zo dňa 16.3.2015 na nehnuteľnosti:parcelu CKN č.114. ( JUDr. Bohumil Kubát, Obchodná 7, Bratislava ) Zapísané 23.3.2015 6 Exekučný príkaz na vykonanie exekúcie zriadením exekučného záložného práva č.ex 1339/15-11 zo dňa 12.8.2015 na parcelu CKN č.114. Zapísané 19.8.2015. ( JUDr. Peter Urbánek, Bratislavská 23/11, 924 01 Galanta) 6 Exekučný príkaz na vykonanie exekúcie zriadením exekučného záložného práva na nehnuteľnosti č. EX 4635/2015 zo dňa 11.9.2015 na nehnuteľnosti: parc. C-KN č.114. ( JUDr. Anetta Demešová, 1.mája 1053, Vráble) zapísané 16.9.2015- Z 2831/15. 6 Exekučný príkaz na vykonanie exekúcie zriadením exekučného záložného práva č.ex 1267/2014 zo dňa 10.9.2015 na nehnuteľnosti: parc. C-KN č. 114. (Mgr. Ing. Ivan Šteiner, PhD, Lipová 7, Nové Mesto nad Váhom), zapísané 21.9.2015. 7 Záložné právo zo Záložnej zmluvy na nehnuteľnú vec, V 2573/2008 v prospech Prvej stavebnej sporiteľne, a.s., Bratislava, (IČO: 31335004) na zabezpečenie pohľadávky na nehnuteľnosti: parc.c-kn č.114-č.z.143/08. Iné údaje: Bez zápisu. c) ÚDAJE O OBHLIADKE A ZAMERANÍ PREDMETU POSÚDENIA Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením bola vykonaná dňa 29.12.2015 za prítomnosti spoluvlastníčky nehnuteľnosti - p. Jany Luptákovej. Pri obhliadke boli overené rozmery zastavanej plochy hlavnej stavby - rodinného domu ako aj vedľajších stavieb. Súčasťou obhliadky bolo zistenie technického stavu ohodnocovaných nehnuteľností a vyhotovenie fotodokumentácie. Znalecký úkon č. 1/2016, Ing. Jarmila Kaššová strana č. 7
d) ÚDAJE O TECHNICKEJ DOKUMENTÁCII A JEJ POROVNANIE SO SKUTOČNOSŤOU Projektová dokumentácia stavby nebola znalcovi poskytnutá, k nahliadnutiu mal znalec k dispozícii časť znaleckého posudku z 12.05.2008 s prílohou - pôdorysné nákresy 1.PP a 1.NP. Ako doklad o veku stavby slúži Potvrdenie o veku RD zo dňa 01.04.2008 vydané Obecným úradom v Beňuši. Podľa tohoto potvrdenia bola stavba rodinného domu postavená v roku 1958. e) POROVNANIE ÚDAJOV KATASTRA NEHNUTEĽNOSTÍ SO SKUTOČNOSŤOU Pri obhliadke posudzovanej nehnuteľnosti - stavba rodinného domu s príslušenstvom, bol zistený právny súlad vlastníckych dokladov so skutočnosťou a tiež zakreslenie stavieb na katastrálnej mape. Stavba rodinného domu súp.č. 19 je evidovaná na LV č. 809 a pozemok parc. č. 114 je evidovaná na LV č. 808 v k.ú. Beňuš. Rodinný dom súp.č. 19 je podľa LV v spoluvlastníctve a to jedna 1/2 manželia Luptákovci (Michal a Jana) druhá 1/2 p.lupták Ján (brat Michala). Pozemok, na ktorom je postavený RD, príslušenstvo a dvor je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov Luptákovcov (Michal a Jana). f) VYMENOVANIE JEDNOTLIVÝCH POZEMKOV A STAVIEB, KTORÉ SÚ PREDMETOM OHODNOTENIA Podľa objednávky zadávateľa je predmetom ohodnotenia: 1. Rodinný dom súp.č. 19 na parcele č. 114. 2. Vedľajšia stavba bez súp.č. na parcele č. 114. 3. Prístrešok na parcele č. 114. 4. Kanalizačná prípojka. 5. Vodovodná prípojka a vodomerná šachta. 6. Elektrická prípojka. 7. Pozemok, LV č. 808 - parcela C-KN č. 114 v k.ú. Beňuš, obec Beňuš, okres Brezno. g) VYMENOVANIE JEDNOTLIVÝCH POZEMKOV A STAVIEB, KTORÉ NIE SÚ PREDMETOM OHODNOTENIA Žiadne. 2. VÝPOČET TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 RODINNÉ DOMY 2.1.1 Rodinný dom súp.č. 19 s príslušentsvom na parc. C-KN č. 114 v k.ú. Beňuš, okres Brezno POPIS STAVBY Technický stav a údaje o veku: Objekt v zmysle 43b ods.3 stavebného zákona č. 50/1976 Zb. v znení neskorších predpisov spĺňa podmienky zatriedenia ako rodinný dom. Nachádza sa v okrese Brezno. Je postavený na parcele č. 114 v k.ú. Beňuš, s prideleným súp.č. 19. Objekt rodinného domu je situovaný ako pravá časť samostatne stojaceho objektu dvojdomu v zastavanom území obce Beňuš, miestna časť Filipovo. Pôvodne bol dvojdom postavený v roku 1958 ako dvojpodlažný objekt s obývateľným prvým podzemným podlažím a prvým nadzemným podlažím. V rokoch 2008 a 2009 bola vykonaná obnova časti rodinného domu vrátane zobytnenia podkrovného priestoru a výmeny strešnej krytiny. Znalecký úkon č. 1/2016, Ing. Jarmila Kaššová strana č. 8
Dvojpodlažný rodinný dom s obytným podkrovím, s jednou obvodovou stenou spoločnou so susedným rodinným domom je postavený na mierne svahovitom pozemku v miestnej časti Filipovo prináležiaceho obci Beňuš. Dom je v zastavanom území obce. Od centra obce Beňuš je nehnuteľnosť vzdialená cca 3 km západným smerom. Rodinný dom je napojený na elektrickú energiu a verejný vodovod. Odpadová splašková voda je odkanalizovaná prípojkou do septika a dažďová voda odteká samospádom do potoka. Vek stavby je 57 rokov, opotrebenie stanovujem analytickou metódou z dôvodu obnovy prvkov dlhodobej aj krátkodobej životnosti. Rodinný dom bol hlavne v nadzemných podlažiach čiastočne rekonštruovaný a to hlavne výmenou prvkou krátkodobej životnosti (okná, podlahy, zariaďovacie predmety v kúpeľni, kuchyni). Súčasne bola vykonané zateplenie strešnej konštrukcie s výmenou strešnej krytiny a vytvorenie obytného podkrovia. Samostatné podzemné podlažie (suterén) sa v súčasnosti nevyužíva na bývanie z dôvodu nevyhovujúcich podmienok (zvýšená vlhkosť vplyvom vzlínania zemnej vlhkosti). Rodinný dom má 2 samostatné vstupy - do 1.NP a 1.PP. Do 1.NP sa vstupuje cez zádverie dodatočne prirobené k zadným vstupným dverám bez základu (pevného spojenia so zemou). Z uvedeného dôvodu sa zádverie nepočíta do zastavanej plochy objektu. Do 1.PP sa vstupuje dverami umiestnenými na bočnej strane objektu pri komunikačných vonkajších schodoch. Dispozičné riešenie: 1.PP - prvé podzemné podlažie je polozapustené do svahu - pozostáva zo vstupnej chodby, kuchyne, 1 izby, samostatného WC a skladu. Znalecký úkon č. 1/2016, Ing. Jarmila Kaššová strana č. 9
1.NP - prvé nadzemné podlažie rodinného domu pozostáva zo zádveria, kuchyne, 3 izieb, kúpeľne so sprchovým kútom, umývadlom a kombi WC. Z obývacej izby vedú drevené schody do obytného podkrovia. Podkrovie - pozostáva z 2 izieb a spoločnej miestnosti so schodiskom. Konštrukčný systém a vybavenie: Objekt je osadený v mierne svahovitom teréne s predzáhradkou, príslušenstvom, prípojkami inžinierskych sietí a s dvorovou časťou. Vstup do dvora je popri dome po spevnenom okapovom chodníku s vonkajšími schodmi. Základy sú betónové, nosné steny - múr hrúbky cca 40 cm, v 1.PP zmiešaný kameň s tehlou, v 1.NP prevažne tehlové murivo. Odizolovanie podzemného podlažia je nedostatočné, je tu viditeľná vlhkosť ako v podlahovej konštrukcii, tak aj vo zvislých stenových konštrukciách. Strecha je valbová s poplastovanou plechovou krytinou osadenou na objekte cca v roku 2008. Fasáda je na báze brizolitu, nezateplená. Priečky sú tehlové, stropy rovné nad 1.PP betónová konštrukcia a nad 1.NP drevená trámová konštrukcia s rovným podhľadom a omietkou. Podlahy sú prevažne laminátové (uložené na pôvodnej drevenej podlahe) a keramické v časti kuchyne a v kúpeľni, okná vymenené za plastové s izolačným dvojsklom. Znalecký úkon č. 1/2016, Ing. Jarmila Kaššová strana č. 10
Rozvod vody je v 1.PP iba studená voda, v 1.NP je rozvod aj teplej aj studenej vody vedený v kúpeľni a v kuchyni zo zdroja - elektrického zásobníka teplej vody. Kúrenie je v čase obhliadky funkčné len z kachľovej pece umiestnenej v obývacej izbe. Zdroje kúrenia - samostatné pece na plyn v jednotlivých miestnostiach sú nefunkčné z dôvodu odpojenie domu od dodávky plynu. V kuchyni je linka 2,5 m so sporákom na propanbután, drez nerezový a batérie obyčajné pákové. Dvere sú plné a presklené. V kúpeľni bola vykonaná kompletná rekonštrukcia s osadením nových zariaďovacích predmetov (sprchový kút, umývadlo, kombi WC) a obložením podlahy a stien keramickými glazovanými obkladmi. V podkroví je prívod elektriky, podlahy sú plávajúce, v streche sú osadené strešné okná s izolačným dvojsklom. Rozvod elektriky 220/380 V ističe. Dom je napojený na obecný vodovod s umiestnením vodomernej šachty vo dvore, elektrickú sieť vzdušnou prípojkou z blízkeho stĺpa elektrického napätia a plynovou prípojkou k uličnej fasáde (v čase obhliadky bez využitia). Znalecký úkon č. 1/2016, Ing. Jarmila Kaššová strana č. 11
ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: 803 6 Domy rodinné jednobytové 111 0 Jednobytové budovy MERNÉ JEDNOTKY Začiatok Podlažie užívania Výpočet zastavanej plochy ZP [m 2 ] kzp 1. PP 1958 10,05*9,05 90,95 120/90,95=1,319 1. NP 1958 10,05*9,05 90,95 120/90,95=1,319 1. Podkrovie 1958 1,2*(8*7,5) 72 120/72=1,667 ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. 1. PODZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota Dokon. Výsled. 1 Osadenie do terénu 1.2.b v priemernej hĺbke nad 1 m do 2 m bez zvislej izolácie 560 100 560,0 4 Murivo 4.1.d murované z tehál (plná,metrická,tvárnice typu CD,porotherm) v skladobnej hr. nad 30 do 40 cm 1000 100 1000,0 5 Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) 160 100 160,0 6 Vnútorné omietky 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené 400 75 300,0 7 Stropy 7.1.a s rovným podhľadom betónové monolitické, prefabrikované a keramické 1040 100 1040,0 14. Fasádne omietky 14.1.b vápenné šťukové, zdrsnené, striekaný brizolit nad 2/3 110 100 110 17 Dvere 17.3 hladké plné alebo zasklené 135 75 101,3 18 Okná 18.6 plastové s dvoj. s trojvrstvovým zasklením 530 100 530,0 22 Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.3 vlysy bukové 345 50 172,5 23 Dlažby a podlahy ost. miestností 23.4 liate terazzo, lepené povlakové podlahy 95 50 47,5 25 Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.2 svetelná 155 100 155,0 30 Rozvod vody 30.1.b z pozinkovaného potrubia len studenej vody 30 100 30,0 31 Inštalácia plynu 31.1 rozvod svietiplynu alebo zemného plynu 35 100 35,0 Spolu 4595 4241,3 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 33 Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika 33.2 plastové a azbestocementové potrubie (1 ks) 10 100 10,0 35 Zdroj vykurovania 35.2.c lokálne - plynové kachle (2 ks) 120 100 120,0 36 Vybavenie kuchyne alebo práčovne 36.3 plynový sporák, sporák na propán-bután (1 ks) 50 100 50,0 36.9 drezové umývadlo nerezové alebo plastové (1 ks) 30 100 30,0 Znalecký úkon č. 1/2016, Ing. Jarmila Kaššová strana č. 12
38 Vodovodné batérie 38.4 ostatné (1 ks) 15 100 15,0 39 Záchod 39.3 splachovací bez umývadla (1 ks) 25 100 25,0 40 Vnútorné obklady 40.7 kuchyne min. pri sporáku a dreze (ak je drez na stene) (1 ks) 15 100 15,0 45 Elektrický rozvádzač 45.2 s poistkami (1 ks) 145 100 145,0 Spolu 410 410,0 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 4 Murivo 4.1.d murované z tehál (plná,metrická,tvárnice typu CD,porotherm) v skladobnej hr. nad 30 do 40 cm 1000 5 Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) 160 6 Vnútorné omietky 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené 400 7 Stropy 7.1.a s rovným podhľadom betónové monolitické, prefabrikované a keramické 1040 8 Krovy 8.4 hambálkové a väznicové sústavy bez stĺpikov 445 10 Krytiny strechy na krove 10.1.c plechové pozinkované 570 12 Klampiarske konštrukcie strechy 12.2.a z pozinkovaného plechu úplné strechy (žľaby, zvody, komíny, prieniky, snehové zachytávače) 65 13 Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.2 z pozinkovaného plechu 20 14. Fasádne omietky 14.1.b vápenné šťukové, zdrsnené, striekaný brizolit nad 2/3 55 14.2.b vápenné šťukové, zdrsnené, striekaný brizolit nad 1/2 do 2/3 70 16 Schody bez ohľadu na nosnú konštrukciu s povrchom nástupnice 16.3 tvrdé drevo, červený smrek 200 17 Dvere 17.1 plné alebo zasklené z tvrdého dreva 530 18 Okná 18.6 plastové s dvoj. s trojvrstvovým zasklením 530 19 Okenné žalúzie 19.3 kovové 300 22 Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.1 parkety, vlysy (okrem bukových), korok, veľkoplošné parkety (drevené, laminátové) 355 23 Dlažby a podlahy ost. miestností 23.2 keramické dlažby 150 25 Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.1 svetelná, motorická 280 29 Bleskozvod - vyskytujúca sa položka 155 30 Rozvod vody 30.1.a z pozinkovaného potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja 55 31 Inštalácia plynu 31.1 rozvod svietiplynu alebo zemného plynu 35 Spolu 6415 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 33 Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika 33.2 plastové a azbestocementové potrubie (1 ks) 10 Znalecký úkon č. 1/2016, Ing. Jarmila Kaššová strana č. 13
34 Zdroj teplej vody 34.1 zásobníkový ohrievač elektrický, plynový alebo kombinovaný s ústredným vykurovaním (1 ks) 65 35 Zdroj vykurovania 35.2.b lokálne - akumulačné kachle (1 ks) 65 35.2.c lokálne - plynové kachle (2 ks) 120 36 Vybavenie kuchyne alebo práčovne 36.3 plynový sporák, sporák na propán-bután (1 ks) 50 36.9 drezové umývadlo nerezové alebo plastové (1 ks) 30 36.11 kuchynská linka z materiálov na báze dreva (za bežný meter rozvinutej šírky) (2.5 bm) 138 37 Vnútorné vybavenie 37.5 umývadlo (1 ks) 10 37.9 samostatná sprcha (1 ks) 75 38 Vodovodné batérie 38.1 pákové nerezové so sprchou (1 ks) 35 38.3 pákové nerezové (2 ks) 40 39 Záchod 39.3 splachovací bez umývadla (1 ks) 25 40 Vnútorné obklady 40.2 prevažnej časti kúpeľne min. nad 1,35 m výšky (1 ks) 80 40.5 samostatnej sprchy (1 ks) 20 40.7 kuchyne min. pri sporáku a dreze (ak je drez na stene) (1 ks) 15 45 Elektrický rozvádzač 45.2 s poistkami (1 ks) 145 Spolu 923 1. PODKROVIE Bod Položka Hodnota 4 Murivo 4.1.d murované z tehál (plná,metrická,tvárnice typu CD,porotherm) v skladobnej hr. nad 30 do 40 cm 1000 5 Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) 160 6 Vnútorné omietky 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené 400 13 Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.2 z pozinkovaného plechu 20 14. Fasádne omietky 14.4.b vápenné šťukové, zdrsnené, striekaný brizolit do 1/3 60 17 Dvere 17.3 hladké plné alebo zasklené 135 18 Okná 18.6 plastové s dvoj. s trojvrstvovým zasklením 530 22 Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.1 parkety, vlysy (okrem bukových), korok, veľkoplošné parkety (drevené, laminátové) 355 25 Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.2 svetelná 155 Spolu 2815 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: Spolu 0 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kcu = 2,298 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: km = 0,95 Znalecký úkon č. 1/2016, Ing. Jarmila Kaššová strana č. 14
Podlažie 1. PP 1. NP 1. Podkrovie Výpočet RU na m 2 ZP dokončeného podlažia (4595 + 410 * 1,319)/30,1260 (6415 + 923 * 1,319)/30,1260 (2815 + 0 * 1,667)/30,1260 Výpočet RU na m 2 ZP nedokončeného podlažia (4241,3 + 410 * 1,319)/30,1260 (6415 + 923 * 1,319)/30,1260 Hodnota RU dokončeného podlažia [ /m 2 ] Hodnota RU nedokončeného podlažia [ /m 2 ] 170,48 158,74 253,35 253,35 (2815 + 0 * 1,667)/30,1260 93,44 93,44 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia analytickou metódou. Cenové podiely nedokončenej/poškodenej stavby boli prepočítané k celku. Cenový Opotrebenie Číslo Názov Rok užívania Životnosť Vek podiel [%] [%] 1 Základy vrátane zemných prác 9,80 1958 150 57 3,72 2 Zvislé konštrukcie 25,54 1958 100 57 14,56 3 Stropy 14,00 1958 100 57 7,98 4 Zastrešenie bez krytiny 6,64 2008 100 7 0,46 5 Krytina strechy 5,69 2008 60 7 0,66 6 Klampiarske konštrukcie 0,69 2008 60 7 0,08 7 Úpravy vnútorných povrchov 6,53 1958 70 57 5,32 8 Úpravy vonkajších povrchov 3,28 1958 60 57 3,12 9 Vnútorné keramické obklady 0,74 2008 40 7 0,13 10 Schody 2,94 2008 80 7 0,26 11 Dvere 5,47 2008 59 7 0,65 12 Vráta 0,00 1958 57 0 0,00 13 Okná 5,55 2008 70 7 0,56 14 Povrchy podláh 5,07 2008 30 7 1,18 15 Vykurovanie 0,00 2006 57 0 0,00 16 Elektroinštalácia 5,40 2006 50 9 0,97 17 Bleskozvod 0,00 1958 57 0 0,00 18 Vnútorný vodovod 0,58 1958 59 57 0,56 19 Vnútorná kanalizácia 0,11 1958 59 57 0,11 20 Vnútorný plynovod 0,00 2004 11 0 0,00 21 Ohrev teplej vody 0,69 2008 30 7 0,16 22 Vybavenie kuchýň 0,00 2008 20 0 0,00 23 Hygienické zariadenia a WC 0,32 2008 50 7 0,04 24 Výťahy 0,00 1958 57 0 0,00 25 Ostatné 0,96 1958 59 57 0,93 Opotrebenie 41,45% Technický stav 58,55% VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] 1. PP z roku 1958 Východisková hodnota 170,48 /m 2 *90,95 m 2 *2,298*0,95 33 849,31 Východisková hodnota nedokončeného podlažia 158,74 /m 2 *90,95 m 2 *2,298*0,95 31 518,29 Technická hodnota 58,55% z 31 518,29 18 453,96 1. NP z roku 1958 Východisková hodnota 253,35 /m 2 *90,95 m 2 *2,298*0,95 50 303,39 Technická hodnota 58,55% z 50 303,39 29 452,63 1. Podkrovie z roku 1958 Východisková hodnota 93,44 /m 2 *72,00 m 2 *2,298*0,95 14 687,20 Technická hodnota 58,55% z 14 687,20 8 599,36 Znalecký úkon č. 1/2016, Ing. Jarmila Kaššová strana č. 15
VYHODNOTENIE VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Východisková hodnota po Východisková hodnota Podlažie dokončení [ ] nedokončenej stavby [ ] Technická hodnota [ ] 1. podzemné podlažie 33 849,31 31 518,29 18 453,96 1. nadzemné podlažie 50 303,39 50 303,39 29 452,63 1. podkrovné podlažie 14 687,20 14 687,20 8 599,36 Spolu 98 839,90 96 508,88 56 505,95 Dokončenosť stavby: (96 508,88 / 98 839,90 ) * 100 % = 97,64 % 2.2 PRÍSLUŠENSTVO 2.2.1 Vedľajšia budova na parcele č. 114 POPIS STAVBY Stavba z roku 1958, dvojpriestorového skladu, murivo skladobne 200mm na pásovom základe s bez vodorovnej izolácie proti zemnej vlhkosti, strecha je šikmá s plechovou krytinou, dvere zvlakové, bez podlahy a bez okien. Objekt v minulosti slúžiaci na chov zvierat a uskladnenie krmiva slúži v súčasnosti ako dreváreň. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS 1: KS 2: 815 Objekty pozemné zvláštne 127 1 Nebytové poľnohospodárske budovy 127 4 Ostatné budovy, inde neklasifikované MERNÉ JEDNOTKY Začiatok Podlažie užívania Výpočet zastavanej plochy ZP [m 2 ] kzp 1. NP 1958 7,8*2,57 20,05 18/20,05=0,898 ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 2 Základy a podmurovka 2.3 bez podmurovky, iba základové pásy 615 3 Zvislé konštrukcie (okrem spoločných) 3.1.b murované z pálenej tehly, tehloblokov hrúbky nad 15 do 30 cm 1260 Znalecký úkon č. 1/2016, Ing. Jarmila Kaššová strana č. 16
4 Stropy 4.2 trámčekové s podhľadom 360 5 Krov 5.3 pultové 545 6 Krytina strechy na krove 6.1.c plechová pozinkovaná 760 9 Vonkajšia úprava povrchov 9.4 vápenná hrubá omietka alebo náter 170 12 Dvere 12.6 oceľové alebo drevené zvlakové 105 18 Elektroinštalácia 18.4 len svetelná - poistky 190 Spolu 4005 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: Spolu 0 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kcu = 2,298 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: km = 0,95 Podlažie Výpočet RU na m 2 ZP Hodnota RU [ /m 2 ] 1. NP (4005 + 0 * 0,898)/30,1260 132,94 TECHNICKÝ STAV Podlažie Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] 1. NP 1958 57 3 60 95,00 5,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 132,94 /m 2 *20,05 m 2 *2,298*0,95 5 818,94 Technická hodnota 5,00% z 5 818,94 290,95 2.2.2 Oplotenie okolo pozemku parcela č. 114 Oplotenie sa nachádza pred domom ako oplotenie predzáhradky a zboku oddeľujúce parcelu č. 114 od miestnej cesty. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: 815 2 Oplotenie 2ex Inžinierske stavby Znalecký úkon č. 1/2016, Ing. Jarmila Kaššová strana č. 17
ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Pol. č. Popis Počet MJ Body / MJ Rozpočtový ukazovateľ 1. Základy vrátane zemných prác: z kameňa a betónu 48,00m 700 23,24 /m 2. Podmurovka: betónová monolitická alebo prefabrikovaná 48,00m 926 30,74 /m Spolu: 53,98 /m 3. Výplň plotu: z drev. výplňou vodorovnou alebo zvislou v oceľ. rámoch 79,20m 2 425 14,11 /m 4. Plotové vráta: b) kovové s drôtenou výplňou alebo z kovových profilov 1 ks 7505 249,12 /ks 5. Plotové vrátka: b) kovové s drôtenou výplňou alebo z kovových profilov 1 ks 3890 129,12 /ks Dĺžka plotu: 48 m Pohľadová plocha výplne: 12*1,2+36*1,8 = 79,20 m 2 Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kcu = 2,298 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: km = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Oplotenie okolo pozemku parcela č. 114 1958 57 3 60 95,00 5,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] (48,00m * 53,98 /m + 79,20m Východisková hodnota 2 * 14,11 /m 2 + 1ks * 249,12 8 921,88 /ks + 1ks * 129,12 /ks) * 2,298 * 0,95 Technická hodnota 5,00 % z 8 921,88 446,09 2.2.3 Vodomerná šachta Šachta vodomerná je osadená na dvore pri hranici pozemku, odborné stanovená životnosť na 60 rokov. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.5. Vodomerná šachta (JKSO 825 5) Položka: 1.5.a) betónová, oceľový poklop, vrátane vybavenia Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody Znalecký úkon č. 1/2016, Ing. Jarmila Kaššová strana č. 18
Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 7660/30,1260 = 254,27 /m3 OP Počet merných jednotiek: 1,2*1,5*1,8 = 3,24 m 3 OP Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kcu = 2,298 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: km = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Vodomerná šachta 1980 35 25 60 58,33 41,67 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 3,24 m 3 OP * 254,27 /m3 OP * 2,298 * 0,95 1 798,51 Technická hodnota 41,67 % z 1 798,51 749,44 2.2.4 Vodovodná prípojka Plastová vodovodná prípojka DN 25 celkovej dĺžky 12 m zabezpečuje dodávku pitnej vody z obecného vodovodu nachádzajúceho sa pozdĺž hranice pozemku. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.1. Vodovodné prípojky a rády PVC Položka: 1.1.a) Prípojka vody DN 25 mm, vrátane navŕtavacieho pásu Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1250/30,1260 = 41,49 /bm Počet merných jednotiek: 12 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kcu = 2,298 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: km = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Vodovodná prípojka 1980 35 15 50 70,00 30,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 12 bm * 41,49 /bm * 2,298 * 0,95 1 086,92 Technická hodnota 30,00 % z 1 086,92 326,08 2.2.5 Prípojka elektrická Vzdušná elektrická prípojka celkovej dĺžky 20 m bola vybudovaná cca v roku 1998 a jej celkovú životnosť odhadujem na 30 rokov. Znalecký úkon č. 1/2016, Ing. Jarmila Kaššová strana č. 19
ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 7. Elektrické rozvody (JKSO 828 7) Bod: 7.1. NN prípojky Položka: 7.1.d) káblová prípojka vzdušná Al 4*16 mm*mm Kód KS: 2224 Miestne elektrické a telekomunikačné rozvody a vedenia Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 290/30,1260 = 9,63 /bm Počet káblov: 1 Rozpočtový ukazovateľ za jednotku navyše: 5,78 /bm Počet merných jednotiek: 20 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kcu = 2,298 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: km = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Prípojka elektrická 1998 17 13 30 56,67 43,33 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 20 bm * (9,63 /bm + 0 * 5,78 /bm) * 2,298 * 0,95 420,47 Technická hodnota 43,33 % z 420,47 182,19 2.2.6 Septik ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.6. Septik - betónový monolitický aj montovaný (JKSO 814 11) Kód KS: 2223 Miestne kanalizácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 3520/30,1260 = 116,84 /m3 OP Počet merných jednotiek: 12 m 3 OP Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kcu = 2,298 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: km = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom. Znalecký úkon č. 1/2016, Ing. Jarmila Kaššová strana č. 20
Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Septik 1980 35 15 50 70,00 30,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 12 m 3 OP * 116,84 /m3 OP * 2,298 * 0,95 3 060,88 Technická hodnota 30,00 % z 3 060,88 918,26 2.2.7 Altánok na parcele č. 114 Drevená konštrukcia s podbitím strechy na dvore medzi rodinným domom a drevárňou, z roku 2006 na parc.č. 114, odborné stanovená životnosť 30 rokov. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: Bod: Kód KS: 21. Altánok 21.1. Drev. konštr., strecha, čiast. výplň stien, alebo bez výplne, podlaha a strecha 2ex Inžinierske stavby Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 3120/30,1260 = 103,57 /m2 ZP Počet merných jednotiek: 4*3,5 = 14 m 2 ZP Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kcu = 2,298 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: km = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Altánok na parcele č. 114 2006 9 21 30 30,00 70,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 14 m 2 ZP * 103,57 /m2 ZP * 2,298 * 0,95 3 165,45 Technická hodnota 70,00 % z 3 165,45 2 215,82 Znalecký úkon č. 1/2016, Ing. Jarmila Kaššová strana č. 21
2.3 REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Názov Východisková hodnota [ ] Technická hodnota [ ] Rodinný dom súp.č. 19 s príslušentsvom na parc. C-KN č. 114 v k.ú. Beňuš, okres Brezno 96 508,88 56 505,95 Vedľajšia budova na parcele č. 114 5 818,94 290,95 Oplotenie okolo pozemku parcela č. 114 8 921,88 446,09 Vonkajšie úpravy Vodomerná šachta 1 798,51 749,44 Vodovodná prípojka 1 086,92 326,08 Prípojka elektrická 420,47 182,19 Septik 3 060,88 918,26 Altánok na parcele č. 114 3 165,45 2 215,82 Celkom za Vonkajšie úpravy 9 532,23 4 391,79 Celkom: 120 781,93 61 634,78 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY 3.1 STAVBY 3.1.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.1.1.1 STAVBY NA BÝVANIE a) Analýza polohy nehnuteľností Hodnotený objekt sa nachádza v zástavbe domov v miestnej časti Filipovo patriacej k obci Beňuš. Vzdialenosť do centra obce je cca 3 km. Vzdialenosť osady Filipovo od okresného mesta Brezno je cca 10 km. Znalecký úkon č. 1/2016, Ing. Jarmila Kaššová strana č. 22
Hodnotené nehnuteľnosti sa nachádzajú v oblasti vhodnej na bývanie so zníženým záujmom o kúpu nehnuteľností neprevyšujúcim ponuku. Obec Beňuš leží v mikroregióne Horehron, severovýchodne od okresného mesta Brezno z južnej strany Nízkych Tatier, ktoré ponúkajú možnosti na rekráciu a oddych. V rámci občianskej vybavenosti sa v obci nachádza obecný úrad, základná škola,, materská škola, kultúrne zariadenie, polyfunkčné objekty pre obchod a služby, ihrisko. Dopravné spojenie s okresným mestom Brezno je cca 10-15 min jazdy autom a s krajským mestom Banská Bystrica a tým aj dostupnosť kompletnej občianskej vybavenosti na úrovni krajského mesta a zvýšeného počtu pracovných príležitostí je 50 km, do 45 min. jazdy autom. V danej lokalite je možnosť napojenia na verejný rozvod vody, plynu a elektrickej energie. Okolitú zástavbu tvoria objekty na bývanie a záhrady. Kvalita životného prostredia - bez akéhokoľvek poškodenia z cestnej premávky alebo od iných vplyvov. Polohu nehnuteľnosti hodnotím vzhľadom k centru obce ako okrajovú. Ide o tichú lokalitu. b) Analýza využitia nehnuteľností Nehnuteľnosť je svojím umiestnením a súčasným technicko-konštrukčným prevedením určená pre využitie na bývanie. Nehnuteľnosť prešla obnovou nadzemných podlaží, je však potrebné obnovu domu dokončiť aj v obytnom suteréne. c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností, najmä závady viaznuce na nehnuteľnosti a práva spojené s nehnuteľnosťou Na nehnuteľnosti viaznu záložné práva uvedené na LV č. 809 v časti Ťarchy. Žiadne iné riziká ani obmedzenia neboli pri ohliadke zistené. 3.1 STAVBY 3.1.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.1.1.1 STAVBY NA BÝVANIE Priemerný koeficient polohovej diferenciácie je stanovený v súlade s "Metodikou výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb", vydanej ÚSI ŽU v Žiline a v súlade s príspevkom publikovaným na medzinárodnej vedeckej konferencii venovanej problematike ohodnocovania nehnuteľnosti v Piešťanoch v roku 2003. Autori Ilavský a Štipkala prezentovali modifikáciu stanovenia priemerného koeficientu polohovej diferenciácie. Znalecký úkon č. 1/2016, Ing. Jarmila Kaššová strana č. 23
Vzhľadom na veľkosť sídelného útvaru, polohu, štandardu vybavenosti, dopyt po nehnuteľnostiach v danej lokalite je vo výpočte uvažované s priemerným koeficientom polohovej diferenciácie vo výške 0,35. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,35 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda + 200 % = (0,350 + 0,700) 1,050 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 0,700 III. trieda Priemerný koeficient 0,350 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,193 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,350-0,315) 0,035 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis Trieda kpdi Váha vi Výsledok kpdi*vi 1 Trh s nehnuteľnosťami dopyt v porovnaní s ponukou je nižší IV. 0,193 13 2,51 2 Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce časti obce vhodné k bývaniu situované na okraji obce III. 0,350 30 10,50 3 Súčasný technický stav nehnuteľností nehnuteľnosť vyžaduje opravu III. 0,350 8 2,80 4 Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. I. 1,050 7 7,35 5 Príslušenstvo nehnuteľnosti bez dopadu na cenu nehnuteľnosti III. 0,350 6 2,10 6 Typ nehnuteľnosti priaznivý typ - dvojdom, dom v radovej zástavbe - s kompletným zázemím, s výborným dispozičným riešením. II. 0,700 10 7,00 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti obmedzené pracovné možnosti v dosahu dopravy nad 30 minút, nezamestnanosť do 20 % IV. 0,193 9 1,74 8 Skladba obyvateľstva v mieste stavby malá hustota obyvateľstva I. 1,050 6 6,30 9 Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám orientácia hlavných miestností čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná III. 0,350 5 1,75 10 Konfigurácia terénu južný svah o sklone 5% - 25% II. 0,700 6 4,20 11 Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia do žumpy III. 0,350 7 2,45 12 Doprava v okolí nehnuteľnosti železnica a autobus III. 0,350 7 2,45 Občianska vybavenosť (úrady, školy, zdrav., obchody, služby, 13 kultúra) obecný úrad, pošta, základná škola, zdravotné stredisko, kultúrne zariadenie, základná obchodná sieť a základné služby III. 0,350 10 3,50 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti do 1000 m III. 0,350 8 2,80 15 Kvalita životného prostredia v bezprostrednom okolí stavby bez akéhokoľvek poškodenia ovzdušia, vodných tokov, bez nadmernej hlučnosti I. 1,050 9 9,45 16 Možnosti zmeny v zástavbe - územný rozvoj, vplyv na nehnut. bez zmeny III. 0,350 8 2,80 17 Možnosti ďalšieho rozšírenia rezerva plochy pre ďalšiu výstavbu až trojnásobok súčasnej zástavby IV. 0,193 7 1,35 18 Dosahovanie výnosu z nehnuteľností nehnuteľnosti bez výnosu V. 0,035 4 0,14 19 Názor znalca priemerná nehnuteľnosť III. 0,350 20 7,00 Spolu 180 78,19 Znalecký úkon č. 1/2016, Ing. Jarmila Kaššová strana č. 24