Znalecký posudek č. 3520/2012 o ceně obvyklé - 1/4 pozemků parcelní číslo 630/8, parcelní číslo 1174/305, parcelní číslo 2948/2 a parcelní číslo 2975/2 v katastrálním území Roštín, obec Roštín, okres Kroměříž, ve vlastnictví Grünerové Ilony. Objednatel posudku: JUDr. Ondřej Mareš Exekutorský úřad v Litoměřicích Novobranská 20 412 01 Litoměřice Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny pro provedení exekuce č.j. 124 Ex 4871/07-62 prodejem nemovitosti. Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 540/2002 Sb. ve znění vyhlášky č. 387/2011 Sb. podle stavu ke dni 7.6.2012 posudek vypracoval: B plus B, spol. s r.o. Holečkova 657 150 00 Praha 5 Košíře MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9 Posudek obsahuje 7 stran textu včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze dne 31.7.2012
A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé v místě a čase nemovitosti zapsané na LV č. 78, vedené Katastrálním úřadem pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Kroměříž, kat. úz. Roštín, obec Roštín. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: pozemky 768 03 Roštín Region: Zlínský Okres: Kroměříž Katastrální území: Roštín 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 7.6.2012 bez přítomnosti majitele. 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z katastru nemovitostí ze dne 3.5.2012, LV 78, kat. úz. Roštín, Katastrální úřad pro Zlínský kraj, KP Kroměříž, vyhotoven dálkovým přístupem - kopie mapy katastrální ze dne 4.5.2012, mapový list č. Napajedla 9-3/13, měřítko 1:1000, kat. úz. Roštín - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 4871/07-62 ze dne 30.8.2011 - usnesení o ustanovení znalce č.j. 124 EX 4871/07-73 ze dne 3.5.2012 - fotodokumentace nemovitosti - informace od místního občana - informace z realitního trhu - skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém 5. Vlastnické a evidenční údaje: Vlastnictví k oceňované nemovitosti nebylo doloženo nabývacími listinami, je však evidenčně vyznačeno na výpisu z katastru nemovitostí. Dle listu vlastnictví č. 78, kat. úz. Roštín, obec Roštín, okres Kroměříž, ze dne 3.5.2012 oddíl A - vlastnické právo, vlastníkem předmětu ocenění je: Grünerová Ilona, Pod Rybníkem 203, 294 04 Dolní Bousov 1/4 Přikryl Miloslav, Koroužné 75, 593 01 Bystřice nad Pernštejnem 1/2 Skula Petr, Nám. T. G. Masaryka 76, 294 04 Dolní Bousov 1/4 2
oddíl B - nemovitosti: - pozemek parc. č. 630/8 - orná půda o výměře 1002 m 2 - pozemek parc. č. 1174/305 - orná půda o výměře 501 m 2 - pozemek parc. č. 2948/2 - orná půda o výměře 122 m 2 - pozemek parc. č. 2975/2 - vodní plocha o výměře 134 m 2 oddíl B1 - jiná práva: bez zápisu oddíl C - omezení vlastnického práva: - Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí vydaný Exekutorským úřadem Litoměřice, 124 EX- 4871/2007-62 ze dne 30.08.2011. oddíl D - jiné zápisy: - Změna číslování parcel - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti vydaný Exekutorským úřadem Litoměřice, 124 EX-4871/2007-61 ze dne 30.08.2011. oddíl E - nabývací tituly a jiné podklady zápisu - Usnesení soudu o potvrzení nabytí dědictví vydané Okresním soudem ve Žďáru nad Sázavou, 19 D-85/2008-53 ze dne 29.02.2008. Právní moc ke dni 02.04.2008. - Usnesení soudu o dědictví vydané Okresním soudem v Mladé Boleslavi, 80 D-265/2010-39 ze dne 02.07.2010. Právní moc ke dni 29.07.2010. 6. Dokumentace a skutečnost: Při místním šetření bylo zjištěno, že oceňované pozemky jsou zemědělsky obhospodařované, nájemní smlouvy nebyly předloženy. Majitel oceňovaných nemovitostí nekontaktoval znalce za účelem poskytnutí nutných informací, ačkoli k tomu byl vyzván. Dle sdělení zástupce obce se oceňované pozemky nachází mimo zastavěné území a územní plán obce neplánuje jejich zastavění stavbou. Jedná se o pozemky v kultuře orná půda. 7. Celkový popis nemovitosti: Roštín leží ve Zlínském kraji, jihozápadně od okresního města Kroměříž, podél komunikace č. 432 vedoucí z Kroměříže, přes Kyjov do Hodonína. V obci se základní občanskou vybaveností je doprava zajišťována autobusy. Oceňované pozemky se nachází jihozápadně od zastavěného území obce, tvoří celek téměř obdélníkového tvaru, mírně svažité, přístupné po nezpevněné polní cestě ve vlastnictví jiných vlastníků. 8. Obsah posudku: a 1 ) Pozemky 3
9. Popis objektů a pozemků: a 1 ) Pozemky Oceňované pozemky se nachází jihozápadně od zastavěného území obce Roštín, okres Kroměříž. Pozemky tvoří celek téměř obdélníkového tvaru, jsou mírně svažité k protékajícímu potoku, přístupné po nezpevněné polní cestě ve vlastnictví jiných vlastníků. Pozemky parc. č. 630/8 a 1174/305 jsou zemědělsky obhospodařované, pozemek parc. č. 2948/2 je součástí nezpevněné polní cesty. B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) a 1 ) Pozemky - 27-32 Pozemek oceněný dle 28 odst. 6 a) s povrchem nezpevněným a nebo prašným. Název Parcelní číslo Výměra Jedn. Cena Ki Kp Srážka [%] Upr.jedn.cena Min. cena Cena ostatní plocha 2948/2 122,00 35,00 2,2740 0,5300 0 42,18 5 145,96 Pozemek oceněný dle 28 odst. 6 a) s povrchem 5 145,96 nezpevněným a nebo prašným - celkem Zemědělské pozemky oceněné dle 29. Výpočet úpravy základní ceny příloha č. 23: Obce s 2-5 tisíci obyv. - sousední k.ú. 20,00 % Celková úprava ceny: 20,00 % Ocenění: Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava [%] UC Cena orná půda 630/8 30610 477 12,50 20,00 15,00 7 155,00 orná půda 630/8 35800 525 11,59 20,00 13,91 7 302,75 orná půda 1174/305 35800 501 11,59 20,00 13,91 6 968,91 Výměra celkem 1503 Mezisoučet 21 426,66 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39): * 1,0000 Zemědělské pozemky oceněné dle 29 - celkem 21 426,66 Pozemek oceněný dle 31 odst. 5. Základní cena = cena dle 28 odst. 1 písm. a) až l) * 0,07 = 35,- * 0,07 = 2,45 Kč/m 2. 4
Název Parcelní číslo Výměra Jedn. cena Cena vodní plocha 2975/2 134 2,45 Cena pozemku nesmí být podle 31 odst. 6 nižší než 10 Kč / m 2 1 340,- Součet 1 340,- Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,0000 Pozemek oceněný dle 31 odst. 5 - celkem 1 340,- 27 912,62 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 4 Pozemky - zjištěná cena = 6 978,16 Kč Rekapitulace ocenění pozemků = 6 980,- Kč Cena pozemků činí celkem 6 980,- Kč Porovnávací hodnota a 1 ) Pozemky Popis porovnávaných pozemků: První srovnávaný pozemek - zemědělská půda u Zlámanky, okres Kroměříž. Pozemek o výměře 1749 m 2 je vhodný k zemědělským účelům, přístupný po zpevněné obecní komunikaci. Nemovitost je nabízena k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře. Druhý srovnávaný pozemek - zemědělská půda u Zástřizel, okres Kroměříž. Pozemek o výměře 2082 m 2 je nabízen k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře. Třetí srovnávaná nemovitost - zemědělská půda u Zlámanky, okres Kroměříž. Pozemek o výměře 2880 m 2 je veden jako orná půda. Nemovitost je nabízena k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře. Čtvrtá srovnávaná nemovitost - zemědělská půda u Zlámanky, okres Kroměříž. Pozemek o výměře 2339 m 2 je orná půda s dosud nezavedenými IS. Nemovitost je nabízena k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře. Seznam porovnávaných pozemků: Název Realiz. cena Výměra Jedn.cena K p Váha Upravená jedn. cena ZP Zlámanka 90 000,- 1749 51,46 0,60 1,00 30,87 ZP Zástřizly 72 870,- 2082 35,00 1,00 1,00 35,00 ZP Zlámanka 145 000,- 2880 50,35 0,70 1,00 35,24 ZP Zlámanka 112 000,- 2339 47,88 0,70 1,00 33,52 134,64 / 4,000 Průměrná jednotková cena: 33,66 Kč/m 2 5
Minimální jednotková cena: 30,87 Kč/m 2 Maximální jednotková cena: 35,24 Kč/m 2 Oceňované pozemky: orná půda p.č. 630/8 1002 m 2 orná půda p.č. 1174/305 501 m 2 Výměra oceňovaných pozemků: 1503 m 2 1 503,00 m 2 á 33,66 Kč/m 2 = 50 590,98 Kč Pozemky oceněné porovnávací metodou - celkem = 50 590,98 Kč Pozemky - výsledná cena = 50 590,98 Kč Rekapitulace ocenění pozemků = 50 590,- Kč Cena pozemků činí celkem 50 590,- Kč C. Rekapitulace Administrativní cena ¼ nemovitosti: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem: 6 980,- Kč 6 980,- Kč Porovnávací cena: Porovnávací cena pozemků: Porovnávací cena celkem: 50 590,- Kč 50 590,- Kč Stanovisko znalce: Při stanovení výsledné obecné (obvyklé) ceny, je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekologickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům, vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, universálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Při stanovení obvyklé ceny oceňované nemovitosti, bylo třeba vzít v úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami - nabídka obdobných nemovitostí na trhu s realitami v této lokalitě je nízká b) parametry povyšující cenu: nezjištěny c) parametry ponižující cenu: - podílové spoluvlastnictví - přístup po nezpevněné polní cestě - dva pozemky zemědělské půdy netvořící celek 6
Na základě zjištěných hodnot výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu 1/4 nemovitosti ve výši 12.600 Kč. Obvyklá cena ¼ nemovitosti: 12 600,- Kč slovy: dvanáct tisíc šest set Kč V Praze dne 31.7.2012 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9 D. Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí, motorových vozidel a jiných věcí movitých, majetkových práv, cenných papírů, podniků, ostatního majetku a pro účetnictví. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3520/2012 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. Zpracování znaleckého posudku bylo provedeno za odborné spolupráce se společností B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657,150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, která současně zajistila a zpracovala podklady pod poř. č. 236/2012. E. Seznam příloh: Mapová situace. Snímek z katastrální mapy. Výpis z katastru nemovitostí. 7