-1- ZNALECKÝ POSUDEK č. 6712/61-2013 o ceně nemovitosti pozemkových parcel čk. 1452 a 1453 v k.ú. Prosečné, obec Prosečné, okres Trutnov Objednavatel posudku: Exekutorský úřad Trutnov Trutnov 3, Ječná 479 JUDr. Jan Bohutínský Účel posudku: zjištění obvyklé ceny nemovitosti dle Usnesení ze dne 20.03.2013 pod čj. 158 EX 437/11-41 Předpis pro ocenění: zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a předpisy navazující Posudek vypracoval: Jiří Danielis, Trutnov, Pražská 88 znalec z oboru stavebnictví a stavební ekonomiky Posudek obsahuje: 7 stran textu včetně titulního listu a předává se objednavateli ve třech vyhotoveních.
-2- V Trutnově dne 27.04.2013 A.SITUACE: Vyhotovení č.: Podklady pro ocenění: a) výpis z katastru nemovitostí b) snímky pozemkové mapy c) místní šetření d) zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující e) vyhláška č. 3/2008 Sb. a prováděcí vyhláška č. 450/2012 Sb. f) databáze vlastní a skupiny odhadců majetku okresu Trutnov Datum provedení místního šetření a jeho účastníci: Místní šetření bylo provedeno dne 19.04.2013 mnou osobně. Datum k němuž se ocenění provádí: Ocenění provedeno ke dni 19.04.2013. Při ocenění se vycházelo ze zjištění na místě samém, poskytnutých dokladů a informací. Pozn.: Na nemovitosti vázne Zástavní a předkupní právo pro Pozemkový fond ČR ze dne 12.06.2007, pohledávka ve výši 134 894,- Kč se splatností do 30 let. B.NÁLEZ: Vlastnické a evidenční údaje jsou obsaženy v přiložených dokumentech a nebyly předmětem samostatného zkoumání. 1. Nemovitost je zapsána v listu vlastnictví č. 88, katastrální území Prosečné, obec Prosečné,
-3- Okresní úřad Trutnov. Vlastník: individuální vlastnictví Zeman Luboš, narozen 15.11.1957 2. Výčet oceňovaných součástí: a) Pp. čk. 1452 TTP b) Pp. čk. 1453 TTP 3. Popis: Pozemky se nalézají mimo zastavěnou část obce, ve vzdálenosti přibližně 1.50 km od souvisle zastavěné části, v místě zvaném Planinka, přístupny ze zpevněné účelové komunikace, vybudované pro účely tehdejšího Státního statku, spojující obce Prosečné a Arnultovice, pro zpřístupnění obdělávaných pozemků. Jde o mírně svažitý pozemek, v terénu nejsou jeho hranice přesně identifikovatelné, vytváří pastevní hon společně se sousedními parcelami, je patrný pouze dle severovýchodní hranice parcely čk. 1452. Další parcela je úzký pruh při západní hranici parcely. Pozemky jsou zjevně užívány, dle sdělení povinného p. Zemana jsou údajně pronajaty, smlouva ale na mé vyžádání nepředložena.
-4- C. OCENĚNÍ: Obecné předpoklady pro stanovení tržní hodnoty Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými republikovými zákony a obecně závaznými předpisy. Objektivní tržní hodnotu definuji jako hodnotu, kterou lze dosáhnout v konkrétních podmínkách trhu s nemovitostmi mezi dobrovolně jednajícími kupujícími a prodávajícími, bez zřetele na individuální a jiné zájmy. Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto ocenění a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít zodpovědnost. Výpočet věcné hodnoty analogicky dle vyhlášky č. 450/2012 Sb. 1. Zemědělské pozemky 1.1 Ocenění ( 29) Parcela Výměra BPEJ Kč/m2 Základní cena část pp. čk. 1452 11.685 m2 83501 4,65 54.335,25 Kč část pp. čk. 1452 27.461 m2 83521 3,80 104.351,80 Kč část pp. čk. 1452 4.673 m2 84811 2,09 9.766,57 Kč pp. čk. 1453 608 m2 83521 3,80 2.310,40 Kč Základní cena celkem 170.764,02 Kč Úprava základní ceny (příloha č. 23): 1.6.2 Obce 10-25 tis. - sousední obce 60 % 102.458,41 Kč Základní cena upravená 273.222,43 Kč Koeficient prodejnosti Kp (příloha č. 39) x 1,000 Zjištěná cena - zemědělské pozemky 273.222,43 Kč
-5-2. Rekapitulace 1. Zemědělské pozemky 273.222,43 Kč Zjištěná cena celkem - zaokr. 273.220,00 Kč Věcná hodnota (časová cena) nemovitosti zapsané v LV č. 88 v k.ú. Prosečné činí zaokrouhleně 273 220,- Kč. Stanovení hodnoty srovnávací metodou Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitostmi, v tomto případě zemědělské pozemky. Pro porovnání jsou převzaty údaje z mé vlastní databáze a databáze spolupracujících odhadců majetku okresu Trutnov. Jde o zrealizované prodeje zemědělské půdy v posledních 18 měsících, u obdobných srovnatelných lokalit okresu Trutnov a Náchod. Jako téměř obdobné uskutečněné prodeje půdy v sousedních katastrálních územích Dolní Lánov a Čermná v Krkonoších, kdy průměrné ceny při podobné výměře činily 86 000 Kč/ha. Jelikož se nezměnily tržní podmínky u zemědělských pozemků, analogicky pokládám tuto cenu za zcela věrohodnou a dosažitelnou při volném prodeji. Výpočet: pp. čk. 1452 43 819 m2 x 8,60 Kč/m2 = 376 843,- Kč pp. čk. 1453 608 m2 x 8,60 Kč/m2 = 5 229,- Kč celkem 382 072,- Kč Srovnávací hodnota nemovitosti zapsané v LV č. 88 v k.ú. Prosečné činí zaokrouhleně 382 000,- Kč.
-6- Stanovení tržní hodnoty - obvyklé ceny Ve všech realizovaných zakázkách se jednalo o převody pozemků bez závazků a břemen, tj. volných ke dni převodu. Zájem klientů o obdobné pozemky v regionu je v posledních letech zvýšený, jde-li o pozemky větších výměr (celků), což v případě oceňovaných nemovitostí je splněno. Oceňované pozemky jsou údajně pronajaty na určitou dobu, nepodařilo se mi získat nájemní smlouvu, proto nejsou známy podmínky a tímto aspektem se nezabývám. Omezení vlastnického práva zároveň s předkupním právem vůči Pozemkovému fondu ČR z roku 2007 na pohledávku ve výši 134 894,- Kč na dobu 30 let. Při roční splátce 4 660,- Kč a předpokládané době již splátkami za 6 let činí zůstatek 106 934,- Kč. Tuto částku pokládám za závadu s nemovitostí spojenou. Závěr: Obvyklá cena nemovitosti zapsané v LV č. 88 v k.ú. Prosečné činí zaokrouhleně 382 000,- Kč. Obvyklá cena nemovitosti zapsané v LV č. 88 v k.ú. Prosečné po odpočtu závady s nimi spojené, tj. úhrady Zástavního práva činí zaokrouhleně 275 000,- Kč. V Trutnově dne 27.04.2013 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Hradec Králové dne 23.01.1976, č.j. 248/76 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 6712/61-2013 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu. V Trutnově dne 27.04.2013
-7-