Odhad tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č / 36 / 2016

Transkript

1 Odhad tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č / 36 / 2016 Typ nemovitosti Účel ocenění Rodinný dům bez nebytových prostor s garáží v současném stavu exekuční řízení Předmět ocenění Budova RD č.e. 974, LV č na pozemku Adresa Kraj Jihočeský kraj Město Bechyně Počet obyvatel 5180 Kat. území Bechyně Ulice ZaTrubným č.p. 974 Část obce dle LV Bechyně Objednatel odhadu Exekutorský úřad Tábor Mgr. Martin Horák Bílkova č.p Tábor Tel podatelna@exekutorhora k.cz Ocenění vypracováno na základě přijaté objednávky Ano Identifikace ocenění (objednávky) přidělená objednatelem: 173 EX 765/14-73 Vlastnictví Stejný vlastník všech nemovitostí Zpracováno pro exekutora Červenka František Bechyně, Za Trubným 974, RČ /058 Vypracoval Ing. Kubíska Zdeněk Dne Licence číslo K Hájence 1200 Ke dni Sezimovo Ústí zdenek.kubiska@seznam.cz tel: Prohlídka dne Počet stran textu 7 Počet stran příloh 4 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha 74.8 m Kč/m Kč Garáže v domě 1 x Kč Obvyklá cena - současný stav Kč Osmset tisíc Kč Komentář k ceně Cena nemovité věci byla stanovena s vědomím skutečnosti omezení prodejnosti absenci vlastnického vztahu k pozemku zastavěné plochy a okolní zahrady, přesto zde uvádím porovnání na trhu s nemovitostmi srovnatelné polohy, typu, stavu, vybavení - 1 -

2 Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Bechyně je příjemným místem k bydlení, je dobře dostupná z Tábora, z Písku a Českých Budějovic, solidní dopravní spojení, lokalita je pro trvalé bydlení příznivá, neboť je zde zdravé prostředí, lázeňský charakter města, klid, stavba domu č.p. 974 je solidní kapacity, řešena jako jedna bytová jednotka s garáží, se sociálním zázemím, z roku Dům je ve velmi dobrém stavu po kolaudaci. Záporem jsou rozdílné majetkoprávní vztahy ke stavbě a k pozemkům. Podmínky platnosti ceny i nadále provádění běžné údržby domu, doložení nájmů k pozemkům zastavěné plochy a zahrady Nákladová cena (stavba bez opotřebení) - současný stav Věcná hodnota (stavba po opotřebení) - současný stav Kč Jeden milion devětsettřicetdva tisíc Kč Kč Jeden milion šestsetčtyřicettři tisíc Kč Vyhodnocení rizik REET ANO ANO Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí ANO Právní stav umožňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc) ANO Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací ANO Průběh výstavby odpovídá projektové dokumentaci ANO Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace Zástavní právo zapsané na LV Právní zánik stavby Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Věc nemovitá situována v záplavovém území Věc nemovitá v území s ekologickou zátěží Věc nemovitá v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Věc nemovitá v území s přírodními riziky ANO Ztížený přístup k věci nemovité přes pozemek AA Invest Praha Umístění věci nemovité v chráněném území Umístění věci nemovité v památkové zóně Umístění věci nemovité v ochranném pásmu Stavba je v demoličním pásmu Demograficky negativně zatížená lokalita Reálná břemena / věcná břemena Služebnosti Reálné břemeno doživotního užívání/požívání Předkupní právo ANO Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod. řešeno tímto oceněním Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Zajišťovací převod práva Právo stavby Nezbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Ostatní finanční omezení Nájemní smlouva Pachtovní smlouva Stavba se zhoršeným technickým stavem - 2 -

3 Stavba dlouhou dobu neužívaná Stavba dlouhou dobu rozestavěná Stavba kapacitně předimenzovaná Výhrada vlastnického práva Výhrada zpětné koupě Výhrada zpětného prodeje Koupě na zkoušku Výhrada lepšího kupce Vzdání se náhrady škody na pozemku Zákaznická základna Podzemní stavba se samostatným účelovým určením Výhrada, že upevněný stroj není součástí nemovitosti Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných prostředků Zákaz zcizení nebo zatížení Jiné riziko Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Typ výstavba a kolaudace Kupní cena - Datum Vyhodnocení nemovitost rodinného domu byla pořízena výstavbou na pozemku Pavla Červenky za nákladovou cenu v roce 2006 Komentář k vadám Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 2662, vyhotovil exekutor - dálkový přístup do KN Snímek kat. mapy pro k.ú. Bechyně, vyhotovil odhadce - dálkový přístup do KN Část projektové dokumentace, vyhotovil OSP Tábor VII/73. Datum předání kompletních podkladů Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 2662, vyhotovil exekutor - dálkový přístup do KN Snímek kat. mapy pro k.ú. Bechyně, vyhotovil odhadce - dálkový přístup do KN Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Bechyně je lázeňským městem, nejbližší správní centrum je Tábor, od kterého je nemovitost vzdálena cca km. Bechyně leží na silnicích II třídy č. 137, 122 a 135, které spojují město s Týnem nad Vltavou, Soběslaví, Opařany a Táborem. Nejbližší železniční stanice je v místě. Okolní zástavbu tvoří další pozemky a domy podél ulice a lokality nedalekého Píseckého předměstí, tedy severně od centra města s přístupem z ulice Za Trubným po veřejné komunikaci. V Bechyni je kompletní občanská vybavenost a infrastruktura, místo stavby je dobře z místní zpevněné komunikace s minimální frekvence pohybu obyvatel, je zde pozitivně působící zástavba města s odpovídajícími možnostmi, konstatováno je maximální využití obestavěného prostoru stavby. Z pohledu oceňované nemovitosti se jedná o polohu výbornou, protože místo stavby je v intravilánu města, k dispozici inženýrské sítě, jedná se o klidné místo s příslušenstvím a zahradou, přitom dobře přístupné, na okraji zástavby města. Souhrnné informace o nemovitosti: V budově se nacházejí prostory bytové jednotky majitele s příslušenstvím, je je jeden byt současného majitele stavby na pozemku pana Pavla Červenky, syna majitele, dům slouží k trvalému bydlení. Předmětem ocenění je dům č.p. 792, který byl postaven v katastrálním území Bechyně v Dům je k datu ocenění po provedené modernizaci interiéru a se solárním ohřevem TUV. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba obytná zástavba - 3 -

4 Nemovitost domu č.p. 974 s příslušenstvím je situována severně od centra Bechyně v lokalitě dalších rodinných domů. Přístup k nemovitosti je z zpevněné komunikace ulice Za Trubným, odbočkou ze silnice II/122 směr Opařany, přípojky inženýrských sítí jsou k dispozici v případě elektroinstalace, vodovodu, kanalizace a plynovodu. Pro účely ocenění nemovitost sestává z vlastního samostatného rodinného domu s boční garáží. Oceněny nejsou pozemky, jsou ve vlastnictví syna majitele stavby. Z pohledu oceňované nemovitosti se jedná o polohu velmi dobrou, protože místo stavby je klidné, jedná se klasický zděný dům s úplným podsklepením, s přízemím, polovalbovou střechou, umožňující kvalitní bydlení. Původní stavební stav nemovitosti nebyl od doby kolaudace měněn, standard trvalého bydlení je zajištěn na soudobé úrovni. Jako celek tak dům splňuje podmínky pro zařazení do kategorie kvalitních rodinných domů podle vyhlášky č. 83/76 Sb. ve znění vyhlášek č. 45/79 Sb. a č. 376/92 Sb. a je takto oceněn, neboť obsahuje jedno nadzemní podlaží. Nebytové prostory pro komerční využití nemovitost neobsahuje. Projektová a dokladová dokumentace k nemovitosti k dispozici nebyla, dům nebyl zpřístupněn, délkové, plošné a objemové prvky stavebních objektů byly určeny měřením znalce. Ocenění nemovitosti je prováděno za účelem zjištění ceny nemovitosti pro její prodej v rámci exekučního řízení. Informace o nemovitosti Pro účely ocenění nemovitost sestává ze stavby domu č.p. 974 velmi dobré kvality a dispozice, novostavby z roku Předmětem ocenění nejsou pozemky nemovitosti. Přístup a příjezd k nemovitostem přes pozemky jiných vlastníků: Parcela Vlastník Způsob využití pozemku parc.č. 886/2 AA INVEST, s.r.o., Makovského 1204/33, Řepy, zahrada Praha 6 parc.č. 886/3 Město Bechyně, nám. T. G. Masaryka 2, Bechyně zahrada Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Přístup a příjezd je po právní stránce řešen není řešeno vůbec majetkoprávním vypořádáním mezi vlastníkem stavby, vlastníkem pozemku pod stavbou a vlastníkem okolního pozemku zahrady Popis nemovitosti Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Počet bytových jednotek 1 RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB. Ne Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný Ano Technický stav Budova RD Stav výborný - velmi dobrý Stáří roků odhadem 10 Opotřebení odhadem 15 % Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby nevykazuje Minulé rekonstrukce Budova bez rekonstrukce Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Obestavěný prostor 398 m 3 Cena Kč/m 3 Cena celkem Kč Inženýrské sítě Elektro napojeno Voda z řadu napojeno Voda ze studny není Kanalizace do řadu napojeno Kanalizace do žumpy není Kanalizace do septiku není Kanalizace do vlastní není Plyn přivedeno na hranici pozemku ČOV Dálkové vytápění není Popis provedení budovy Konstrukce Provedení Konstrukce Provedení základy z prostého betonu izolace proti zemní s izolací vodorovnou vlhkosti svislé nosné konstrukce zděné stropy s podhledem - 4 -

5 krov valbový střešní krytina betonové tašky obvodové stěny z cihelného zdiva v tl. do 45 cm vnější úpr. povrchů omítka vápenná hladká vnitřní úpr. stěn vápenná omítka štuková schodiště okna s dvojsklem dveře lakované i prosklené podlahy obytných PVC, laminátové, koberce podlahy nebytových keramická dlažba místn. místn. vytápění ústřední elektro světelný a motorový rozvod rozvod vody studené a teplé rozvod plynu možnost zdroj teplé vody bojler Počet koupelen 1 Počet kuchyní 1 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně umyvadlo, WC, vana či sprcha sporák, kuchyňská linka, digestoř Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ne Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet samostatných WC 1 1.NP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha místnosti přízemí m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2 Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace databáze prodejů vlastní, datum prodeje Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 2 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 20 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Majetkoprávně uspořádaná stavba vnitřního řadového domu z roku 2002, dobrá kapacita, výborný stav, i po výstavbě nyní modernizovaný interiér na klidném okrajovém místě ve městě zděné konstrukce, s novým systémem vytápění, s velkou kapacitou díky možnosti zde užívat až tři byty pro příbuzensky spojené rodiny, s pozemkem zahrady za domem. Dům je situován na klidném okrajovém místě ve městě v Zahradní ulici, stavbou s dobře řešenými a vybavenými bytovými jednotkami skladby v přízemí, v patře, v podkroví je možno vytvořit byt skladby také, vše s odpovídajícím příslušenstvím a zázemím, nyní využitým jako pracovna účetnické firmy paní Šteflové v přízemí a byt v patře, podkroví využito méně, na řadový dům je pozemek zahrady odpovídající výměry, s příznivými vzdálenostmi do centra. Převod za tuto cenu v rodině. Tato stavba byla oceňována odhadcem pro mbank pod č příznivá a objektivní cena, nejvíce se přibližuje oceňované nemovité věci, ovšem majetkoprávně uspořádáno 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace databáze prodejů vlastní, datum prodeje Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2-5 -

6 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 15 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Rodinný dům se nachází v klidné části centra města Bechyně, u ulici na Parkánech, cca 200 m od náměstí, jedná se o přízemní rodinný dům s uzavřeným dvorem po rekonstrukci (krytina, okna, sociální zařízení, podlahy, kuchyňská linka, elektro, omítky), byt skladby 4+1 (4 pokoje, kuchyně s jídelnou, sprchový kout, samostatné WC, 2x chodba, veranda, technická místnost), na dům navazuje sklad. Garáž chybí, umístění v sevřeném prostředí starších domů, vytápění domu je nově plynovým kotlem, dům je napojen na obecní vodovod, odpadní vody svedeny do kanalizace, el. 220/380, později napojen na rozvod plynu. Negativem je venkovský charakter domu, starší prvky zdiva, jinak lepší poloha, pozemek ve vlastnictví majitele stavby, mnou oceňováno pro mbank 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: N01216 Remax reality, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 25 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Nabízen je k prodeji rodinný dům v klidné vilové čtvrti. Ve zvýšeném přízemí domu je velký obývací pokoj 39 m2 (lze rozdělit na dvě místnosti se samostatnými vchody) a velká kuchyně 15 m2, velká koupelna s masážní vanou a WC, hala se spíží. V 1. patře se nachází ložnice 17 m2, pracovna 14 m2, dva menší hostinské pokoje, koupelna se sprchovým koutem a WC, komora, terasa. Celý dům je podsklepený: posilovna, prádelna, sklad, technická místnost. Dům je napojen na městský vodovod a kanalizaci, vytápění plynem z veřejné přípojky. El. energie 240 a 400 V. Vedle domu je samostatně stojící zděná garáž, na níž navazuje zděný zahradní domek 20 m2 se sedlovou střechou, vybavený zděným krbem. Na domek a garáž navazuje velká pergola. Udržovaná zahrada s ovocnými a okrasnými stromy. V Bechyni je k dispozici kompletní občanská vybavenost: městský úřad, pošta, 2 x školka, 2 x škola, střední škola, ZUŠ, zdravotnická a sociální zařízení, lázně, kulturní dům a knihovna, kino, zámek, kostel, muzeum, sportovní stadion, koupaliště, řada prodejen, hotel, restaurace. Město má velmi dobrou dopravní dostupnost, s autobusovou a železniční dopravou, Týn nad Vltavou 12 km, Tábor 24 km, Č. Budějovice 45 km. Seriózní nabídka, interiér také po modernizaci, cena přesto může mírně klesnout - 6 -

7 Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Kč/m Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti Kč/m 2 Jedná o vyhodnocení cen poměrně nedávno realizovaných obchodů s nemovitostmi na volném trhu, které jsou srovnatelné svým charakterem, velikostí, případně lokalitou. Pro porovnání je proveden výběr reprezentantů u nichž byla transakce byla či bude nyní provedena. Po nemovitostech daného typu, velikosti a technického stavu poptávka je obdobná, jako nabídka, s ohledem na polohu a stav nemovitosti konstatuji, že nemovitost je prodejná zejména pro svou polohu, kapacitu, stav po provedené rekonstrukci interiéru. Výše uvedený přehled obsahuje nemovitosti, jejichž parametry jsou porovnatelné s oceňovanou nemovitostí. Cenové údaje jsou aktuální. S přihlédnutím k situaci na trhu nemovitostí a k výše uvedenému přehledu jsem provedl pro stanovení obvyklé ceny úpravy za plochu, polohu a stav, když Bechyně je spádovým městem nedaleko od Tábora, Písku i Českých Budějovic, velmi dobrý vnější vzhled. Kladem oceňované nemovitosti je tedy kapacita, prostředí a klid. Závěrem ke komparativní metodě je konstatování odhadce, že výsledná cena nemovitosti, za kterou by dům č.p. 974 v Bechyni jako prázdný a bez jakýchkoli závazků kupovali jiní potencionální zájemci o bydlení v dosavadním rozsahu a stavu pro bydlení, ale bez pozemku pod domem a ani bez pozemku okolní zahrady, které nejsou ve vlastnictví majitele stavby, ale jsou užíván, v tomto stavu odráží databázi odhadce a situaci v jednání realitních kanceláří, které pracují systémem vyšších cen při nabídce nemovitostí, které jsou s postupem doby upravovány na ještě přijatelnou cenu pro prodávajícího a ještě akceptovatelnou pro kupujícího. Odůvodnění srovnávací metody Za srovnání byly vzaty i další obdobné nemovitosti podobného charakteru nedaleko od objektu, kde jsou nabízeny nebo odprodány stavby výše uvedených domů. Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu Nemovitost je užívána vlastníkem Vypracoval Licence číslo 0139 Ing. Kubíska Zdeněk K Hájence Sezimovo Ústí podpis Fotodokumentace - 7 -

8 - 8 - Fotodokumentace - mapy

9 - 9 -

10 - 10 -

11 - 11 -

12 FAKTURA - DODACÍ LIST 36/2016 Prodávající: IČO: , DIČ CZ Ing. Zdeněk Kubíska K Hájence 1200, Sezimovo Ústí tel.č., fax , 602/ č. běžného účtu /0100 variabilní symbol 1996 Datum vystavení Datum uskutečnění zdanitelného plnění Datum splatnosti Forma úhrady: převodem Kupující: Exekutorský úřad Tábor, Mgr. Martin Horák Bílkova Tábor Tel Věc: Vyúčtování honoráře a náhrady nákladů za vyhotovení ocenění č /2016 o obecné obvyklé ceně nemovitosti sestávající ze současné hodnoty rodinného domu č.p. 974 v Bechyni s příslušenstvím a pozemky K Vašemu usnesení č.j EX 765/14-73 jsem zpracoval ocenění shora uvedených nemovitostí. Za tento úkon Vám dle sazebníku cen účtuji: I. Odměny: - za vyhotovení ocenění sazba za ocenění domu ocenění Odměna celkem bez DPH 4 500,- Kč 4 500,- Kč II. Náhrady: neúčtuji Celkem k úhradě bez DPH 4 500,- Kč DPH 21 % 945,- Kč, náhrada bez DPH činí 55,- Kč Celkem honorář za tržní ocenění Slovy: pět tisíc pět set 0/100 Kč 5 500,- Kč =========== Poznámka: jsem plátce DPH