ZNALECKÝ POSUDEK č. 166-2012 o ceně rodinného domu č.p. 113, k.ú. vč. příslušenství a pozemků Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Šumperk Soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň K. H. Máchy 1294/2 78701 Šumperk Účel znaleckého posudku: pro exekuční řízení č.j. 065 EX 00196/11-027 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni 9.10.2012 znalecký posudek vypracovala: Ing. Helena Volfová Finská 2729/18 787 01 Šumperk telefon: 737 436 787 e-mail: helena.volfova@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 5 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Šumperku, 24.10.2012
A. Nález 1. Znalecký úkol 1) ocenit nemovitost (spoluvlastnický podíl k nemovitostem) zapsané na LV č. 49, okres Frýdek-Místek, obec Třinec a k.ú., které jsou ve vlastnictví povinného Simona Kanderová, bytem č.p. 113, 739 57 r.č. 815810/4933 a stanovit tržní (obvyklou) cenu jednotlivých nemovitostí se všemi jejími součástmi a příslušenstvím. 2) ocenit jednotlivá práva s nemovitostí spojená. 3) ocenit jednotlivé závady s nemovitostí spojené. Vše pro účely exekučního řízení dle usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk, č.j. 065 EX 00196/11-027 ze dne 2.8.2012. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům s příslušenstvím a pozemky Adresa předmětu ocenění: 113 739 61 Třinec Kraj: Moravskoslezský Okres: Frýdek-Místek Obec: Třinec Katastrální území: Počet obyvatel: 37 200 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 9.10.2012. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 49, k.ú., vyhotovený dne 2.8.2012 dálkovým přístupem - Usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk o ustanovení znalce ze dne 2.8.2012 - Informace z internetového prohlížeče web. stránka http://nahlizenidokn.cuzk.cz/ ze dne 8.10.2012 - Informace z internetového prohlížeče http://www.sreality.cz/ o cenách podobných nemovitostí pro určení ceny porovnávací metodou přímou - Výsledky místního šetření ze dne 9.10.2012 zjištěné znalcem 5. Vlastnické a evidenční údaje Simona Kanderová, 113, 739 61 vlastnický podíl: 1 / 2 Anna Maroszová, 113, 739 61 vlastnický podíl: 1 / 2 6. Dokumentace a skutečnost Výkresová dokumentace nemovitosti nebyla předložena, bylo provedeno místní ohledání a zaměření. Vzhledem k tomu, že nebyl umožněn vstup na pozemek ani do domu, bylo měření provedeno pouze orientačně. 7. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je rodinný dům č.p. 113 v Třinci, k.ú.. Jedná se o samostatně stojící, zděný dům, který je podsklepený, má jedno nadzemní podlaží a místnost v podkroví. V domě je byt 3+kk s terasou. U domu je vedlejší stavba a garáž. Stáří domu je cca 50 let. V obci je obecní vodovod, kanalizace a je zde přípojka elektřiny, plyn není. Topení je ústřední kotlem na tuhá paliva. Dům stojí na polosamotě a je přístupný pouze po nezpevněné vozovce přes pozemky p.č. 226/1 a 225/6, které jsou majetkem manželů Stecových - je zde zřízeno věcné břemeno chůze a jízdy. Kolem domu se nachází zemědělské pozemky. - 2 -
Na pozemcích váznou věcná břemena cesty pro p.č. 222/1, 222/2, 224, věcné břemeno vedení vodovodní přípojky včetně vstupu na pozemky, věcná břemena chůze a jízdy na části parcely a věcná břemena cesty viz příloha Výpis z katastru nemovitostí. B. Znalecký posudek odhad obvyklé (tržní) ceny Jedná se o tržní ocenění staveb a pozemků metodou porovnávací přímou, přičemž se obecná cena oceňované nemovitosti porovnává s cenami obdobných nemovitostí nabízených realitními kancelářemi, nebo na internetovém serveru s realitami v daném místě a čase. V současné době nejsou na trhu objekty, které by dostatečně přesně kopírovaly oceňovanou nemovitost. Pro určení obvyklé (tržní) ceny jsou použity tržní ceny nemovitostí, které se v současné době prodávají v okolí oceňovaných nemovitostí a jsou upraveny pro podmínky a stav oceňovaných nemovitostí. B. 1 Rodinný dům č.p. 113 + pozemky p.č. St. 304 a 234/2 Předmětem ocenění je rodinný dům č.p. 113 s příslušenstvím a pozemky p.č. St. 304 a 234/2 zapsané na LV č. 49 v Třinci, k.ú., okr. Frýdek-Místek. Popis nemovitosti: viz výše Pozemky ve funkčním celku: p.č. St. 304 347 m 2 zastavěná plocha a nádvoří p.č. 234/2 823 m 2 zahrada Výměry budovy: Nebylo možné provést přesné měření nemovitosti. Zastavěná plocha domu: cca 94,0 m 2 Zastavěná plocha vedlejší stavby a garáže: cca 90,0 m 2 Užitná plocha domu: cca 150,0 m 2 Pozemky: 1.170 m 2 Výpočet ocenění V současné době jsou v nabídce nemovitosti uvedené v následující tabulce. Adresa Popis Užitná plocha RD se 2 byty 3+1, podsklepený, terasa, garáž, po rekonstrukci, velký pozemek 2.238 m 2, u lesa Guty Ropice Cena z nabídky RK Upravená cena Cena / m 2 UP 288 m 2 1,999.000 Kč 1,799.100 Kč 6.247 Kč RD, byt 7+1, terasa, garáž, sklep, po 206 m 2 2,699.999 Kč 2,429.999 Kč 11.796 Kč rekonstrukci, zahrada 1.000 m 2 RD, byt 4+1, sklep, po částečné rekonstrukci, 175 m 2 1,790.000 Kč 1,611.000 Kč 9.206 Kč velký pozemek 2.000 m 2 RD, byty 4+1 a 2+1, sklep, garáž, balkon, po rekonstrukci, hospodářská budova, velký pozemek 2.757 m 2 RD, sklep, terasa, garáž, po rekonstrukci, poblíž koupaliště 300 m 2 3,690.000 Kč 3,321.000 Kč 11.070 Kč 180 m 2 2,790.000 Kč 2,511.000 Kč 13.950 Kč RD, byt 3+1, sklep, po kompletní 150 m 2 1,390.000 Kč 1,251.000 Kč 8.340 Kč rekonstrukci, velký pozemek 1.925 m 2-3 -
Vyhodnocení srovnávací metody: Rozpětí redukovaných cen: 6 247,00 13 950,00 Kč/m 2 Po porovnání s podobnými nemovitostmi v současné době na trhu a po zvážení stavu nemovitosti, lokality a ostatních podmínek včetně současné prodejnosti podobných nemovitostí jsem odhadla následující obvyklou tržní cenu, která je nižší z důvodu prodeje pouze vlastnického podílu nemovitosti. Stanovená cena za 1 m 2 v oceňované nemovitosti: 9 000,00 Kč/m 2 Výpočet obvyklé ceny oceňované nemovitosti: 9 000,00 Kč x 150 m 2 = 1 350 000,00 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: 1/2 Obvyklá (tržní) cena nemovitosti po zaokrouhlení: 675 000,00 Kč B.2 Pozemky p.č. 233/4 a 234/3 Předmětem ocenění jsou zemědělské pozemky p.č. 233/4 a 234/3 zapsané na LV č. 49, k.ú.. Popis nemovitosti: Jedná se o zemědělské pozemky, které sousedí se stavebním pozemkem rodinného domu č.p. 113 a zahrady. Pozemky jsou rovinaté. Název Parcelní číslo BPEJ Výměra [m2] orná půda 233/4 74 300 478 orná půda 234/3 74 300 7 691 Mezisoučet 8 169 Výpočet ocenění Po porovnání s podobnými nemovitostmi v současné době na trhu a po zvážení stavu nemovitosti, lokality a ostatních podmínek včetně současné prodejnosti podobných nemovitostí jsem odhadla následující obvyklou tržní cenu, která je nižší z důvodu prodeje pouze vlastnického podílu nemovitosti. Stanovená cena za 1 m 2 v oceňované nemovitosti: 5,00 Kč/m 2 Výměra celkem 8 169 m 2 Výpočet obvyklé ceny oceňované nemovitosti: 5,00 Kč x 8 169 m 2 = 40 845,00 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: 1/2 Výsledná cena vlastnického podílu: 20 422,50 Kč Obvyklá (tržní) cena nemovitosti po zaokrouhlení: 20 400,00 Kč - 4 -
C. Rekapitulace Výsledné ceny: Obvyklá cena nemovitostí zapsaných na LV č. 49, okres Frýdek-Místek, obec Třinec a k.ú., které jsou ve vlastnictví povinného Simona Kanderová, bytem č.p. 113, 739 57 r.č. 815810/4933 - rodinný dům č.p. 113, pozemky p.č. St. 304, 234/2 = 675 000,- Kč - zemědělské pozemky p.č. 233/4, 234/3 = 20 400,- Kč - cena jednotlivých práv s nemovitostí spojených = 0,- Kč - cena jednotlivých závad s nemovitostí spojených = 0,- Kč Výsledná obvyklá cena nemovitosti celkem 695 400,- Kč Výsledná obvyklá cena nemovitosti po zaokrouhlení činí slovy: Šestsetdevadesátpěttisícčtyřista Kč 695 400,- Kč V Šumperku, 24.10.2012 Ing. Helena Volfová Finská 2729/18 787 01 Šumperk telefon: 737 436 787 e-mail: helena.volfova@seznam.cz D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 17.3.2009 č.j. Spr 753/09 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 166-2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 166-2012. - 5 -