Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č / 8 / 2012

Transkript

1 Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č / 8 / 2012 Typ nemovitosti Účel ocenění Rodinný dům bez nebytových prostor s garáží mimo dům v současném stavu exekuční řízení Předmět ocenění Budova RD č.p. 17, LV č. 185 na pozemku parc.č. St. 3 kolna, LV č. 185 na pozemku parc.č. St. 4/1 kolna, LV č. 185 na pozemku parc.č. St. 4/2 pozemek parc.č. St. 3, LV č. 185 pozemek parc.č. St. 4/1, LV č. 185 pozemek parc.č. St. 4/2, LV č. 185 pozemek parc.č. 269/3, LV č. 185 pozemek parc.č. 1088, LV č. 185 pozemek parc.č. 1100, LV č. 185 Adresa Kraj Jihočeský kraj Obec Lnáře Počet obyvatel 759 Kat. území Zahorčice u Lnář Ulice č.p. 17 Část obce dle LV 185 Objednatel Exekutorský úřad Písek JUDr. Stanislav Pazderka Prokopova č.p. 339 č.o Písek Tel podatelna@exekucepisek.cz IČ DIČ Vlastnictví Budova RD č.p. 17 Jánská Dáša - Lnáře, Lnáře 159 1/3 kolna Jánská Dáša - Lnáře, Lnáře 159 1/3 kolna Jánská Dáša - Lnáře, Lnáře 159 1/3 pozemek parc.č. St. 3 Jánská Dáša - Lnáře, Lnáře 159 1/3 pozemek parc.č. St. 4/1 Jánská Dáša - Lnáře, Lnáře 159 1/3-1 -

2 pozemek parc.č. St. 4/2 Jánská Dáša - Lnáře, Lnáře 159 1/3 pozemek parc.č. 269/3 Jánská Dáša - Lnáře, Lnáře 159 1/3 pozemek parc.č Jánská Dáša - Lnáře, Lnáře 159 1/3 pozemek parc.č Jánská Dáša - Lnáře, Lnáře 159 1/3 Zpracováno pro exekutora Vypracoval Ing. Vomáčková Marie Dne Licence číslo sídl. 5. května 885 Ke dni Bechyně mvomackova@volny.cz tel: Prohlídka dne Počet stran textu 9 Počet stran příloh 15 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha m Kč/m Kč Garáže samostatné 1 x Kč Samostatné pozemky 4525 m 2 7 Kč/m Kč Obvyklá cena - současný stav Obvyklá cena - současný stav pidíl id. 1/3 Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti klad - dům dobře dostupný zápor - menší obce, nedokončená stavba stavba je dokončena z cca 65 % Podmínky platnosti ceny cena obvyklá je platná k datu ocenění, nemovitost nebyla zpřístupněna Nákladová cena (stavba bez opotřebení) stav po dokončení Kč Jeden milion sedmsetpadesát tisíc Kč Kč Pětsetosmdesáttři třistatřicettři tisíc Kč Kč Čtyři miliony sedmsetčtyřicetpět tisíc Kč Vyhodnocení rizik ANO nemovitost je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem) ANO stavba je umístěna na vlastním pozemku ANO k nemovitosti je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup NE nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, zásadním způsobem podmiňujících vhodnost zástavy, např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva na listu vlastnictví je zapsáno věcné břemeno bytu a věcné břemeno užívání pro pana Jánského Václava ANO nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, částečně podmiňujících vhodnost zástavy, např. břemeno vedení IS, ochranná pásma NE nemovitost je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. na listu vlastnictví je zapsáno nařízení exekuce, zástavní právo exekutorské, exekuční příkaz k prodeji NE stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost jedná se o stavbu rozestavěnou ANO nemovitost je užívána v souladu s právním stavem ANO stavba je určena výhradně k bydlení nebo rekreačním účelům ANO stavba je zkolaudována a bylo ji přiděleno č.p. event. evidenční ANO nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno, nenalézá se v záplavovém území dle platného povodňového plánu NE stavba je dokončena rozestavěná stavba - 2 -

3 ANO zpracovatel ocenění je odhadcem exekutora REET: ANO Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu jedná se o exekuci spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/3 Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu dědictví 15 D-173/ z roku 2010 rozhodnutí pozemkového úřadu o výměně vlastnických práv k pozemkové úpravě nebyly doloženy - 3 -

4 Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 185, vyhotovil Exekutorský úřad Písek Snímek kat. mapy pro k.ú. Zahorčice u Lnář, vyhotovil kopie z katastrální mapy Výkresová dokumentace skutečného provedení staveb, vyhotovil Městský úřad Lnáře Datum předání kompletních podkladů Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 185, vyhotovil Exekutorský úřad Písek Snímek kat. mapy pro k.ú. Zahorčice u Lnář, vyhotovil kopie z katastrální mapy

5 Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Obec Zahorčice s 69 obyvateli se nachází na jihozápadě Čech v nadmořské výšce 603 m n. m.leží v údolí pod kopcem Mladotický vrch v podhůří Šumavy. Okolí obce je zalesněné s několika rybníky. Další rybník tvoří spolu s kapličku náves. Jedná se o místní část obce Lnáře. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba zástavba RD V obci je autobusová zastávka, občanská vybavenost v nedalekých Lnářích. Informace o nemovitosti původní rodinné domek čp. 17 byl demolován z 95%, na jeho místě byl vystavěn nový rodinný dům s dvě bytové jednotky. Stavba byla zahájena v roce 1999, dům není dokončený. Dům je navržen jako zděný na základových pasech s izolacemi, stropy nespalné do I nosičů, schodiště monolitické železobetonové, střecha sedlová, krytina Bramac. Podlahy v chodbách koupelně, kuchyni jsou navrženy dlažby, v obytných místnostech plovoucí. Omítky vnitřní vápenné štukové, vnější štukové vápenné. Dům má být napojen na vlastní studnu, kanalizace svedena do septiku. Vytápění plynovým kotlem s ústředním vytápěním. Dům nebyl zpřístupněn, paní Dáša Jánská se na místní šetření nedostavila, ocenění je prováděno podle podkladů poskytnutých Obecním úřadem Lnáře. Rozestavěnost domu je odhadnuta na 65 % Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Počet PP 1 Počet NP 2 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Počet koupelen 2 Počet kuchyní 2 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně vana, umyvadlo kuchyňská linka, sporák plynový, digestoř vana, umyvadlo, sprchový kout kuchyňská linka, sporák plynový, digestoř Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ne Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet bytových jednotek 2 RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB. Ne Každá bytová jednotka má vlastní Celý RD má společné vchod, vytápění, měření elektro, měření vody, měření plynu Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný Ne Technický stav Budova RD Stav velmi dobrý Stáří roků odhadem 1 Opotřebení odhadem 1 % Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby nevykazuje kolna Stav zhoršený - havarijní Stáří roků odhadem 80 Opotřebení odhadem 85 % Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby vykazuje zhoršený stav svislých konstrukcí, střechy krovu Popis prvků dlouhodobé životnosti Popis prvků chránících nemovitost před povětrnostními vlivy kolna Stav zhoršený - havarijní Stáří roků odhadem 85 Opotřebení odhadem 85 % Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby vykazuje zhoršený stav svislých konstrukcí, střechy krovu Popis prvků dlouhodobé životnosti - 5 -

6 Popis prvků chránících nemovitost před povětrnostními vlivy Samostatné garáže Garáž je samostatně stojící stavba Počet garážových stání 1 Plocha 20.0 m 2 Garáž je zkolaudována Ne Datum kolaudace Popis provedení garáže Konstrukce Provedení % % Konstrukce Provedení dokonč dokonč svislé nosné zděné 100 stropy dřevěné trámové 100 konstrukce krov sedlový 100 střešní krytina pálená tašková jednoduchá 100 vrata dřevěná 100 podlahy betonová mazanina 100 vytápění ne 100 elektro ne 100 Popis garáže Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Obestavěný prostor m 3 Cena Kč/m 3 Cena celkem Kč Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra m 2 Cena pozemků 100 Kč/m 2 Cena celkem Kč Samostatné pozemky Výměra m 2 Cena pozemků 7 Kč/m 2 Cena celkem Kč Inženýrské sítě Elektro napojeno Voda z řadu není Voda ze studny napojeno Kanalizace do řadu není Kanalizace do žumpy není Kanalizace do septiku napojeno Kanalizace do vlastní není Plyn přivedeno na hranici pozemku ČOV Dálkové vytápění není Popis provedení budovy Konstrukce Provedení % dokonč Konstrukce základy z prostého betonu 100 izolace proti zemní vlhkosti svislé nosné konstrukce Provedení % dokonč 100 s izolací vodorovnou i svislou zděné 100 stropy nespalné do I profilů 100 krov sedlový 100 střešní krytina betonové tašky 100 obvodové stěny z cihelného zdiva v tl. do vnější úpr. povrchů omítka vápenná hladká 0 cm vnitřní úpr. stěn vápenná omítka štuková 0 schodiště betonové se stupni 0 keramickými okna plastová s dvojsklem 60 dveře hladké lakované 100 podlahy obytných laminátové plovoucí 100 podlahy nebytových keramická dlažba 100 místn. místn. vytápění ústřední s plynovým kotlem 100 elektro světelný a motorový rozvod 100 rozvod vody studené a teplé 100 rozvod plynu je proveden 0 zdroj teplé vody kotel ÚT 0 1.PP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha sklep 2.40 m m 2 sklep 2.40 m m 2 kotelna m m 2 sklad 2.60 m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2-6 -

7 1.NP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha zádveří 3.20 m m 2 obývací pokoj m m 2 ložnice m m 2 chodba 8.50 m m 2 koupelna 8.40 m m 2 WC 1.70 m m 2 WC 1.70 m m 2 hala m m 2 jídelna m m 2 pokoj m m 2 kuchyně m m 2 spíž 3.15 m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2 2.NP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha obývací pokoj m m 2 ložnice m m 2 hala m m 2 chodba 5.00 m m 2 koupelna 5.90 m m 2 WC 1.70 m m 2 hala m m 2 pokoj m m 2 šatna 7.40 m m 2 kuchyně 7.10 m m 2 lodžie 4.50 m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2-7 -

8 Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: PROLUX Consulting Int. s.r.o., datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 0 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou rodinný dům v obci Mutěnice u Strakonic. Dům, který Vám v tomto kraji nabízíme má výměru 176 m2 a je dispozičně řešen jako 2+1. Nemovitost je po rekonstrukci, je podsklepená, má jedno patro a podkroví, které je obyvatelné. Dům má dřevěná okna a sedlovou střechu krytou pálenými taškami. Do domu je zavedena elektřina 220/380V, vodovodní přípojka a kanalizace. Vytápění je zajištěno topením na tuhá paliva a elektrickým topením. K domu náleží velká zahrada o celkové výměře 781 m2. Na pozemku najdeme stodolu a kůlnu. Součástí domu jsou také dvě garáže. V okolí domu je dostatek parkovacích míst a udržované přístupové a příjezdové cesty. V obci najdeme běžnou občanskou vybavenost. Dopravní spojení je zajištěno pravidelnou linkou autobusu a MHD. Strakonice vzdáleny 2 km. 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: RE/MAX A - City, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 2 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků 0.0 m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 0 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou RD 5+1, Zálesí u Drážova, Šumava - Prodej z velké části zrekonstruovaného (kompletní rekonstrukce přízemí, plastová okna, nové dveře, rozvody vody, elektřiny, odpady, podlahy, omítky...) domu s vlastní oplocenou, udržovanou zahradou. Dům částečně podsklepen (kotelna, sklep). Přízemí domu - kuchyně, jídelna s krbem, obývací pokoj, koupelna(sprchový kout), samostatná toaleta, špíže. První patro - ložnice, dva pokoje, koupelna s vanou a toaletou. Šatna. Střešní krytina - eternit, plech. Na zahradě samostatný zděný domek s garáží, kuchyňkou (voda odpad), technické zázemí. Udržovaná zahrada se zastřešenou pergolou, dřevníkem

9 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: Servis bydlení s.r.o, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 0 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Prodej 10 let starého rodinného domu, v současnosti využívaného jako ubytovací zařízení v obci Čestice /okr. Strakonice/.Součástí domu a navržené prodejní ceny je i vlastní pozemek o výměře téměř m2.dům je postavený na atraktivním místě /polosamota, příroda/ asi 1km od městyse Čestice. Strakonice vzdálené 15km Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Kč/m Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti Kč/m 2 cenu obvyklou odhaduji vzhledem k lokalitě,( jedná se o cenu nedokončeného domu rozestavěnost odhadem 65 % - nemovitost nebyla zpřístupněna )s porovnáním s obdobnými nemovitostmi v širším okolí. Vypracoval Licence číslo 0664 Ing. Vomáčková Marie sídl. 5. května Bechyně podpis Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích pod čj. 1575Z ze dne pro základní obor ekonomika, odvětví cena a odhady nemovitostí - 9 -

10 Fotodokumentace