- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č. 620/091/2011 o ceně obvyklé rodinného domu č.p. 1582, na pozemku č. parc. 4109 vč. příslušenství a pozemků č. parc. 4109, č. parc. 4110/1, k.ú. Teplice, obec Teplice, zapsáno na LV č. 433 u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, KP Teplice Objednatel posudku: Účel posudku: JUDr. Jan Fendrych Exekuční úřad Praha 2 Ve Studeném 117/5a 14700 Praha 4 č. j. 132 EX 26043/09-26/Zl Podle stavu ke dni 23.3.2011 posudek vypracovala: Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem 1023 252 10 Mníšek pod Brdy tel.: 739 147 476 e-mail: marcela@rebikova.cz Posudek obsahuje včetně příloh 16 stran. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Mníšku pod Brdy 29.3.2011
- 2 - Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dům Adresa nemovitosti: Novosedlická 1582 415 01 Teplice Kraj: Ústecký Okres: Teplice Obec: Teplice Katastrální území: Teplice Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 23.3.2011 za přítomnosti p. Ivany Bílé, majitelky nemovitosti. Znalecký úkol Úkolem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Podklady pro vypracování posudku 1) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 433 ze dne 14.2.2011, k.ú. Teplice 2) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 23.3.2011, Nahlížení do KN, k.ú. Teplice 3) Usnesení č. j. 132 EX 26043/09-26/Zl 4) Informace získané při místním šetření dne 23.3.2011 Dokumentace a skutečnost Nebyla doložena projektová dokumentace, stavby byly prohlédnuty a zaměřeny. Obsah posudku Určení obvyklé ceny rodinného domu č.p. 1582, na pozemku č. parc. 4109 vč. příslušenství a pozemků č. parc. 4109, č. parc. 4110/1, k.ú. Teplice, obec Teplice, zapsáno na LV č. 433 u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, KP Teplice Typ stavby Rodinný dům, koncový řadový, stávající dokončený Vlastník staveb: Bílá Ivana, Novosedlická 1582, Teplice, 415 01
- 3 - Vlastník pozemků: Bílá Ivana, Novosedlická 1582, Teplice, 415 01 Katastrální úřad: pro Ústecký kraj KP Teplice LV č. 433 Katastrální úz.: Teplice Kraj: Ústecký Obec: Teplice část obce: Teplice Ulice: Novosedlická počet obyvatel: 51 208 č.p. 1582 způsob ochrany: - na pozemku č. parc. 4109, výměra 244 m 2 druh pozemku: zastavěná plocha a nádvoří další pozemky: č. parc. 4110/1, výměra 750 m 2 druh pozemku: zahrada Všeobecný popis Poloha a okolí Rušivá a obtěžující zařízení Dopravní prostředky a dostupnost Přípojky inženýrských sítí Základové poměry Oceňované nemovitosti jsou v Teplicích. Jedná se o větší město, nacházející se na severozápadě republiky, mezi městy Ústí nad Labem a Most. Ve městě je kompletní občanská vybavenost, město je správním centrem regionu. Stavba domu č.p. 1582 leží v širším centru města Teplice,ulice Novosedlická. Jedná se o lokalitu se zástavbou starších řadových rodinných domů a komerčních areálů převážně prodejní sklady a nerušící výroba. Dům leží na uliční čáře, východně od domu je místní komunikace směrem na Novosedlice, komunikace je se středně hustým provozem, působí mírně rušivým dojmem - hlukem a prašností. Místní komunikace se středně hustým provozem, působí mírně rušivým dojmem - hlukem a prašností Zastávka trolejbusů MHD cca 300 m. Vlaková zastávka cca 800 m Elektro, kanalizace, vodovod, plynovod. Nebyly zjištěny poruchy stavby způsobené nestandardními základovými poměry. Druh zástavby Rodinný dům, koncový řadový, stávající dokončený. Popis staveb budova č.p. 1582 Rok a) dokončení cca 1940 b) přístavby, nástavby - c) modernizace/rekonstrukce převážně v původním stavu, v 70 tých letech 20 st. pravděpodobně rekonstrukce (např. výměna oken). K datu místního šetření započata částečná rekonstrukce interiéru částečně rozvodů vody, odkanalizování a koupelen, části rozvodů elektro Druh konstrukce (zděná, betonová, dřevěná apod.) zděná Počet podlaží podzemních 1 podsklepeno cca 50 % ZP nadzemních 2+1 2 NP + půdní prostor k bydlení neupravený Dům č.p. 1582 má charakter rodinného domu, k datu ocenění jsou zřízeny 3 BJ. Popis Dům je situován ve východní části pozemku č. parc. 4109. Stavba domu je zhruba z jedné poloviny podsklepena, má 2 NP a půdní prostor k bydlení neupravený. Svislé konstrukce jsou zděné. Konstrukce stropů nespalné s rovným podhledem, omítané., v PP jsou zčásti klenuté. Střecha je sedlová,
- 4 - dřevěný krov, krytina plech s nátěrem. Okapové prvky jsou plechové s nátěrem. Okna jsou dřevěná špaletová, původní.vstupní i vnitřní dveře jsou dřevěné Vnitřní povrchy podlah na betonové mazanině jsou povrchy z PVC, koberce a keramická dlažba. Vnitřní povrchy stěn hladká omítka, keramická dlažba. Povrch fasády je stříkaný břizolit, místy ve zhoršeném stavu. V domě jsou tři bytové jednotky: 1.BJ 2+1 v 1. NP, 2. BJ 1+1 v 1.NP a 3. BJ 4+1 v 2. NP. Vybavení a zařizovací předměty je proveden rozvod teplé a studené vody, rozvody elektřiny jsou poškozené vytrháním vedení ze zdi (zčásti nahrazeny novými), v části 2. NP rozvody chybějící. V některých místnostech chybí radiátory ústředního topení. Vybavení a zařizovací předměty jsou ve špatném stavu, značně opotřebené. Výjimku tvoří rekonstruovaná koupelna ve 2. NP. Topení Ústřední na tuhá paliva, kotel v PP. Dle sdělení majitelky je topení funkční, v části domu chybí radiátory. Přípojky: elektro, vodovod, kanalizace, plynovod. Dispoziční řešení: PP: chodba se schodištěm (přístupno z chodby 1. NP), sklepy, kotelna, uhelna, klenuté stropy. UP 65 m2 1.NP: vstup, chodba 5,3 m2, prostor schodiště 4,3 m2, WC 1,5 m2 ( k bytu č. 2) 1.BJ 1+1: předsíň 2,2 m2, kuchyň 9,5 m2, rozestavěná koupelna s WC 2,4 m2, pokoj 19,8m2. UP 33,9 m2. 2.BJ 2+1: předsíň 2,2 m2, kuchyň 9,5m2, koupelna 4,0 m2, pokoj 19,8m2, pokoj 8,8 m2. UP 44,3 m2 2. NP: BJ 4+1: předsíň 5,5 m2, kuchyň 8,3 m2, koupelna s WC 4,0 m2, pokoj 15,3 m2, pokoj 20,4 m2, pokoj 16,3 m2, pokoj 16,3 m2. UP 86,1 m2. Podkroví: půdní prostor k bydlení neupravený. Rekonstrukce a modernizace Stav domu je podprůměrný - v interiéru je neudržovaný, převážně poničené a morálně zastaralé zařizovací předměty, exteriér domu je v průměrném stavu, mírně zhoršený stav fasády zejména směrem do dvora na západní straně. V posledních letech nebyla prováděna základní údržba. K datu místního šetření započata částečná rekonstrukce interiéru částečně rozvodů vody, odkanalizování a koupelen, části rozvodů elektro. Popis Vedlejší stavby a příslušenství Vedlejší stavba kůlny- garáže na západní hranici pozemku č. parc. 4109, k.ú. Teplice. Svislé konstrukce zčásti zděné, zčásti dřevěné, střecha plochá, okna kovová, vrata a dveře dřevěné. Střešní krytina svařované asfaltové pásy. Omítka na zděné části - břizolit. Zhoršený stavebně technický stav. Stavba zděné garáže je situována v severovýchodním rohu navazuje na stavbu domu, přízemní zděná stavba, krytina plechová, pultová střecha s nízkým sklonem, je průchozí vrata ze zahrady i z východní strany z ulice. Zavedena elektro. její stavebně technický stav je průměrný. Dále je na pozemku č. parc. 4110/1 několik dalších dřevěných či částečně zděných staveb ve velmi špatném stavebně technickém stavu, užívaných jako kůlny a garáže.
- 5 - Pozemky Pozemek č. parc. 4109 leží v rovině, je zčásti zastavěn stavbou rodinného domu, částečně vedlejší stavbou zděné kolny garáže na západní hranici pozemku. Zbytek tvoří zpevněná betonová plocha na západní straně domu. Pozemek č. parc. 4110/1 leží v rovině, je na něm situována stavba zděné garáže v severovýchodním rohu navazuje na stavbu domu, zbytek pozemku tvoří neudržovaná zahrada a několik vedlejších staveb ve velmi špatném stavu. Pozemky jsou užívány ve funkčním celku, jsou opoceny. Dohromady mají nepravidelný přibližně čtyřúhelníkový tvar, jsou rovinné. Vnější zařízení Oplocení ocelové sloupky, dřevěné plotovky, nízká betonová podezdívka. Zpevněné plochy beton Napojení inž. sítí Elektro ano Vodovod ano Kanalizace ano Plynovod ano Telefon ano Přístup po zpevněné komunikaci ano Stav budov, udržování, rekonstrukce Technický stav staveb Poloha vzhledem k užívání Užívání nemovitosti Vlastnická práva Hlavní budova je v průměrném stavebně technickém stavu, nefunkční izolace proti zemní vlhkosti, v interiéru plíseň (způsobená pravděpodobně špatným způsobem užíváním bytů). Stav vedlejších staveb je zhoršený. Lokalita s dobrou dostupností občanské vybavenosti a centra města. Místní komunikace působí mírně rušivým dojmem. Nemovitosti jsou určeny k bydlení a podle zjištění na místním šetření jsou tak i užívány. Omezení vlastnických práv Zahrnuta v tržní ceně 1) Zástavní právo smluvní zapsané v části C LV č. 433 2) Zástavní právo soudcovské zapsané v části C LV č. 433 3) Exekuční tituly zapsané v části C LV č. 433 1), 2), 3) Nejsou zohledněna v ceně obvyklé. Stav zápisu katastru nemovitostí a Nebyl zjištěn nesoulad evidence KN a skutečnosti. skutečnosti Vyhodnocení Záplavové území Podle registru Aquarius je stavba není v ohrožení zaplavením a zatopením Jiná rizika Prověření přístupu k nemovitosti Dle sdělení majitelky je BJ č. 2 v 1. NP pronajímána. Nájemce naplatí nájemné, pomáhá s údržbou domu. Nájemní smlouva nebyla doložena. Přístup je z východní strany ze zpevněné komunikace s chodníkem č. parc. 4289/6, zapsáno na LV č. 9216, ostatní komunikace, vlastník Ústecký kraj. Bez Rizika.
- 6 - CENY, HODNOTY VĚCNÁ HODNOTA POZEMKY Jednotková cena [Kč/m 2 ] Cena pozemku [Kč] č. parcelní výměra [m 2 ] současný stav budoucí stav současný stav druh pozemku 4109 244 1 200-610 000 zastavěná pl. a nádvoří 4110/1 750 1 200-375 000 zahrada I. CENA POZEMKU 1 192 800 STAVBY OP Jednot. cena Rozest. Reproduk. cena Opotř. stavby Cena stavby po odpočtu opotřebení [Kč] budovy stáří [m 3 ] [Kč/m 3 ] [%] [Kč] [%] současný stav č.p. 1582 cca 65 let 1070 4 500 100 4 815 000 65 1 685 250 vedlejší stavby 120 000 Reprodukční cena staveb 4 815 000 - - Celková užitná plocha: 240,40 m2 II. CENA STAVEBY (VĚCNÁ HODNOTA STAVEB) 1 805 250 Kč současný stav budoucí stav III. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTI (I. + II.) 2 998 050 Kč -
- 7 - POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnatelný RD č. 1: Teplice Sobědruhy, RD, 5+1 ZP 160m2, UP 250 m2, pozemek 260 m2 Nabídková cena: 1 600 000 Kč, 2/2011 2 garážová stání, BJ 5+1, veškeré IS. + lepší stav nemovitosti - menší pozemek, 1 BJ horší lokalita. Porovnatelný RD č. 2: Teplice Bohosudovská, RD, ZP 80 m2, UP 140 m2, pozemek 140 m2 V podkroví možno vybudovat půdní vestavbu. Po rozsáhlé rekonstrukci. Nabídková cena: 2 170 000 Kč, 7/2010 - výrazně menší pozemek + výrazně lepší stav nemovitosti Horší lokalita Porovnatelný RD č. 3: Prostetice, RD, 3+1 ZP 100m2, UP 327 m2, pozemek 227 m2 V přízemí pivnice, nová střecha, elektronické zabezpečení. V přízemí mříže. Nabídková cena: 3 300 000 Kč, 2/2011 + Větší UP - výrazně menší pozemek Horší lokalita VÝSLEDEK POROVNÁVACÍ HODNOTY 1 800 000 Kč
- 8 - URČENÍ OBVYKLÉ CENY Slabé stránky Silné stránky Zdůvodnění ceny obvyklé Průměrný až zhoršený stavebně technický stav nemovitosti, interiér značně poškozen. Probíhající rekonstrukce je chaotická, často prováděna neodborně. Nemovitost se nachází na uliční čáře středně rušné komunikace. Neupravená zahrada se zanedbanými vedlejšími stavbami. Nemovitost je situována v širším centru města, dobrá dostupnost občanské vybavenosti a centra města. Prostorný dům se 3 samostatnými byty. Cena obvyklá je stanovena na základě porovnání věcné hodnoty a výnosové hodnoty s přihlédnutím k umístění a technickému stavu nemovitosti ke dni ocenění se zohledněním silných a slabých stránek nemovitosti. OBVYKLÁ CENA domu č.p. 1582, na pozemku č. parc. 4109 vč. příslušenství a pozemků č. parc. 4109, č. parc. 4110/1, k.ú. Teplice, obec Teplice, zapsáno na LV č. 433 u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, KP Teplice 1 800 000 Kč V Mníšku pod Brdy, 29.3.2011 Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem 1023 252 10 Mníšek pod Brdy tel.: 739 147 476 e-mail: marcela@rebikova.cz Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 6.12.2006 č.j. Spr. 4010/2006 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 620/091/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. Z/091/2011.
- 9 - Přílohy: 1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 23.3.2011, Nahlížení do KN, k.ú. Teplice 2) Situace, fotodokumentace ze dne 23.3.2011 3) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 433 ze dne 14.2.2011, k.ú. Teplice 1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 23.3.2011, Nahlížení do KN, k.ú. Teplice
2) Situace, fotodokumentace ze dne 23.3.2011-10 -
- 11 -
- 12 -