Znalec: Ing. Miroslav Tokár, Radlinského 36/A, 811 07 Bratislava, mobil 0903 100 626, 0949 272 847 Zadávateľ: Dom Dražieb s.r.o., Podzámska 37, 920 01 Hlohovec Číslo spisu (objednávky): zo dňa 10.01.2018, sp.zn. DD HC - 023/2017 ZNALECKÝ POSUDOK č. 04/2018 Vo veci: stanovenia všeobecnej hodnoty rodinného domu súpisné číslo 203 na parcele číslo 1051/64 s príslušenstvom, pozemkov parcelné číslo 1051/32 a 1051/64, nachádzajúcich sa v katastrálnom území Dolný Bar, obec Dolný Bar, okres Dunajská Streda, vedených na LV č. 648. Počet strán (z toho príloh): 40 (12) Počet odovzdaných vyhotovení: 5 + 1 do archívu znalca Dátum vyhotovenia: 10.02.2018
2 I. ÚVODNÁ ČASŤ I.1. Úloha znalca podľa objednávky: Stanovenie všeobecnej hodnoty rodinného domu súpisné číslo 203 na parcele číslo 1051/64 s príslušenstvom, pozemkov parcelné číslo 1051/32 a 1051/64, nachádzajúcich sa v katastrálnom území Dolný Bar, obec Dolný Bar, okres Dunajská Streda, vedených na LV č. 648. I.2. I.3. I.4. I.5. I.6. Účel posudku: Dobrovoľná dražba. Dátum vyžiadania posudku alebo dátum uznesenia, objednávky: 10.01.2018. Dátum, ku ktorému je posudok vypracovaný (rozhodujúci na zistenie stavebnotechnického stavu): 06.02.2017. Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje: 06.02.2017. Podklady na vypracovanie znaleckého posudku: I.6.1. Dodané zadávateľom: - Objednávka na vyhotovenie znaleckého posudku zo dňa 10.01.2018 - doručený originál, vyhotovená kópia - príloha č. 1, - Výzva na umožnenie obhliadky nehnuteľností za účelom vypracovania znaleckého ocenenia - príloha č. 2, - Znalecký posudok číslo 75/2014, vypracovala dňa 13.10.2014 znalkyňa Ing. Alžbeta Chovanová, poskytnutý originál pre účel prevzatia potrebných údajov a príloh, I.6.2. Získané znalcom: - poznatky z osobnej obhliadky nehnuteľností zo dňa 06.02.2018, - Výpis z Katastra nehnuteľností, výpis z Listu vlastníctva č. 648 - informatívny výpis vytvorený cez katastrálny portál dňa 09.02.2018 (aktualizácia dňa 08.02.2018), okres Dunajská Streda, obec Dolný Bar, katastrálne územie Dolný Bar - príloha č. 3, - Informatívna kópia z mapy na parcelu číslo 1051/32 a 1051/64 - vytvorená dňa 09.02.2018 cez katastrálny portál, okres Dunajská Streda, obec Dolný Bar, katastrálne územie Dolný Bar - príloha č. 4, - Kolaudačné rozhodnutie, vydal Odbor životného prostredia Okresného úradu v Dunajskej Strede dňa 16.10.2000 pod číslom A 2 000/22 930-004/OSP-PET - prevzaté z poskytnutého Znaleckého posudku číslo 75/2014 - vyhotovená kópia - príloha č. 5, - Časť výkresovej dokumentácie pre účely ohodnotenia - prevzaté z poskytnutého Znaleckého posudku číslo 75/2014 - vyhotovená kópia -príloha č. 6, - Fotodokumentácia - príloha č. 7. I.7. Použitý právny predpis: - Vyhláška MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. I.8. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: - Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov, - Vyhláška MS SR č. 490/2004 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov, - Vyhláška MS SR č. 491/2004 Z.z. o odmenách, náhradách výdavkov a náhradách za stratu času pre znalcov, tlmočníkov a prekladateľov, - Vyhláška MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších predpisov, - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, vydaná ÚSI ŽU v Žiline v roku 2001, - Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení zákona č. 103/1990 Zb. a zákona č. 262/1992 Zb., - Občiansky zákonník č. 40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov, - Opatrenie ŠÚ SR č.128/2000 Z.z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb,
3 - Indexy cien stavebných prác na precenenie rozpočtov do CÚ IV. štvrťrok 2017 spracované pomocou pomeru indexov cien stavebných prác ŠÚ SR podľa klasifikácie stavieb. I.9. Osobitné požiadavky zadávateľa: Žiadne. II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Výber použitej metódy: Ohodnotenie je vykonané podľa prílohy č.3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Použité sú rozpočtové ukazovatele a metodické postupy stanovenia všeobecnej hodnoty uvedené v "Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb", vydanej ÚSI ŽU v Žiline. Pri stanovení všeobecnej hodnoty ohodnocovanej nehnuteľnosti bola použitá metóda polohovej diferenciácie. b) Vlastnícke a evidenčné údaje: Vlastníctvo ohodnocovaných nehnuteľností bolo dokladované výpisom z Listu vlastníctva č. 648 - informatívnym výpisom vytvoreným cez katastrálny portál dňa 09.02.2018 (aktualizácia dňa 08.02.2018), okres Dunajská Streda, obec Dolný Bar, katastrálne územie Dolný Bar - ktorý tvorí prílohu č. 3. c) Údaje o obhliadke predmetu posúdenia: Miestnu obhliadku spojenú s miestnym šetrením, zameraním a fotodokumentáciou ohodnocovaných nehnuteľností som vykonal osobne dňa 06.02.2018. Obhliadky sa zúčastnil vlastník nehnuteľností pán František Márik. d) Technická dokumentácia: Pre účel prevzatia potrebných údajov a príloh bol poskytnutý Znalecký posudok číslo 75/2014, ktorý vypracovala dňa 13.10.2014 znalkyňa Ing. Alžbeta Chovanová. Pre stanovenie východiskových, technických a všeobecných hodnôt nehnuteľností bol popis konštrukčných prvkov prevzatý z dostupných vizuálnych a hmatateľných poznatkov, získaných pri osobnej obhliadke od vlastníka ohodnocovaných nehnuteľností. Rozmery stavieb a vonkajších úprav boli získané dostupným spôsobom a konfrontované s údajmi získanými z poskytnutého znaleckého posudku. e) údaje katastra nehnuteľností: Pri porovnaní popisných a geodetických údajov katastra nehnuteľností so zisteným skutočným stavom bol zistený súlad. f) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia: Pozemky: - orná pôda, parcelné číslo 1051/32, - zastavané plochy a nádvoria, parcelné číslo 1051/64, Stavby: - rodinný dom súpisné číslo 203 na parcele číslo 1051/64, Drobné stavby: - sklad náradia, - murovaný prístrešok, Ploty: - plot od ulice, - plot bočný a zadný, Studne: - studňa narážaná, Vonkajšie úpravy: - domáca vodáreň,
4 - kanalizácia do žumpy, - žumpa, - elektrická prípojka, - plynová prípojka, - vonkajšie schody bočné, - vonkajšie schody zadné, - spevnené plochy betónové, - spevnené plochy z dlažby, - oporné múry, - drevený altánok, g) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: Žiadne. 2. STANOVENIE TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 RODINNÉ DOMY 2.1.1 RD s.č. 203 na p.č. 1051/64 POPIS STAVBY Rodinný dom súpisné číslo 203 sa nachádza na pozemku parcelné číslo 1051/64 v obci Dolný Bar. Dom bol postavený v roku 2000, je celý podpivničený, má jedno nadzemné podlažie a obytné podkrovie, základy tvoria betónové pásy s hydroizoláciou, strecha je sedlová, krytina z pálenej škridle, klampiarske konštrukcie sú z pozinkovaného plechu, stropy sú keramické, v podkroví drevené trámové, fasádne omietky sú na báze umelých látok, vnútorné omietky sú vápenné hladké, kúrenie je ústredné, zavedená je svetelná a motorická elektroinštalácia, dom je zásobený vodou z vlastnej narážanej studne umiestnenej v podzemnom podlaží spolu s domácou vodárničkou, kanalizácia je zvedená do žumpy, zavedený je plyn. Podzemné podlažie dispozične pozostáva z garáže, práčovne, kotolne a skladu, vonkajší vstup zo zadnej časti dvora je predloženými betónovými schodmi, steny sú z plnej pálenej tehly, stropy sú keramické s rovným podhľadom, podlahy betónové, sčasti s cementovým poterom, sčasti s keramickou dlažbou, okná sú drevené zdvojené a oceľovo hliníkové jednoduché, dvere sú prevažne hladké osadené do oceľových zárubní, celoplechové sú v kotolni, vonkajší vjazd do garáže je segmentovými vrátami s diaľkovým ovládaním typ FAAC, v práčovni je obmurovaná a keramickým obkladom obložená oceľová smaltovaná vaňa s klasickou vodovodnou batériou, steny sú čiastočne obložené keramickým obkladom, v kotolni sú osadené kotol na tuhé palivo a novší plynový stacionárny kotol ÚK typ Protherm, radiátory prevažne oceľové rebrové, inštalovaný je elektrický zásobníkový ohrievať vody, betónové schody do vyššieho podlažia sú obložené keramickým obkladom. Prvé nadzemné podlažie dispozične pozostáva zo zádveria, predsiene, obývacej izby, spálne, kuchyne s jedálenskou časťou, kúpeľne, miestnosti WC a schodiska, vstup z dvora je vonkajšími predloženými schodmi, steny sú z pórobetónových tvárnic, dodatočne zateplených z fasádnej strany, priečky tehlové, stropy sú keramické s rovným podhľadom, nášľapné vrstvy podláh sú v obytných miestnostiach z plávajúcej laminátovej podlahoviny, v ostatných miestnostiach je prevažne keramická dlažba, okná sú plastové s izolačným dvojsklom a hliníkovými horizontálnymi interiérovými žalúziami, vstupné dvere sú novšie plastové, interiérové dvere sú prevažne drevené dyhované plné a zasklené, osadené do oceľových zárubní, v kuchyni je kuchynská linka s nerezovým drezom a nástennou pákovou batériou, inštalovaný je kombinovaný sporák s odsávačom pár, stena medzi pracovnou doskou a nástennými skrinkami je obložená keramickým obkladom, v kúpeľni je obmurovaná a keramickým obkladom obložená vaňa a keramické umývadlo s pákovými batériami, v miestnosti WC je splachovací záchod s nástennou nádržkou, steny kúpeľne a WC sú čiastočne obložené keramickým obkladom, radiátory sú prevažne oceľové panelové typ Korad, schody do podkrovia sú železobetónové, obložené keramickým obkladom, časť stien má obklad z dreveného tatranského profilu. Pri oknách sa vyskytujú plesne. Podkrovie dispozične pozostáva z dvoch izieb, miestnosti WC a chodbičky so schodiskom, štítové steny sú z pórobetónových tvárnic, dodatočne zateplených z fasádnej strany, priečky z tehly, obložené sú čiastočne dreveným tatranským profilom, stropy sú drevené trámové prevažne so šikmým hladkým podhľadom, podlahy v izbách sú betónové, prekryté nelepenou kobercovinou, inde je keramická dlažba,
5 okná sú plastové s izolačným dvojsklom a hliníkovými horizontálnymi interiérovými žalúziami, dvere sú drevené plné hladké a dyhované, osadené do oceľových zárubní, v miestnosti WC je kombizáchod a keramické umývadlo s vodovodnou batériou, steny sú čiastočne obložené keramickým obkladom, radiátory sú prevažne oceľové panelové typ Korad. Pri oknách sa vyskytujú plesne. Plot od ulice má betónovú podmurovku, výplň tvoria zvislé hobľované dosky upevnené na vodorovných joklových profiloch, súčasťou plotu je bránka a dve dvojkrídlové brány, bočný a zadný plot je zo strojového pletiva na betónových stĺpikoch, spevnené plochy tvoria prevažne chodníky a plochy z monolitického betónu a betónovej zámkovej dlažby, vedľa domu je jednoduchá murovaná stavba skladu náradia, drevený prístrešok pre osobný automobil a drevený altánok. JKSO: KS: 803 6 Domy rodinné jednobytové 111 0 Jednobytové budovy MERNÉ JEDNOTKY Podlažie Výpočet zastavanej plochy ZP [m 2 ] k ZP 1. PP 2000 78 78 120/78=1,538 1. NP 2000 78 78 120/78=1,538 1. Podkrovie 2000 78 78 120/78=1,538 Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. 1. PODZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 1 Osadenie do terénu 1.2.a v priemernej hĺbke nad 1 m do 2 m so zvislou izoláciou 750 4 Murivo 4.1.d murované z tehál (plná,metrická,tvárnice typu CD,porotherm) v skladobnej hr. nad 30 do 40 cm 5 Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) 160 6 Vnútorné omietky 7 Stropy 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené 400 1000 7.1.a s rovným podhľadom betónové monolitické, prefabrikované a keramické 1040 13 Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.2 z pozinkovaného plechu 20 14 Fasádne omietky 14.4.b vápenné šťukové, zdrsnené, striekaný brizolit do 1/3 80 16 Schody bez ohľadu na nosnú konštrukciu s povrchom nástupnice 17 Dvere 18 Okná 16.5 liate terazzo, betónová, keramická dlažba 190 17.3 hladké plné alebo zasklené 135 18.5 zdvojené drevené s dvoj. s trojvrstvovým zasklením 380 23 Dlažby a podlahy ost. miestností
6 23.2 keramické dlažby 150 24 Ústredné vykurovanie 24.1.b teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi - oceľ. a vykurovacie panely 25 Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.1 svetelná, motorická 280 30 Rozvod vody 30.2.a z plastového potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja 35 31 Inštalácia plynu 31.1 rozvod svietiplynu alebo zemného plynu 35 Spolu 5135 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 32 Vráta garážové 32.2 s automatickým ovládaním bez ohľadu na materiál (1 ks) 320 33 Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika 33.2 plastové a azbestocementové potrubie (1 ks) 10 34 Zdroj teplej vody 34.1 zásobníkový ohrievač elektrický, plynový alebo kombinovaný s ústredným vykurovaním (1 ks) 65 35 Zdroj vykurovania 35.1.a kotol ústredného vykurovania na plyn, naftu, vykurovací olej, elektrinu alebo výmenníková stanica tepla (1 ks) 155 35.1.b kotol ústredného vykurovania na tuhé palivá (1 ks) 90 37 Vnútorné vybavenie 37.2 vaňa oceľová smaltovaná (1 ks) 30 38 Vodovodné batérie 38.4 ostatné (1 ks) 15 40 Vnútorné obklady 40.3 prevažnej časti práčovne min. do 1,35 m výšky (1 ks) 60 40.4 vane (1 ks) 15 Spolu 760 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 2 Základy 2.2.a betónové - objekt s podzemným podlažím s vodorovnou izoláciou 520 4 Murivo 4.1.d murované z tehál (plná,metrická,tvárnice typu CD,porotherm) v skladobnej hr. nad 30 do 40 cm 5 Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) 160 6 Vnútorné omietky 7 Stropy 8 Krovy 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené 400 480 1000 7.1.a s rovným podhľadom betónové monolitické, prefabrikované a keramické 1040 8.3 väznicové sedlové, manzardové 575
7 10 Krytiny strechy na krove 10.2.b pálené a betónové škridlové ostatné ťažké (vlnovky, TRF, TRH, TRP), obyčajné dvojdrážkové 12 Klampiarske konštrukcie strechy 12.2.a z pozinkovaného plechu úplné strechy (žľaby, zvody, komíny, prieniky, snehové zachytávače) 13 Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.3 z hliníkového plechu 25 14 Fasádne omietky 14.1.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad 2/3 260 16 Schody bez ohľadu na nosnú konštrukciu s povrchom nástupnice 17 Dvere 18 Okná 16.5 liate terazzo, betónová, keramická dlažba 190 17.2 plné alebo zasklené dyhované 190 18.6 plastové s dvoj. s trojvrstvovým zasklením 530 19 Okenné žalúzie 19.3 kovové 300 22 Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.1 parkety, vlysy (okrem bukových), korok, veľkoplošné parkety (drevené, laminátové) 23 Dlažby a podlahy ost. miestností 23.2 keramické dlažby 150 24 Ústredné vykurovanie 24.1.b teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi - oceľ. a vykurovacie panely 25 Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.1 svetelná, motorická 280 30 Rozvod vody 30.2.a z plastového potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja 35 31 Inštalácia plynu 31.1 rozvod svietiplynu alebo zemného plynu 35 - Konštrukcie naviac Zateplenie fasády 228 Spolu 7488 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 33 Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika 33.2 plastové a azbestocementové potrubie (3 ks) 30 36 Vybavenie kuchyne alebo práčovne 36.2 sporák elektrický alebo plynový s elektrickou rúrou alebo varná jednotka (štvorhoráková) (1 ks) 60 36.7 odsávač pár (1 ks) 30 36.9 drezové umývadlo nerezové alebo plastové (1 ks) 30 36.11 kuchynská linka z materiálov na báze dreva (za bežný meter rozvinutej šírky) (2.4 bm) 132 37 Vnútorné vybavenie 37.2 vaňa oceľová smaltovaná (1 ks) 30 37.5 umývadlo (1 ks) 10 670 65 355 480
8 38 Vodovodné batérie 39 Záchod 38.1 pákové nerezové so sprchou (1 ks) 35 38.3 pákové nerezové (1 ks) 20 38.4 ostatné (1 ks) 15 39.3 splachovací bez umývadla (1 ks) 25 40 Vnútorné obklady 40.2 prevažnej časti kúpeľne min. nad 1,35 m výšky (1 ks) 80 40.4 vane (1 ks) 15 40.6 WC min. do výšky 1 m (1 ks) 30 40.7 kuchyne min. pri sporáku a dreze (ak je drez na stene) (1 ks) 15 45 Elektrický rozvádzač 45.1 s automatickým istením (1 ks) 240 Spolu 797 1. PODKROVIE Bod Položka Hodnota 4 Murivo 4.1.d murované z tehál (plná,metrická,tvárnice typu CD,porotherm) v skladobnej hr. nad 30 do 40 cm 5 Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) 160 6 Vnútorné omietky 7 Stropy 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené 400 7.1.b s rovným podhľadom drevené trámové 760 13 Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.3 z hliníkového plechu 25 14 Fasádne omietky 17 Dvere 18 Okná 14.3.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad 1/3 do 1/2 60 17.3 hladké plné alebo zasklené 135 18.6 plastové s dvoj. s trojvrstvovým zasklením 530 19 Okenné žalúzie 19.3 kovové 300 22 Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.4 podlahoviny textilné vpichované (napr. Jekor, Riga) 105 23 Dlažby a podlahy ost. miestností 23.2 keramické dlažby 150 24 Ústredné vykurovanie 24.1.b teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi - oceľ. a vykurovacie panely 25 Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.2 svetelná 155 30 Rozvod vody 30.2.a z plastového potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja 35 - Konštrukcie naviac 1000 480
9 Zateplenie fasády 44 Spolu 4339 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 33 Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika 33.2 plastové a azbestocementové potrubie (1 ks) 10 38 Vodovodné batérie 39 Záchod 38.4 ostatné (1 ks) 15 39.2 splachovací s umývadlom (1 ks) 35 40 Vnútorné obklady 40.2 prevažnej časti kúpeľne min. nad 1,35 m výšky (1 ks) 80 Spolu 140 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Podlažie Výpočet RU na m 2 ZP Hodnota RU [ /m 2 ] 1. PP (5135 + 760 * 1,538)/30,1260 209,25 1. NP (7488 + 797 * 1,538)/30,1260 289,24 1. Podkrovie (4339 + 140 * 1,538)/30,1260 151,18 Podlažie 1. PP 2000 18 82 100 18,00 82,00 1. NP 2000 18 82 100 18,00 82,00 1. Podkrovie 2000 18 82 100 18,00 82,00 1. PP z roku 2000 Východisková hodnota 209,25 /m 2 *78,00 m 2 *2,404*0,95 37 275,04 Technická hodnota 82,00% z 37 275,04 30 565,53 1. NP z roku 2000 Východisková hodnota 289,24 /m 2 *78,00 m 2 *2,404*0,95 51 524,17 Technická hodnota 82,00% z 51 524,17 42 249,82 1. Podkrovie z roku 2000 Východisková hodnota 151,18 /m 2 *78,00 m 2 *2,404*0,95 26 930,66 Technická hodnota 82,00% z 26 930,66 22 083,14
10 VYHODNOTENIE VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Podlažie Východisková hodnota [ ] Technická hodnota [ ] 1. podzemné podlažie 37 275,04 30 565,53 1. nadzemné podlažie 51 524,17 42 249,82 1. podkrovné podlažie 26 930,66 22 083,14 Spolu 115 729,87 94 898,49 2.2 PRÍSLUŠENSTVO 2.2.1 Sklad náradia JKSO: KS1: KS 2: 815 Objekty pozemné zvláštne 127 1 Nebytové poľnohospodárske budovy 127 4 Ostatné budovy, inde neklasifikované MERNÉ JEDNOTKY Podlažie Výpočet zastavanej plochy ZP [m 2 ] k ZP 1. NP 2001 2,1*1,9 3,99 18/3,99=4,511 Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 2 Základy a podmurovka 2.3 bez podmurovky, iba základové pásy 615 3 Zvislé konštrukcie (okrem spoločných) 5 Krov 3.1.c murované z pálenej tehly, tehloblokov hrúbky do 15 cm 930 5.3 pultové 545 6 Krytina strechy na krove 6.6 azbestocementové vlnovky, asfaltová lepenka 310 9 Vonkajšia úprava povrchov 9.3 vápenná hladká omietka, škárované murivo 240 10 Vnútorná úprava povrchov 12 Dvere 14 Podlahy 10.2 vápenná hladká omietka 185 12.4 hladké plné alebo zasklené 150 14.6 hrubé betónové, tehlová dlažba 145 Spolu 3120
11 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: Spolu 0 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Podlažie Výpočet RU na m 2 ZP Hodnota RU [ /m 2 ] 1. NP (3120 + 0 * 4,511)/30,1260 103,57 Podlažie 1. NP 2001 17 33 50 34,00 66,00 Východisková hodnota 103,57 /m 2 *3,99 m 2 *2,404*0,95 943,77 Technická hodnota 66,00% z 943,77 622,89 2.2.2 Drevený prístrešok JKSO: KS1: KS 2: 815 Objekty pozemné zvláštne 127 1 Nebytové poľnohospodárske budovy 127 4 Ostatné budovy, inde neklasifikované MERNÉ JEDNOTKY Podlažie Výpočet zastavanej plochy ZP [m 2 ] k ZP 1. NP 2015 3*4 12 18/12=1,500 Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 2 Základy a podmurovka 2.4 bez podmurovky, iba základy pod stĺpikmi alebo pätky pod rohmi pref. garáže 115 3 Zvislé konštrukcie (okrem spoločných) 5 Krov 3.4 drevené stľpikové obojstranne obité 1005
12 5.3 pultové 545 6 Krytina strechy na krove 14 Podlahy 6.6 azbestocementové vlnovky, asfaltová lepenka 310 14.6 hrubé betónové, tehlová dlažba 145 Spolu 2120 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: Spolu 0 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Podlažie Výpočet RU na m 2 ZP Hodnota RU [ /m 2 ] 1. NP (2120 + 0 * 1,500)/30,1260 70,37 Podlažie 1. NP 2015 3 37 40 7,50 92,50 Východisková hodnota 70,37 /m 2 *12,00 m 2 *2,404*0,95 1 928,53 Technická hodnota 92,50% z 1 928,53 1 783,89 2.2.3 Plot od ulice JKSO: KS: 815 2 Oplotenie 2ex Inžinierske stavby Pol. č. Popis Počet MJ Body / MJ 1. Základy vrátane zemných prác: Rozpočtový ukazovateľ z kameňa a betónu 18,40m 700 23,24 /m 2. Podmurovka: betónová monolitická alebo prefabrikovaná 18,40m 926 30,74 /m Spolu: 3. Výplň plotu: z drev. výplňou vodorovnou alebo zvislou v oceľ. rámoch 53,98 /m 20,24m 2 425 14,11 /m
13 4. Plotové vráta: b) kovové s drôtenou výplňou alebo z kovových profilov 1 ks 7505 249,12 /ks c) drevené stolárske 2 ks 5185 172,11 /ks 5. Plotové vrátka: b) kovové s drôtenou výplňou alebo z kovových profilov 1 ks 3890 129,12 /ks c) drevené stolárske 1 ks 1665 55,27 /ks Dĺžka plotu: 5,0+4,3+2,0+7,1 = 18,40 m Pohľadová plocha výplne: 18,4*1,1 = 20,24 m 2 Plot od ulice 2000 18 32 50 36,00 64,00 Východisková hodnota (18,40m * 53,98 /m + 20,24m 2 * 14,11 /m 2 + 1ks * 249,12 /ks + 2ks * 172,11 /ks + 1ks * 129,12 /ks + 1ks 4 696,75 * 55,27 /ks) * 2,404 * 0,95 Technická hodnota 64,00 % z 4 696,75 3 005,92 2.2.4 Plot bočný a zadný JKSO: KS: 815 2 Oplotenie 2ex Inžinierske stavby Pol. Rozpočtový Popis Počet MJ Body / MJ č. ukazovateľ 3. Výplň plotu: zo strojového pletiva na oceľové alebo 106,40m betónové stĺpiky 2 380 12,61 /m Dĺžka plotu: 48,0+18,5 = 66,50 m Pohľadová plocha výplne: 66,5*1,6 = 106,40 m 2
14 Plot bočný a zadný 2000 18 17 35 51,43 48,57 Východisková hodnota (106,40m 2 * 12,61 /m 2 ) * 2,404 * 0,95 3 064,18 Technická hodnota 48,57 % z 3 064,18 1 488,27 2.2.5 Studňa JKSO: KS: 825 7 Studne a záchyty vody 222 2 Miestne potrubné rozvody vody Typ: narážaná Hĺbka: 7 m Priemer: 50 mm Rozpočtový ukazovateľ: 59,58 /m Studňa 2000 18 32 50 36,00 64,00 Východisková hodnota (59,58 /m * 7m) * 2,404 * 0,95 952,48 Technická hodnota 64,00 % z 952,48 609,59 2.2.6 Domáca vodáreň Kód JKSO: Kód KS: 827 1 Vodovod 2222 Miestne potrubné rozvody vody
15 Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.7. Domáce vodárne (JKSO 814 2) Položka: 1.7.a) Darling - podľa výkonu Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 6650/30,1260 = 220,74 /Ks Počet merných jednotiek: 1 Ks Domáca vodáreň 2000 18 22 40 45,00 55,00 Východisková hodnota 1 Ks * 220,74 /Ks * 2,404 * 0,95 504,13 Technická hodnota 55,00 % z 504,13 277,27 2.2.7 Kanalizácia do žumpy Kód JKSO: Kód KS: 827 2 Kanalizácia 2223 Miestne kanalizácie Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.3. Kanalizačné prípojky a rozvody - potrubie plastové Položka: 2.3.b) Prípojka kanalizácie DN 150 mm Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 855/30,1260 = 28,38 /bm Počet merných jednotiek: 3,5 bm Kanalizácia do žumpy 2000 18 32 50 36,00 64,00
16 Východisková hodnota 3,5 bm * 28,38 /bm * 2,404 * 0,95 226,85 Technická hodnota 64,00 % z 226,85 145,18 2.2.8 Žumpa Kód JKSO: Kód KS: 827 2 Kanalizácia 2223 Miestne kanalizácie Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.5. Žumpa - betónová monolitická aj montovaná (JKSO 814 11) Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 3250/30,1260 = 107,88 /m3 OP Počet merných jednotiek: 4*3*2 = 24 m 3 OP Žumpa 2000 18 32 50 36,00 64,00 Východisková hodnota 24 m 3 OP * 107,88 /m3 OP * 2,404 * 0,95 5 913,03 Technická hodnota 64,00 % z 5 913,03 3 784,34 2.2.9 Elektrická prípojka Kód JKSO: Kód KS: 828 7 Elektrické rozvody 2224 Miestne elektrické a telekomunikačné rozvody a vedenia Kategória: 7. Elektrické rozvody (JKSO 828 7) Bod: 7.1. NN prípojky Položka: 7.1.p) káblová prípojka vzdušná Cu 4*10 mm*mm
17 Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 330/30,1260 = 10,95 /bm Počet káblov: 1 Rozpočtový ukazovateľ za jednotku navyše: 6,57 /bm Počet merných jednotiek: 12,5 bm Elektrická prípojka 2000 18 32 50 36,00 64,00 Východisková hodnota 12,5 bm * (10,95 /bm + 0 * 6,57 /bm) * 2,404 * 0,95 312,60 Technická hodnota 64,00 % z 312,60 200,06 2.2.10 Plynová prípojka Kód JKSO: Kód KS: Kód KS2: 827 5 Plynovod 2221 Miestne plynovody 2211 Diaľkové rozvody ropy a plynu Kategória: 5. Plynovod (JKSO 827 5) Bod: 5.1. Prípojka plynu DN 25 mm Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 425/30,1260 = 14,11 /bm Počet merných jednotiek: 11,0 bm Plynová prípojka 2000 18 32 50 36,00 64,00 Východisková hodnota 11 bm * 14,11 /bm * 2,404 * 0,95 354,47 Technická hodnota 64,00 % z 354,47 226,86
18 2.2.11 Vonkajšie schody bočné Kód JKSO: Kód KS: 822 2 Vonkajšie a predložené schody 2112 Miestne komunikácie Kategória: 10. Vonkajšie a predložené schody (JKSO 822 2) Bod: 10.8. Na železobet. doske alebo nosníkoch s povrchom z keramickej dlažby Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 760/30,1260 = 25,23 /bm stupňa Počet merných jednotiek: 7*1,2 = 8,4 bm stupňa Vonkajšie schody bočné 2000 18 32 50 36,00 64,00 Východisková hodnota 8,4 bm stupňa * 25,23 /bm stupňa * 2,404 * 0,95 484,01 Technická hodnota 64,00 % z 484,01 309,77 2.2.12 Vonkajšie schody zadné Kód JKSO: Kód KS: 822 2 Vonkajšie a predložené schody 2112 Miestne komunikácie Kategória: 10. Vonkajšie a predložené schody (JKSO 822 2) Bod: 10.2. Betónové na terén s povrchom zatreným alebo z cem. poteru Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 215/30,1260 = 7,14 /bm stupňa Počet merných jednotiek: 7*1,0 bm stupňa Vonkajšie schody zadné 2000 18 32 50 36,00 64,00
19 Východisková hodnota 7 bm stupňa * 7,14 /bm stupňa * 2,404 * 0,95 114,14 Technická hodnota 64,00 % z 114,14 73,05 2.2.13 Spevnené plochy betónové Kód JKSO: Kód KS: Kód KS2: 822 2,5 Spevnené plochy 2112 Miestne komunikácie 2111 Cestné komunikácie Kategória: 8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5) Bod: 8.2. Plochy s povrchom z monolitického betónu Položka: 8.2.a) Do hrúbky 100 mm Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 260/30,1260 = 8,63 /m2 ZP Počet merných jednotiek: 5,8*3,0+4,0*3,0 = 29,4 m 2 ZP Spevnené plochy betónové 2000 18 42 60 30,00 70,00 Východisková hodnota 29,4 m 2 ZP * 8,63 /m2 ZP * 2,404 * 0,95 579,45 Technická hodnota 70,00 % z 579,45 405,62 2.2.14 Spevnené plochy z dlažby Kód JKSO: Kód KS: Kód KS2: 822 2,5 Spevnené plochy 2112 Miestne komunikácie 2111 Cestné komunikácie
20 Kategória: 8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5) Bod: 8.3. Plochy s povrchom dláždeným - betónovým Položka: 8.3.f) Zámková betónová dlažba - kladené do piesku Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 440/30,1260 = 14,61 /m2 ZP Počet merných jednotiek: 10,5*1,2 = 12,6 m 2 ZP Spevnené plochy z dlažby 2000 18 32 50 36,00 64,00 Východisková hodnota 12,6 m 2 ZP * 14,61 /m2 ZP * 2,404 * 0,95 420,42 Technická hodnota 64,00 % z 420,42 269,07 2.2.15 Oporné múry Kód JKSO: Kód KS: 815 4 Oporné múry 2ex Inžinierske stavby Kategória: 9. Oporné múry (JKSO 815 4) Bod: 9.3. Betónové - monolitické Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1300/30,1260 = 43,15 /m3 OP Počet merných jednotiek: 5,8*(1,6+0,6)/2*2*0,2 = 2,55 m 3 OP Oporné múry 2000 18 42 60 30,00 70,00 Východisková hodnota 2,55 m 3 OP * 43,15 /m3 OP * 2,404 * 0,95 251,29 Technická hodnota 70,00 % z 251,29 175,90
21 2.2.16 Drevený altánok Kód JKSO: Kód KS: Altánok 2ex Inžinierske stavby Kategória: Bod: 21. Altánok 21.1. Drev. konštr., strecha, čiast. výplň stien, alebo bez výplne, podlaha a strecha Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 3120/30,1260 = 103,57 /m2 ZP Počet merných jednotiek: 2,9*3,1 = 8,99 m 2 ZP Drevený altánok 2013 5 35 40 12,50 87,50 Východisková hodnota 8,99 m 2 ZP * 103,57 /m2 ZP * 2,404 * 0,95 2 126,43 Technická hodnota 87,50 % z 2 126,43 1 860,63 2.3 REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Východisková hodnota Technická hodnota [ ] [ ] RD s.č. 203 na p.č. 1051/64 115 729,87 94 898,49 Sklad náradia 943,77 622,89 Drevený prístrešok 1 928,53 1 783,89 Plot od ulice 4 696,75 3 005,92 Plot bočný a zadný 3 064,18 1 488,27 Studňa 952,48 609,59 Domáca vodáreň 504,13 277,27 Kanalizácia do žumpy 226,85 145,18 Žumpa 5 913,03 3 784,34 Elektrická prípojka 312,60 200,06 Plynová prípojka 354,47 226,86 Vonkajšie schody bočné 484,01 309,77 Vonkajšie schody zadné 114,14 73,05 Spevnené plochy betónové 579,45 405,62 Spevnené plochy z dlažby 420,42 269,07 Oporné múry 251,29 175,90 Drevený altánok 2 126,43 1 860,63 Celkom: 138 602,40 110 136,80
22 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY a) analýza polohy nehnuteľností: Rodinný dom súpisné číslo 203 sa nachádza v zastavanom území obce Dolný Bar v rovnomennom katastrálnom území. Obec Dolný Bar je vzdialená komunikáciami cca 6 km juhovýchodne od centra okresného mesta Dunajská Streda. V obci je základná škola, materská škola, predajňa potravinárskeho tovaru, pohostinstvo, chatová osada, ihrisko pre futbal, pošta, verejný vodovod, verejná kanalizácia, kanalizačná sieť pripojená na ČOV, rozvodná sieť plynu, vlaková zastávka. V blízkosti sú rodinné domy. Lokalita, v ktorej sa nachádza ohodnocovaný rodinný dom je umiestnená v západnej okrajovej časti obce. V lokalite sa nenachádzajú zariadenia, ktoré by produkovali škodlivé exhaláty, hluk, otrasy, a pod. Okolité pozemky sú rovinaté. Dopravné a komunikačné napojenie na verejné štátne komunikácie je vyhovujúce. Je možnosť napojenia na obecný vodovod, plyn a elektrický rozvod. b) analýza využitia nehnuteľností: Ohodnocovaný rodinný dom je vybudovaný v zástavbe rodinných domov, ktoré sú určené výhradne na bývanie. Z toho dôvodu neuvažujem s možnosťou vy rodinného domu na iné účely ako na bývanie. Funkčné využitie pozemkov je obmedzené. c) analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: Na Výpise z Listu vlastníctva číslo 648 z Katasterportálu je v Poznámke uvedené: Oznámenie o začatí výkonu záložného práva záložným veriteľom: OTP Banka Slovensko,a.s. Štúrova ul.5,813 54 Bratislava IČO:31 318 916 formou dobrovoľnej dražby, P-27/2018-č.z.21/18. Na Výpise z Listu vlastníctva číslo 648 z Katasterportálu je v časti Ťarchy uvedené: Záložné právo v prospech záložného veriteľa OTP Banka Slovensko, a.s. so sídlom Štúrova ul. 5, 813 54 Bratislava, IČO: 31 318 916, na pozemky reg. C KN parc.č. 1051/32, 1051/64, rodinný dom sč. 203 na parc.č. 1051/64, V 8721/14 - č.z.12/15. 3.1 STAVBY 3.1.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.1.1.1 STAVBY NA BÝVANIE Pri stanovení všeobecnej hodnoty ohodnocovanej nehnuteľnosti som sa rozhodol pre metódu polohovej diferenciácie vzhľadom na tú skutočnosť, že mi neboli dostupné vierohodné informácie a podklady použiteľné z už zrealizovaných predajov ani z jednej z dostupných realitných kancelárií a realitných časopisov ohľadne porovnateľných rodinných domov v danom mieste a čase a ani podobné nehnuteľnosti v okolí hodnoteného rodinného domu nie sú využívané na prenájom s relevantnými podkladmi, takže nie je možné stanoviť porovnávaciu metódu ani kombinovanú metódu. Z týchto dôvodov som použil výpočet všeobecnej hodnoty rodinného domu súpisné číslo 203 na parcele číslo 1051/64 s príslušenstvom metódou polohovej diferenciácie. Dopyt po podobných nehnuteľnostiach v danom mieste a čase v porovnaní s ponukou je nižší. Nezamestnanosť sa pohybuje v obci pod hranicou 10 %. Koeficient polohovej diferenciácie som stanovil z tabuľky č. 7 Metodiky výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, vydanú Ústavom súdneho inžinierstva Žilinskej univerzity v Žiline. Jeho hodnota pre bytové budovy v obciach sa pohybuje od 0,20 do 0,30. Jeho hodnotu je možné navýšiť maximálne o 0,15. Stanovil som hodnotu 0,45. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,45 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda + 200 % = (0,450 + 0,900) 1,350 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 0,900
23 III. trieda Priemerný koeficient 0,450 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,248 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,450-0,405) 0,045 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis/Zdôvodnenie Trieda k PDI 1 Trh s nehnuteľnosťami 2 Váha v I Výsledok k PDI*v I dopyt v porovnaní s ponukou je nižší IV. 0,248 13 3,22 Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce časti obce vhodné k bývaniu situované na okraji obce III. 0,450 30 13,50 3 Súčasný technický stav nehnuteľností nehnuteľnosť nevyžaduje opravu, len bežnú údržbu II. 0,900 8 7,20 4 Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. I. 1,350 7 9,45 5 Príslušenstvo nehnuteľnosti bez dopadu na cenu nehnuteľnosti III. 0,450 6 2,70 6 Typ nehnuteľnosti priemerný - dom v radovej zástavbe, átriový dom - s predzáhradkou, dvorom a záhradou, s dobrým dispozičným riešením. Pracovné možnosti obyvateľstva - miera 7 nezamestnanosti dostatočná ponuka pracovných možností v dosahu dopravy, nezamestnanosť do 10 % 8 Skladba obyvateľstva v mieste stavby III. 0,450 10 4,50 II. 0,900 9 8,10 priemerná hustota obyvateľstva II. 0,900 6 5,40 9 Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám orientácia hlavných miestností čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná 10 Konfigurácia terénu rovinatý, alebo mierne svahovitý pozemok o sklone do 5% 11 Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia do žumpy 12 Doprava v okolí nehnuteľnosti III. 0,450 5 2,25 I. 1,350 6 8,10 III. 0,450 7 3,15 železnica a autobus III. 0,450 7 3,15 13 Obč. vybav.(úrady,škol.,zdrav.,obchody,služby,kultúra) obecný úrad, pošta, základná škola I. stupeň, lekár, zubár, reštaurácia, obchody s potravinami a priem. tovarom IV. 0,248 10 2,48 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti nad 1000 m IV. 0,248 8 1,98 15 Kvalita život. prostr. v bezprostrednom okolí stavby 16 bežný hluk a prašnosť od dopravy II. 0,900 9 8,10 Možnosti zmeny v zástavbe-územ.rozvoj,vplyv na nehnut. bez zmeny III. 0,450 8 3,60 17 Možnosti ďalšieho rozšírenia
24 rezerva plochy pre ďalšiu výstavbu až trojnásobok súčasnej zástavby IV. 0,248 7 1,74 18 Dosahovanie výnosu z nehnuteľností nehnuteľnosti bez výnosu V. 0,045 4 0,18 19 Názor znalca priemerná nehnuteľnosť III. 0,450 20 9,00 Spolu 180 97,80 VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 97,8/ 180 0,543 Všeobecná hodnota VŠHS = TH * kpd = 110 136,80 * 0,543 59 804,28 3.2 POZEMKY 3.2.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.2.1.1 POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU 3.2.1.1.1 Pozemok POPIS Pozemok parcelné číslo 1051/32 je zaradený v katastri nehnuteľností ako orná pôda. Pozemok parcelné číslo 1051/64 je zaradený v katastri nehnuteľností ako zastavané plochy a nádvoria. Pozemky sa nachádzajú v zastavanom území obce Dolný Bar v rovnomennom katastrálnom území. Obec Dolný Bar má podľa údaju z internetovej stránky cca 607 obyvateľov. V mieste, kde sa nachádzajú ohodnocované pozemky je možnosť napojenia na obecný vodovod, elektrický rozvod a rozvod plynu. Ohodnocované pozemky sú rovinaté.. Všeobecná hodnota pozemkov na zastavanom území obcí, nepoľnohospodárskych a nelesných pozemkov mimo zastavaného územia obcí, pozemkov v zriadených záhradkových osadách a pozemkov mimo zastavaného územia obcí určených na stavbu sa vypočíta podľa základného vzťahu: VŠHPOZ = M x VŠHMJ [Sk], kde: M - výmera pozemku v m2, VŠHMJ - jednotková všeobecná hodnota pozemku v Sk/m2. Jednotková všeobecná hodnota pozemkov metódou polohovej diferenciácie sa stanoví podľa vzťahu: VŠHMJ = VHMJ x kpd [Sk/m2], kde: VHMJ - jednotková východisková hodnota pozemku, ktorá sa stanoví podľa tabuľky. kpd je koeficient polohovej diferenciácie, vypočíta sa podľa vzťahu: kpd = ks x kv x kd x kf x ki x kz x kr [-], kde: ks - koeficient všeobecnej situácie (0,70-2,00), kv - koeficient intenzity využitia (0,50-2,00), kd - koeficient dopravných vzťahov (0,80-1,20), kf - koeficient funkčného využitia územia (0,80-2,00), ki - koeficient technickej infraštruktúry pozemku (0,80-1,50),
25 kz - koeficient povyšujúcich faktorov (1,00-3,00), kr - koeficient redukujúcich faktorov (0,20-0,99). Parcela Druh pozemku Vzorec Spolu výmera [m 2 ] Podiel Výmera [m 2 ] 1051/32 orná pôda 805 805,00 1/1 805,00 1051/64 zastavané plochy a nádvoria 78 78,00 1/1 78,00 Spolu výmera 883,00 Obec: Dolný Bar Východisková hodnota: VHMJ = 3,32 /m 2 Označenie a názov koeficientu ks koeficient všeobecnej situácie kv koeficient intenzity využitia kd koeficient dopravných vzťahov kf koeficient funkčného využitia územia ki koeficient technickej infraštruktúry pozemku kz koeficient povyšujúcich faktorov kr koeficient redukujúcich faktorov VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Hodnotenie 2. stavebné územie obcí do 5 000 obyvateľov, priemyslové a poľnohospodárske oblasti obcí a miest do 10 000 obyvateľov 5. - rodinné domy, bytové domy a ostatné stavby na bývanie so štandardným vybavením, - rekreačné stavby na individuálnu rekreáciu, - nebytové stavby pre priemysel, dopravu, školstvo, zdravotníctvo, šport so štandardným vybavením 3. pozemky v samostatných obciach, odkiaľ sa možno dostať prostriedkom hromadnej dopravy alebo osobným motorovým vozidlom do centra mesta do 15 min. pri bežnej premávke, pozemky v mestách bez možnosti využitia mestskej hromadnej dopravy 3. plochy obytných a rekreačných území (obytná alebo rekreačná poloha) 3. dobrá vybavenosť (možnosť napojenia najviac na tri druhy verejných sietí, napríklad miestne rozvody vody, elektriny, zemného plynu) 3. pozemky s výrazne zvýšeným záujmom o kúpu, ak to nebolo zohľadnené v zvýšenej východiskovej hodnote Hodnota koeficientu 0,90 1,00 0,90 1,20 1,30 3,00 0. nevyskytuje sa 1,00 Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 0,90 * 1,00 * 0,90 * 1,20 * 1,30 * 3,00 * 1,00 3,7908 Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kpd = 3,32 /m 2 * 3,7908 12,59 /m 2 Všeobecná hodnota pozemku VYHODNOTENIE PO PARCELÁCH VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 883,00 m 2 * 12,59 /m 2 11 116,97 Všeobecná hodnota pozemku v celosti [ ] parcela č. 1051/32 10 134,95 parcela č. 1051/64 982,02 Spolu 11 116,97
26 III. ZÁVER Všeobecná hodnota je výsledná objektivizovaná hodnota nehnuteľností a stavieb, ktorá je znaleckým odhadom ich najpravdepodobnejšej ceny ku dňu ohodnotenia, ktorú by tieto mali dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci a predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou i opatrnosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou. VŠEOBECNÁ HODNOTA METÓDOU POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE Stavby Všeobecná hodnota [ ] RD s.č. 203 na p.č. 1051/64 51 529,88 Sklad náradia 338,23 Drevený prístrešok 968,65 Plot od ulice 1 632,21 Plot bočný a zadný 808,13 Studňa 331,01 Domáca vodáreň 150,56 Kanalizácia do žumpy 78,83 Žumpa 2 054,90 Elektrická prípojka 108,63 Plynová prípojka 123,18 Vonkajšie schody bočné 168,21 Vonkajšie schody zadné 39,67 Spevnené plochy betónové 220,25 Spevnené plochy z dlažby 146,11 Oporné múry 95,51 Drevený altánok 1 010,32 Spolu stavby 59 804,28 Pozemky Pozemok - parc. č. 1051/32 (805 m 2 ) 10 134,95 Pozemok - parc. č. 1051/64 (78 m 2 ) 982,02 Spolu pozemky (883,00 m 2 ) 11 116,97 Spolu VŠH 70 921,25 Zaokrúhlená VŠH spolu 70 900,00 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: 70 900,00 Slovom: Sedemdesiattisícdeväťsto Eur V Bratislave, dňa 10.2.2018 Ing. Miroslav Tokár
27 IV. PRÍLOHY - Objednávka na vyhotovenie znaleckého posudku zo dňa 10.01.2018-1 strana, - Výzva na umožnenie obhliadky nehnuteľností za účelom vypracovania znaleckého ocenenia - 1 strana, - Výpis z Katastra nehnuteľností, výpis z Listu vlastníctva č. 648 - informatívny výpis vytvorený cez katastrálny portál dňa 09.02.2018 (aktualizácia dňa 08.02.2018), okres Dunajská Streda, obec Dolný Bar, katastrálne územie Dolný Bar - 2 strany, - Informatívna kópia z mapy na parcelu číslo 1051/32 a 1051/64 - vytvorená dňa 09.02.2018 cez katastrálny portál, okres Dunajská Streda, obec Dolný Bar, katastrálne územie Dolný Bar - 1 strana, - Kolaudačné rozhodnutie, vydal Odbor životného prostredia Okresného úradu v Dunajskej Strede dňa 16.10.2000 pod číslom A 2 000/22 930-004/OSP-PET - 2 strany, - Časť výkresovej dokumentácie pre účely ohodnotenia - 4 strany, - Fotodokumentácia - 1 strana. Spolu: 12 strán
28 V. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudok som vypracoval ako znalec zapísaný v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov, ktorý vedie Ministerstvo spravodlivosti Slovenskej republiky pre odbor Stavebníctvo a odvetvie Pozemné stavby a Odhad hodnoty nehnuteľností, evidenčné číslo znalca 913556. Znalecký posudok je v denníku zapísaný pod číslom 04/2018.