ZNALECKÝ POSUDEK č. 707/177/2011 o ceně obvyklé rodinného domu č.p. 20 na pozemku č. parc. St. 15 vč. příslušenství a pozemků č. parc. St. 15, č. parc. 230/17, k.ú. Dolní Nivy, obec Dolní Nivy, zapsáno na LV č. 178 u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, KP Sokolov. Objednatel posudku: Účel posudku: JUDr. Jan Fendrych Exekuční úřad Praha 2 Ve Studeném 117/5a 14700 Praha 4 č. j. 132 EX 32464/09-16/Ri Podle stavu ke dni 27.7.2011 posudek vypracovala: Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem 1023 252 10 Mníšek pod Brdy tel.: 739 147 476 e-mail: marcela@rebikova.cz Posudek obsahuje včetně příloh 13 stran. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Mníšku pod Brdy 11.8.2011
- 2 - Znalecký úkol Úkolem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dům Adresa nemovitosti: 356 01 Dolní Nivy 20 Kraj: Karlovarský Okres: Sokolov Obec: Dolní Nivy Katastrální území: Dolní Nivy Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 27.7.2011. Bylo provedeno pouze ohledání zvenku, prohlídka nebyla znalkyni ze strany povinného umožněna. Podklady pro vypracování posudku 1) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 178 ze dne 26.4.2011, k.ú. Dolní Nivy 2) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 27.7.2011, Nahlížení do KN, k.ú. Dolní Nivy 3) Usnesení č. j. 132 EX 32464/09-16/Ri 4) Informace získané na Obecním úřadě Dolní Nivy dne 27.7.2011 5) Informace získané při místním šetření dne 27.7.2011 Obsah posudku Určení obvyklé ceny rodinného domu č.p. 20 na pozemku č. parc. St. 15 vč. příslušenství a pozemků č. parc. St. 15, č. parc. 230/17, k.ú. Dolní Nivy, obec Dolní Nivy, zapsáno na LV č. 178 u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, KP Sokolov Typ stavby Vlastníci pozemků: Vlastníci staveb: Rodinný dům, samostatně stojící, dokončený. SJM Jan Mourek a Marie Mourková, oba bytem Dolní Nivy 20, Sokolov 1, 356 01 SJM Jan Mourek a Marie Mourková, oba bytem Dolní Nivy 20, Sokolov 1, 356 01 Katastrální úřad: pro Karlovarský kraj, KP Sokolov LV č. 178 Katastrální úz.: Dolní Nivy Kraj: Karlovarský Obec: Dolní Nivy část obce: Dolní Nivy
- 3 - Ulice: - počet obyvatel: 322 č.p. 20 způsob ochrany: - na pozemku č. parc. St. 15, výměra 399 m 2 zast. plocha a nádvoří další pozemky: č. parc. 106/2, výměra 607 m 2 zahrada Všeobecný popis Oceňované nemovitosti jsou v Dolních Nivách. Dolní Nivy jsou malá obec ležící na západě České Republiky, asi 8 km severně od Sokolova. Obec se nachází na severním okraji rekultivované Podkrušnohorské výsypky palivoenergetického kombinátu Vřesová. V obci je minimální občanská vybavenost obecní úřad, knihovna, autobusová zastávka. Nejbližší zastávka železnice je Poloha a okolí v obci Oloví, vzdálena cca 8 km. Úplná občanská vybavenost je ve správním centru Sokolov, dobře dostupném po silnici č. 210 - cca 12 km. Oceňované nemovitosti se nachází ve střední, zastavěné části obce, v okolí jsou dokončené rodinné domy, rekreační chaty původní zástavby. Ve vzdálenosti cca 50 m od oceňovaných nemovitostí vede silnice č. 210. Celkově je místo pro bydlení vhodné. Rušivá a obtěžující Silnice č. 210 mírně rušivý vliv. zařízení Dopravní Zastávka autobusů cca 100 m. dostupnost Přípojky Elektro, vodovod, odkanalizování do žumpy, plyn. inženýrských sítí Nebyly zjištěny poruchy stavby způsobené nestandardními základovými poměry Základové poměry - při ohledání pouze zvenku. Druh zástavby Samostatně stojící rodinný dům Popis stavby a) dokončení cca 1950 Rok b) přístavby, nástavby, rekonstrukce, modernizace nebyly zjištěny Druh konstrukce (zděná, betonová, dřevěná apod.) zděná Počet podlaží podzemních 0 nadzemních 1 + 1 1 NP + podkroví Počet bytových jednotek 1 Popis nebytových jednotek 0 garážových stání 0 Obecní úřad v Dolních Nivách neeviduje o oceňovaném RD žádné informace. Rodinný dům má 1 NP a podkroví, upravenost podkroví k bydlení nezjištěna. Podsklepení nezjištěno. Svislé konstrukce jsou zděné. Materiál stropů nezjištěn. Střecha je sedlová, střešní krytina eternitové šablony. Klempířské prvky jsou z pozinku. Okna jsou dřevěná, špaletová. Vstupní dveře jsou plastové. Vnitřní povrchy a povrchy podlah nezjištěny. Vnější omítka hladká s nátěrem. Vybavení a zařizovací předměty nezjištěny. Topení a TUV - nezjištěno. Přípojky: elektro, odkanalizování do žumpy, vodovod, plyn.
- 4 - Stavebně technický stav Pozemky: Dispoziční řešení: nezjištěno Dle ohledání pouze zvenku je stavba oceňovaného rodinného domu převážně v původním stavu bez podstatné rekonstrukce. Stav je podprůměrný pouze s částečnou údržbou. Pozemek č. parc. St. 15 je částečně zastavěn stavbou oceňovaného rodinného domu a stavbou kolny, zbytek tvoří nezpevněný dvůr. Pozemek č. parc. 230/17 je užíván jako upravená zahrada rodinného domu s několika vzrostlými stromy a udržovaným trávníkem. Pozemky jsou užívány ve funkčním celku. Dohromady mají nepravidelný tvar, protáhlý tvar ve směru severovýchod jihozápad, leží v mírném východním svahu. Přístup je z východní strany po zpevněné komunikaci. Vnější zařízení Oplocení drátěný plot s kovovými sloupky, bez podezdívky Zpevněné plochy - Napojení inž. sítí Elektro ano Vodovod ano Kanalizace do žumpy Plynovod ano Vedlejší stavby a příslušenství Přístup po zpevněné komunikaci Na jihozápadě pozemku č. parc. St. 15 je umístěna celodřevěná kolna. Střecha je Popis pultová, krytina asfaltová lepenka. Celkově zhoršený stavebně technický stav, bez údržby. Stav hlavní budovy, udržování, rekonstrukce Technický stav Stavba RD převážně v původním stavu, bez podstatných rekonstrukcí. Stav je stavby podprůměrný pouze s částečnou údržbou. Poloha vzhledem k Vhodná pro bydlení, v zastavěné části obce, zhoršená dostupnost občanské užívání vybavenosti. Mírně rušivý vliv přilehlé silnice č. 210. Užívání nemovitosti Vlastnická práva Omezení vlastnických práv Podle KN je stavba určena k bydlení; je k bydlení je dle ohledání zvenku užívána. 1) Exekuční tituly zapsané v části C LV č. 178, k.ú. Dolní Nivy 2) Zástavní práva smluvní zapsaná v části C LV č. 178, k.ú. Dolní Nivy 3) Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu zapsané v části C LV č. 178, k.ú. Dolní Nivy 4) Zástavní právo exekutorské zapsané v části C LV č. 178, k.ú. Dolní Nivy ano Zahrnuta v ceně obvyklé 1), 2), 3), 4) nejsou zohledněna v ceně obvyklé Stav zápisu KN a skutečnosti Nebyl zjištěn nesoulad mezi zápisem na LV č. 178, k.ú. Dolní Nivy a skutečností zjištěnou při místním šetření.
- 5 - Vyhodnocení Jiná rizika Prověření přístupu k nemovitosti Nebyla zjištěna. Přístup k oceňovaným nemovitostem je z komunikace č. parc. 928/7 (silnice, vlastník Karlovarský kraj), přes pozemek č. parc. 924/4 (manipulační plocha, vlastník obec Dolní Nivy). Bez rizika. CENY, HODNOTY VĚCNÁ HODNOTA POZEMKY Jednotková cena [Kč/m 2 ] Cena pozemku [Kč] č. parcelní výměra [m 2 ] současný stav budoucí stav současný stav druh pozemku St. 15 399 150-59 850 zast. plocha a nádvoří 230/17 607 150-91 050 zahrada I. CENA POZEMKU 150 900 Kč STAVBY OP Jednot. cena Rozest. Reproduk. cena Opotř. stavby Cena stavby po odpočtu opotřebení [Kč] stáří [m 3 ] [Kč/m 3 ] [%] [Kč] [%] současný stav stavba RD cca 60 let 605 4 300 100 2 601 500 60 1 040 600 Reprodukční cena staveb 2 601 500 - - II. CENA STAVEB (VĚCNÁ HODNOTA STAVEB) 1 040 600 Kč současný stav budoucí stav III. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTI (I. + II.) 1 191 500 Kč -
- 6 - POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnatelný RD č. 1: Jindřichovice, RD, 3 + 1 ZP 140 m2, UP 76 m2, pozemek 500 m2 1 NP po rekonstrukci, nová střecha. Podkroví před rekonstrukcí. Garáž, stodola. Nabídková cena: 1 360 000 Kč, 8/2011 srovnatelná lokalita - menší pozemek + garáž, stodola Porovnatelný RD č. 2: Rotava, RD UP 108 m2, pozemek 660 m2 Nové rozvody vody, nový bojler, nová koupelna a nový kotel na vytápění tuhými palivy. Nabídková cena: 1 190 000 Kč, 6/2011 srovnatelná lokalita Porovnatelný RD č. 3: Habartov, RD 3 + 1 ZP 80 m2, UP 142 m2, pozemek 600 m2 Po částečné rekonstrukci. Voda, elektro, plyn, odkanalizování do žumpy. Topení lokální na tuhá paliva. Nabídková cena: 1 399 000 Kč, 6/2011 srovnatelná lokalita - menší pozemek + garáž VÝSLEDEK POROVNÁVACÍ HODNOTY 850 000 1 000 000 Kč
- 7 - URČENÍ OBVYKLÉ CENY Slabé stránky Silné stránky Zdůvodnění ceny obvyklé Dle ohledání pouze zvenku je stavba RD převážně v původním stavu bez podstatné rekonstrukce. Stav je podprůměrný. Špatná dostupnost občanské vybavenosti. Mírně rušivý vliv přilehlé silnice č. 210. Nebyly zjištěny Cena obvyklá je stanovena na základě porovnání s obdobnými nemovitostmi v dané lokalitě s přihlédnutím k věcné hodnotě, umístění a technickému stavu nemovitosti ke dni ocenění se zohledněním silných a slabých stránek nemovitosti. Zohledněna je skutečnost, že znalkyni nebyla umožněna prohlídka nemovitosti, proto je obvyklá cena stanovena cenovým intervalem. Horní hranice cenového intervalu předpokládá standardní vybavení stavby podle účelu jejího užívání. OBVYKLÁ CENA rodinného domu č.p. 20 na pozemku č. parc. St. 15 vč. příslušenství a pozemků č. parc. St. 15, č. parc. 230/17, k.ú. Dolní Nivy, obec Dolní Nivy, zapsáno na LV č. 178 u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, KP Sokolov 850 000 1 000 000 Kč V Mníšku pod Brdy, 11.8.2011 Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem 1023 252 10 Mníšek pod Brdy tel.: 739 147 476 e-mail: marcela@rebikova.cz Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 6.12.2006 č.j. Spr. 4010/2006 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 707/177/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. Z/177/2011. Přílohy: 1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 27.7.2011, Nahlížení do KN, k.ú. Dolní Nivy 2) Situace, fotodokumentace ze dne 27.7.2011 3) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 178 ze dne 26.4.2011, k.ú. Dolní Nivy
- 8-1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 27.7.2011, Nahlížení do KN, k.ú. Dolní Nivy 2) Situace, fotodokumentace ze dne 27.7.2011
- 9 - Severovýchodní pohled Východní pohled Kolna Přístupová komunikace