ZNALECKÝ POSUDEK č. 3279/2012 O ceně nemovitosti - pozemku parc. č. 251/1 v kat. úz. Bezděčín u Mladé Boleslavi, obec Mladá Boleslav, okres Mladá Boleslav, ve vlastnictví Miroslava Janského. Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Litoměřice, JUDr. Ondřej Mareš Novobranská 20 41201 Litoměřice-Město Stanovení obvyklé ceny pro provedení exekuce č.j. 124 Ex 1533/07-33 prodejem nemovitostí. Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni 16.2.2012 znalecký posudek vypracoval: B plus B, spol. s r.o. MONTEKALA, spol. s r.o. Holečkova 657 Hálova 34 150 00 Praha 5 Košíře 190 00 Praha 9 Znalecký posudek obsahuje 7 stran textu včetně titulního listu a včetně 5 stran příloh. Objednateli se předává v 2 vyhotoveních. V Praze dne 22.3.2012
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) pozemku parc. č. 251/1 v kat. úz. Bezděčín u Mladé Boleslavi, obec Mladá Boleslav, okres Mladá Boleslav, zapsáno na LV č. 70 Účelem tohoto ocenění je vypracování posudku, jako podkladu pro stanovení reálné prodejní ceny souboru ocenění pro potřeby objednatele. Stanovená tržní hodnota dle tohoto posudku respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v době zpracování. Tržní hodnota je určena pro potřeby objednatele a je odrazem situace na trhu nemovitostí v době zpracování. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Pozemek parc. č. 251/1 Adresa nemovitosti: Mladá Boleslav 293 01 Mladá Boleslav Kraj: Středočeský Okres: Mladá Boleslav Obec: Mladá Boleslav Katastrální území: Bezděčín u Mladé Boleslavi Počet obyvatel: 43 939 Základní cena podle 28 odst. 1 písm. g) : 500,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 16.2.2012 bez přítomnosti majitele. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí ze dne 23.1.2012, LV č. 70, kat. úz. Bezděčín u Mladé Boleslavi, Katastrální úřad pro Středočeský kraj, KP Mladá Boleslav - kopie mapy katastrální ze dne 22.2.2012, mapový list č. Mladá Boleslav 2-7/24, měřítko 1:1000, kat. úz. Bezděčín u Mladé Boleslavi - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 1533/07-33 ze dne 9.7.2007 - usnesení o ustanovení znalce č.j. 124 EX 1533/07-93 ze dne 23.1.2012 - fotodokumentace nemovitosti - informace poskytnuté Městským úřadem v Mladé Boleslavi. - informace z KN - informace z realitního trhu - skutečnosti zjištěné na místě samém 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník pozemku: Miroslav Janský, Ve Střešovičkách 1467/68, 16900 Praha 6, vlastnictví: výhradní 6. Dokumentace a skutečnost Dle sdělení MÚ v Mladé Boleslavi se pozemek nachází v ochranném pásmu dráhy a v zóně s regulativy SM - je možné stavět rodinné domy. - 2 -
7. Celkový popis nemovitosti Statutární město Mladá Boleslav je začleněna územně pod okres Mladá Boleslav a náleží pod Středočeský kraj. Mladá Boleslav je také obcí s rozšířenou působností. Z turistického hlediska patří do velmi atraktivní oblasti Českého ráje. Území tohoto statutárního města trvale obývá asi 44600 obyvatel. Protéká zde řeka Jizera. Bezděčín. se nachází 1km od Mladé Boleslavi a je přístupný po pěší zóně, popřípadě bruslařské stezce. Do Bezděčína jezdí pravidelná linka MHD z Mladé Boleslavi. Pozemek je dobře přístupný ze zpevněné komunikace ve vlastnictví města. Pozemek má nepravidelný tvar, u jihozápadní hranice je svažitý. Pozemek je zatravněný, neudržovaný a nachází se v ochranném pásmu dráhy. Na pozemku je možné stavět, rovněž vzhledem k probíhající výstavbě v okolí, je pravděpodobně možné napojit na inženýrské sítě. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek parc. č. 251/1-3 -
B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek parc. č. 251/1 Ocenění: Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - tabulka 1: 2.3. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci: -5 % 2.9.1. Ochranné pásmo: -5 % 2.11. Možnost napojení na plynovod: 5 % Úprava cen: -5 % Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,6260 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1550 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 32 odst. 1 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění ( 28 odst. 2) 32 odst. 1 ( 28 o. 2) 500,- 0,30 2,1550 1,6260-5,00 499,324 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 32 odst. 1 ( 28 trvalý travní porost 251/1 1 809,00 499,324 903 277,12 o. 2) Stavební pozemek - celkem 903 277,12 Pozemek parc. č. 251/1 - zjištěná cena = 903 277,12 Kč - 4 -
Srovnávací indexová metoda a) Pozemky a 1 ) Pozemek parc. č. 251/1 Seznam porovnávaných pozemků: Výchozí cena / (A*B*C*D*E*F) = Upravená vých. cena Název Výchozí cena A B C D E F Upravená vých. cena 1) Pozemek Bezděčín 1 637,- Kč/m 2 0,60 1,25 0,80 1,30 1,25 1,00 1 678,97 Kč/m 2 2) Pozemek Bezděčín 1 463,- Kč/m 2 0,60 1,25 0,80 1,30 1,25 1,00 1 500,51 Kč/m 2 3) Pozemek Bezděčín 1 510,- Kč/m 2 0,60 1,25 0,80 1,30 1,25 1,00 1 548,72 Kč/m 2 Součet: 4 728,20 Kč/m 2 / 3 Průměrná upravená výchozí cena: 1 576,07 Kč/m 2 Výchozí cena: = 1 576,07 Kč/m 2 Korekce výchozí ceny: A - územní struktura: * 0,60 B - typ stavebního pozemku: * 0,50 C - třída velikosti obce podle počtu obyvatel: * 0,80 D - obchodní resp. průmyslová poloha: * 1,30 E - územní připravenost, infrastruktura: * 1,25 F - speciální charakteristiky: * 0,80 Výchozí cena upravená = 491,73 Kč/m 2 Oceňovaný pozemek: trvalý travní porost p.č. 251/1 1809 m 2 Výměra oceňovaných pozemků: 1809 m 2 1 809,00 m 2 á 491,73 Kč/m 2 = 889 539,57 Kč Pozemek oceněný srovnávací indexovou metodou - celkem = 889 539,57 Kč Pozemek parc. č. 251/1 - výsledná cena = 889 539,57 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek parc. č. 251/1 = 889 540,- Kč Cena pozemků činí celkem 889 540,- Kč - 5 -
C. Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek parc. č. 251/1 903 277,10 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 903 277,10 Kč Celkem Rekapitulace výsledných cen, celkem Výsledná cena nemovitosti činí celkem Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 903 277,10 Kč 903 280,- Kč 903 280,- Kč 903 280,- Kč Věcná hodnota: Věcná hodnota pozemků: Stanovená věcná hodnota celkem: 889 540,- Kč 889 540,- Kč Stanovisko znalce: Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: nabídka pozemků určených k zástavbě je na realitním trhu v místě na velmi dobré úrovni b) parametry povyšující cenu: výměra pozemku, dostupnost Mladé Boleslavi a hlavního města Prahy, veškeré občanská vybavenost v Mladé Boleslavi c) parametry ponižující cenu: ochranné pásmo dráhy - 6 -
Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu nemovitosti ve výši 890.000,- Kč. Obvyklá cena: 890 000,- Kč slovy: osm set devadesát tisíc Kč V Praze dne 22.3.2012 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9 D. Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí, motorových vozidel a jiných věcí movitých, majetkových práv, cenných papírů, podniků, ostatního majetku a pro účetnictví. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3279/2012 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. Zpracování znaleckého posudku bylo provedeno za odborné spolupráce se společností B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657,150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, která současně zajistila a zpracovala podklady pod poř. č. 73/2012. E. Přílohy: Mapová situace. Snímek z katastrální mapy. Výpis z katastru nemovitostí. - 7 -