ZNALECKÝ POSUDEK č. 725 14/2013 O ceně nemovitostí: Objednavatel posudku: Účel posudku: Speciální požadavky zadavatele: Posudek vypracoval: parcely č. 248, 743 dle KN, LV č. 644, obec Rozdrojovice, katastrální území Rozdrojovice, okres Brno - venkov Exekutorský úřad Brno město, JUDr. Karel Urban, soudní exekutor Minská 54, 616 00 Brno stanovení ceny nemovitostí a jejich příslušenství, tj. stanovení ceny jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených; cenu závad, které prodejem v dražbě nezaniknou; stanovení výsledné ceny nejsou Ing. Jan Sebera, Ph.D., Rybářská 18, 603 00 Brno znalec v oboru ekonomika, ceny a odhady se specializací pozemky, trvalé porosty a škody na trvalých porostech Datum, ke kterému je prováděno ocenění: k datu venkovního šetření, tj. 28.8.2013 Použitý oceňovací předpis: zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška), jak vyplývá ze změn provedených vyhláškami č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb. V Brně dne 17.9.2013 Tento posudek obsahuje osm stran textu, sedm stran příloh a předávají se tři vyhotovení. 1
A. SITUACE A.1 Prohlídka nemovitosti a terénní průzkumné práce Předmětem prohlídky a místního šetření bylo zejména situační seznámení s předmětem odhadu pozemku druhu zahrada p.č. 248 dle KN a lesního pozemku p.č. 743 dle KN, sesouhlasení podkladů a operátů se skutečností, včetně terénního obeznání majetkových hranic. A.2 Podklady pro vypracování posudku A.2.1 Podklady dodané objednavatelem - Výpis z katastru nemovitostí k listu vlastnictví č. 644 (k.ú. Rozdrojovice) ze dne 10.7.2013 (KÚ pro Jihomoravský kraj, KP Brno - venkov, vyhotoveno dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 5734/10) - Exekuční příkaz (č.j. 97EX 5734/10-22) - Usnesení znalce (č.j. 97EX 5734/10-143) A.2.2 Podklady zajištěné znalcem - Zákon č. 151/1997 Sb., zákon o oceňování majetku, jak vyplývá ze změn a doplnění provedených zákonem č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. - Vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, jak vyplývá ze změn provedených vyhláškami č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb., č. 450/2012 Sb. - Informace z KN k listu vlastnictví č. 644 (k.ú. Rozdrojovice) ze dne 23.8.2013 (http://nahlizenidokn.cuzk.cz/) - Územní plán sídelního útvaru Rozdrojovice - LHO (lesní hospodářská osnova) Zařizovací obvod Kuřim (LHC 607814), platnost 1.1.2012-31.12.2021 - Oblastní plán rozvoje lesů LO 33 Předhoří Českomoravské vrchoviny - Usnesení 13D 1800/2000 z 4.2. 2000 (řízení po dědictví po Vlastě Kovářové) - Znalecký standard č. 1 obvyklá cena spoluvlastnického podílu (AREAS BRNO, znalecký ústav, Brno, Vymazalova 7) - Výsledky získané místním šetřením ze dne 28.8.2013 B. NÁLEZ Z hlediska majetkoprávního je majetek vymezen dle parcel v listu vlastnictví. B.1. Evidenční a vlastnické údaje Výpis z katastru nemovitostí vypracovaný KÚ pro Jihomoravský kraj, KP Brno - venkov, dne 10.7.2013 (vybrané údaje): Okres: CZ0643 Brno - venkov Obec: 583791 Rozdrojovice Kat. území: 742236 Rozdrojovice List vlastnictví: 644 2
A Vlastník, jiný oprávněný Vlastnické právo Beránková Vlasta, Na Dědině 43, 66434 Rozdrojovice Podíl: 1/4 B Nemovitosti Pozemky Parcela Výměra (m 2 ) Druh pozemku Způsob využití Způsob ochrany 248 400 zahrada zem. půdní fond 743 1727 lesní pozemek poz. urč. k pln. fun. lesa Bližší údaje viz příloha B.2 Dokumentace a skutečnost Při prohlídce předmětné nemovitosti bylo konstatováno, že oceňované pozemky druhu zahrada (p.č. 248 dle KN) a lesní pozemek (p.č. 743 dle KN) odpovídají druhům pozemků v KN. Poskytnuté údaje z KN byly ověřeny aktuálními údaji na http://nahlizenidokn.cuzk.cz/. Dle územního plánu se pozemek druhu zahrada nachází v ploše: Rekreace individuální chaty, zahrádky (současně zastavěné území) a lesní pozemek v ploše: Lesní porosty. Na pozemku druhu zahrada se nachází dřevěná zahrádkářská chata, která není uvedena na LV. Dle záznamu pro další řízení na LV 644 - číslo položky 11/2002/ - Usnesení 13D 1800/2000 z 4.2. 2000 vyplývá, že povinná (Vlasta Beránková) dohodou o vypořádání dědictví ze dne 16.1.2002 nabyla id. 1/2 nemovitostí zapsaných na LV č. 644 včetně v evidenci nevyznačené zahrádkářské chaty na p.č. 248 dle KN. Dotčený lesní pozemek je taxačně zařízen, potřebné taxační údaje pro ocenění lesního pozemku a lesního porostu jsem ověřil vlastním měřením a upravil dle skutečnosti (pouze vtroušené zastoupení smrku v porostní skupině 5Db12 a zároveň pak vyšší zastoupení dubu v této porostní skupině). Omezení vlastnického práva je dáno exekučním příkazem k prodeji nemovitosti, nařízením exekuce, zástavním právem exekutorským. Jiná věcná břemena nejsou zapsána, objednavatel nesdělil žádné jiné závazky a omezení, zejména pak věcné břemeno vznikající přímo ze zákonů (vodního, plynárenského, telekomunikačního, elektrizačního apod.), popřípadě závazky a omezení vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit ze zápisu z katastru nemovitostí. B.3 Všeobecný popis objektů oceňované nemovitosti Oceňovaná parcela druhu zahrada (p.č. 248 dle KN) se nachází ve svažitějším pozemku, východně od zastavěné části obce, jižně od části s místním názvem Na rovinách. Pozemek je přístupný po nezpevněné komunikaci. Na pozemek je dostupná elektřina; voda a kanalizace není zavedena. Na pozemku, oploceném plotem z drátěného pletiva, se nacházejí ovocné dřeviny (převážně jabloně) a rovněž dřevěná zahrádkářská chata. Oceňovaná parcela druhu lesní pozemek (p.č. 743 dle KN) se nachází v okrajové části lesního komplexu. Les je součástí přírodního parku Podkomorské lesy, dle LHO je zařazen do 3
kategorie lesa hospodářského a náleží do přírodní lesní oblasti 33 Předhoří Českomoravské vrchoviny. Les je přístupný po nezpevněné komunikaci. Na parcele převažuje mýtní porost 13. věkového stupně (porostní skupina 5Db12) nižšího zakmenění, s dominantním zastoupením borovice (BO) a dubu (DBZ). C - POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTI OCENĚNÍ NEMOVITOSTI CENOU OBVYKLOU PRO STANOVENÍ VÝSLEDNÉ CENY Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno v zásadě třemi základními metodami, které jsou aplikovány v různých modifikacích metodou nákladovou, metodou výnosovou a metodou porovnávací. V rámci internetové inzerce a inzerce realitních kanceláří v daném regionu byly v současnosti v daném katastru nalezeny aktuální nabídky o prodeji či koupi zemědělských a stavebních pozemků v katastru obce Rozdrojovice a navazující obce Jinačovice (metoda porovnávací). V rámci internetové inzerce nebyly v dané lokalitě nalezeny obdobné pozemky druhu zahrada či druhu lesní pozemek. C.1.1 Metoda porovnávací Níže uvedené údaje byly získány ze současné internetové inzerce: Č. Popis obdobné nabízené nemovitosti Cena za m 2 Prodej pole - Rozdrojovice 1 1000 + http://www.realhit.cz/detail/prodej-pole-630-m2-rozdrojovice/1866952 Vloženo: 28.11.2012, úprava: 25.6.2013 Prodej zemědělského pozemku pole, 630 m 2. K pozemku je přístup od silnice spojující Kninice a Rozdrojovice. Inženýrské sítě jsou u hotelu cca 300 m od pozemku. 2 3 4 Prodej pole - Rozdrojovice http://www.realhit.cz/detail/prodej-pole-3622-m2-rozdrojovice/1866948 Vloženo: 28.11.2012, úprava: 25.6.2013 Nabízíme výhradně prodej pole 3.522 m 2 v Rozdrojovicích. Pole je kousek od hotelu a parkoviště u brněnské přehrady, bývalé sokolské koupaliště. Inženýrský sítě jsou cca 300 m od pozemku. Prodej pole - Rozdrojovice http://reality.avizo.cz/prodej-pole-324-m2-rozdrojovice-8542088.html Nabízíme výhradně pole v Rozdrojovicích v blízkosti rodinných domů, 324 m 2. Kolem pole vede zpevněná komunikace. Orientace pozemku je jihovýchod. Příjezd je jiného vlastníka. Elektrický proud, zdroj vody, rozvod plynu, kanalizace: Na hranici pozemku. Prodej stavebního pozemku Rozdrojovice http://www.realhit.cz/detail/stavebni-pozemek-828-m2-rozdrojovice-5-km-od-brna-krasnypozemek/2558150 Vloženo: 1.7.2013, úprava: 29.7.2013 Stavební parcela v obci Rozdrojovice. Prodej stavebního pozemku o výměře 828 m 2 v klidné části obce Rozdrojovice, s pěkným výhledem do okolí. Exkluzivní poloha v blízkosti Brněnské přehrady, malý kousek od Brna. Pozemek je určený k výstavbě rodinného domu. K 1000 + 617 + 4083 + 4
5 6 7 dispozici jsou i studie možné varianty nového domu. Pozemek je obdélníkového tvaru (šíře 19 m). Kompletní IS na pozemku (plyn 20 m od pozemku). Příjezdová komunikace je ukončena na hranici pozemku. Prodej pozemku pro bydlení Rozdrojovice http://nemovitosti-brno-venkov.realitymorava.cz/prodej-pozemku-rozdrojovice/stavebnibydleni/prodej-pozemek-pro-bydleni-1-308m2-rozdrojovice-17120339 Nabízíme k prodeji velmi pěkné stavební místo na okraji Rozdrojovic v těsné blízkosti Brna, s výhledem na brněnskou přehradu. Šířka pozemku 23 m, délka cca 53 m. Celkem: 1218 m 2 + 90 m 2 podíl na společném pozemku - příjezdové komunikaci. Zasíťování bude činit: 600,- /m 2. Výborná dostupnost + veškerá občanská vybavenost v dosahu. Prodej pozemku orná půda - Jinačovice http://www.correctreal.cz/nabidka/pozemek-jinacovice-15-763m2-25917.html Celková plocha parcely je 15763 m 2 o šířce 60 m. Parcela je rovinatého terénu při asfaltové cestě. Pozemek se přesněji nachází za Jinačovicemi v blízkosti stávajícího golfového hřiště. V současné době je pozemek orná půda. Cena pozemku je tímto zohledněna. Prodej pozemku orná půda - Jinačovice http://www.hyperreality.cz/inzerat/detail/4794271-pozemek-9-141-m2-jinacovice Vloženo: 29.6.2013 Prodej pozemku o výměře 9141 m 2 v blízkosti budoucí rychlostí komunikace R43 v obci Jinačovice, vzdálené cca 5 km z Brna-Kníniček nebo cca 5 km od Kuřimi. V současné době veden jako orná půda. IS: ve vzdálenosti cca 300 m je voda, elektřina a plyn, nová obecní kanalizace. 2700 + 600 450 + Z internetové inzerce je zřejmé, že nalezená nabízená cena za nestavební pozemky (orná půda) je 617 a 1000 Kč/m 2 v obci Rozdrojovice; 450 a 600 Kč/m 2 v obci Jinačovice. Nabízená cena za stavební pozemky dosahuje v obci Rozdrojovice 2700 a 4083 Kč/m 2. Dle ústních informací Obecního úřadu Rozdrojovice byl poblíž oceňovaného pozemku druhu zahrada prodán atraktivní stavební pozemek za cca 3500 Kč/m 2. Dle informací Obecního úřadu Rozdrojovice lze očekávat, že v připravovaném novém územním plánu bude pozemek druhu zahrada (p.č. 248 dle KN), který je v současnosti určen územním plánem pro individuální rekreaci, spadat do obytné zástavby pro rodinné domy. Lze tedy důvodně usuzovat, že ocenění pozemku druhu zahrada by mělo být bližší současným cenám za stavební pozemek. Cenu pozemku zároveň snižuje především skutečnost, že přístupnost na pozemek je po nezpevněné cestě a na pozemek není zaveden veřejný vodovod a veřejná kanalizace. Lze tedy usuzovat, po zvážení všech faktorů, lze za přiměřenou předpokládanou sjednanou částku pokládat částku vycházející z průměru cen nabízených stavebních pozemků, tj. 3 400,- Kč/m 2. Protože se jedná pouze o nabídkovou cenu a skutečnou tržní cenu lze, dle obdobných situací na trhu, očekávat cenu nižší, upravuji nabídkovou cenu koeficientem 0,9. Z důvodu přístupnosti na pozemek pouze po nezpevněné cestě a skutečnosti, že na pozemek není zaveden veřejný vodovod a veřejná kanalizace je cena upravena koeficientem 0,8. Z důvodu prodeje menšinového podílu nekomerční nemovitosti (podíl 1/4) je pak cena upravena koeficientem 0,7. Obvyklou cenu lze pak u p.č. 248 dle KN předpokládat: 3400 x 0,9 x 0,8 x 0,7 = 1 713,60 Kč/m 2 Obvyklá cena pak činí po zaokrouhlení 1 700 Kč/m 2. Vzhledem k součástím a příslušenství pozemku lze důvodně, na základě obdobných případů, předpokládat, že se jejich cena do výše obvyklé ceny nepromítne. 5
C.2.1 Lesní pozemek p.č. 743 dle KN Pro odhad obvyklé ceny lesního majetku bylo vzhledem k nedostupnosti cen obdobných lesních majetků pro určení ceny obvyklé u lesního pozemku předpokládáno, že cena zjištěná lesní půdy (vycházející z výnosového a porovnávacího způsobu) je shodná s cenou obvyklou. Pro ocenění lesního porostu bylo, vzhledem k daným poměrům (především z důvodu neexistence databáze tržních cen obdobných lesních porostů v dané lokalitě), použito výsledků zjednodušeného postupu dle 40 oceňovací vyhlášky, který vychází z výnosových hodnot. Výchozím předpokladem použití této metody je skutečnost, že výnosová hodnota odpovídá užitkům plynoucím z vlastnictví lesa a je srovnatelná se situací na trhu. Pro zpřesnění výsledků je možno použit aplikaci srážek (v daném případě nebyly srážky použity). C.2.1 Výpočet ceny lesního pozemku Ocenění lesního pozemku je provedeno dle 30 oceňovací vyhlášky. Převládajícím souborem lesních typů je 2S (svěží buková doubrava) náležící do živné řady, která sdružuje půdy geneticky dobře vyvinuté, minerálně středně bohaté a bohaté, s příznivou humifikací. Druh pozemku Výměra (m 2 ) SLT Parcela č. 743 dle KN Cena v Kč/m 2 Srážka (v %) Kp Cena (Kč) lesní 1727 2S 2,98-1 5 146,46 Celkem 5 146,46 C.2.2 Lesní porost na lesním pozemku Cena lesního porostu vychází ze zjednodušeného postupu ( 40 oceňovací vyhlášky). Cena lesního porostu je součtem dílčích cen jednotlivých skupin dřevin v poměru jejich plošného zastoupení v oceňovaném lesním porostu. Cena jednotlivých skupin dřevin se zjistí podle vzorce: ZC SD = V SD * C SD * B a * K p v němž ZC SD = zjištěná cena skupiny dřevin v Kč/m 2 V SD = výměra zastoupené skupiny dřevin v m 2 C SD = cena v Kč/m 2 pro příslušnou skupinu dřevin, věk, bonitní stupeň a zakmenění 1,0 z tabulek č.1 až 6 v příloze č.33 B a = zakmenění porostu ve věku ke dni ocenění K p = koeficient prodejnosti uvedený v příloze č.39, pro lesní porosty má hodnotu 1,00 6
Parcela č. 743 dle KN Porostní skupina: 5Db12, výměra: 1727 m 2, věk: 121, zakmenění: 6 Dřevina Zastoupení RVB Csd/Kč Srážka (%) Cena (Kč) BK 20 5 44,20-9 160,01 BO 45 4 25,10-11703,88 DBZ 35 5 38,20-13853,99 Celkem p.s. 426 Bf2 40 256,29 Celkem (Kč) 34 717,88 Rekapitulace výsledné ceny Parc. č. Druh pozemku Výměra (m 2 ) Cena (Kč) 248 zahrada 400 680 000,00 743 lesní pozemek 1727 pozemek: 5 146,46 lesní porost: 34 717,88 celkem: 39 864,34 *Cena celkem (Kč) 719 864,34 *v rámci ocenění nebyly nalezeny jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojené či cena závad, které prodejem v dražbě nezaniknou 7
D. ZÁVĚR V rámci ocenění nebyly nalezeny jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojené či cena závad, které prodejem v dražbě nezaniknou. Na základě podkladů a místního šetření oceňuji výslednou cenou zahradu, lesní pozemek a lesní porost - LV č. 644, v k.ú. Rozdrojovice, obci Rozdrojovice, okres Brno - venkov takto: cena parcely č. 248 dle KN cena parcely č. 743 dle KN 680 000,00 Kč 39 864,34 Kč celkem celkem podíl 1/4 719 864,34 Kč 179 966,08 Kč cena podílu 1/4 oceňovaných nemovitostí na LV č. 644 činí po zaokrouhlení: slovy: stosedmdesátdevěttisícdevětsetsedmdesát Kč 179 970,00 Kč Posudek vypracován dne 17.9.2013 Ing. Jan Sebera, Ph.D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 12.1.1998, Spr 2270/97, pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací pozemky, trvalé porosty a škody na trvalých porostech. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 725 znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle připojené likvidace. V Brně dne 17.9.2013 Ing. Jan Sebera, Ph.D. 8
Příloha fotografie oceňovaných nemovitostí LV č. 644 Parcela č. 248 dle KN Parcela č. 743 dle KN 9
Příloha údaje LHO Porostní mapa (porostní skupina 5Db12) Údaje z hospodářské knihy 10
11