Ing.Petr Schwarzbach, Českých bratří 1943, Česká Třebová realitní činnost - oceňování nemovitých věcí tel. 465 534 376 e-mail: schwarzbach@schwarzbach.cz OCENĚNÍ nemovitých věcí zemědělských pozemků Odhad obvyklé ceny NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Pozemky vedené v katastru nemovitostí kraj Pardubický, obec a katastrální území Sruby Katastrální údaje: CZ0534 okres Ústí nad Orlicí, obec Sruby (580 9701), k.ú Sruby (753165); LV č. 80 Pozemky vedené v katastru nemovitostí a označené jako: p.č. 285/11, p.č. 286/1, p.č. 295/2, p.č. 333/1, p.č. 333/8, p.č. 333/9, p.č. 333/37 a p.č. 333/38 VLASTNÍK: KORUNOMAT s.r.o, Potoční 292, 257 21 Poříčí nad Sázavou 285/11 286/1 Směr CHOCEŇ 295/2 333/9 333/8 333/38 Směr SRUBY 333/37 333/1 ÚČEL OCENĚNÍ: Odhad obvyklé ceny, pozemku označených jako p.č. 285/11, p.č. 286/1, p.č. 295/2, p.č. 333/1, p.č. 333/8, p.č. 333/9, p.č. 333/37 a p.č. 333/38, v katastrálním území a obci Sruby. OBJEDNATEL OCENĚNÍ: Adresa objednatele: Dražební kancelář Dražbaprost, s.r.o Mírové nám. 2, 400 01 Ústí nad Labem IČ DIČ Telefon Fax e-mail ZHOTOVITEL OCENĚNÍ: Adresa zhotovitele: Ing.Petr Schwarzbach Českých bratří 1943, 560 02 Česká Třebová IČ DIČ telefon Fax e-mail 11127198 465 534 376 schwarzbach@schwarzbach.cz Datum místního šetření: 08.04. 2015 Datum zpracování: 10.04. 2015 Počet stran: 15 Počet příloh: 11 Počet vyhotovení: 1 Vyhotovení číslo: 1 Strana 1 / 5
Odhad ceny obvyklé Rizika nemovitosti: Výpis vlastnictví č. 80 pro v katastrálním území a obci Sruby mně nebyl předložen. Dle dostupných a přiložených Informací o pozemku, získaných z nahlížení do katastru, na oceňovaných pozemcích neváznou žádná ocenění. Komentář ke stanovení hodnoty posuzované nemovitosti: Jako podklady pro ocenění byly použity následující informace: Agronea, a.s. Polička, ing. J. Navrátil, prodejní ceny zemědělských pozemků v Poličce a okolí, při bonitě cca 4,00 Kč/m2, ceny lehce překračují 100% navýšení, tj. více než za vyhláškovou cenu s přirážkami. Hermas, a.s. H. Heřmanice, Ota Hřebíček, v lokalitě Dolní Heřmanice je velká konkurence i menších zemědělců, prodejní ceny od minulého roku stouply až na pětinásobek bonity. Bonita v dané lokalitě kolem 2 Kč/m2, prodejní ceny až 10 Kč/m2. Firma KLAS Nerkoř, a.s. Ing. L. Říha, obvyklá cena pozemků v Semaníně se pohybuje od od 7 9 Kč/m2, vzhledem k lukrativitě a strategickému místu pozemku. Průměrná cena zemědělských pozemků v obci 4,58 Kč/m2.. P. Šejnoha Křenov, průměrná bonita v Boršově u MT činí 5,36 Kč/m2, prodejní ceny od 8-13 Kč/m2. Ing. Stanislav Brunclík, Vysoké Mýto. Průměrná bonita zemědělských pozemků ve Srubech odpovídá 6,09 Kč/m2, prodejní ceny se pohybují v rozmezí 2,2 2,5 násobku bonity, tj. 13,40-15,20 Kč/m2 Obecně lze konstatovat, že jednotkové prodejní ceny zemědělských pozemků v posledním období stoupají, což platí i u pronájmů zemědělských pozemků. Cca před třemi lety se prodejní jednotkové ceny pohybovaly kolem ceny odpovídající bonitě pozemku, bez polohové přirážky. V současné době prodejní ceny dosahují dvojnásobku až trojnásobku ceny odpovídající bonitě. Samozřejmě záleží na umístění konkrétního pozemku a na jeho začlenění do stávajícího honu kupujícího (tzv. strategické pozemky). Také se lépe prodávají velké pozemky se zajištěným přístupem, než pozemky malé. Cena je ovlivněna zvýšeným zájmem o tyto pozemky, jak z důvodu dotace SAPS z EU na hektar, (dle dlouhodobých plánů Evropské komise by mělo být zemědělství podporováno především v letech 2014 2020), tak vznik nových BIOSTANIC. Průměrná jednotková cena, dle základní bonity všech oceňovaných zemědělských pozemků odpovídá 5,88 Kč/m2. Vzhledem k tomu, že pozemky jsou ve dvou samostatných celcích, dobře přístupné z okresní silnice, index prodejnosti odhaduji ve výši 2,3. Za tohoto předpokladu odhadnutá jednotková cena odpovídá 13,40 Kč/m2. Situace Přehled podkladů Charakteristika obce Poloha pozemků a využití pozemků Nemovitost pronajata Nález - Informace o pozemku získané z internetových stránek CUZK.cz - Snímek z katastrální mapy z internetových stránek CUZK.cz - fotodokumentace pořízená dne 8.4.2015 Obec Sruby je klidnou zemědělskou obcí, kterou prochází železniční trať Praha Česká Třebová a silnice I 315 spojující Choceň (4 km, pověřená obec) se silnicí první třídy I 35 (5,5 km). Obec s rozšířenou působností Vysoké Mýto (6 km). Ve Srubech se nachází MŠ, 1. stupeň ZŠ, pošta, prodejna smíšeného zboží, prodejna masa a uzenin, hostinec, sokolovna a sportovní fotbalové hřiště. Kompletní síť služeb v Chocni případně Vysokém Mýtě. Zemědělské pozemky se nacházejí cca 1,5 km východně od zastavěné části obce, směr na Choceň, po obou stranách silnice č I/ 315, před vjezdem do lesa. Byla mně předložena nájemní smlouva na oceňované pozemky. Nájemné činí 830 Kč/ha. Tato cena sed pohybuje na spodní hranici tržní volatility. Každá ze smluvních stran má možnost vypovědět tuto nájemní smlouvu a to vždy do 30.09. kalendářního roku. Pozemek se vrací po sklizni (orná půda nebo pokud není dohodnuto jinak) k 1.10. následujícího roku. Strana 2 / 5
Odhad obvyklé ceny Při obchodování ze zemědělskou půdou, zde hraje podstatnou roli tzv. zvláštní obliba kupujícího. Kupující nakupuje pozemky s ohledem na stávající plošné uspořádání pozemků v jeho vlastnictví. Zemědělské pozemky Průměrná bonita zemědělských pozemků ve Srubech odpovídá 6,09 Kč/m 2. Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Cena Úprava] UC [Kč/m2] [m2] [Kč/m2] [Kč] orná půda 286/1 35111 10 516,00 6,48 2,30 14,904 156 730,46 trvale travní 333/1 35411 4 026,00 5,52 2,30 12,696 51 114,10 trvale travní 333/1 36701 126,00 1,43 2,30 3,289 414,41 trvale travní 333/1 35111 473,00 6,48 2,30 14,904 7 049,59 orná půda 333/8 35411 2 519,00 5,52 2,30 12,696 31 981,22 orná půda 333/9 35411 6 686,00 5,52 2,30 12,696 84 885,46 trvale travní 333/37 35411 3 320,00 5,52 2,30 12,696 42 150,72 trvale travní 333/38 35411 1 834,00 5,52 2,30 12,696 23 284,46 Zemědělské pozemky Celkem: 29 500,00 m 2 397 610,43 - obvyklá cena zemědělských pozemků = 397 610,43 Kč Ostatní pozemky Jedná se o pozemky v katastru označené jako ostatní plocha. Ve terénu se jedná o pozemky užívané společně s pozemky zemědělskými, kterým také charakterově odpovídají. U těchto pozemků jsem použil průměrnou bonitu zemědělských pozemků v obci, ve výši 6,09 Kč/m2. Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Cena Úprava] UC [Kč/m2] [m2] [Kč/m2] [Kč] Ostatní plocha 285/11 631,00 6,09 2,30 14,00 8 834,00 Ost. komunikace Ostatní plocha 295/2 1 199,00 6,09 2,30 14,00 16 786,00 Jiná plocha Ostatní plocha Celkem: 1 830,00 m 2 25 620,00 - obvyklá cena ostatních pozemků = 25 620,00 Kč Strana 3 / 5
Celková rekapitulace - obvyklá cena zemědělských pozemků = 397 610,43 Kč - obvyklá cena ostatních pozemků = 25 620,00 Kč - obvyklá cena celkem = 423 230,43 Kč - obvyklá cena celkem - zaokrouhleno = 420 000,00 Kč (slovy : Čtyřistadvacettisíckorunčeských) V České Třebové dne 10.04.2015 Ing.Petr Schwarzbach Českých bratří 1943 Česká Třebová Seznam příloh - Fotodokumentace - Informace o parcelách - Kopie katastrální mapy Strana 4 / 5
Strana 5 / 5