Z N A L E C K Ý P O S U D E K

Transkript

1 Z N A L E C K Ý P O S U D E K o obvyklé cen nemovitostí v provozním areálu DANUBIA spol. s r. o. ermná nad Orlicí, vetn vybraného píslušenství a pozemk v katastrálním území Malá ermná nad Orlicí dle LV /2010 Objednatel posudku: Úel posudku: JUDr. Jan Malý insolvenní správce dlužníka DANUBIA spol. s r.o. Dukelská tída Hradec Králové Návrh obvyklé hodnoty Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Miloslav Kalous Hradecká Hradec Králové Posudek obsahuje 55 stran. Objednateli se pedává ve 2 vyhotoveních. V Hradci Králové,

2 Ocenní nemovitosti /2010 strana 2 A. Úvod ÚVODNÍ LIST Pedmt ocenní: nemovitosti v provozním areálu DANUBIA spol. s r. o. ermná nad Orlicí, vetn vybraného píslušenství a pozemk Poloha nemovitosti: Katastrální území: Malá ermná nad Orlicí Objednatel posudku: Zpracovatel posudku: Obec: ermná nad Orlicí Okres: Rychnov nad Knžnou List vlastnictví. 442 JUDr. Jan Malý, insolvenní správce dlužníka DANUBIA spol. s o. Dukelská tída 15 Hradec Králové Ing. Miloslav Kalous Hradecká 64 Hradec Králové Tel ZADÁNÍ Ocenní je vypracováno v souladu s "Metodikami oceovaní KOM platnými legislativními pedpisy R.. Jedná se o návrh tržní hodnoty nemovitostí v provozním areálu DANUBIA spol. s r. o. ermná nad Orlicí, vetn vybraného píslušenství a pozemk v katastrálním území Malá ermná nad Orlicí dle LV Výsledky mé práce budou použity jako jeden z podklad pro stanovení tržní hodnoty pedmtného majetku. Navržená tržní hodnota podle tohoto ocenní je zptn dosažitelná pi prodeji pedmtného majetku za podmínek platných v dob jeho zpracování. ZÁKLADNÍ POJMY ADMINISTRATIVNÍ CENA - cena zjištná dle cenového pedpisu (v souasné dob Zákon.151/1997 SB. o oceování majetku a zmn nkterých zákon Vyhláška ministerstva financí eské republiky.460/2009, kterou se provádjí nkterá ustanovení zákona.151/1997 Sb.) TRH - Interakce prodávajících a kupujících, vedoucí ke stanovení cen a množství komodit. Trh nemovitostí je segmentován podle typu nemovitostí a lokalit. TRŽNÍ HODNOTA - (obvyklá cena) - "Odhadovaná ástka, za kterou by ml být majetek k datu ocenní smnn v transakci bez osobních vliv mezi dobrovoln kupujícím a dobrovoln prodávajícím po patiném przkumu trhu, na nmž úastníci jednají informovan, rozvážn a bez nátlaku. (Definice dle IVSC aktualizace rok 1998). Posudek byl vytvoen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 Ocenní nemovitosti /2010 strana 3 VCNÁ HODNOTA - (dle právního názvosloví " asová cena " vci), je reprodukní cena vci, snížená o pimené opotebení vci stejného stáí a pimené intenzity používání, ve výsledku pak snížena o náklady na opravu vážných závad, které znemožují okamžité užívání vci. VÝNOSOVÁ HODNOTA - je uvažovaná jistina, kterou je nutno pi stanovené úrokové sazb uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako istý výnos z nemovitosti nebo je možné tuto ástku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. CENA POIZOVACÍ je cena, za kterou bylo možno vc poídit v dob poízení (u nemovitosti, zejména staveb, cena v dob jejich postavení) za použití tehdy platných metodik cen, bez odpotu opotebení. CENA REPRODUKNÍ je cena, za kterou by bylo možno stejnou novou porovnatelnou vc poídit v dob ocenní, bez odpotu opotebení. ISTÝ RONÍ STABILIZOVANÝ VÝNOS jsou výnosy(píjmy) po odpotu náklad (výdaj), nebo také souet provozního, finanního zisku a zisku z mimoádných píjm (daový základ pro da z píjm), stanovený jako prmrná, nebo pravdpodobn oekávaná hodnota z asové ady. LIKVIDANÍ HODNOTA je penžní ástka, kterou je majitel likvidovaného majetku pinucen pijmout v pípad, kdy se majetek musí prodat pi asov omezené nabídce na trhu. ZÁKLAD HODNOTY Podkladem pro sjednání tržní ceny (t.j. realizované ceny na trhu) je tímto ocenním stanovená tržní hodnota. Tato tržní hodnota, která je vždy odhadem finanní ástky, je definována v souladu s Evropským sdružením odhadc TEGoVA a s mezinárodním oceovacím standardem, který zpracoval IVSC. (Viz základní pojmy). ROZSAH OCENNÍ Rozsah práce pi ocenní nemovitosti vychází z toho, že by mlo být pihlédnuto ke všem vlivm, které mohou její tržní hodnotu významn ovlivnit. Mezi n patí: Historie a podstata nemovitosti (dle typu oceovaného majetku) Obecné ekonomické vyhlídky a specifické podmínky nemovitosti Úetní hodnota nemovitosti Realizované tržní ceny porovnatelných nemovitostí Pedpokládaný objem výnosu nemovitosti Ekologické zatížení nemovitosti Vcná bemena

4 Ocenní nemovitosti /2010 strana 4 Pokud informace o tchto skupinách problém jsou dostupné, mohou být využity v prognóze výnosu istého nájemného, nebo istého stabilizovaného výnosu z podnikání, je-li nemovitost oceována s využitím výnosové metody. STANOVENÍ TRŽNÍ HODNOTY Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reáln použitelné v souasných ekonomických podmínkách v R a nejlépe vystihují souasnou hodnotu majetku. Ta je velmi promnlivá v ase a je ovlivována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodáství, stabilizace finanní politiky a soukromého podnikání. Použití metod a zpsob stanovení tržní hodnoty je také ovlivnn i úelem, pro který se tržní hodnota majetku zjišuje. Pehled metod je uveden v kapitole 3. "Metody oceování", kde je také popsána charakteristika každé metody. V pípad, že jde o ocenní nemovitosti jako jistícího instrumentu (zástavy) vi úvru bankovního domu, má pracovník finanní instituce možnost lépe posoudit ekonomické chování vlastníka majetku a podle zpsobu hodnocení a stanovení výsledné tržní hodnoty má možnost správn regulovat výši poskytovaného bankovního úvru. Obsah posudku a) Objekty 1) Administrativní budova p ) Sklad a sociální zaízení 3) Provozní monoblok z roku ) Provozní monoblok - dvoupodlažní ást z roku ) Provozní monoblok - jednopodlažní ást z roku ) Provozní monoblok - kotelna, úpravna vody, rozvodna 7) Provozní monoblok - údržba 8) Ocelokolna 9) Garáže 10) Trafostanice 11) Sklad holavin 12) Ostatní nemovitosti b) Pozemky 1) Pozemky c) Ocenní výnosovou metodou

5 Ocenní nemovitosti /2010 strana 5 B. N Á L E Z PODKLADY DODANÉ OBJEDNAVATELEM OCENNÍ Výpis z katastru nemovitostí k.ú Malá ermná nad Orlicí vyhotovený Katastrálním úadem pro Královéhradecký kraj pracovišt v Rychnov nad Knžnou dne LV 442 Kopie katastrální mapy Piznání k dani z nemovitostí za zdaovací období roku 2009 Smlouva o nájmu ásti nemovitostí uzavená dne mezi spol. Danubia spol. s r.o. na stran jedné jako pronajímatelem a spol. NOVY s.r.o. na stran druhé jako nájemcem Smlouva o nájmu nebytových prostor uzavená dne mezi spol. Danubia spol. s r.o. na stran jedné jako pronajímatelem a Petrem Peremským na stran druhé jako nájemcem Smlouva o nájmu ásti nemovitostí uzavená dne mezi spol. Danubia spol. s r.o. na stran jedné jako pronajímatelem a Janem Kutílkem na stran druhé jako nájemcem Dlouhodobý hmotný majetek k Evidenní listy na bytových jednotek Pehled sjednaného pojištní Danubia, spol. s r.o. Tržní ocenní. 8/412/99 vyhotovený dne znalcem Ing. Josefem Prouzou Ocenní nemovitostí. 0010/33/2002/A vyhotovený dne znalcem Ing. J. Prouzou Ocenní nemovitostí. 0004/33/2004/A vyhotovený dne znalcem Ing. J. Prouzou Ocenní nemovitostí. 119/1961/2006 vyhotovený dne znalcem Ing. Josefem Prouzou Ocenní nemovitostí. 118/1960/2006 aktualizace vyhotovený dne znalcem Ing. Josefem Prouzou IDENTIFIKANÍ ÚDAJE Identifikace nemovitosti Objednatel: Jméno a adresa: IO, r.. Vlastník nemovitosti: Jméno a adresa: JUDr. Jan Malý, insolvenní správce dlužníka DANUBIA spol. s o. Dukelská tída 15 Hradec Králové DANUBIA, spol. s r.o. ermná nad Orlicí p. 110 IO, r Vlastnický podíl: 1/1 Poloha: Katastrální území: Malá ermná nad Orlicí Obec: Okres: ermná nad Orlicí Rychnov nad Knžnou List vlastnictví.: 442

6 Ocenní nemovitosti /2010 strana 6 Poloha a charakteristika Oceované nemovitosti se nacházejí v katastrálním území Malá ermná nad Orlicí, obec ermná nad Orlicí, okres Rychnov nad Knžnou. Jedná se o výrobní areál p. 110 spol. Danubia s.r.o. s píslušenstvím a pozemky, který je situován na tém rovinatém terénu v blízkosti eky Orlice. Okolní zástavbu tvoí provozní objekty, jmenovaná eka a rodinné domy. Pístup je ze zpevnné komunikace, vedoucí k sousední bytové zástavb. Jednotlivé objekty jsou pístupné po vnitrozávodních zpevnných komunikacích. Oceovanými objekty jsou: típodlažní administrativní budova, výrobní monoblok, ocelokolna, objekt garáží, objekt trafostanice a bývalý sklad holavin. Objekty jsou napojené na rozvody el. energie ze sít VE pes vlastní trafostanici a el. rozvodnu, zásobování vodou je z veejného vodovodu a eky Orlice. Kanalizace je svedena do trojkomorového septiku. Vytápní je z vlastní kotelny na tuhá paliva radiátory a registry. Teplá vody je ohívána el. boilery. Popis a stav objekt Administrativní budova p. 110 Tento objekt sestává z administrativní budovy s obytnou ástí a budovy skladu a sociálního zaízení. Ob ásti jsou provozn a konstrukn propojené. Administrativní budova má jedno podzemní podlaží, ti nadzemní podlaží a pdní prostor. V 1.NP jsou dv kanceláe, výdejna jídel, jídelna, sklad látek, chodba a dv schodišt. Ve 2. NP jsou kanceláe (8x), chodba, WC. V ásti je bytová jednotka 2+1. Ve 2.NP je byt o velikosti 2+1, byt o velikosti 1+kk, byt o velikosti 3+1 Administrativní budova byla postavena v roce V roce 1985 byla na budov provedeny výmna tém všech oken a ásti dveí a byla provedena instalace ústedního vytápní pes výmníkovou stanici z kotelny v areálu. V roce 1988 byla provedeny ástená výmna podlahových krytin, nová konstrukce stechy a byly osazeny nové žlaby a svody smrem k pístupové vnitrozávodní komunikaci. Po roce 2000 byla zrušena kuchy a prostory upraveny na výdejnu jídel, v ásti osazena akumulaní kamna. Budova skladu a sociálního zaízení Budova skladu a sociálního zaízení je tvoena dvoupodlažní ástí s nízkou sedlovou stechou z roku 1920, z dvoupodlažní ásti s plochou stechou z roku 1972 a z pízemní ásti s nízkou pultovou stechou z roku 1972 V 1.NP dvoupodlažní ásti s nízkou sedlovou stechou je chodba, výmník, píruní sklad a WC. Ve 2.NP je sklad a vestavba WC pístupná ze sousedního objektu. V 1.NP dvoupodlažní ásti s plochou stechou je kantýna a chodba, ve 2.NP je odpoinková místnost. V pízemní ásti je chodba, elektrodílna, sprchy. Výrobní objekt Jedná se o rozsáhlý výrobní monoblok sestávají z nkolika ástí, které na sebe stavebn i provozn navazují a jsou vzájemn propojeny. Jedná se o:

7 Ocenní nemovitosti /2010 strana 7 Halová ást z roku 1920 Obvodové stny jsou zdné v tl. 60 cm, nosnou konstrukci dále tvoí litinový skelet, založení je provedeno na základových pasech a patkách s izolacemi proti zemní vlhkosti. Stecha je schedová s krytinou z profilovaného plechu, jsou osazeny kompletní klempíské konstrukce, bleskosvody jsou nainstalovány. Vnitní omítky jsou vápenné hladké, fasádní stíkané, podlahy betonové, dvee plechové, okna devná zdvojená osazená v schedové steše. O tomto objektu se nacházejí tkalcovské dílny se zázemím. Vytápní je z centrální kotelny na pevná paliva, elektroinstalace je svtelná a motorová. Je zde provedena instalace vzduchotechniky a dvou nákladních výtah pro dvoupodlažní pístavbu. Objekt byl postaven v roce 1920, emuž odpovídá stav objektu. V roce byla provedena instalace vzduchotechniky v halové ásti provozního monobloku a výmna kotle. V roce 2002 byla provedena oprava omítek, nové rozvody elektro, výmna osvtlení v ásti objektu. Dvoupodlažní ást z roku 1961 Jedná se o dvoupodlažní ást pdorysného tvaru písmene U k západnímu prelí halové ásti monobloku. Obvodové stny jsou zdné v tl. 45 cm, založení je provedeno na základových pasech s izolacemi proti zemní vlhkosti. Stecha je v ásti plochá s konstrukcí z ŽB trám a ŽB žebírkových panel, v ásti nízká sedlová s konstrukcí z ŽB píhradových nosník, krytina plechová, jsou osazeny kompletní klempíské konstrukce, bleskosvody jsou nainstalovány. Vnitní omítky jsou vápenné hladké, fasádní bízolitové škrabané, podlahy betonové, devné a z keramické dlažby, dvee hladké plné, okna ocelová s jednoduchým zasklením.. Vytápní je z centrální kotelny na pevná paliva, elektroinstalace je svtelná a motorová. V 1.NP jsou snovárna, šlichtovna, osnovy, vály, navádní, šatna žen, chodba, kompresorovna, píruní sklady a kancelá mistra. Ve 2.NP jsou šicí dílna a sklady. Objekt byl postavený v roce 1961 a stav odpovídá jeho stáí. Jednopodlažní ást z roku 1961 Jedná se o jednopodlažní ást monobloku pistavná k východnímu prelí halové ásti monobloku. Obvodové stny jsou zdné v tl. 45 cm, založení je provedeno na základových pasech s izolací proti zemní vlhkosti. Stecha je pultová s plechovou krytinou, jsou osazeny kompletní klempíské konstrukce, bleskosvody jsou nainstalovány. Vnitní omítky jsou vápenné hladké, fasádní pevážn hladké, podlahy betonové, dvee plechové a náplové, okna ocelová s jednoduchým zasklením, špaletová a luxferová. Vytápní chybí, elektroinstalace je svtelná, je provedený rozvod studené a teplé vody (el. boiler). V 1.NP jsou skladové prostory v malé ásti sociální zaízení. Objekt byl postavený v roce 1961, v roce 2002 byla provedena výmna stešní krytiny a oprava sociálního zaízení. Kotelna, úpravna vody a rozvodna elektro z roku 1907 Je to ást provozního monobloku navazující na jižní prelí halové ásti. Obvodové stny jsou zdné v tl. 60 cm, založení je provedeno na základových pasech s izolací proti zemní vlhkosti. Stecha je v ásti, kde je umístna kotelna mansardová s krytinou z osinkocementových šablon na bednní, v ásti, kde je umístna úpravna vody a rozvodna elektro je stecha plochá s krytinou ze svaovaných živiných pás, jsou osazeny kompletní klempíské konstrukce, bleskosvody jsou nainstalovány. Vnitní omítky jsou vápenné hladké, fasádní stíkané,

8 Ocenní nemovitosti /2010 strana 8 podlahy betonové a keramických dlaždic, dvee plechové a náplové, okna ocelová s jednoduchým zasklením. V objektu je kotelna, úpravna vody a elektrorozvodna. Elektroinstalace je svtelná i motorová, v koteln je osazen parní kotel Slatina 60 v roce Objekt byl postavený v roce Údržba je zanedbaná, což se projevuje dožívající stešní krytinou a korozí klempíských konstrukcí, poškozenými omítkami. Údržba z roku 1907 Je to ást provozního monobloku navazující na jižní prelí halové ásti. Obvodové stny jsou zdné v tl. 60 cm, založení je provedeno na základových pasech s izolací proti zemní vlhkosti v ásti nefunkními. Stecha je sedlová s krytinou z osinkocementových šablon na bednní, jsou osazeny kompletní klempíské konstrukce, bleskosvody jsou nainstalovány. Stropní konstrukce jsou s rovným podhledem, vnitní omítky jsou vápenné hladké, fasádní stíkané, podlahy betonové, dvee plechové a náplové, okna ocelová s jednoduchým zasklením. V objektu jsou dílny údržba a denní místnost. Objekt je napojený na svtelnou elektroinstalaci, vytápní z centrální kotelny. Objekt byl postavený v roce Tomuto stáí odpovídá i stav objektu. Údržba je zanedbaná. Ocelokolna z roku 1961 Jedná se o voln stojící objekt postavený východn od monobloku. Jedná se o halový objekt s nosnou ocelovou konstrukcí, jednostrann opláštnou vlnitým pozinkovaným plechem, založenou na základových patkách. Pední stna je bez opláštní uzavená pouze výplní za strojového pletiva. Konstrukci nízké sedlové stechy tvoí ocelové píhradové vazníky, krytina je z vlnitého pozinkovaného plechu, podlaha je betonová. Objekt slouží pro skladování a je bez instalací. Objekt byl postavený v roce Objekt garáží z roku 1950 Jedná se o voln stojící objekt postavený jižním smrem od provozního monobloku pi hranici pozemku. Obvodové stny jsou zdné v tl. 45 cm, založení je provedeno na základových pasech s izolací proti zemní vlhkosti. Stecha je pultová s plechovou krytinou, jsou osazeny klempíské konstrukce. Stropní konstrukce jsou s rovným podhledem, vnitní omítky i fasádní omítky jsou vápenné hladké, podlahy betonové, vrata 2 x plechová a 1 x prkénková, okna luxferová. V objektu jsou garážová stání. Objekt je napojený na elektroinstalaci svtelnou i motorovou. Garáže byla postaveny v roce Tomuto stáí odpovídá i stavebn technický stav objektu. Objekt trafostanice Jedná se o kobkovou trafostanici o výkonu 600 kwh.

9 Ocenní nemovitosti /2010 strana 9 Sklad holavin Jedná se o zdný objekt s plochou stechou pokrytou živinou krytinou. Vnitní i vnjší omítka je vápenná, podlaha je betonová. Objekt je bez instalací. Pozemky Katastrální území: Malá ermná nad Orlicí LV.: 442 Druh pozemku íslo pozemku Výmra (m 2 ) 45/1 753 Zastavná plocha 45/ Ostatní plocha 237/ / /14 452/2 460/1 734/11 734/17 734/18 734/20 734/20 734/22 734/23 734/ Zahrada Vodní plocha 734/ /

10 Ocenní nemovitosti /2010 strana 10 C. METODY OCEOVÁNÍ METODA STANOVENÍ VCNÉ HODNOTY Vcná hodnota je reprodukní cena nemovitosti snížená o opotebení. Reprodukní cena odpovídá výši náklad, které by bylo nutno v dob ocenní vynaložit na poízení stejné nebo porovnatelné nové vci. Ocenní mže tedy být i podkladem v rozhodovacím procesu investora (potenciálního kupce), zda je výhodnjší a ekonomicky efektivnjší koupit již existující nemovitost nebo vybudovat nemovitost novou. Vcnou hodnotu staveb je teba urit s pihlédnutím k opotebení, které s ohledem na skutený stavebntechnický stav a morální zastarání stanovíme pomocí nkteré ze známých metod. Nemovitosti zpravidla dlíme na: * stavby * venkovní úpravy * pozemky (vetn vodních ploch) Pi stanovení vcné hodnoty nemovitosti mají zásadní význam vstupní údaje. U staveb tmito vstupními údaji jsou: * délka [m] * zastavná plocha [m 2 ] * obestavný prostor [m 3 ] * vnitní využitelná (pronajmutelná) plocha [m 2 ] * stáí stavby * reprodukní poizovací cena 1 m 3 obestavného prostoru, 1 m 2 zast. plochy, píp. 1 m délky * opotebení stavby Pro výpoet opotebení stavby je nutné zjistit píp. stanovit: * stáí stavby a stav bžné údržby * technické a morální opotebení * provedené opravy a výmna jednotlivých konstrukních prvk * pedpokládanou životnost (další trvání stavby) * metodu výpotu opotebení a odvodnit její použití U venkovních úprav se vychází z reprodukní ceny s odpotem opotebení pro každou venkovní úpravu. Je také možno stanovit hodnotu venkovních úprav procentním podílem z hodnoty hlavních staveb s pihlédnutím k jejich stavu a provedení. U pozemk se vychází z výmr podle výpisu z katastru nemovitostí nebo geometrického plánu, z druhu pozemku (zastavná plocha, orná pda, atd.). Uváží se také umístní pozemku v dané obci a údaje z územn plánovací dokumentace. Porovnáním s prodeji pozemk v dané lokalit se stanoví reálná tržní hodnota za 1 m 2 pozemku. Vždy se uvedou podklady, na základ kterých se tato hodnota odvodila. U všech pozemk je teba vycházet z územn plánovací dokumentace a dalších podklad.

11 Ocenní nemovitosti /2010 strana 11 METODA VÝNOSOVÁ Zjistí se u nemovitostí z dosaženého roního nájemného sníženého o roní náklady na provoz. Do tchto náklad by se mly zapoítat odpisy, prmrná roní údržba, správa nemovitostí, da z nemovitostí apod. Vyjádení hodnoty nemovitosti pomocí kapitalizaní míry je nutno provádt diferencovan pro každou nemovitost a v jednotlivých faktorech prbžn zohledovat vývoj ekonomiky v R. Souasná hodnota nemovitosti je pak urena podle tohoto schématu: * stanovení množství, spolehlivosti a délky trvání budoucího stabilizovaného výnosu * stanovení odpovídající kapitalizaní míry (skladba faktor r 1 - r 4 ) * využití kapitalizace, tj. pevodu budoucích penz na jejich souasnou kvantitativní úrove Hodnota majetku vyjádená výnosovou metodou vyplývá ze vzorce V = 100 * Z * r -1, ve vzorci je možno Z nahradit Z u, kde V Z Z u r je výnosová hodnota majetku je istý roní stabilizovaný výnos (ped zdanním, je-li stanoven z nájmu) je upravený stabilizovaný roní zisk (po zdanní), je-li stanoven z provozu nemovitosti jako podnik je kapitalizaní míra Kapitalizaní míru r lze stanovit jako souet ty základních len: skutené míry výnosnosti, inflaní míry, rizikové míry a míry ekonomické životnosti: r = r 1 + r 2 + r 3 +r 4, kde r 1 r 2 r 3 r 4 je míra ekonomické výnosnosti, t.j. úroková míra na bezpené vklady ve lht požadovaného úvru, snížená o inflaní vlivy. je skutená míra inflace v hodnoceném období. je riziková míra. Výši rizika uložení kapitálu do oceované nemovitosti nutno posoudit nap. dle místních podmínek, podle známé nebo oekávané konkurence, a podle pípadného nebezpeí ztráty likvidnosti. Mžeme zahrnovat i vlivy konjunktury a nepedvídatelné vlivy. je míra ekonomické životnosti. Stanovuje se podle prmrné technické a morální životnosti hmotného majetku oceované nemovitosti. Celkovou kapitalizaní míru r stanovujeme zásadn skladbou jednotlivých faktor. Pokud nkterý faktor není použit, uvede se zdvodnní.

12 Ocenní nemovitosti /2010 strana 12 POROVNÁVACÍ HODNOTA Tato metoda pro ocenní nemovitosti (stavby a pozemky) je založena na porovnání pedmtné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné dob realizovány na trhu, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby i souboru staveb, tak i hodnotu pozemku. Pokud je metoda porovnávací použita, musí být uvedeny v asovém horizontu ne delším než šesti msíc minimáln ti realizované ceny obdobných nemovitostí. Porovnání musí být provedeno jak z pohledu stavební substance (obestavný prostor, zastavná plocha, velikost pozemku atd.) tak i z pohledu ekonomického efektu nemovitosti. Porovnávací metoda dává nejpesnjší obraz o skuten realizovatelných cenách. Nevýhodou je neustálé zastarávání informací a poteba neustálé aktualizace porovnávací databáze. Tato skutenost vyžaduje pravidelnost a soustavnost monitoringu trhu. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonit roste i pesnost hodnocení a schopnost odhadce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametr na cenu. Velký vliv na kvalitu dosažených porovnávacích hodnot má ovená informace o prbhu prodeje. Hodnocení prbhu realizace prodeje: Délka obchodu: 1 msíc velmi krátký obchod - nevhodné 1 6 msíce optimální obchod - vhodné 6 12 msíc delší obchod - mén vhodné nad 12 msíc píliš dlouhý obchod - nevhodné Cena nemovitosti se utváí na trhu v konkrétních podmínkách. Úkolem odhadce je co nejvrnji popsat všechny cenotvorné faktory a jejich pínos k tvorb výsledné tržní ceny. Komoditou na trhu s nemovitostmi je využitelný prostor (využitelná plocha), který je charakterizován kvalitativními parametry, polohou a velikostí. Kvalitativní parametry lze rozdlit do nkolika úrovní: a) Základní dlení objekty jsou lenné podle typu, podtypu a speciální charakteristiky, dále je lenní dle materiálové charakteristiky, fyzického a morálního opotebení a kvality provedení. b) Charakteristika prostoru podrobný popis jednotlivých konstrukcí a vybavenosti. Lze popsat fyzické a morální opotebení a kvalitu jednotlivých konstrukcí. c) Další dležitá charakteristika je poloha: Poloha v rámci R okres, obec, katastrální území, poloha v míst, zóna a poloha v zón Vybavenost obce /katastrálního území/ a vybavenost konkrétní lokality, v níž je nemovitost situována. Je dležité sledovat cenotvorné charakteristiky vydávané statistickým úadem. d) Velikost Užitný prostor Zastavná plocha Obestavný prostor

13 Ocenní nemovitosti /2010 strana 13 APLIKACE METOD Každá z výše popsaných metod má své klady a zápory. Nejprkaznjší z metod je metoda porovnání tržních cen, jestliže pro použití této metody máme dostatenou etnost aktuálních porovnatelných hodnot (cen z realizovaných prodej). Z výpotových metod se v souasné dob asto používají hodnoty vypotené metodou výnosovou a metodou stanovení vcné hodnoty. Stále vtší význam má metoda porovnávací, která nejvrnji zobrazuje situaci na trhu a proto by nemla chybt v žádné analýze, která má stanovit tržní hodnotu nemovitosti

14 Ocenní nemovitosti /2010 strana 14 D. Odhad Popis a umístní objekt, výmra, hodnocení a ocenní Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Rychnov nad Knžnou Obec: ermná nad Orlicí Ocenní a) Objekty a.1) Vyhláška 460/2009 Sb. a.1.1) Administrativní budova p Zatídní pro poteby ocenní Budova: F 1. budovy pro administrativu Svislá nosná konstrukce: zdná Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 122 Budovy administrativní Kód standardní klasifikace produkce: Koeficient zmny ceny stavby: 2,145 Koeficient prodejnosti: 0,420 (Obchod) budovy pro službu a administrativu Podlaží: Název Výška Zastavná plocha 1.PP 2,23 m 17,1 5,65 4,5 0,5+2,85 5,25 = 109,33 m 2 1.NP 3,60 m 32,25 11,6+5,9 9,2+1,2 1,5 = 430,18 m 2 2.NP 4,08 m 32,25 11,60+5,9 9,2 = 428,38 m 2 3.NP 3,40 m 32,25 11,60+5,9 9,2 = 428,38 m 2 Souet: 13,31 m 1 396,27 m 2 Prmrná výška podlaží (PVP): = 3,58 m Prmrná zastavná plocha podlaží (PZP): = 349,07 m 2 Obestavný prostor (OP): 1.PP (17,1 5,65 4,5 0,5+2,85 5,25) 2,23 = 243,80 m 3 1.NP (32,25 11,6+5,9 9,2) 3,6+1,2 1,5 2,5 = 1 546,67 m 3 2.NP (32,25 11,6+5,9 9,2) 4,08+3,9 1,2 1,0 = 1 752,47 m 3 3.NP (32,25 11,6+5,9 9,2) 3,5+3,9 1,2 1,0 = 1 504,01 m 3 Zastešení 32,25 11,6 (1,2+2,2) 0,5+5,9 9,2 (1,2+0,5) 0,5 = 682,11 m 3 Obestavný prostor celkem: = 5 729,06 m 3

15 Ocenní nemovitosti /2010 strana 15 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy vetn zemních prací bez izolace 0, 1,852 / (OP ZC K 1 K 2 K 3 K 5 K i ) = 8,20 % Podstandardní 2. Svislé konstrukce zdivo 0, 1,852 / (OP ZC K 1 K 2 K 3 K 5 K i ) = 17,40 % Standardní 3. Stropy nespalné 0, 1,852 / (OP ZC K 1 K 2 K 3 K 5 K i ) = 9,30 % Standardní 4. Krov, stecha nízké sedlo 0, 1,852 / (OP ZC K 1 K 2 K 3 K 5 K i ) = 7,30 % Standardní 5. Krytiny stech plechová 0, 1,852 / (OP ZC K 1 K 2 K 3 K 5 K i ) = 2,10 % Standardní 6. Klempíské konstrukce pozinkovaný plech 0, 1,852 / (OP ZC K 1 K 2 K 3 K 5 K i ) = 0,60 % Standardní 7. Úprava vnitních povrch vápenné dvouvrstvé 0, 1,852 / (OP ZC K 1 K 2 K 3 K 5 K i ) = 6,90 % Standardní 8. Úprava vnjších povrch bízolit 0, 1,852 / (OP ZC K 1 K 2 K 3 K 5 K i ) = 3,30 % Standardní 9. Vnitní obklady keramické devné obklady 0, 1,852 / (OP ZC K 1 K 2 K 3 K 5 K i ) = 1,80 % Standardní 10. Schody kamenné 0, 1,852 / (OP ZC K 1 K 2 K 3 K 5 K i ) = 2,90 % Standardní 11. Dvee hladké a náplové 0, 1,852 / (OP ZC K 1 K 2 K 3 K 5 K i ) = 3,10 % Standardní 12. Vrata 0, 1,852 / (OP ZC K 1 K 2 K 3 K 5 K i ) = 0,00 % Standardní 13. Okna zdvojená 0, 1,852 / (OP ZC K 1 K 2 K 3 K 5 K i ) = 5,20 % Standardní 14. Povrchy podlah PVC, dlažba 0, 1,852 / (OP ZC K 1 K 2 K 3 K 5 K i ) = 3,20 % Standardní 15. Vytápní ústední 0, 1,852 / (OP ZC K 1 K 2 K 3 K 5 K i ) = 4,20 % Standardní 16. Elektroinstalace svtelná a tífázová 0, 1,852 / (OP ZC K 1 K 2 K 3 K 5 K i ) = 5,70 % Standardní 17. Bleskosvod Bleskosvod 0, 1,852 / (OP ZC K 1 K 2 K 3 K 5 K i ) = 0,30 % Standardní 18. Vnitní vodovod rozvod studené a teplé vody 0, 1,852 / (OP ZC K 1 K 2 K 3 K 5 K i ) = 3,20 % Standardní 19. Vnitní kanalizace bžné rozvody 0, 1,852 / (OP ZC K 1 K 2 K 3 K 5 K i ) = 3,10 % Standardní 20. Vnitní plynovod 0, 1,852 / (OP ZC K 1 K 2 K 3 K 5 K i ) = 0,20 % Nevyskytuje se 21. Ohev vody bojler 0, 1,852 / (OP ZC K 1 K 2 K 3 K 5 K i ) = 1,70 % Standardní 22. Vybavení kuchyní 0, 1,852 / (OP ZC K 1 K 2 K 3 K 5 K i ) = 0,00 % Standardní 23. Vnitní hygienické vybavení bžné vybavení 0, 1,852 / (OP ZC K 1 K 2 K 3 K 5 K i ) = 3,00 % Standardní

16 Ocenní nemovitosti /2010 strana 16 Název, popis Obj. podíl Hodnocení 24. Výtahy 0, 1,852 / (OP ZC K 1 K 2 K 3 K 5 K i ) = 1,40 % Standardní 25. Ostatní 0, 1,852 / (OP ZC K 1 K 2 K 3 K 5 K i ) = 5,90 % Standardní 26. Instalaní prefabrikovaná jádra 0, 1,852 / (OP ZC K 1 K 2 K 3 K 5 K i ) = 0,00 % Standardní Výpoet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 1. Základy vetn zemních prací 0,54 8,20 % 0, Vnitní plynovod 0,54 1,852 0,20 % 0,0020 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,9537 Ocenní: Základní jednotková cena (ZC): 2 807, K/m 3 Koeficient konstrukce K 1 : 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : 0,9389 Koeficient K 3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : 0,8866 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,9537 Polohový koeficient K 5 : 0,8500 Koeficient zmny cen staveb K i : 2,1450 Koeficient prodejnosti K p : 0,4200 Základní jednotková cena upravená: = 1 602,37 K/m 3 Základní cena upravená: 5 729,06 m ,37 K/m 3 = ,87 K Výpoet opotebení lineární metodou: Stáí: 105 rok Pedpokládaná další životnost: 35 rok Opotebení: / ( ) = 75,000 % Odpoet opotebení: ,87 K 75,000 % ,40 K Cena objektu po odetení opotebení: = ,47 K Administrativní budova p. 110 zjištná cena: ,47 K a.1.2) Sklad a sociální zaízení 3 Zatídní pro poteby ocenní Budova: S. skladování a manipulace Svislá nosná konstrukce: zdná Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 1252 Budovy sklad, nádrže a sila Kód standardní klasifikace produkce: budovy pro skladování a manipulaci Koeficient zmny ceny stavby: 2,160 Koeficient prodejnosti: 0,776 (Sklady)

17 Ocenní nemovitosti /2010 strana 17 Podlaží: Název Výška Zastavná plocha 1.NP 3,20 m 14,7 9,5+9,1 8,8+14,1 5,8 = 301,51 m 2 2.NP 6,60 m 14,7 9,5+14,1 5,8 = 221,43 m 2 Souet: 9,80 m 522,94 m 2 Prmrná výška podlaží (PVP): = 4,64 m Prmrná zastavná plocha podlaží (PZP): = 261,47 m 2 Obestavný prostor (OP): Obestavný prostor 14,7 9,5 (8,7+9,9) 0,5+9,1 8,8 (3,2+3,4) 0,5+14,1 5,8 6,85 = 2 123,20 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy vetn zemních prací betonové základy s izolací 13,20 % Standardní 2. Svislé konstrukce Zdivo 30,40 % Standardní 3. Stropy nespalné 13,80 % Standardní 4. Krov, stecha plochá 7,00 % Standardní 5. Krytiny stech živiná 2,90 % Standardní 6. Klempíské konstrukce úplné 0,70 % Standardní 7. Úprava vnitních povrch vápenné 4,20 % Standardní 8. Úprava vnjších povrch bízolit 2,90 % Standardní 9. Vnitní obklady keramické 0,00 % Neuvažuje se 10. Schody betonové 1,80 % Standardní 11. Dvee hladké a náplové 2,40 % Standardní 12. Vrata devná 3,00 % Standardní 13. Okna ocelová s dvojitým zasklením 3,40 % Nadstandardní 14. Povrchy podlah betonové 2,90 % Standardní 15. Vytápní 0,00 % Neuvažuje se 16. Elektroinstalace svtelná a tífázová 5,80 % Standardní 17. Bleskosvod Bleskosvod 0,40 % Standardní 18. Vnitní vodovod 0,00 % Neuvažuje se 19. Vnitní kanalizace 0,00 % Neuvažuje se 20. Vnitní plynovod 0,00 % Neuvažuje se 21. Ohev vody 0,00 % Neuvažuje se 22. Vybavení kuchyní 0,00 % Neuvažuje se 23. Vnitní hygienické vybavení 0,00 % Neuvažuje se 24. Výtahy 0,00 % Neuvažuje se 25. Ostatní 5,20 % Standardní 26. Instalaní prefabrikovaná jádra 0,00 % Neuvažuje se 27. Vnitní vodovod 0,70 % 28. Vnitní kanalizace 1,00 % 29. Vnitní hygienické vybavení 0,89 % 30. Vytápní 1,20 % Výpoet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 13. Okna 0,54 3,40 % + 0,0184

18 Ocenní nemovitosti /2010 strana Vnitní vodovod 0,54 0,70 % + 0, Vnitní kanalizace 0,54 1,00 % + 0, Vnitní hygienické vybavení 0,54 0,89 % + 0, Vytápní 0,54 1,20 % + 0,0065 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 1,0389 Ocenní: Základní jednotková cena (ZC): 2 231, K/m 3 Koeficient konstrukce K 1 : 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : 0,9452 Koeficient K 3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : 0,7526 Koeficient vybavení stavby K 4 : 1,0389 Polohový koeficient K 5 : 0,8500 Koeficient zmny cen staveb K i : 2,1600 Koeficient prodejnosti K p : 0,7760 Základní jednotková cena upravená: = 2 205,78 K/m 3 Základní cena upravená: 2 123,20 m ,78 K/m 3 = ,10 K Výpoet opotebení lineární metodou: Stáí: 88 rok Pedpokládaná další životnost: 32 rok Opotebení: / ( ) = 73,333 % Odpoet opotebení: ,10 K 73,333 % ,26 K Cena objektu po odetení opotebení: = ,84 K Sklad a sociální zaízení zjištná cena: ,84 K a.1.3) Provozní monoblok z roku Zatídní pro poteby ocenní Hala: E. budovy pro prmysl a skladování (bez jeábových drah) Svislá nosná konstrukce: kovová Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: Budovy pro prmysl Kód standardní klasifikace produkce: haly pro prmysl (výrobní) Koeficient zmny ceny stavby: 2,151 Koeficient prodejnosti: 0,348 (Výroba) Podlaží: 1.NP Výška: 6,95 m Zastavná plocha: 61,4 38,80+47,15 25,65 3,0 7,85 = 3 568,17 m 2 Prmrná výška podlaží (PVP): = 6,95 m Prmrná zastavná plocha podlaží (PZP): = 3 568,17 m 2 Obestavný prostor (OP): Obestavný (61,4 38,8+47,15 25,65 3,0 7,85) (4,35+6,95) 0,5 prostor = ,15 m 3

19 Ocenní nemovitosti /2010 strana 19 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy vetn zemních prací betonové 0, 1,852 / (OP ZC K 1 K 2 K 3 K 5 K i ) = 9,40 % Standardní 2. Svislé nosné konstrukce litinový skelet s cihelnými stnami 0, 1,852 / (OP ZC K 1 K 2 K 3 K 5 K i ) = 20,30 % Standardní 3. Stropy 0, 1,852 / (OP ZC K 1 K 2 K 3 K 5 K i ) = 8,20 % Nevyskytuje se 4. Krov, stecha Shedová stecha 0, 1,852 / (OP ZC K 1 K 2 K 3 K 5 K i ) = 10,20 % Standardní 5. Krytiny stech plechová 0, 1,852 / (OP ZC K 1 K 2 K 3 K 5 K i ) = 2,90 % Standardní 6. Klempíské konstrukce úplné 0, 1,852 / (OP ZC K 1 K 2 K 3 K 5 K i ) = 0,70 % Standardní 7. Úprava vnitních povrch vápenné 0, 1,852 / (OP ZC K 1 K 2 K 3 K 5 K i ) = 6,90 % Standardní 8. Úprava vnjších povrch stíkané 0, 1,852 / (OP ZC K 1 K 2 K 3 K 5 K i ) = 3,90 % Standardní 9. Vnitní obklady keramické 0, 1,852 / (OP ZC K 1 K 2 K 3 K 5 K i ) = 0,00 % Standardní 10. Schody 0, 1,852 / (OP ZC K 1 K 2 K 3 K 5 K i ) = 0,80 % Nevyskytuje se 11. Dvee kovové 0, 1,852 / (OP ZC K 1 K 2 K 3 K 5 K i ) = 3,20 % Standardní 12. Vrata plechová 0, 1,852 / (OP ZC K 1 K 2 K 3 K 5 K i ) = 2,30 % Standardní 13. Okna devná zdvojená 0, 1,852 / (OP ZC K 1 K 2 K 3 K 5 K i ) = 5,20 % Standardní 14. Povrchy podlah beton, dlažba 0, 1,852 / (OP ZC K 1 K 2 K 3 K 5 K i ) = 4,80 % Standardní 15. Vytápní centrální 0, 1,852 / (OP ZC K 1 K 2 K 3 K 5 K i ) = 1,30 % Standardní 16. Elektroinstalace svtelná a tífázová 0, 1,852 / (OP ZC K 1 K 2 K 3 K 5 K i ) = 8,30 % Standardní 17. Bleskosvod Bleskosvod 0, 1,852 / (OP ZC K 1 K 2 K 3 K 5 K i ) = 0,40 % Standardní 18. Vnitní vodovod 0, 1,852 / (OP ZC K 1 K 2 K 3 K 5 K i ) = 0,90 % Nevyskytuje se 19. Vnitní kanalizace dešová 0, 1,852 / (OP ZC K 1 K 2 K 3 K 5 K i ) = 0,80 % Podstandardní 20. Vnitní plynovod 0, 1,852 / (OP ZC K 1 K 2 K 3 K 5 K i ) = 0,00 % Standardní 21. Ohev vody centrální zdroj 0, 1,852 / (OP ZC K 1 K 2 K 3 K 5 K i ) = 0,40 % Standardní 22. Vybavení kuchyní 0, 1,852 / (OP ZC K 1 K 2 K 3 K 5 K i ) = 0,00 % Standardní 23. Vnitní hygienická vybavení 0, 1,852 / (OP ZC K 1 K 2 K 3 K 5 K i ) = 2,20 % Nevyskytuje se 24. Výtahy (u více podlažních hal) 0, 1,852 / (OP ZC K 1 K 2 K 3 K 5 K i ) = 0,00 % Standardní

20 Ocenní nemovitosti /2010 strana 20 Název, popis Obj. podíl Hodnocení 25. Ostatní 0, 1,852 / (OP ZC K 1 K 2 K 3 K 5 K i ) = 6,90 % Nevyskytuje se Výpoet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 3. Stropy 0,54 1,852 8,20 % 0, Schody 0,54 1,852 0,80 % 0, Vnitní vodovod 0,54 1,852 0,90 % 0, Vnitní kanalizace 0,54 0,80 % 0, Vnitní hygienická vybavení 0,54 1,852 2,20 % 0, Ostatní 0,54 1,852 6,90 % 0,0690 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,8057 Ocenní: Základní jednotková cena (ZC): 1 620, K/m 3 Koeficient konstrukce K 1 : 0,9480 Koeficient K 2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : 0,9218 Koeficient K 3 = 0,30 + (2,80 / PVP) 0,6 : 0,7029 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,8057 Polohový koeficient K 5 : 0,8500 Koeficient zmny cen staveb K i : 2,1510 Koeficient prodejnosti K p : 0,3480 Základní jednotková cena upravená: = 510,11 K/m 3 Základní cena upravená: ,15 m 3 510,11 K/m 3 = ,12 K Výpoet opotebení lineární metodou: Stáí: 90 rok Pedpokládaná další životnost: 30 rok Opotebení: / ( ) = 75,000 % Odpoet opotebení: ,12 K 75,000 % ,59 K Cena objektu po odetení opotebení: = ,53 K Provozní monoblok z roku 1920 zjištná cena: ,53 K a.1.4) Provozní monoblok - dvoupodlažní ást z roku Zatídní pro poteby ocenní Hala: E. budovy pro prmysl a skladování (bez jeábových drah) Svislá nosná konstrukce: zdná Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: Budovy pro prmysl Kód standardní klasifikace produkce: haly pro prmysl (výrobní) Koeficient zmny ceny stavby: 2,151 Koeficient prodejnosti: 0,348 (Výroba)

21 Ocenní nemovitosti /2010 strana 21 Podlaží: Název Výška Zastavná plocha 1.NP 4,80 m 35,3 12,4+45,1 9,15+11,6 9,15+8,6 7,8 5 = 1 024,03 m 2 2.NP 4,80 m 35,3 12,4+45,1 9,15+11,6 9,15+8,6 7,8 5 = 1 024,03 m 2 Souet: 9,60 m 2 048,06 m 2 Prmrná výška podlaží (PVP): = 4,80 m Prmrná zastavná plocha podlaží (PZP): = 1 024,03 m 2 Obestavný prostor (OP): Obestavný prostor 35,3 12,4 (9,75+10,7) 0,5+45,1 9,15 (9,15+9,4) 0,5 +(11,6 9,15+8,6 7,85) (8,81+10,06) 0,5 = 9 941,54 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy vetn zemních prací betonové 9,40 % Standardní 2. Svislé nosné konstrukce litinový skelet s cihelnými stnami 20,30 % Standardní 3. Stropy nespalné 8,20 % Nevyskytuje se 4. Krov, stecha Shedová stecha 10,20 % Standardní 5. Krytiny stech plechová 2,90 % Standardní 6. Klempíské konstrukce úplné 0,70 % Standardní 7. Úprava vnitních povrch vápenné 6,90 % Standardní 8. Úprava vnjších povrch stíkané 3,90 % Standardní 9. Vnitní obklady keramické 0,00 % Neuvažuje se 10. Schody betonové s bžným povrchem 0,80 % Standardní 11. Dvee kovové 3,20 % Standardní 12. Vrata plechová 2,30 % Standardní 13. Okna devná zdvojená 5,20 % Standardní 14. Povrchy podlah beton, dlažba 4,80 % Standardní 15. Vytápní centrální 1,30 % Standardní 16. Elektroinstalace svtelná a tífázová 8,30 % Standardní 17. Bleskosvod Bleskosvod 0,40 % Standardní 18. Vnitní vodovod 0,90 % Nevyskytuje se 19. Vnitní kanalizace dešová 0,80 % Podstandardní 20. Vnitní plynovod 0,00 % Neuvažuje se 21. Ohev vody centrální zdroj 0,40 % Standardní 22. Vybavení kuchyní 0,00 % Neuvažuje se 23. Vnitní hygienická vybavení 2,20 % Nevyskytuje se 24. Výtahy (u více podlažních hal) 0,00 % Neuvažuje se 25. Ostatní 6,90 % Nevyskytuje se Výpoet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 3. Stropy 0,54 1,852 8,20 % 0, Vnitní vodovod 0,54 1,852 0,90 % 0, Vnitní kanalizace 0,54 0,80 % 0, Vnitní hygienická vybavení 0,54 1,852 2,20 % 0,0220

22 Ocenní nemovitosti /2010 strana Ostatní 0,54 1,852 6,90 % 0,0690 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,8137 Ocenní: Základní jednotková cena (ZC): 1 620, K/m 3 Koeficient konstrukce K 1 : 1,0750 Koeficient K 2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : 0,9264 Koeficient K 3 = 0,30 + (2,80 / PVP) 0,6 : 0,8833 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,8137 Polohový koeficient K 5 : 0,8500 Koeficient zmny cen staveb K i : 2,1510 Koeficient prodejnosti K p : 0,3480 Základní jednotková cena upravená: = 737,79 K/m 3 Základní cena upravená: 9 941,54 m 3 737,79 K/m 3 = ,80 K Výpoet opotebení lineární metodou: Stáí: 49 rok Pedpokládaná další životnost: 51 rok Opotebení: / ( ) = 49,000 % Odpoet opotebení: ,80 K 49,000 % ,71 K Cena objektu po odetení opotebení: = ,09 K Provozní monoblok - dvoupodlažní ást z roku 1961 zjištná cena: ,09 K a.1.5) Provozní monoblok - jednopodlažní ást z roku Zatídní pro poteby ocenní Hala: E. budovy pro prmysl a skladování (bez jeábových drah) Svislá nosná konstrukce: zdná Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: Budovy pro prmysl Kód standardní klasifikace produkce: haly pro prmysl (výrobní) Koeficient zmny ceny stavby: 2,151 Koeficient prodejnosti: 0,348 (Výroba) Podlaží: 1.NP Výška: 4,30 m Zastavná plocha: 8,5 11,75 2,5 2,5+10,6 49,65 2,1 2,1+2,45 2,45 = 621,51 m 2 Prmrná výška podlaží (PVP): = 4,30 m Prmrná zastavná plocha podlaží (PZP): = 621,51 m 2 Obestavný prostor (OP): Obestavný prostor (8,5 11,75 2,5 2,5+10,6 49,65 2,1 2,1+2,45 2,45) (3,7+4,3) 0,5 = 2 486,03 m 3

23 Ocenní nemovitosti /2010 strana 23 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy vetn zemních prací betonové 9,40 % Standardní 2. Svislé nosné konstrukce litinový skelet s cihelnými stnami 20,30 % Standardní 3. Stropy nespalné 8,20 % Nevyskytuje se 4. Krov, stecha pultová stecha 10,20 % Standardní 5. Krytiny stech plechová 2,90 % Standardní 6. Klempíské konstrukce úplné 0,70 % Standardní 7. Úprava vnitních povrch vápenné 6,90 % Standardní 8. Úprava vnjších povrch stíkané 3,90 % Standardní 9. Vnitní obklady keramické 0,00 % Neuvažuje se 10. Schody 0,80 % Nevyskytuje se 11. Dvee kovové 3,20 % Standardní 12. Vrata plechová 2,30 % Standardní 13. Okna jednoduché ocelové 5,20 % Standardní 14. Povrchy podlah beton, dlažba 4,80 % Standardní 15. Vytápní centrální 1,30 % Standardní 16. Elektroinstalace pouze 220 V 8,30 % Standardní 17. Bleskosvod Bleskosvod 0,40 % Standardní 18. Vnitní vodovod rozvod studené a teplé vody- plastové 0,90 % Standardní 19. Vnitní kanalizace bžné rozvody 0,80 % Standardní 20. Vnitní plynovod 0,00 % Neuvažuje se 21. Ohev vody centrální zdroj 0,40 % Standardní 22. Vybavení kuchyní 0,00 % Neuvažuje se 23. Vnitní hygienická vybavení bžné vybavení 2,20 % Standardní 24. Výtahy (u více podlažních hal) 0,00 % Neuvažuje se 25. Ostatní 6,90 % Nevyskytuje se Výpoet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 3. Stropy 0,54 1,852 8,20 % 0, Schody 0,54 1,852 0,80 % 0, Ostatní 0,54 1,852 6,90 % 0,0690 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,8410 Ocenní: Základní jednotková cena (ZC): 1 620, K/m 3 Koeficient konstrukce K 1 : 1,0750 Koeficient K 2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : 0,9306 Koeficient K 3 = 0,30 + (2,80 / PVP) 0,6 : 0,9512 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,8410 Polohový koeficient K 5 : 0,8500 Koeficient zmny cen staveb K i : 2,1510 Koeficient prodejnosti K p : 0,3480 Základní jednotková cena upravená: = 824,88 K/m 3 Základní cena upravená: 2 486,03 m 3 824,88 K/m 3 = ,43 K Výpoet opotebení lineární metodou: Stáí: 49 rok

24 Ocenní nemovitosti /2010 strana 24 Pedpokládaná další životnost: 51 rok Opotebení: / ( ) = 49,000 % Odpoet opotebení: ,43 K 49,000 % ,45 K Cena objektu po odetení opotebení: = ,98 K Provozní monoblok - jednopodlažní ást z roku 1961 zjištná cena: ,98 K a.1.6) Provozní monoblok - kotelna, úpravna vody, rozvodna 3 Zatídní pro poteby ocenní Hala: G. budovy výrobní pro energetiku (stavby elektráren, díla energetická výrobní) Svislá nosná konstrukce: zdná Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: Budovy výrobní pro energetiku Kód standardní klasifikace produkce: haly výrobní pro energetiku Koeficient zmny ceny stavby: 2,151 Koeficient prodejnosti: 0,348 (Výroba) Podlaží: 1.NP Výška: 8,50 m Zastavná plocha: 18,8 8,6+14,65 8,6 = 287,67 m 2 Prmrná výška podlaží (PVP): = 8,50 m Prmrná zastavná plocha podlaží (PZP): = 287,67 m 2 Obestavný prostor (OP): Obestavný 18,8 8,6 (8,5+12,5) 0,5+14,65 8,6 7,8 prostor = 2 680,36 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy vetn zemních prací betonové 11,20 % Standardní 2. Svislé nosné konstrukce litinový skelet s cihelnými stnami 22,30 % Standardní 3. Stropy nespalné 9,20 % Nevyskytuje se 4. Krov, stecha mansardová 9,30 % Standardní 5. Krytiny stech azbestocementové šablony 2,90 % Standardní 6. Klempíské konstrukce úplné 0,60 % Standardní 7. Úprava vnitních povrch vápenné 6,30 % Standardní 8. Úprava vnjších povrch stíkané 3,40 % Standardní 9. Vnitní obklady keramické 0,00 % Neuvažuje se 10. Schody 0,80 % Nevyskytuje se 11. Dvee kovové 3,10 % Standardní 12. Vrata plechová 2,20 % Standardní 13. Okna jednoduché ocelové 5,20 % Standardní 14. Povrchy podlah beton, dlažba 4,80 % Standardní 15. Vytápní centrální 1,10 % Standardní 16. Elektroinstalace pouze 220 V 8,40 % Standardní

25 Ocenní nemovitosti /2010 strana 25 Název, popis Obj. podíl Hodnocení 17. Bleskosvod Bleskosvod 0,30 % Standardní 18. Vnitní vodovod 0,70 % Podstandardní 19. Vnitní kanalizace 0,60 % Standardní 20. Vnitní plynovod 0,00 % Neuvažuje se 21. Ohev vody 0,30 % Nevyskytuje se 22. Vybavení kuchyní 0,00 % Neuvažuje se 23. Vnitní hygienická vybavení 2,10 % Nevyskytuje se 24. Výtahy (u více podlažních hal) 0,00 % Neuvažuje se 25. Ostatní 5,20 % Nevyskytuje se Výpoet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 3. Stropy 0,54 1,852 9,20 % 0, Schody 0,54 1,852 0,80 % 0, Vnitní vodovod 0,54 0,70 % 0, Ohev vody 0,54 1,852 0,30 % 0, Vnitní hygienická vybavení 0,54 1,852 2,10 % 0, Ostatní 0,54 1,852 5,20 % 0,0520 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,8202 Ocenní: Základní jednotková cena (ZC): 2 311, K/m 3 Koeficient konstrukce K 1 : 1,0750 Koeficient K 2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : 0,9429 Koeficient K 3 = 0,30 + (2,80 / PVP) 0,6 : 0,6294 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,8202 Polohový koeficient K 5 : 0,8500 Koeficient zmny cen staveb K i : 2,1510 Koeficient prodejnosti K p : 0,3480 Základní jednotková cena upravená: = 769,41 K/m 3 Základní cena upravená: 2 680,36 m 3 769,41 K/m 3 = ,79 K Výpoet opotebení lineární metodou: Stáí: 103 rok Pedpokládaná další životnost: 17 rok / ( ) = 85,833 % Maximální možné opotebení podle pílohy. 14 je 85,000 % Odpoet opotebení: ,79 K 85,000 % ,42 K Cena objektu po odetení opotebení: = ,37 K Provozní monoblok - kotelna, úpravna vody, rozvodna zjištná cena: ,37 K

26 Ocenní nemovitosti /2010 strana 26 a.1.7) Provozní monoblok - údržba 3 Zatídní pro poteby ocenní Hala: I 2. (oprava, údržba) Svislá nosná konstrukce: zdná Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 123 Budovy pro obchod Kód standardní klasifikace produkce: Koeficient zmny ceny stavby: 2,163 Koeficient prodejnosti: 0,348 (Výroba) haly pro obchod, prodejny Podlaží: 1.NP Výška: 4,20 m Zastavná plocha: 8,6 29,5 = 253,70 m 2 Prmrná výška podlaží (PVP): = 4,20 m Prmrná zastavná plocha podlaží (PZP): = 253,70 m 2 Obestavný prostor (OP): Obestavný 29,5 8,6 (4,2+7,0) 0,5 prostor = 1 420,72 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy vetn zemních prací betonové 0, 1,852 / (OP ZC K 1 K 2 K 3 K 5 K i ) = 11,30 % Standardní 2. Svislé nosné konstrukce Zdivo 0, 1,852 / (OP ZC K 1 K 2 K 3 K 5 K i ) = 23,90 % Standardní 3. Stropy nespalné 0, 1,852 / (OP ZC K 1 K 2 K 3 K 5 K i ) = 9,20 % Nevyskytuje se 4. Krov, stecha devný krov 0, 1,852 / (OP ZC K 1 K 2 K 3 K 5 K i ) = 10,10 % Standardní 5. Krytiny stech azbestocementové šablony 0, 1,852 / (OP ZC K 1 K 2 K 3 K 5 K i ) = 2,90 % Standardní 6. Klempíské konstrukce úplné 0, 1,852 / (OP ZC K 1 K 2 K 3 K 5 K i ) = 0,60 % Standardní 7. Úprava vnitních povrch vápenné 0, 1,852 / (OP ZC K 1 K 2 K 3 K 5 K i ) = 6,30 % Standardní 8. Úprava vnjších povrch stíkané 0, 1,852 / (OP ZC K 1 K 2 K 3 K 5 K i ) = 3,20 % Standardní 9. Vnitní obklady keramické 0, 1,852 / (OP ZC K 1 K 2 K 3 K 5 K i ) = 0,00 % Standardní 10. Schody betonové s bžným povrchem 0, 1,852 / (OP ZC K 1 K 2 K 3 K 5 K i ) = 0,80 % Standardní 11. Dvee kovové 0, 1,852 / (OP ZC K 1 K 2 K 3 K 5 K i ) = 3,10 % Standardní 12. Vrata plechová 0, 1,852 / (OP ZC K 1 K 2 K 3 K 5 K i ) = 2,40 % Standardní 13. Okna jednoduché ocelové 5,10 % Standardní

27 Ocenní nemovitosti /2010 strana 27 Název, popis Obj. podíl Hodnocení 0, 1,852 / (OP ZC K 1 K 2 K 3 K 5 K i ) = 14. Povrchy podlah beton, dlažba 0, 1,852 / (OP ZC K 1 K 2 K 3 K 5 K i ) = 4,90 % Standardní 15. Vytápní centrální 0, 1,852 / (OP ZC K 1 K 2 K 3 K 5 K i ) = 1,10 % Standardní 16. Elektroinstalace pouze 220 V 0, 1,852 / (OP ZC K 1 K 2 K 3 K 5 K i ) = 6,30 % Standardní 17. Bleskosvod Bleskosvod 0, 1,852 / (OP ZC K 1 K 2 K 3 K 5 K i ) = 0,30 % Standardní 18. Vnitní vodovod rozvod studené a teplé vody- plastové 0, 1,852 / (OP ZC K 1 K 2 K 3 K 5 K i ) = 1,00 % Standardní 19. Vnitní kanalizace bžné rozvody 0, 1,852 / (OP ZC K 1 K 2 K 3 K 5 K i ) = 0,90 % Standardní 20. Vnitní plynovod 0, 1,852 / (OP ZC K 1 K 2 K 3 K 5 K i ) = 0,00 % Standardní 21. Ohev vody centrální zdroj 0, 1,852 / (OP ZC K 1 K 2 K 3 K 5 K i ) = 0,40 % Standardní 22. Vybavení kuchyní 0, 1,852 / (OP ZC K 1 K 2 K 3 K 5 K i ) = 0,00 % Standardní 23. Vnitní hygienická vybavení bžné vybavení 0, 1,852 / (OP ZC K 1 K 2 K 3 K 5 K i ) = 2,20 % Standardní 24. Výtahy (u více podlažních hal) 0, 1,852 / (OP ZC K 1 K 2 K 3 K 5 K i ) = 0,00 % Standardní 25. Ostatní 0, 1,852 / (OP ZC K 1 K 2 K 3 K 5 K i ) = 4,00 % Nevyskytuje se Výpoet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 3. Stropy 0,54 1,852 9,20 % 0, Ostatní 0,54 1,852 4,00 % 0,0400 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,8680 Ocenní: Základní jednotková cena (ZC): 2 124, K/m 3 Koeficient konstrukce K 1 : 1,0750 Koeficient K 2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : 0,9460 Koeficient K 3 = 0,30 + (2,80 / PVP) 0,6 : 0,9667 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,8680 Polohový koeficient K 5 : 0,8500 Koeficient zmny cen staveb K i : 2,1630 Koeficient prodejnosti K p : 0,3480 Základní jednotková cena upravená: = 1 159,63 K/m 3 Základní cena upravená: 1 420,72 m ,63 K/m 3 = ,53 K Výpoet opotebení lineární metodou: Stáí: 103 rok

28 Ocenní nemovitosti /2010 strana 28 Pedpokládaná další životnost: 27 rok Opotebení: / ( ) = 79,231 % Odpoet opotebení: ,53 K 79,231 % ,28 K Cena objektu po odetení opotebení: = ,25 K Provozní monoblok - údržba zjištná cena: ,25 K a.1.8) Ocelokolna 3 Zatídní pro poteby ocenní Hala: J. skladování a manipulace Svislá nosná konstrukce: kovová Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 1252 Budovy sklad, nádrže a sila Kód standardní klasifikace produkce: haly pro skladování a manipulaci Koeficient zmny ceny stavby: 2,160 Koeficient prodejnosti: 0,776 (Sklady) Podlaží: 1.NP Výška: 5,95 m Zastavná plocha: 9,4 18,2 = 171,08 m 2 Prmrná výška podlaží (PVP): = 5,95 m Prmrná zastavná plocha podlaží (PZP): = 171,08 m 2 Obestavný prostor (OP): Obestavný 9,4 18,2 (4,2+5,95) 0,5 prostor = 868,23 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy vetn zemních prací mlké základy bez izolace 12,20 % Podstandardní 2. Svislé nosné konstrukce ocelová konstrukce s vlnitým 29,30 % Standardní plechem 3. Stropy 8,90 % Nevyskytuje se 4. Krov, stecha nízké sedlo 11,00 % Standardní 5. Krytiny stech plechová 2,90 % Standardní 6. Klempíské konstrukce 0,70 % Nevyskytuje se 7. Úprava vnitních povrch základní nátr 6,10 % Podstandardní 8. Úprava vnjších povrch základní nátr 3,30 % Podstandardní 9. Vnitní obklady keramické 0,00 % Neuvažuje se 10. Schody 0,70 % Nevyskytuje se 11. Dvee 2,20 % Nevyskytuje se 12. Vrata 2,30 % Nevyskytuje se 13. Okna 4,30 % Nevyskytuje se 14. Povrchy podlah betonové 4,80 % Standardní 15. Vytápní 0,00 % Neuvažuje se