Meno, adresa znalca: Ing. Oto Pisoň, Vozová 6/10, 945 01 Komárno tel: 0905 702 894 ZNALECKÝ POSUDOK číslo: 117/2013 Zadávateľ: LICITOR group, a.s. (dražobník), Tajovského 5, 010 01 Žilina Číslo objednávky: 117/2013 zo dňa 24.06.2013. Vo veci: Stanovenie všeobecnej hodnoty rodinného domu súp.č.59 na parc.č.1799/1, vrátane príslušenstva, pozemkov parc.č.1799/1, 1799/2, 1799/3, obec Nýrovce, okres Levice, ako podklad pre dobrovoľnú dražbu v zmysle zákona 527/2002 Z.z. v znení neskorších predpisov. Počet strán ( z toho príloh ): 32 (14) Počet odovzdaných vyhotovení: 4
I. ÚVODNÁ ČASŤ 1.Úloha znalca: Stanovenie všeobecnej hodnoty rodinného domu súp.č.59 na parc.č.1799/1, vrátane príslušenstva, pozemkov parc.č.1799/1, 1799/2, 1799/3, obec Nýrovce, okres Levice. 2. Účel znaleckého posudku: Podklad pre dobrovoľnú dražbu v zmysle zákona 527/2002 Z.z. v znení neskorších predpisov. 3. Dátum vyžiadania posudku: 24.06.2013 4. Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok: 15.07.2013. 5. Podklady pre vypracovanie znaleckého posudku : 5.1 Dodané objednávateľom : Objednávka č.117/2013 zo dňa 24.06.2013. Výzva na poskytnutie súčinnosti pri obhliadke predmetu záložného práva zo dňa 24.06.2012. Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č.174, zo dňa 12.07.2013. Kópia z katastrálnej mapy, k.ú.nýrovce, zo dňa 12.07.2013. Rozhodnutie o prípustnosti stavby č.výst.1132/74 zo dňa 22.05.1975- povolenie užívať rodinný dom. Projektová dokumetácia: Situácia M 1:500, Pôdorys (1.PP), (1.NP), (2.NP), pohľady, rez rodinného domu s.č.59 5.2 Obstarané znalcom : Fotodokumentácia 6 Osobitné požiadavky objednávateľa: Neboli vznesené. 7.Použité predpisy : Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov. Vyhláška č.490/2004 Z.z. ktorou sa vykonáva zákon č.382/2004 Z.z. Vyhláška MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Zákon č.50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov Občiansky zákonník č.40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov. STN 7340 55 - Výpočet obostavaného priestoru pozemných stavebných objektov. Príloha č.5 k vyhláške č.490/2004 Z.z. v znení vyhlášky č.50/2005 Z.z., vyhlášky č.534/2008 Z.z. s vyhlášky č.33/2009 Z.z. Indexy cien stavebných prác na precenenie rozpočtov do CÚ III.štvrťrok 2013 spracované pomocou pomeru indexov cien stavebných prác ŠÚ SR podľa klasifikácie stavieb. Vyhláška 254/2010 Z.z.. II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Identifikácia použitej metodiky: Vyhláška MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Ohodnotenie je v súlade s jej prílohou č.3. Vo výpočte sú použité rozpočtové ukazovatele a metodické postupy stanovenia všeobecnej hodnoty uvedené v " Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb", vydanej ÚSI ŽU v Žiline. Použitá je metóda polohovej diferenciácie. Výnosová hodnota nie je počítaná, nakoľko nehnuteľnosť bola využívaná výlučne na bývanie ( v čase obhliadky bez dlhodobého využitia potvrdené na OÚ Nýrovce), to znamená, že je bez výnosu. Výpočet všeobecnej hodnoty porovnávaním nie je možné vykonať, pretože pre daný typ nehnuteľnosti nemal znalec k dispozícii podklady pre porovnávanie. Výpočet východiskovej a technickej hodnoty je vykonaný pomocou rozpočtových ukazovateľov publikovaných v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb (ISBN 80-7100-827-3). b) Vlastnícke a evidenčné údaje : 1.List vlastníctva č.174 vytvorený cez katastrálny portál, dňa 12.07.2013, katastrálne územie Nýrovce, obec Nýrovce, okres Levice. Strana 2
A. Majetková podstata: Pozemok: parc.č.1799/1 zastavané plochy a nádvoria o výmere 486 m2 parc.č.1799/2 záhrady o výmere 1784 m2 parc.č.1799/3 záhrady o výmere 21 m2 Stavby: Rodinný dom súp.č.59 na parc.č.1799/1 B.Vlastníci: 1.v podiele 1/1 Baláž Ján r.baláž, Šárovce 35, PSČ 935 52, SR Dátum narodenia: 11.01.1965 Titul nadobudnutia Kúpna zmluva č.v-2257/2012 zo dňa 4.6.2012, Rozhodnutie zo dňa 2.7.2012.. Poznámky: P-775/2013 zo dňa 21.6.2013 - Oznámenie o začatí výkonu záložného práva záložným veriteľom Prvá stavebná sporiteľňa, a.s., ktorý realizuje záložné právo predajom formou dobrovoľnej dražby, na pozemok parc.č.1799/1, 1799/2, 1799/3 a stavba: rod.dom súp.č.59 na parc.č.1799/1 C. Ťarchy: V-2172/2012 - záložné právo na úver poskytnutý Prvou stavebnou sporiteľňou, a.s., Bratislava IČO: 31335004, zo zmluvy zo dňa 30.5.2012, na pozemky registra C KN parc.č.1799/1, 1799/2, 1799/3 a stavba: rod.dom súp.č.59 na parc.č.1799/1. Z-3979/2013 zo dňa 8.7.2013 - Exekučný príkaz na zriadenie exekučného záložného práva, Exekútorský úrad Prievidza, súdny exekútor JUDr.Vladimír Kliniec, č.ex 269/10 zo dňa 1.7.2013, podľa 167 a násl.zákona NR SR č.233/1995 Z.z.,na pozemok parc.č.1799/1, 1799/2, 1799/3 a stavba: rod.dom súp.č.59 na parc.č.1799/1, vo vlastníctve povinného Baláž Ján r.baláž nar.11.01.1965, v podiele 1/1. D.Iné údaje: Bez zápisu. c) Porovnanie právnej a technickej dokumentácie so skutkovým stavom: Poskytnutá dokumentácia bola porovnaná so skutkovým stavom. Zistené boli rozdiely. Právna dokumentácia nie je v súlade so skutkovým stavom. Rodinný dom súp.č.59 na p.č.1799/1 je zapísaný na LV č.174 zo dňa 12.07.2013, zakreslenie do katastrálnej je v súlade so skutokvým stavom overeným obhliadkou. Projektová dokumentácia rodinného domu a Rozhodnutie o prípustnosti stavby č.výst.1132/74 zo dňa 22.05.1975- povolenie užívať rodinný dom boli predložené (viď.prílohovú časť). Rodinný dom bol daný do užívania v roku 1975. Garáž na parc.č.1799/3 je zakreslená v katastrálnej mape, potrebný je jej do listu vlastníctva. Predpokladám jej užívanie od roku 1975. V čase obhliadky neboli znalcovi prístupné vnútorné priestory rodinného domu (vlastník dlhodobo neužíva rodinný doml). Všetky nezrovnalosti v znaleckom posudku, žiadam riešiť umožnením prístupu do rodinného domu a predložením všetkých potrebných podkladov potrebných k vypracovaniu dodatku k znaleckého posudku. d) Vymenovanie jednotlivých stavieb a nehnuteľností, ktoré sú v súlade s vlastníckymi dokladmi: Stavby: Rodinný dom súp.č.59 na parc.č.1799/1 Garáž na parc.č.1799/3 Plot na parc.č.1799/1 Vonkajšie úpravy na parc.č.1799/1 Pozemok: parc.č.1799/1 zastavané plochy a nádvoria o výmere 486 m2 parc.č.1799/2 záhrady o výmere 1784 m2 parc.č.1799/3 záhrady o výmere 21 m2 e) Obhliadka a zameranie nehnuteľnosti : Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením vykonaná dňa 15.07.2013.. Zameranie dostupných nehnuteľností vykonané dňa 15.07.2013.2013. Fotodokumentácia súčasného stavu nehnuteľností vyhotovená znalcom dňa 15.07.2013. f) Dátum rozhodujúci pre zistenie stavebno-technického stavu ohodnocovaných nehnuteľností: 15.07.2013. g) Vymenovanie jednotlivých oceňovaných stavieb a nehnuteľností, ktoré nie sú vlastnícky podložené: Garáž na parc.č.1799/3. Strana 3
2. VÝPOČET TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 RODINNÉ DOMY 2.1.1 Rodinný dom súp.č.59 na p.č.1799/1 POPIS STAVBY Rodinný dom je čiastočne podpivničený, dvojpodlažný, strecha je plochá s krytinou z asfaltových natavovacích pásov. Stavba bola daná do užívania podľa zistenia v roku 1975, napojená je na elektrickú rozvodnú sieť, vodovod, bez možnosti napojenia na kanalizáciu a plyn, splašky sú zvedené do žumpy. Stavba je primerane udržovaná, základná životnosť 100 rokov. Dispozičné riešenie: Suterén (1.PP): schodisko, skladové priestory, kotolňa Prízemie (1.NP): veranda, schodisko, chodba, špajza, kuchyňa, izba 2*, pracovňa, kúpeľňa, WC. Poschodie (2.NP): schodisko, chodba, štyri izby, kúpeľňa s WC, terasa Konštrukčný systém a vybavenie: Základy sú betónové s izoláciou proti zemnej vlhkosti, nosný systém je murovaný z tehál v skladobnej hrúbke do 40 cm. Stropy sú železobetónové prefabrikované s rovným podhľadom. Fasáda je brizolitová, vnútorné omietky sú vápenné hladké ošetrené náterom. Dvere sú drevené plné hladké a presklené, vstupné dvere sú drevené presklené. Okná sú prevažne drevené zdvojené. Podlahy v obytných miestnostiach lepené, ostatné podlahy sú prevažne s povrchom z cementového poteru. Vykurovanie je ústredné kotlom na tuhé palivo umiestneným v kotolni suterénu, príprava TÚV je elektrickým bojlerom, radiátory sú oceľové ploché. Klampiarske konštrukcie sú z pozinkovaného plechu. Elektroinštalácia je svetelná a motorická. Rozvod studenej a teplej vody je z pozinkovaného potrubia. Kanalizácia je zvedená do žumpy z kúpeľne s WC a z kuchyne prízemia, kúpeľne poschodia. V kuchyni je bežná linka so smaltovaným drezom, nerezová výtoková armatúra, osadený je elektrický šporák. V kúpeľni prízemia je sprchovací kút, v kúpeľni poschodia je smaltovaná vaňa, umývadlá sú v kúpeľniach smaltované, výtokové armatúry sú nerezové bežné. Záchody sú splachovacie, Keramický obklad stien kúpeľní je nad 1,35 m výšky. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 8036 Domy rodinné jednobytové KS: 1110 Jednobytové budovy MERNÉ JEDNOTKY Podlažie Začiatok užívania Výpočet zastavanej plochy ZP [m 2 ] kzp 1. PP 1975 5,70*11,15 63,56 120/63,56=1,888 1. NP 1975 10,30*11,15 114,85 120/114,85=1,045 2. NP 1975 10,30*11,15 114,85 120/114,85=1,045 ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. 1. PODZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka 1 Osadenie do terénu 4 Murivo Hodnota 1.2.a v priemernej hĺbke nad 1 m do 2 m so zvislou izoláciou 750 4.1.d murované z tehál v skladobnej hrúbke nad 30 cm do 40 cm 1000 5 Deliace konštrukcie 7 Stropy 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) 160 7.1.a s rovným pohľadom betónové monolit. i prefabrikované 1040 13 Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.2 z pozinkovaného plechu 20 14. Fasádne omietky 14.1.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad 2/3 195 16 Schody bez ohľadu na nosnú konštrukciu s povrchom nástupnice Strana 4
17 Dvere 18 Okná 16.6 cementový poter 180 17.3 hladké plné alebo zasklené 135 18.5 zdvojené drevené s dvoj. s trojvrstvovým zasklením 380 23 Dlažby a podlahy ost. miestností 23.6 cementový poter, tehlová dlažba 50 25 Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.1 svetelná, motorická 280 30 Rozvod vody 30.1.b z pozinkovaného potrubia len studenej vody 30 Spolu 4220 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 34 Zdroj teplej vody 34.1 zásobníkový ohrievač elektrický, plynový alebo kombinovaný s ústredným vykurovaním (1 ks) 65 35 Zdroj vykurovania 35.1.b kotol ústredného vykurovania na tuhé palivá (1 ks) 90 Spolu 155 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka 3 Podmurovka 4 Murivo Hodnota 3.4.b podpivn. do 1/2 ZP - priem. výška do 50 cm - omietaná, škárované tehlové murivo 165 4.1.d murované z tehál v skladobnej hrúbke nad 30 cm do 40 cm 1000 5 Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) 160 6 Vnútorné omietky 7 Stropy 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené 400 7.1.a s rovným pohľadom betónové monolit. i prefabrikované 1040 13 Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.2 z pozinkovaného plechu 20 14. Fasádne omietky 14.1.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad 2/3 260 16 Schody bez ohľadu na nosnú konštrukciu s povrchom nástupnice 17 Dvere 18 Okná 16.4 PVC, guma 180 17.3 hladké plné alebo zasklené 135 18.5 zdvojené drevené s dvoj. s trojvrstvovým zasklením 380 22 Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.5 podlahoviny gumové, z PVC, lino 120 23 Dlažby a podlahy ost. miestností 23.2 keramické dlažby 150 24 Ústredné vykurovanie 24.1.b teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi - oceľ. a vykurovacie panely 480 25 Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.2 svetelná 155 Strana 5
30 Rozvod vody 30.1.a z pozinkovaného potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja 55 Spolu 4700 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 33 Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika 33.2 plastové a azbestocementové potrubie (2 ks) 20 36 Vybavenie kuchyne alebo práčovne 36.2 sporák elektrický alebo plynový s elektrickou rúrou alebo varná jednotka (štvorhoráková)(1 ks) 60 36.8 drezové umývadlo oceľové smaltované (1 ks) 15 36.11 kuchynská linka z materiálov na báze dreva (za bežný meter rozvinutej šírky) (2 bm) 110 37 Vnútorné vybavenie 37.5 umývadlo (1 ks) 10 37.9 samostatná sprcha (1 ks) 75 38 Vodovodné batérie 39 Záchod 38.4 ostatné (3 ks) 45 39.3 splachovací bez umývadla (1 ks) 25 40 Vnútorné obklady 40.2 prevažnej časti kúpeľne min. nad 1,35 m výšky (1 ks) 80 40.4 vane (1 ks) 15 40.6 WC min. do výšky 1 m (1 ks) 30 40.7 kuchyne min. pri sporáku a dreze (ak je drez na stene) (1 ks) 15 45 Elektrický rozvádzač 45.1 s automatickým istením (1 ks) 240 Spolu 740 2. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka 4 Murivo Hodnota 4.1.d murované z tehál v skladobnej hrúbke nad 30 cm do 40 cm 1000 5 Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) 160 6 Vnútorné omietky 7 Stropy 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené 400 7.1.a s rovným pohľadom betónové monolit. i prefabrikované 1040 9 Ploché strechy 9.2 jednoplášťové s tepelnou izoláciou 335 11 Krytiny na plochých strechách 11.5 z asfaltových natavovacích pásov 180 12 Klampiarske konštrukcie strechy 12.2.b z pozinkovaného plechu len žľaby a zvody, záveterné lišty 55 13 Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.2 z pozinkovaného plechu 20 14. Fasádne omietky 17 Dvere 18 Okná 14.1.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad 2/3 260 17.3 hladké plné alebo zasklené 135 Strana 6
18.5 zdvojené drevené s dvoj. s trojvrstvovým zasklením 380 22 Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.5 podlahoviny gumové, z PVC, lino 120 23 Dlažby a podlahy ost. miestností 23.2 keramické dlažby 150 24 Ústredné vykurovanie 24.1.b teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi - oceľ. a vykurovacie panely 480 25 Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.2 svetelná 155 30 Rozvod vody 30.1.a z pozinkovaného potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja 55 Spolu 4925 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 33 Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika 33.2 plastové a azbestocementové potrubie (1 ks) 10 37 Vnútorné vybavenie 37.2 vaňa oceľová smaltovaná (1 ks) 30 37.5 umývadlo (1 ks) 10 38 Vodovodné batérie 39 Záchod 38.4 ostatné (2 ks) 30 39.3 splachovací bez umývadla (1 ks) 25 40 Vnútorné obklady 40.2 prevažnej časti kúpeľne min. nad 1,35 m výšky (1 ks) 80 40.4 vane (1 ks) 15 40.6 WC min. do výšky 1 m (1 ks) 30 Spolu 230 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,211 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 Podlažie Výpočet RU na m 2 ZP Hodnota RU [EUR/m 2 ] 1. PP (4220 + 155 * 1,888)/30,1260 149,79 1. NP (4700 + 740 * 1,045)/30,1260 181,68 2. NP (4925 + 230 * 1,045)/30,1260 171,46 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Podlažie Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] 1. PP 1975 38 62 100 38,00 62,00 1. NP 1975 38 62 100 38,00 62,00 2. NP 1975 38 62 100 38,00 62,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [EUR] 1. PP z roku 1975 Východisková hodnota 149,79 EUR/m 2 *63,56 m 2 *2,211*0,95 19 997,65 Technická hodnota 62,00% z 19 997,65 12 398,54 1. NP z roku 1975 Východisková hodnota 181,68 EUR/m 2 *114,85 m 2 *2,211*0,95 43 827,88 Strana 7
Technická hodnota 62,00% z 43 827,88 27 173,29 2. NP z roku 1975 Východisková hodnota 171,46 EUR/m 2 *114,85 m 2 *2,211*0,95 41 362,44 Technická hodnota 62,00% z 41 362,44 25 644,71 VYHODNOTENIE VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Podlažie Východisková hodnota [EUR] Technická hodnota [EUR] 1. podzemné podlažie 19 997,65 12 398,54 1. nadzemné podlažie 43 827,88 27 173,29 2. nadzemné podlažie 41 362,44 25 644,71 Spolu 105 187,97 65 216,54 2.2 GARÁŽE PRE OSOBNÉ MOT. VOZIDLÁ 2.2.1 Garáž na parc.č.1799/3 POPIS STAVBY Stavba je jednopodlažná, nepodpivničená. Murovaná je z pálených tehál v skladobnej hrúbke do 30 cm, strecha je šikmá s krytinou z asfaltových natavovacích pásov. Vráta sú drevené zvlakové presklené. Fasáda omietnutá, vnútorné omietky sú hladké vápennocementové, podlaha je betónová. Klampiarske konštrukcie sú z pozinkovaného plechu. Stavba nie je pravidelne udržovaná, nie je využívaná na účel zriadenia, životnosť predpokladám 70 rokov. Stavba bola daná do užívania v roku 1975. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 8126 Budovy pre garážovanie, opravy a údržbu vozidiel, strojov a zariadení KS: 1242 Garážové budovy MERNÉ JEDNOTKY Podlažie Začiatok užívania Výpočet zastavanej plochy ZP [m 2 ] kzp 1. NP 1975 3,40*6,15 20,91 18/20,91=0,861 ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka 2 Základy a podmurovka Hodnota 2.3 bez podmurovky, iba základové pásy 615 3 Zvislé konštrukcie (okrem spoločných) 3.1.b murované z pálenej tehly, tehloblokov hrúbky nad 15 do 30 cm 1260 7 Krytina na plochých strechách 7.3 z asfaltových privarovaných pásov 415 8 Klampiarske konštrukcie 8.4 z pozinkovaného plechu 100 9 Vonkajšia úprava povrchov 9.3 vápenná hladká omietka, škárované murivo 240 10 Vnútorná úprava povrchov 13 Okná 14 Podlahy 10.2 vápenná hladká omietka 185 13.5 zdvojené a ostatné s dvojvrstvovým zasklením 80 14.6 hrubé betónové, tehlová dlažba 145 Spolu 3040 Strana 8
Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 22 Vráta 22.5 drevené zvlakové (1 ks) 145 Spolu 145 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,211 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 Podlažie Výpočet RU na m 2 ZP Hodnota RU [EUR/m 2 ] 1. NP (3040 + 145 * 0,861)/30,1260 105,05 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Podlažie Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] 1. NP 1975 38 32 70 54,29 45,71 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [EUR] Východisková hodnota 105,05 EUR/m 2 *20,91 m 2 *2,211*0,95 4 613,84 Technická hodnota 45,71% z 4 613,84 2 108,99 2.3 PLOTY 2.3.1 Oplotenie uličné ns p.č.1799/1 Plot je vybudovaný v prednej uličnej časti, je s betónovou podmurovkou s kovovými stĺpikmi s rámovou výplňou, vráta a vrátka sú kovové, životnosť 50 rokov. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 8152 Oplotenie KS: 2 ex Inžinierske stavby ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Pol. č. Popis 1. Základy vrátane zemných prác: Počet MJ Body / MJ Rozpočtový ukazovateľ z kameňa a betónu 21,50m 700 23,24 EUR/m 2. Podmurovka: betónová monolitická alebo prefabrikovaná 21,50m 926 30,74 EUR/m Spolu: 3. Výplň plotu: 53,98 EUR/m z rámového pletiva, alebo z oceľovej tyčoviny v ráme 26,88m 2 435 14,44 EUR/m 4. Plotové vráta: b) kovové s drôtenou výplňou alebo z kovových profilov 1 ks 7505 249,12 EUR/ks 5. Plotové vrátka: b) kovové s drôtenou výplňou alebo z kovových profilov 1 ks 3890 129,12 EUR/ks Dĺžka plotu: 21,50 m Pohľadová plocha výplne: 21,50*1,25 = 26,88 m 2 Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,211 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Oplotenie uličné ns p.č.1799/1 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA 1975 38 12 50 76,00 24,00 Strana 9
Názov Výpočet Hodnota [EUR] (21,50m * 53,98 EUR/m + 26,88m Východisková hodnota 2 * 14,44 EUR/m 2 + 1ks * 4047,48 249,12 EUR/ks + 1ks * 129,12 EUR/ks) * 2,211 * 0,95 Technická hodnota 24,00 % z 4047,48 EUR 971,40 2.4 VONKAJŠIE ÚPRAVY 2.4.1 Elektrická prípojka vzdušná Vzdušná jednokáblová, životnosť 50 rokov. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 7. Elektrické rozvody (JKSO 8287) Bod: 7.1. NN prípojky Položka: 7.1.b) vodiče - 3-fázová prípojka vzdušná AlFe Kód KS: 2224 Miestne elektrické a telekomunikačné rozvody a vedenia Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 480/30,1260 = 15,93 EUR/bm Počet káblov: 1 Rozpočtový ukazovateľ za jednotku navyše: 9,56 EUR/bm Počet merných jednotiek: 12,00 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,211 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Elektrická prípojka vzdušná 1975 38 12 50 76,00 24,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [EUR] Východisková hodnota 12 bm * (15,93 EUR/bm + 0 * 0 EUR/bm) * 2,211 * 0,95 401,52 Technická hodnota 24,00 % z 401,52 EUR 96,36 2.4.2 Vodovodná prípojka na p.č.1799/1 Napojenie rodinného domu na vodovod, životnosť 50 rokov. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 1. Vodovod (JKSO 8271) Bod: 1.2. Vodovodné prípojky a rády oceľové potrubie Položka: 1.2.a) Prípojka vody DN 25 mm, vrátane navŕtavacieho pásu Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1780/30,1260 = 59,09 EUR/bm Počet merných jednotiek: 6,50 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,211 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Vodovodná prípojka na p.č.1799/1 1975 38 12 50 76,00 24,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [EUR] Východisková hodnota 6,5 bm * 59,09 EUR/bm * 2,211 * 0,95 806,75 Technická hodnota 24,00 % z 806,75 EUR 193,62 2.4.3 Vodomerná šachta na p.č.1799/1 Betónová s oceľovým poklopom, životnosť 50 rokov. Strana 10
ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 1. Vodovod (JKSO 8271) Bod: 1.5. Vodomerná šachta (JKSO 8255) Položka: 1.5.a) betónová, oceľový poklop, vrátane vybavenia Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 7660/30,1260 = 254,27 EUR/m3 OP Počet merných jednotiek: 1,20*1,40*1,20 = 2,02 m 3 OP Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,211 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Vodomerná šachta na p.č.1799/1 1975 38 12 50 76,00 24,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [EUR] Východisková hodnota 2,02 m 3 OP * 254,27 EUR/m3 OP * 2,211 * 0,95 1 078,84 Technická hodnota 24,00 % z 1 078,84 EUR 258,92 2.4.4 Kanalizačná prípojka na p.č.1799/1 Napojenie na žumpu, životnosť 50 rokov. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 8272) Bod: 2.1. Kanalizačné prípojky a rozvody - potrubie kameninové Položka: 2.1.a) Prípojka kanalizácie DN 125 mm Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 920/30,1260 = 30,54 EUR/bm Počet merných jednotiek: 5,50 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,211 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Kanalizačná prípojka na p.č.1799/1 1975 38 12 50 76,00 24,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [EUR] Východisková hodnota 5,5 bm * 30,54 EUR/bm * 2,211 * 0,95 352,81 Technická hodnota 24,00 % z 352,81 EUR 84,67 2.4.5 Žumpa na p.č.1799/1 Železobetónová žumpa, základná životnosť 50 rokov. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 8272) Bod: 2.5. Žumpa - betónová monolitická aj montovaná (JKSO 81411) Kód KS: 2223 Miestne kanalizácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 3250/30,1260 = 107,88 EUR/m3 OP Počet merných jednotiek: 10,00 m 3 OP Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,211 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Žumpa na p.č.1799/1 1975 38 12 50 76,00 24,00 Strana 11
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [EUR] Východisková hodnota 10 m 3 OP * 107,88 EUR/m3 OP * 2,211 * 0,95 2 265,97 Technická hodnota 24,00 % z 2 265,97 EUR 543,83 2.4.6 Predložené schody na p.č.1799/1 Zabezpečujú vstup do rodinného domu z prednej strany, základná životnosť 50 rokov. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 10. Vonkajšie a predložené schody (JKSO 8222) Bod: 10.4. Betónové na terén s povrchom z keramickej dlažby Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 385/30,1260 = 12,78 EUR/bm stupňa Počet merných jednotiek: 8*2,15 = 17,2 bm stupňa Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,211 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Predložené schody na p.č.1799/1 1975 38 12 50 76,00 24,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [EUR] Východisková hodnota 17,2 bm stupňa * 12,78 EUR/bm stupňa * 2,211 * 0,95 461,71 Technická hodnota 24,00 % z 461,71 EUR 110,81 2.5 REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Názov Východisková hodnota [EUR] Technická hodnota [EUR] Rodinný dom súp.č.59 na p.č.1799/1 105 187,97 65 216,54 Garáž na parc.č.1799/3 4 613,84 2 108,99 Oplotenie uličné ns p.č.1799/1 4 047,48 971,40 Elektrická prípojka vzdušná 401,52 96,36 Vodovodná prípojka na p.č.1799/1 806,75 193,62 Vodomerná šachta na p.č.1799/1 1 078,84 258,92 Kanalizačná prípojka na p.č.1799/1 352,81 84,67 Žumpa na p.č.1799/1 2 265,97 543,83 Predložené schody na p.č.1799/1 461,71 110,81 Celkom: 119216,89 69585,14 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY 3.1 STAVBY 3.1.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.1.1.1 STAVBY a) Analýza polohy nehnuteľností: Nehnuteľnosti sa nachádzajú v obytnej časti obce Nýrovce, okres Levice, v zastavanom území obce, v zástavbe rodinných domov, s prístupom po spevnenej asfaltovej komunikácii. Obec má cca 500 obyvateľov, potravinové obchody, nachádza sa tu obecný úrad, kultúrne zariadenie, športový areál, materská škola, vybudovaný je verejný vodovod, elektrický rozvod a telekomunikačná sieť. Pracovné možnosti v mieste sú slabé, nezamestnanosť je okolo 20% (obec je vzdialená cca 25,00 km od Levíc). Realitný trh je v oceňovanej časti obce slabý, ponuka prevažuje nad dopytom. Miesto nie je zaťažené negatívnymi vplyvmi, prostredie je kľudné, vhodné na bývanie. Hlavnou oceňovanou nehnuteľnosťou je rodinný dom s.č.59 Strana 12
na p.č.1799/3 b) Analýza využitia nehnuteľností: Rodinný dom v čase obhliadky neslúžil na účel zriadenia v prostredí, ktoré zabezpečuje pokojné užívanie stavby. c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: Nehnuteľnosti sú zaťažené ťarchami. Nie sú známe iné riziká spojené využívaním nehnuteľnosti. d) Zdôvodnenie výpočtu koeficientu polohovej diferenciácie: Priemerný koeficient polohovej diferenciácie je stanovený v súlade s " Metodikou výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb" vydanej ÚSI ŽU v Žiline (ISBN...) vzhľadom na veľkosť a charakter sídelného útvaru, polohu, typ nehnuteľnosti, dopyt po nehnuteľnostiach v danej lokalite, je vo výpočte uvažované s priemerným koeficientom polohovej diferenciácie 0,20. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,2 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda + 200 % = (0,200 + 0,400) 0,600 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 0,400 III. trieda Priemerný koeficient 0,200 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,110 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,200-0,180) 0,020 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis Trieda kpdi 1 Trh s nehnuteľnosťami Váha vi Výsledok kpdi*vi dopyt v porovnaní s ponukou je nižší IV. 0,110 13 1,4300 2 Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce časti obce vhodné k bývaniu situované na okraji obce III. 0,200 30 6,0000 3 Súčasný technický stav nehnuteľností nehnuteľnosť vyžaduje opravu III. 0,200 8 1,6000 4 Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. I. 0,600 7 4,2000 5 Príslušenstvo nehnuteľnosti bez dopadu na cenu nehnuteľnosti III. 0,200 6 1,2000 6 Typ nehnuteľnosti priemerný - dom v radovej zástavbe, átriový dom - s predzáhradkou, dvorom a záhradou, s dobrým dispozičným riešením. Obchodný a prevádzkový objekt bez parkoviska. 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti obmedzené pracovné možnosti v dosahu dopravy nad 30 minút, nezamestnanosť do 20 % 8 Skladba obyvateľstva v mieste stavby III. 0,200 10 2,0000 IV. 0,110 9 0,9900 priemerná hustota obyvateľstva II. 0,400 6 2,4000 9 Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám orientácia hlavných miestností čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná 10 Konfigurácia terénu III. 0,200 5 1,0000 rovinatý, alebo mierne svahovitý pozemok o sklone do 5% I. 0,600 6 3,6000 11 Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby elektrická prípojka, vlastný zdroj vody, kanalizácia do žumpy IV. 0,110 7 0,7700 Strana 13
12 Doprava v okolí nehnuteľnosti železnica, alebo autobus IV. 0,110 7 0,7700 13 Obč. vybav.(úrady,škol.,zdrav.,obchody,služby,kultúra) obecný úrad, pošta, základná škola I. stupeň, lekár, zubár, reštaurácia, obchody s potravinami a priem. tovarom 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby IV. 0,110 10 1,1000 žiadne prírodné útvary v bezprostrednom okolí V. 0,020 8 0,1600 15 Kvalita život. prostr. v bezprostrednom okolí stavby bez akéhokoľvek poškodenia ovzdušia, vodných tokov, bez nadmernej hlučnosti 16 Možnosti zmeny v zástavbe-územ.rozvoj,vplyv na nehnut. I. 0,600 9 5,4000 bez zmeny III. 0,200 8 1,6000 17 Možnosti ďalšieho rozšírenia rezerva plochy pre ďalšiu výstavbu až trojnásobok súčasnej zástavby 18 Dosahovanie výnosu z nehnuteľností IV. 0,110 7 0,7700 nehnuteľnosti bez výnosu V. 0,020 4 0,0800 19 Názor znalca priemerná nehnuteľnosť III. 0,200 20 4,0000 Spolu 180 39,07 VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 39,07/ 180 0,217 Všeobecná hodnota VŠHS = TH * kpd = 69585,14 EUR * 0,217 15099,98 EUR 3.2 POZEMKY 3.2.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.2.1.1 POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU 3.2.1.1.1 Nýrovce POPIS Pozemok je rovinatý, prístupný po spevnenej komunikácii, s možnosťou napojenia na vodovod, elektrickú rozvodnú sieť, bez možnosti napojenia na verejnú kanalizáciu a plynovod. Miesto nie je zaťažené negatívnymi vplyvmi. Parcela Druh pozemku Vzorec Spolu výmera Podiel Výmera 1799/1 zastavaná plocha a nádvorie 486 486,00 1/1 486,00 m 2 1799/3 záhrada 21 21,00 1/1 21,00 m 2 Strana 14
Spolu výmera 507,00 m 2 Obec: Nýrovce Východisková hodnota: VH MJ = 3,32 EUR/m 2 Označenie a názov koeficientu Hodnotenie ks koeficient všeobecnej situácie kv koeficient intenzity využitia kd koeficient dopravných vzťahov kp koeficient obchodnej a priemyselnej polohy ki koeficient technickej infraštruktúry pozemku kz koeficient povyšujúcich faktorov kr koeficient redukujúcich faktorov Hodnota koeficientu 3. stavebné územie obcí do 5 000 obyvateľov 0,90 3. rodinné domy so štandardným vybavením 1,00 2. pozemky na okraji miest a obce so železničnou zastávkou alebo autobusovou prímestskou dopravou, doprava do mesta ešte vyhovujúca 3. obytná alebo rekreačná poloha 1,20 2. stredná vybavenosť (napríklad: miestne rozvody vody, elektriny) 1,20 5. pozemky s výrazne zvýšeným záujmom o kúpu, ak to nebolo zohľadnené v zvýšenej východiskovej hodnote VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 0,90 * 1,00 * 0,85 * 1,20 * 1,20 * 1,40 * 1,00 1,5422 Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kpd = 3,32 EUR/m 2 * 1,5422 5,12 EUR/m 2 Všeobecná hodnota pozemku VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 507,00 m 2 * 5,12 EUR/m 2 2595,84 EUR VYHODNOTENIE PO PARCELÁCH Názov Všeobecná hodnota [EUR] parcela č. 1799/1 2 488,32 parcela č. 1799/3 107,52 Spolu 2 595,84 3.2.1.1.2 Nýrovce POPIS Pozemok je rovinatý, prístupný po spevnenej komunikácii, s možnosťou napojenia na vodovod, elektrickú rozvodnú sieť, bez možnosti napojenia na verejnú kanalizáciu a plynovod. Miesto nie je zaťažené negatívnymi vplyvmi. Parcela Druh pozemku Vzorec Spolu výmera Podiel 0,85 1,40 1,00 Výmera 1799/2 záhrada 1784 1784,00 1/1 1784,00 m 2 Obec: Nýrovce Východisková hodnota: VH MJ = 3,32 EUR/m 2 Označenie a názov koeficientu ks koeficient všeobecnej situácie kv koeficient intenzity využitia Hodnotenie 3. stavebné územie obcí do 5 000 obyvateľov, okrajové priemyslové a poľnohospodárske časti obcí a miest do 10 000 obyvateľov 1. veľmi malé využitie, 2-podlažné súkromné rekreačné domčeky, 2 3-podlažné stavby rodinných domov s podštandardným vybavením, nepodpivničené, nízke nebytové stavby nevyužívané alebo s malým využitím, poľnohospodárske stavby bez využitia, bez zástavby v širšom okolí Hodnota koeficientu 0,90 0,90 Strana 15
kd koeficient dopravných vzťahov kp koeficient obchodnej a priemyselnej polohy ki koeficient technickej infraštruktúry pozemku kz koeficient povyšujúcich faktorov kr koeficient redukujúcich faktorov 2. pozemky na okraji miest a obce so železničnou zastávkou alebo autobusovou prímestskou dopravou, doprava do mesta ešte vyhovujúca 3. obytná alebo rekreačná poloha 1,20 2. stredná vybavenosť (napríklad: miestne rozvody vody, elektriny) 1,20 5. pozemky s výrazne zvýšeným záujmom o kúpu, ak to nebolo zohľadnené v zvýšenej východiskovej hodnote 0,85 1,30 1,00 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 0,90 * 0,90 * 0,85 * 1,20 * 1,20 * 1,30 * 1,00 1,2889 Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kpd = 3,32 EUR/m 2 * 1,2889 4,28 EUR/m 2 Všeobecná hodnota pozemku VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 1 784,00 m 2 * 4,28 EUR/m 2 7 635,52 EUR III. ZÁVER 1. VŠEOBECNÁ HODNOTA Rekapitulácia : Stavby: Všeobecná hodnota polohovou diferenciáciou : 15099,98 EUR Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie Pozemky: Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie : 10231,36 EUR Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie 2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Názov Stavby Všeobecná hodnota [EUR] Rodinný dom súp.č.59 na p.č.1799/1 14 151,99 Garáž na parc.č.1799/3 457,65 Oplotenie uličné ns p.č.1799/1 210,79 Elektrická prípojka vzdušná 20,91 Vodovodná prípojka na p.č.1799/1 42,02 Vodomerná šachta na p.č.1799/1 56,19 Kanalizačná prípojka na p.č.1799/1 18,37 Žumpa na p.č.1799/1 118,01 Predložené schody na p.č.1799/1 24,05 Pozemky Nýrovce - parc. č. 1799/1 (486 m 2 ) 2 488,32 Nýrovce - parc. č. 1799/3 (21 m 2 ) 107,52 Nýrovce - parc. č. 1799/2 (1 784 m 2 ) 7 635,52 Spolu VŠH 25 331,34 Zaokrúhlená VŠH spolu 25 300,00 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: 25 300,00 EUR Slovom: Dvadsaťpäťtisíctristo EUR Strana 16
V Komárne dňa 07.08.2013 Ing. Oto Pisoň IV. PRÍLOHY 1.Objednávka č.117/2013 zo dňa 24.06.2013. 2.Výzva na poskytnutie súčinnosti pri obhliadke predmetu záložného práva zo dňa 24.06.2012. 3.Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č.174, zo dňa 12.07.2013. 4.Kópia z katastrálnej mapy, k.ú.nýrovce, zo dňa 12.07.2013. 5.Rozhodnutie o prípustnosti stavby č.výst.1132/74 zo dňa 22.05.1975- povolenie užívať rodinný dom. 6.Projektová dokumetácia: Situácia M 1:500, Pôdorys (1.PP), (1.NP), (2.NP), pohľady, rez rodinného domu s.č.59 7.Fotodokumentácia Strana 17
V. ZNALECKÁ DOLOŽKA Strana 18