Odhad tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č / 35 / 2016

Transkript

1 Odhad tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č / 35 / 2016 Typ nemovitosti Účel ocenění Rodinný dům bez nebytových prostor s garáží v domě v současném stavu exekuční řízení Předmět ocenění Budova RD č.p. 41, LV č. 51 na pozemku parc.č. St. 16/2 pozemek parc.č. St. 16/2, LV č. 51 (178 m2, zastavěná plocha a nádvoří) pozemek parc.č. 20/3, LV č. 51 (856 m2, zahrada) pozemek parc.č. 1378, LV č. 51 (4650 m2, orná půda) Adresa Kraj Jihočeský kraj Město Tábor Počet obyvatel Kat. území Stoklasná Lhota Ulice č.p. 41 Část obce dle LV Stoklasná Lhota Objednatel odhadu JUDr. Eva Loskotová Příběnická č.p Tábor Tel podatelna@exekucetabor.cz Ocenění vypracováno na základě přijaté objednávky banky Ano Identifikace ocenění (objednávky) přidělená objednatelem: 017 EX 406/15-41 Vlastnictví Sjednocené vlastnictví dle NOZ Zpracováno pro exekutora Kotková Ivana Tábor, Stoklasná Lhota 41, RČ /1634 Vypracoval Ing. Kubíska Zdeněk Dne Licence číslo K Hájence 1200 Ke dni Sezimovo Ústí zdenek.kubiska@seznam.cz tel: Prohlídka dne Počet stran textu 7 Počet stran příloh 5 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha m Kč/m Kč Garáže v domě 1 x Kč Samostatné pozemky 856 m Kč/m Kč Ocenění pozemku orné půdy Obvyklá cena - současný stav Kč Kč Dva miliony třicet tisíc Kč - 1 -

2 Komentář k ceně stanovena v souladu se skutečným stavem a porovnáním se srovnatelnými nemovitými věcmi v okolí Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Kladem je skutečnost, že dům je modernizován solidním způsobem, udržován, s menším pozemkem kolem domu, dalším pozemkem zahrady s možností zástavby a pozemkem orné půdy. Kolem domu klidné prostředí, takže hodnotím i přes malou plochu u domu soukromí a garáž. Poloha ve Stoklasné Lhotě, místní části Tábora 5 km je rovněž kladným faktorem. Lokalitu hodnotím jako dobrou, kdy za nákupy a prací se musí dojíždět, ale pouze krátká vzdálenost. Podmínky platnosti ceny provádění základní údržby Nákladová cena (stavba bez opotřebení) - současný stav Věcná hodnota (stavba po opotřebení) - současný stav Kč Dva miliony dvěstěšedesátsedm tisíc Kč Kč Jeden milion stotřicettři tisíc Kč Vyhodnocení rizik REET ANO ANO Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí ANO Právní stav umožňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc) ANO Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací ANO Průběh výstavby odpovídá projektové dokumentaci ANO Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace ANO Zástavní právo zapsané na LV řešeno tímto oceněním a následným ukončením exekučního řízení Právní zánik stavby Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Věc nemovitá situována v záplavovém území Věc nemovitá v území s ekologickou zátěží Věc nemovitá v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Věc nemovitá v území s přírodními riziky Ztížený přístup k věci nemovité Umístění věci nemovité v chráněném území Umístění věci nemovité v památkové zóně Umístění věci nemovité v ochranném pásmu Stavba je v demoličním pásmu Demograficky negativně zatížená lokalita Reálná břemena / věcná břemena Služebnosti Reálné břemeno doživotního užívání/požívání Předkupní právo ANO Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod. řešeno tímto oceněním a následným ukončením exekučního řízení Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Zajišťovací převod práva Právo stavby Nezbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Ostatní finanční omezení Nájemní smlouva - 2 -

3 Pachtovní smlouva Stavba se zhoršeným technickým stavem Stavba dlouhou dobu neužívaná Stavba dlouhou dobu rozestavěná Stavba kapacitně předimenzovaná Výhrada vlastnického práva Výhrada zpětné koupě Výhrada zpětného prodeje Koupě na zkoušku Výhrada lepšího kupce Vzdání se náhrady škody na pozemku Zákaznická základna Podzemní stavba se samostatným účelovým určením Výhrada, že upevněný stroj není součástí nemovitosti Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných prostředků Zákaz zcizení nebo zatížení Jiné riziko Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Typ darovací smlouva Kupní cena Datum Vyhodnocení darovací smlouva ze dne bez vypovídací schopnosti pro současnost Komentář k vadám viz díl E listu vlastnictví Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 51, vyhotovil exekutor - dálkový přístup do KN Snímek kat. mapy pro k.ú. Stoklasná Lhota, vyhotovil odhadcem z Datum předání kompletních podkladů Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 51, vyhotovil exekutor - dálkový přístup do KN Snímek kat. mapy pro k.ú. Stoklasná Lhota, vyhotovil odhadcem z Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Předmětem ocenění je rodinný dům č.p. 41, samostatný pozemek zahrady a další pozemek orné půdy. Nemovité věci jsou situovány v katastrálním území Stoklasná Lhota, dům je staršího data výstavby, ale po celkové rekonstrukci poté, co jej nabyla majitelka v roce Okolní zástavbu tvoří okolní zástavba Stoklasné Lhoty dosud zatím převážně typu zemědělských hospodářských stavení, dále i nově vznikající zástavba rodinných domů stavěných podél jižní části Stoklasné Lhoty, stávající zástavba obce je severněji, v místě pak základní infrastruktura chybí, ta je v Táboře dostupného MHD, nedaleká dálnice D3 a silnice směr Praha - České Budějovice. Z pohledu oceňované nemovitosti se jedná o polohu velmi dobrou, protože místo stavby je napojitelné na inženýrské sítě, je zde příznivá poloha pro trvalé bydlení z hlediska dosahu Tábora. Zásadní negativa u této nemovitosti nespatřuji, snad jen absence veřejné kanalizace a vodovodu. Souhrnné informace o nemovitosti: velikost pozemku u rodinného domu je 178 m2, další samostatné pozemky jsou situovány východně. V budově se nachází 1 byt, jedná se o majitelku paní Kotkovou. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost Umístění v obci odloučená část obce Okolní zástavba zástavba RD Původní stavební stav nemovitosti byl změněn modernizací dokončenou asi před pěti lety. Jako celek tak dům splňuje podmínky pro zařazení do kategorie rodinných domů podle vyhlášky č. 83/76 Sb. ve znění vyhlášek č. 45/79 Sb. a č. 376/92 Sb. a je takto oceněn, neboť obsahuje jedno nadzemní podlaží a dodatečně vestavěné podkroví. Nebytové prostory pro komerční využití nemovitost neobsahuje. Projektová a dokladová dokumentace k nemovitosti nebyla pro ocenění k dispozici v podobě zaměření současného stavu, délkové, plošné a objemové prvky stavebních objektů byly zjištěny měřením odhadce. Ocenění nemovitosti je prováděno za účelem zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro její prodej v rámci exekučního řízení. Informace o nemovitosti Nemovitost rodinného domu č.p. 41 s příslušenstvím v podobě pozemku je situována v severní části intravilánu Stoklasné Lhoty v návaznosti na zdejší náves. Přístup k nemovitosti je ze zpevněné komunikace, napojení na rozvody inženýrských sítí je provedeno v případě elektroinstalace, je zde vlastní studna, odkanalizování je řešeno do jímky. Pro účely ocenění nemovitost sestává z rodinného domu venkovského charakteru po provedené modernizaci, jehož součástí je boční garáž, malý pozemek dvora. Východně od domu leží samostatný pozemek zahrady, severně nad ním pozemek orné půdy již mimo intravilán Stoklasné Lhoty

4 Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 360/1 ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Počet bytových jednotek 1 RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB. Ne Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný Ano Technický stav Budova RD Stav velmi dobrý - průměrný Stáří roků odhadem 100 Opotřebení odhadem 50 % Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby nevykazuje Minulé rekonstrukce Budova po částečné rekonstrukci Konstrukce Rozsah Rok provedení Celková oprava výměna krytiny, nová fasáda, vestavba podkroví, úpravy interiéru Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Obestavěný prostor 504 m 3 Cena Kč/m 3 Cena celkem Kč Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra 178 m 2 Cena pozemků Kč/m 2 Cena celkem Kč Samostatné pozemky Výměra 856 m 2 Cena pozemků 600 Kč/m 2 Cena celkem Kč Inženýrské sítě Elektro napojeno Voda z řadu není Voda ze studny napojeno Kanalizace do řadu není Kanalizace do žumpy napojeno Kanalizace do septiku není Kanalizace do vlastní není Plyn není ČOV Dálkové vytápění není Popis provedení budovy Konstrukce Provedení Konstrukce Provedení základy kamenné izolace proti zemní původní, asanované vlhkosti svislé nosné zděné stropy s podhledem a šikmé v pokdorví konstrukce krov sedlový střešní krytina tašková krytina obvodové stěny z cihelného zdiva v tl. do 45 cm vnější úpr. povrchů omítka vápenná hladká s nástřikem vnitřní úpr. stěn vápenná omítka štuková schodiště se stupni okna zdvojená dveře lakované i prosklené podlahy obytných PVC, koberce podlahy nebytových keramická dlažba místn. místn. vytápění ústřední elektro světelný a motorový rozvod rozvod vody studené a teplé rozvod plynu zdroj teplé vody bojler Počet koupelen 1 Počet kuchyní 1 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně vana, umyvadlo, WC sporák elektrický, kuchyňská linka Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ne Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet samostatných WC 0-4 -

5 1.NP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha prostory přízemí m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2 1.Podkroví - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha prostory podkroví m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2 Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace databáze prodejů vlastní, datum prodeje Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 93.5 m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 0 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Koncem července byl odprodán dům skladby s příslušenstvím v horším stavu s potřebou oprav v Chotovinách z roku 1955, 200 m od oceňovaného domu, užívaný k trvalému bydlení, místo stavby je napojené na elektroinstalaci, vodovod i kanalizaci, plyn v ulici. Prodávající pan Hron. Dům vyžadoval úpravy interiéru. Prodej uskutečnila Daily Reality Tábor. Místo srovnatelné. Pro účely ocenění nemovitost sestává ze staveb domu č.p. 41 a vedlejší. Rodinný dům je podobného rozsahu, jako v našem případě, ale v horším stavu. Pozemek zahrady menšího rozsahu. Dům byl částečně opraven v případě krytiny a fasády, ale celkově vyžaduje úpravy interiéru. Sadová ulice je podobná poloha - cena byla objektivní - mnou oceňováno pro ČMSS. 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: - ID 182-N1250, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 88.0 m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 25 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou - 5 -

6 V Chotovinách je dále nabízen k prodeji nově postavený rodinný dům v klidné okrajové části obce na pozemku orientovaném na jih. V přízemí domu je prostorný obývací pokoj (33 m2) s krbem propojený s kuchyní, menší pracovna a WC. V prvním patře se nachází ložnice s lodžií a další dva pokoje, prostorná koupelna (13 m2) s rohovou vanou, dvěma umyvadly, sprchovým koutem a klozetem. V suterénu je umístěna garáž s dílnou a další technické a skladové místnosti. Na domě zbývá dokončit fasádu a položit dlažbu na jednom ze dvou vnitřních schodišť. Interiér domu je plně zařízen a vybaven, dle dohody lze některé části ponechat na místě. Ohřev vody je zajišťován el. bojlerem, ústřední topení je s kotlem na tuhá paliva. El. energie 240 a 400 V. Dům je napojen na uliční vodovodní řad a kanalizační síť. Provedením a vybavením dům odpovídá vyšší úrovni standardu bydlení. Na dům navazuje zahrada s ovocnými stromy, nyní neudržovaná. V Chotovinách je veškerá občanská vybavenost: školka, škola (do 9. roč.), obecní úřad, pošta, zdravotní středisko s lékárnou, supermarket, hotel, restaurace, kulturní dům, dva kostely, zámek, sportovní hala, fotbalové hřiště, tenisový kurt, vybrané služby. Obec se nachází u sjezdu z dálnice Praha-Tábor (exit 70). Doprava bus, vlak, do Tábora 10 km, do Prahy 80 km 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace databáze prodejů vlastní, datum prodeje Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Velmi dobrá stavba rodinného domu v Borotíně, tato obec je dobře dostupná z Tábora a nebo Sedlčan, Votic, solidní dopravní spojení, lokalita je pro trvalé bydlení příznivá, neboť je zde zdravé prostředí, lesy, klid, stavba domu č.p. 170 je dobré kapacity, řešena jako byt s příslušenstvím v přízemí, s jednou podkrovní místností s možnostmi vytvoření větších obytných ploch z půd, je zde garáž, pozemek odpovídající výměry, vedlejší stavba skladu. Dům je ve velmi dobrém stavu. Záporem je nutnost dojíždět do zaměstnání, za většími nákupy, kulturou, sportem - prodej za objektivní hodnotu Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Kč/m Kč - 6 -

7 Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti Kč/m 2 Oceňovaná nemovitost, v porovnání s výše uvedenými odprodanými nemovitostmi, je také solidní kapacity, s menším pozemkem kolem domu, další samostatná zahrada řešená ÚPD Tábora k výstavbě, jeden pozemek dobře prodejné orné půdy. Přístupový pozemek je obecní, vybavení a příslušenství z doby modernizace podkroví. Vytvořena je zde jedna bytová jednotka běžných rozměrů, s příslušenstvím a vybavením, v dobrém prostředí Stoklasné Lhoty, která je místní části Tábora, kam je časté spojení městskou hromadnou dopravou, v blízkosti dálnice D3, trvale obydlen. Oceňován je rodinný dům staršího data výstavby, po přístavbě a modernizaci, který je solidní nemovitostí kvalitou bydlení, s horším vnějším vzhledem, klidem prostředí a dostupností k potřebám rodiny majitelky v oblasti pracovních a volnočasových aktivit v blízkém Táboře. Odůvodnění srovnávací metody za srovnání byly vzaty i další obdobné nemovitosti podobného charakteru nedaleko od objektu, kde byly v poslední době odprodány stavby výše uvedených domů. Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu Nemovitost je užívána rodinou vlastníka Vypracoval Licence číslo 0139 Ing. Kubíska Zdeněk K Hájence Sezimovo Ústí podpis Fotodokumentace Fotodokumentace - mapy - 7 -

8 - 8 -

9 - 9 -

10 - 10 -

11 - 11 -

12 - 12 -

13 FAKTURA - DODACÍ LIST 35/2016 Prodávající: IČO: , DIČ CZ Ing. Zdeněk Kubíska K Hájence 1200, Sezimovo Ústí tel.č., fax , 602/ č. běžného účtu /0100 variabilní symbol 1995 Datum vystavení Datum uskutečnění zdanitelného plnění Datum splatnosti Forma úhrady: převodem Kupující: Exekutorský úřad Tábor, Mgr. Martina Douchová, JUDr. Eva Loskotová Příběnická č.p Tábor Tel Věc: Vyúčtování honoráře a náhrady nákladů za vyhotovení ocenění č /2016 o obecné obvyklé ceně nemovitosti sestávající ze současné hodnoty rodinného domu č.p. 41 ve Stoklasné Lhotě s příslušenstvím a pozemky K Vašemu usnesení č.j. 017 EX 406/15-41 jsem zpracoval ocenění shora uvedených nemovitostí. Za tento úkon Vám dle sazebníku cen účtuji: I. Odměny: - za vyhotovení ocenění sazba za ocenění domu ocenění Odměna celkem bez DPH 4 500,- Kč 4 500,- Kč II. Náhrady: neúčtuji Celkem k úhradě bez DPH 4 500,- Kč DPH 21 % 945,- Kč, náhrada bez DPH činí 55,- Kč Celkem honorář za tržní ocenění Slovy: pět tisíc pět set 0/100 Kč 5 500,- Kč =========== Poznámka: jsem plátce DPH