Odhad tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č / 104 / 2016

Transkript

1 Odhad tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č / 104 / 2016 Typ nemovitosti Účel ocenění Byt ve vlastnictví bez garáže a bez garážového stání v současném stavu exekuční řízení Předmět ocenění Bytová jednotka č. 2379/3, LV č. 7930, s podílem na společných částech domu a pozemku 654/23887, budova zapsána na LV č na pozemcích: pozemek parc.č. 1502/63, LV č. 7750, podíl 654/23887 Adresa Kraj Jihočeský kraj Město Tábor Počet obyvatel Kat. území Tábor Ulice Sokolovská č.p Část obce dle LV Tábor Objednatel odhadu Exekutorský úřad v Táboře Mgr. Martina Douchová Příběnická č.p č.o Tábor Ocenění vypracováno na základě přijaté objednávky banky Ne Identifikace ocenění (objednávky) přidělená objednatelem: 017 EX 373/16-22 Tel podatelna@exekucetabor.cz IČ DIČ CZ Poradce Jiří Plch Tel. jiri.plch@fio.cz Vlastnictví Bytová jednotka Patkolo Theodor Tábor, Sokolovská 2379, RČ /1733 Zpracováno pro exekutora Vypracoval Ing. Kubíska Zdeněk Dne Licence číslo K Hájence 1200 Ke dni Sezimovo Ústí zdenek.kubiska@seznam.cz tel: Prohlídka dne Počet stran textu 6 Počet stran příloh 5 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha m Kč/m Kč Obvyklá cena - současný stav Kč Jeden milion deset tisíc Kč Komentář k ceně konstatuji objektivní cenu pro kteréhokoliv jako zájemce v užším výběrovém řízení i v rámci této exekuce - 1 -

2 Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Dům č.p je majetkoprávně uspořádán, byt č. 3 bude využit pro trvalé bydlení, jeho hodnota bude i pro další období již stálá. S rostoucí výměrou podlahou plochy jednotková cena za 1 m2 podlahové plochy bytu klesá a naopak. Obvyklá cena je tedy plně objektivní v případě, když by byt jako nyní uvolněn byl nabízen na trhu nemovitostí jako prázdný k prodeji cestou realitní kanceláře, neboť byty skladby jsou standardně prodejné Podmínky platnosti ceny standardní a velmi dobrá nemovitá věc v podobě běžné bytové jednotky z roku 1971 v panelovém bytovém domě po zateplení, výměně oken v ulici Sokolovská v Táboře, bez stavebních závad, podmínkou platnosti ceny je provádění běžné péče o tento byt. Vyhodnocení rizik REET Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí Právní stav umožňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc) Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Průběh výstavby odpovídá projektové dokumentaci Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace Zástavní právo zapsané na LV jedná se o řešení exekuce Právní zánik stavby Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Věc nemovitá situována v záplavovém území Věc nemovitá v území s ekologickou zátěží Věc nemovitá v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Věc nemovitá v území s přírodními riziky Ztížený přístup k věci nemovité Umístění věci nemovité v chráněném území Umístění věci nemovité v památkové zóně Umístění věci nemovité v ochranném pásmu Stavba je v demoličním pásmu Demograficky negativně zatížená lokalita Reálná břemena / věcná břemena Služebnosti Reálné břemeno doživotního užívání/požívání Předkupní právo Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod. řešeno tímto oceněním Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Zajišťovací převod práva Nezbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Ostatní finanční omezení Nájemní smlouva Stavba se zhoršeným technickým stavem Stavba dlouhou dobu neužívaná Stavba dlouhou dobu rozestavěná Výhrada vlastnického práva Výhrada zpětné koupě Výhrada zpětného prodeje Koupě na zkoušku Výhrada lepšího kupce - 2 -

3 Vzdání se náhrady škody na pozemku Podzemní stavba se samostatným účelovým určením Výhrada, že upevněný stroj není součástí nemovitosti Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných prostředků Zákaz zcizení nebo zatížení Jiné riziko Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Typ Smlouva o převodu vlastnictví z družstevního Kupní cena - Datum Vyhodnocení Dřívější družstevní byt - poloha domu je dobrá na okraji žádaného Pražském předměstí, kde není takové zhuštění zástavby, jako je v jiných částech města. Komentář k vadám bez závad Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 7750, vyhotovil objednatel - dálkový přístup do KN Výpis z katastru nemovitostí LV č. 7930, vyhotovil objednatel - dálkový přístup do KN Snímek kat. mapy pro k.ú. Tábor, vyhotovil odhadce - dálkový přístup do KN Datum předání kompletních podkladů Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 7930, vyhotovil objednatel - dálkový přístup do KN Snímek kat. mapy pro k.ú. Tábor, vyhotovil odhadce - dálkový přístup do KN Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Město Tábor je významným městem regionu a má obyvatel. Předmět ocenění se nachází v katastrálním území Tábor. Město Tábor leží při silnici č. I/3, I/19 a I/29, které spojují Prahu s Českými Budějovicemi, Plzeň a Písek s Jihlavou, II/137 Tábor - Bechyně a Týn n. Vltavou, rovněž směr Mladá Vožice. Nejbližší správní centrum je v centru města, od kterého je nemovitost vzdálena cca 1.00 km. V místě je městská hromadná doprava (autobus), nejbližší stanice je cca 100 m. Nejbližší železniční stanice je v místě. Byt se nachází v zóně převážně obytných domů, vzdálené od centra 1 km. Okolní zástavbu tvoří další bytové domy Pražského sídliště, podél ulice Sokolovská, s přístupem jak z této ulice, tak od ulice Petrohradská, nedaleko prochází i třída kpt. Jaroše a třída ČSLA, jihovýchodně je centrum města, potřebná infrastruktura. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba sídlištní zástavba Z pohledu oceňované nemovitosti se jedná o polohu velmi dobrou, protože místo stavby bytového domu je situováno na velmi dobrém místě ve městě, v zástavbě Pražského sídliště, s částečně omezenými možnostmi parkování, napojen na inženýrské sítě. V budově se nachází byty v osobním vlastnictví. V lokalitě, kde se nachází oceňovaná nemovitost se nepřipravuje rozsáhlá výstavba, která by mohla v budoucnu výrazně ovlivnit současnou obvyklou cenu Bytový dům je v katastru nemovitostí evidován jako stavba domu č.p na pozemku tímto domem zastavěným. Postaven v roce 1971 s jedním vchodem. Obsahuje devět podlaží, a to přízemí, prvé až osmé patro. Přízemí je mimo jednoho bytu podlažím technickým, prvé až osmé patro jsou již podlažími výhradně obytnými. Dům byl postaven jako typická panelová stavba s plochou střechou s provedeným zateplením a výměnou oken. Schodiště je do pater teracové, krytina střechy je opatřena bleskosvodem, okna jsou zdvojená plastová, stropy jsou nad přízemím i patry rovné s podhledem, vytápění je ústřední dálkovým systémem Města Tábora, podlahy jsou laminátové a vinylové, dveře jsou hladké a prosklené, zavedena je světelná elektroinstalace, ohřev TUV je zajištěn z centrálního zdroje tepla, v kuchyni je linka a sporák, byt obsahuje panelové příčky, bytové jádro, osazeny jsou zařizovací předměty, proveden je rozvod STA. Informace o nemovitosti Předmětem ocenění je byt č. 2379/3 o skladbě s příslušenstvím (podílem k pozemku), který byl postaven v katastrálním území Tábor v roce 1971, když toto datum bylo zjištěno z údajů sdělených objednatelem posudku a dokladů předložených k jeho zpracování. Stavební povolení ke stavbě bytového domu vydal MěNV, odbor výstavby v Táboře, kolaudační rozhodnutí a uvedení stavby do provozu pak vydal tentýž stavební úřad. Původní stavební stav nemovitosti nebyl zde žádným způsobem měněn, bytový dům slouží k datu ocenění k trvalému bydlení bývalých a současných nájemníků Města Tábor, kterým jednotky po prohlášení vlastníka postupně prodává do osobního vlastnictví, nyní je ve smyslu právě vkládané kupní smlouvy prodáván i tento byt objednateli ocenění jako dosavadnímu nájemníku. Jako celek zde dům splňuje podmínky pro zařazení do kategorie bytových typových domů podle vyhlášky č. 83/76 Sb. ve znění vyhlášek č. 45/79 Sb. a č. 376/92 Sb. a je takto oceněn. Nebytové prostory pro komerční využití stavba neobsahuje. Stáří nemovitosti bylo následně posouzeno i odhadcem z hlediska provedených konstrukcí, vybavení stavby a jejího dispozičního řešení, kde bylo shledáno, že rok 1971 je pro ocenění domu objektivním údajem. Projektová a dokladová dokumentace k nemovitosti nebyla pro ocenění k dispozici, - 3 -

4 plošné prvky bytu byly převzaty z LV a od SBD Tábor Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 1502/323 ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový, betonový, chodník. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Byt se nachází v 2.NP Počet NP domu celkem 9 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu Výtah Ano Orientace oken sever, jih Bytová jednotka je v současném stavu běžně uživatelná a obyvatelná Ano Technický stav Technický stav domu velmi dobrý - průměrný Stáří stavby [roky] 45 Před 3 lety zateplení a výměna oken, vstupních dveří, výměna rozvodů vodovodu a TUV, oprava krytiny Technický stav jednotky průměrný Opotřebení odhadem % 20 Stavba domu odpovídá stáří, předpokládám, že bytová jednotka je v průměrném stavu Minulé rekonstrukce Budova po částečné rekonstrukci Byt (jednotka) bez rekonstrukce Konstrukce Rozsah Rok provedení Okna výměna spojená se zateplením domu 2014 Instalace nové plastové rozvody vodovodní stoupačky 2014 Popis provedení budovy / jednotky Konstrukce Provedení Konstrukce Provedení základy z armovaného betonu izolace proti zemní s izolací vodorovnou vlhkosti svislé nosné železobetonový montovaný skelet stropy betonové montované konstrukce krov plochá střecha střešní krytina těžké izolační pásy obvodové stěny z železobetonového sendvič. panelu v vnější úpr. povrchů kontaktní zateplovací systém tl. do 25 cm vnitřní úpr. stěn vápenná omítka štuková schodiště betonové se stupni s PVC okna plastová s dvojsklem dveře lakované i prosklené podlahy obytných PVC podlahy nebytových keramická dlažba místn. místn. vytápění dálkové elektro světelný rozvod rozvod vody studené a teplé rozvod plynu zdroj teplé vody dálkový ohřev Počet koupelen 1 Počet kuchyní 1 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně umyvadlo, WC, vana kuchyňská linka, sporák, digestoř Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ne Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet samostatných WC 1 1.NP bytu - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha byt m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2 Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: - ID JP4083, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 4.NP Počet NP domu celkem 7 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu Výtah Ano Podlahová plocha 64.0 m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 0 % - 4 -

5 Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Nabízen je k prodeji byt 2+1/B+komora v Táboře, Jesenského ulici (naproti pekárnám). Byt se nachází ve 3. patře panelového domu s výtahem. Byt je v původním stavu k rekonstrukci. V roce 2011 došlo k výměně oken za plastová a v roce 2012 instalován nový výtah. Nemovitost lze financovat hypotékou. Podobný byt co do stavu interiéru, dům je zatím nezateplený, srovnatelná poloha, v ulici Jesenského, byt v interiéru bez úprav, tedy v běžném stavu, cena klesne jen málo 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: - ID , datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 8.NP Počet NP domu celkem 8 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu Výtah Ano Podlahová plocha 64.5 m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 5 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Prodej bytu 3+1 v osobním vlastnictví v Táboře, Jaselské ulici. Byt o velikosti 64.5 m2 je umístěný v 6.NP. Zasklená lodžie je v mezipatře, která patří pouze tomuto bytu. Dům je po celkové revitalizaci. K dispozici je prádelna a sušárna. Okna jsou plastová, podlahy v pokojích mají parkety, chodba a kuchyň z PVC. Koupelna je po rekonstrukci. Byt je ihned volný, částečně zařízený. Klidná lokalita. Srovnatelná poloha, lepší stav bytu, očekávám pokles ceny - vše vyjádřeno korekcí. 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace databáze prodejů vlastní, datum prodeje Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 4.NP Počet NP domu celkem 5 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu Výtah Ne Podlahová plocha 62.8 m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 0 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2-5 -

6 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Vypořádání ceny bytu vyrovnáním SJM mezi manželi Harazimovými, jednalo se o byt 2412/13 v osobním vlastnictví o dispozici také v původním stavu, na podobné adrese, částečně v lepším stavu interiéru, zatím bez zateplení, které bylo ale v době vypořádání předjednáno z fondu oprav. Součástí bytu byl balkon a sklep. V okolí domu je veškerá občanská vybavenost. Poloha bytu je také v ulici kpt. Jaroše, ale až na konci sídliště a poslední patro bez výtahu, u konečné autobusu, cenu potvrzuji, mnou oceňováno Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Kč/m Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti Kč/m 2 Vyhodnoceny byly ceny nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit a nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládám s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí a uskutečněné a vyhodnocované prodeje nejsou starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Srovnání jsem provedl na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti Stavba bytového domu s bytem 2379/3 skladby v Táboře s dobrým dispozičním řešením a novým vybavením na dobrém místě ve městě, na žádaném Pražském sídlišti. Při stanovení ceny je vzata v úvahu poloha domu, pouze běžná kvalita bytu, jeho výměra a vybavení, kladem je napojení na inženýrské sítě, první patro v domě, negativem omezené parkování. S rostoucí výměrou podlahou plochy jednotková cena za 1 m2 podlahové plochy bytu klesá, po vyhodnocení cen se jedná k datu ocenění o standardní podmínky ceny na trhu s byty na tomto sídlišti viz srovnávací metoda Vypracoval Licence číslo 0139 Ing. Kubíska Zdeněk K Hájence Sezimovo Ústí Podpis Fotodokumentace - 6 -

7 - 7 - Fotodokumentace - mapy

8 - 8 -

9 - 9 -

10 - 10 -

11 - 11 -

12 FAKTURA - DODACÍ LIST 2016/104 Prodávající: IČO: , DIČ CZ Ing. Zdeněk Kubíska K Hájence 1200, Sezimovo Ústí tel.č., fax , 602/ č. běžného účtu /0100 variabilní symbol 2064 Datum vystavení Datum uskutečnění zdanitelného plnění Datum splatnosti Forma úhrady: převodem Kupující: Exekutorský úřad Tábor Mgr. Martina Douchová Příběnická č.p Tábor 1 Tel podatelna@exekucetabor.cz Věc: Vyúčtování honoráře a náhrady nákladů za vyhotovení ocenění č /2016 o obecné obvyklé ceně nemovitosti sestávající ze současné hodnoty bytové jednotky č. 2379/3 v Táboře, Sokolovská ulice, s příslušenstvím a podílem k pozemku K Vašemu usnesení 017 EX 373/16-22 jsem zpracoval ocenění shora uvedených nemovitostí. Za tento úkon Vám dle sazebníku cen účtuji: I. Odměny: - za vyhotovení ocenění (2064) sazba za ocenění bytové jednotky standard ocenění Odměna celkem bez DPH 3 600,- Kč 3 600,- Kč II. Náhrady: neúčtuji Celkem k úhradě bez DPH 3 600,- Kč DPH 21 % 756,- Kč, náhrada za balné a poštovné bez DPH 44,- Kč Celkem honorář za tržní ocenění Slovy: čtyři tisíce čtyři sta Kč ,- Kč ===========