Znalecký posudek č 2010/232 O ceně nemovitosti: Průmyslový objekt bez čísla popisného nebo evidenčního na parcele č 1622/41 s příslušenstvím a pozemky, parcely č 1622/41, 1622/42, v katastrálním území Paskov, obec Paskov, okres Frýdek - Místek, kraj Moravskoslezský Objednatel posudku: Exekutorský úřad Frýdek - Mýstek Farní 23 738 01 Frýdek - Místek Účel posudku: Ocenění nemovitosti za účelem provedení exekuce majetku povinného Podle stavu ke dni 30 8 2010 posudek vypracoval: Ing Pavel Krämer Nováčkova 729/29 700 30 Ostrava - Výškovice Posudek obsahuje 24 stran Objednateli předává ve 4 vyhotoveních Ostrava, 30 8 2010
2 A Nález 1 Znalecký úkol Na základě rozhodnutí Exekutorského úřadu ve Frýdku-Místku, soudního exekutora JUDr Jiřího Trojanovského, ze dne 2162010, čj143 EX 14/09-42, provést : Ocenění nemovitosti povinného Znaleckým posudkem je stanovena cena nemovitosti dle cenových předpisů, zákona č 151/1997 Sb o oceňování majetku v platném znění a vyhlášky č 3/2008 Sb, kterou provádějí některá ustanovení zákona č 151/1997 Sb o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č 456/2008 Sb a vyhlášky č 460/2009 Sb a obvyklá, obecná, neboli tržní, cena nemovitosti, to je cena, kterou by bylo možno za nemovitost, jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout Ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených Ocenění závad, které prodejem z dražby nezaniknou 2 Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 25 8 2010 Vlastník nemovitosti a povinný byl ze strany zpracovatele posudku o termínu provedení prohlídky a zaměření nemovitosti informován doporučeným dopim Ten dopis si však nepřevzal a zásilka nebyla ani v době uložení na poště ve stanovené lhůtě vyzvednuta Při prováděném místním šetření nebyla nemovitost zpracovateli zpřístupněna a proto mohlo být provedeno pouze vnější ohledání a zaměření 3 Podklady pro vypracování posudku Rozhodnutí Exekutorského úřadu ve Frýdku-Místku, soudního exekutora JUDr Jiřího Trojanovského, ze dne 2162010, čj143 EX 14/09-42 Zákon č 151/1997 Sb o oceňování majetku v platném znění Vyhláška č 3/2008 Sb, kterou provádějí některá ustanovení zákona č 151/1997 Sb o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č 456/2008 Sb a vyhlášky č 460/2009 Sb Výpis z katastru nemovitostí, LV č 1374 pro katastrální území Paskov, vedený Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrálním pracovištěm Frýdek - Místek Kopie katastrální mapy 4 Vlastnické a evidenční údaje Vlastníkem oceňované nemovitosti je mimo jiné dle LV č 1374 pro katastrální území Paskov, vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrálním pracovištěm Frýdek - Místek, Zdeněk Kovář, bytem Papírenská 747, 739 21 Paskov 5 Dokumentace a skutečnost Žádná dokumentace týkající oceňovaných objektů nebyla zpracovatelem nalezena Ocenění je provedeno pouze na základě skutečností zjištěných na místě samém, při čemž z výše uvedených důvodů nebyla možnost provést prohlídku a zaměření vnitřních prostor objektů Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, sro, tel: 222 727 040, wwwdiotimacz
3 Proto dispoziční uspořádání, stavebně technický stav a vybavení objektů je pro účely ocenění stanoveno pouze na základě úvahy a předpokladu zpracovatele 6 Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění jsou nemovitosti nacházející v katastrálním území Paskov, obec Paskov, v okre Frýdek - Místek,kraj Moravskoslezský Jedná o průmyslový objekt bez čísla popisného nebo evidenčního, z části monolitické železobetonové tyčové konstrukce, z části zděné konstrukce, nacházející na parcele č 1622/41, objekt skladu ocelové konstrukce na parcele č 1622/42, venkovní úpravy - zpevněné plochy z monolitického betonu a pozemky, parcely č 1622/41 a 1622/42 Parcela č 1622/41 o výměře 665 m 2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří Parcela č 1622/42 o výměře 2594 m 2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří, způsob využití společný dvůr Oceňované nemovitosti nacházejí mimo souvisle zastavěné území obce, v prostoru původního výrobního areálu závodu Prefa Olomouc v Paskově, zastavěného objekty výrobního a skladovacího charakteru Areál nachází v blízkosti rychlostní komunikace spojující Statutární město Ostravu Statutárním městem Frýdek - Místek z níž je dobře přístupný Oceňované nemovitosti jsou přístupné po pozemních komunikacích zpevněným neprašným povrchem, předpokládá, že jsou napojené na rozvod elektrické energie, v místě je rovněž možnost napojení na kanalizaci, vodovod a rozvod zemního plynu 7 Obsah posudku Oddíl 1 a) Objekty 1)Průmyslový objekt - objekt pro energetiku - část monolitická betonová tyčová 2)Průmyslový objekt - objekt pro energetiku - část zděná 3)Průmyslový objekt - objekt pro garážování a opravy - část zděná 4)Objekt skladu kovové konstrukce 5)Plochy s povrchem betonovým monolitickým tl 15 cm b) Ocenění porovnávací metodou Oddíl 2 a) Pozemky 1)Pozemky, parcč 1622/41, 1622/42, v kú Paskov b) Ocenění porovnávací metodou
4 B Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č 460/2009 Sb o oceňování majetku Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Frýdek-Místek Obec: Paskov Oddíl 1 Popisy objektů a) Objekty 1) Průmyslový objekt - objekt pro energetiku - část monolitická betonová tyčová Zjištění ceny průmyslového objektu na základě platných cenových předpisů vzhledem k odlišným konstrukčním systémům jednotlivých částí objektu a vzhledem k odlišnému účelu užití jednotlivých částí provede tak, že jednotlivé části ocení samostatně a použije nejnižší koeficient Kp Je uvažováno, že průmyslový objekt je halou Část monolitická betonová tyčová Účel užití části objektu: Jedná o objekt dlouhodobě neužívaný a je uvažováno, že jeho původním účelem užití byla výroba tepla pro potřeby vytápění a temperování přilehlých výrobních, administrativních a skladovacích objektů Dispoziční uspořádání: Je uvažováno, že objekt je nepodsklepený o jednom nadzemním podlaží šikmým dlovým krovem Stavebně technický stav a opotřebení: Jedná o objekt užívaný asi 50 let Ke dni ocenění je objekt dlouhodobě bez využití a nachází ve výrazně opotřebeném, až zdevastovaném stavu Vnitřní vybavení bylo odstraněno, objekt je dlouhodobě neudržovaný Vzhledem k chybějícím značným částem střešní krytiny, vzhledem k otvorům v obvodových zdech po odstraněném technologickém zařízení a vzhledem k rozbitým oknům, jsou i vnitřní konstrukce stavby vystaveny vlivům povětrnosti což má značně negativní vliv na jejich životnost Popis jednotlivých konstrukcí stavby: Základy jsou betonové opatřené izolacemi proti zemní vlhkosti, svislé nosné konstrukce jsou tvořeny železobetonovými pilíři s vyzdívkou z plných cihel tloušťky 30 cm, stěny jsou opatřeny vnitřními i vnějšími vápennými omítkami, dlový krov je tvořen železobetonovými vazníky, krytinu tvoří zvlněné osinkocementové desky, z nichž značná část chybí Klempířské konstrukce převážně chybí
5 V objektu zřejmě nachází ocelové nebo betonové schodiště, vrata a dveře jsou kovové, okna jsou ocelová jednoduchá, podlahy betonové Je uvažováno, že veškeré vnitřní vybavení, vytápění, elektroinstalace, rozvody vody, kanalizace, hygienické vybavení a podobně chybí Stavebně technický stav neumožňuje pronájem objektu 2) Průmyslový objekt - objekt pro energetiku - část zděná Zjištění ceny průmyslového objektu na základě platných cenových předpisů vzhledem k odlišným konstrukčním systémům jednotlivých částí objektu a vzhledem k odlišnému účelu užití jednotlivých částí provede tak, že jednotlivé části ocení samostatně a použije nejnižší koeficient Kp Je uvažováno, že průmyslový objekt je halou Část zděná Účel užití části objektu: Jedná o objekt dlouhodobě neužívaný a je uvažováno, že jeho původním účelem užití byla výroba tepla pro potřeby vytápění a temperování přilehlých výrobních, administrativních a skladovacích objektů Dispoziční uspořádání: Je uvažováno, že objekt je nepodsklepený o dvou nadzemních podlažích s plochou střechou Stavebně technický stav a opotřebení: Jedná o objekt užívaný asi 50 let Ke dni ocenění je objekt dlouhodobě bez využití a nachází ve výrazně opotřebeném stavu Vnitřní vybavení bylo odstraněno, objekt je dlouhodobě neudržovaný Popis jednotlivých konstrukcí stavby: Základy jsou tvořené betonovými pásy a jsou opatřené izolacemi proti zemní vlhkosti Svislé konstrukce jsou zděné z plných cihel tloušťky 30 cm a jsou opatřené vnitřními i vnějšími dvouvrstvými vápennými omítkami Plochá střecha je pokryta živičnou krytinou a je opatřena klempířskými konstrukcemi z pozinkovaného plechu Schodiště je uvažováno betonové nebo ocelové zábradlím Vrata a dveře jsou kovové, okna jsou ocelová jednoduchá, podlahy betonové Je uvažováno, že veškeré vnitřní vybavení, vytápění, elektroinstalace, rozvody vody, kanalizace, hygienické vybavení a podobně chybí Stavebně technický stav neumožňuje pronájem objektu 3) Průmyslový objekt - objekt pro garážování a opravy - část zděná Zjištění ceny průmyslového objektu na základě platných cenových předpisů vzhledem k odlišným konstrukčním systémům jednotlivých částí objektu a vzhledem k odlišnému účelu užití jednotlivých částí provede tak, že jednotlivé části ocení samostatně a použije nejnižší koeficient Kp Je uvažováno, že průmyslový objekt je halou Část zděná Účel užití části objektu: Jedná o objekt užívaný vlastníkem a je uvažováno, že jeho účelem užití garážování, opravy a údržba motorových vozidel Dispoziční uspořádání: Je uvažováno, že objekt je nepodsklepený o jednom nadzemním podlaží s plochou střechou Stavebně technický stav a opotřebení: Jedná o objekt užívaný asi 50 let Tato užívaná část průmyslového objektu byla zřejmě částečně zrekonstruována a to v době asi před 10-ti lety, po nabytí vlastnických práv k nemovitosti stávajícím vlastníkem
6 Popis jednotlivých konstrukcí stavby: Základy jsou tvořené betonovými pásy a jsou opatřené izolacemi proti zemní vlhkosti Svislé konstrukce jsou zděné z plných cihel tloušťky 30 cm a jsou opatřené vnitřními i vnějšími dvouvrstvými vápennými omítkami Plochá střecha je pokryta živičnou krytinou a je opatřena klempířskými konstrukcemi z pozinkovaného plechu Vrata jsou ocelová, okna dřevěná zdvojená, podlaha betonová Je uvažováno, že objekt je lokálně vytápěn kamny na tuhá paliva a je provedena světelná i motorová elektroinstalace Jiné vybavení chybí 4) Objekt skladu kovové konstrukce Jedná o nepodsklepený jednopodlažní skladovací objekt šikmým dlovým krovem Objekt je bez základů, je postaven na betonové desce Objekt je tvořen kovovou, jednostranně, zvlněnými plechovými deskami, opláštěnou kostrou, střecha je rovněž pokryta plechem, krov je bez klempířských konstrukcí Vrata jsou kovová V objektu jinak není žádné vybavení ani instalace Objekt ke dni ocenění nachází ve značně opotřebeném stavu 5) Plochy s povrchem betonovým monolitickým tl 15 cm Předmětem ocenění je plocha s povrchem betonovým monolitickým tvořící příslušenství průmyslového objektu Oddíl 2 Popisy objektů a) Pozemky 1) Pozemky, parcč 1622/41, 1622/42, v kú Paskov Parcela č 1622/41 o výměře 665 m 2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří Parcela č 1622/42 o výměře 2594 m 2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří, způsob využití společný dvůr
7 Ocenění nemovitosti povinného Oddíl 1 a)objekty 1) Vyhláška 460/2009 Sb 1) Průmyslový objekt - objekt pro energetiku - část monolitická betonová tyčová 3 Zatřídění pro potřeby ocenění Hala: G budovy výrobní pro energetiku (stavby elektráren, díla energetická výrobní) Svislá nosná konstrukce: monolitická betonová tyčová Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 125112 Budovy výrobní pro energetiku Kód standardní klasifikace produkce: 46215122 haly výrobní pro energetiku Koeficient změny ceny stavby: 2,151 Koeficient prodejnosti: 0,348 (Výroba) Podlaží: 1NP Výška: 11,70 m Zastavěná plocha: 300,12 12,30 24,40 = m 2 Průměrná výška podlaží (PVP): = 11,70 m Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP): = 300,12 m 2 Obestavěný prostor (OP): 1NP 10,70 12,30 24,40 Zastřešení (1,00/2 12,30 24,40)+((3,00+2,00)/2 6,15 6,40) Obestavěný prostor celkem: = = = 3 211,28 m 3 248,46 m 3 3 459,74 m 3 Vybavení: Název, popis Obj podíl Hodnocení 1 Základy včetně zemních prací základové pásy a patky 11,20 % Standardní Pod íl
8 2 Svislé nosné konstrukce betonové pilíře s vyzděním 22,30 % Standardní 3 Stropy Nevyskytuje 9,20 % 4 Krov, střecha dlový krov betonové konstrukce 9,30 % Standardní 5 Krytiny střech osinkocementové šablony 2,90 % Standardní Nevyskytuje 6 Klempířské konstrukce žlaby a svody z plechu pozinkovaného 0,60 % Standardní Nevyskytuje 7 Úprava vnitřních povrchů omítky 6,30 % Standardní 8 Úprava vnějších povrchů vápenná omítka 3,40 % Standardní 9 Vnitřní obklady keramické 0,00 % Neuvažuje 10 Schody kovové zábradlím, betonové 0,80 % Standardní 11 Dveře ocelové 3,10 % Standardní 12 Vrata ocelová 2,20 % Standardní 13 Okna kovová, jednoduchá 5,20 % Standardní 14 Povrchy podlah betonová 4,80 % Standardní 15 Vytápění Nevyskytuje 1,10 % 16 Elektroinstalace Nevyskytuje 8,40 % 17 Bleskosvod Nevyskytuje 0,30 % 18 Vnitřní vodovod Nevyskytuje 0,70 % 19 Vnitřní kanalizace Nevyskytuje 0,60 % 20 Vnitřní plynovod 0,00 % Neuvažuje 21 Ohřev vody Nevyskytuje 0,30 % 22 Vybavení kuchyní 0,00 % Neuvažuje 23 Vnitřní hygienická vybavení Nevyskytuje 2,10 % 24 Výtahy (u více podlažních hal) 0,00 % Neuvažuje 25 Ostatní 5,20 % Nevyskytuje 70 % 30 % 50 % 50 %
9 Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 3 Stropy 0,54 1,852 9,20 % 0,0920 5 Krytiny střech 0,54 1,852 2,90 % 30 % 0,0087 6 Klempířské konstrukce 0,54 1,852 0,60 % 50 % 0,0030 15 Vytápění 0,54 1,852 1,10 % 0,0110 16 Elektroinstalace 0,54 1,852 8,40 % 0,0840 17 Bleskosvod 0,54 1,852 0,30 % 0,0030 18 Vnitřní vodovod 0,54 1,852 0,70 % 0,0070 19 Vnitřní kanalizace 0,54 1,852 0,60 % 0,0060 21 Ohřev vody 0,54 1,852 0,30 % 0,0030 23 Vnitřní hygienická vybavení 0,54 1,852 2,10 % 0,0210 25 Ostatní 0,54 1,852 5,20 % 0,0520 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,7093 Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): 2 311, Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 : 1,0400 Koeficient K 2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : 0,9420 Koeficient K 3 = 0,30 + (2,80 / PVP) 0,6 : 0,6000 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,7093 Polohový koeficient K 5 : 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1510 Koeficient prodejnosti K p : 0,3480 Základní jednotková cena upravená: 613,06 = Kč/m 3 Základní cena upravená: 3 459,74 m 3 613,06 Kč/m 3 = 2 121 028,20 Kč Určení opotřebení analytickou metodou: Konstrukce: 1 Základy včetně zemních prací standardní 50 / (50 + 50) 100 = 50,000 % 50,000 % 11,20 % / 0,7093 + 7,895 %
10 2 Svislé nosné konstrukce standardní 50 / (50 + 20) 100 = 71,429 % 71,429 % 22,30 % / 0,7093 + 22,457 % 4 Krov, střecha standardní 50 / (50 + 20) 100 = 71,429 % 71,429 % 9,30 % / 0,7093 + 9,365 % 5 Krytiny střech standardní 70 % 100,000 % 2,90 % 70 % / 0,7093 + 2,862 % 6 Klempířské konstrukce standardní 50 % 100,000 % 0,60 % 50 % / 0,7093 + 0,423 % 7 Úprava vnitřních povrchů standardní 100,000 % 6,30 % / 0,7093 + 8,882 % 8 Úprava vnějších povrchů standardní 100,000 % 3,40 % / 0,7093 + 4,793 % 10 Schody standardní 50 / (50 + 20) 100 = 71,429 % 11 12 13 14 71,429 % 0,80 % / 0,7093 + 0,806 % Dveře standardní 100,000 % 3,10 % / 0,7093 + 4,371 % Vrata standardní 100,000 % 2,20 % / 0,7093 + 3,102 % Okna standardní 100,000 % 5,20 % / 0,7093 + 7,331 % Povrchy podlah standardní 100,000 % 4,80 % / 0,7093 + 6,767 % Opotřebení analytickou metodou celkem: = 79,054 % Odpočet opotřebení: 2 121 028,20 Kč 79,054 % 1 676 757,63 Kč Cena po odečtení opotřebení: = 444 270,57 Kč Průmyslový objekt - objekt pro energetiku - část monolitická betonová tyčová zjištěná cena: 444 270,57 Kč
11 2) Průmyslový objekt - objekt pro energetiku - část zděná 3 Zatřídění pro potřeby ocenění Hala: G budovy výrobní pro energetiku (stavby elektráren, díla energetická výrobní) Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 125112 Budovy výrobní pro energetiku Kód standardní klasifikace produkce: 46215122 haly výrobní pro energetiku Koeficient změny ceny stavby: 2,151 Koeficient prodejnosti: 0,348 (Výroba) Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha 1NP 5,80 m 24,40 9,30 = 2NP 2,50 m 6,40 9,30 = Součet: 8,30 m m 2 m 2 m 2 226,92 59,52 286,44 Průměrná výška podlaží (PVP): = 5,11 m Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP): = 143,22 m 2 Obestavěný prostor (OP): 1NP 5,80 24,40 9,30 2NP 2,50 6,40 9,30 Obestavěný prostor celkem: = = = 1 316,14 m 3 148,80 m 3 1 464,94 m 3 Vybavení: Název, popis Obj Hodnocení podíl 1 Základy včetně zemních prací základové pásy a patky 11,20 Standardní % 2 Svislé nosné konstrukce zdivo s tepelnou izolační schopností klasického 22,30 Standardní cihelného zdiva tl45 cm % 3 Stropy rovný podhled 9,20 % Standardní 4 Krov, střecha plochá střecha 9,30 % Standardní 5 Krytiny střech živičná 2,90 % Standardní 6 Klempířské konstrukce klempířské konstrukce střechy a 0,60 % Standardní parapetů z pozinkovaného plechu 7 Úprava vnitřních povrchů omítky 6,30 % Standardní
12 8 Úprava vnějších povrchů vápenná omítka 3,40 % Standardní 9 Vnitřní obklady keramické 0,00 % Neuvažuje 10 Schody kovové zábradlím, betonové 0,80 % Standardní 11 Dveře ocelové 3,10 % Standardní 12 Vrata ocelová 2,20 % Standardní 13 Okna kovová, jednoduchá 5,20 % Standardní 14 Povrchy podlah betonová 4,80 % Standardní 15 Vytápění 1,10 % Nevyskytuje 16 Elektroinstalace 8,40 % Nevyskytuje 17 Bleskosvod 0,30 % Nevyskytuje 18 Vnitřní vodovod 0,70 % Nevyskytuje 19 Vnitřní kanalizace 0,60 % Nevyskytuje 20 Vnitřní plynovod 0,00 % Neuvažuje 21 Ohřev vody 0,30 % Nevyskytuje 22 Vybavení kuchyní 0,00 % Neuvažuje 23 Vnitřní hygienická vybavení 2,10 % Nevyskytuje 24 Výtahy (u více podlažních hal) 0,00 % Neuvažuje 25 Ostatní 5,20 % Nevyskytuje Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 15 Vytápění 0,54 1,852 1,10 % 0,0110 16 Elektroinstalace 0,54 1,852 8,40 % 0,0840 17 Bleskosvod 0,54 1,852 0,30 % 0,0030 18 Vnitřní vodovod 0,54 1,852 0,70 % 0,0070 19 Vnitřní kanalizace 0,54 1,852 0,60 % 0,0060
13 21 Ohřev vody 0,54 1,852 0,30 % 0,0030 23 Vnitřní hygienická vybavení 0,54 1,852 2,10 % 0,0210 25 Ostatní 0,54 1,852 5,20 % 0,0520 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,8130 Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): 2 311, Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 : 1,0750 Koeficient K 2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : 0,9661 Koeficient K 3 = 0,30 + (2,80 / PVP) 0,6 : 0,8479 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,8130 Polohový koeficient K 5 : 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1510 Koeficient prodejnosti K p : 0,3480 Základní jednotková cena upravená: 1 052,70 = Kč/m 3 Základní cena upravená: 1 464,94 m 3 1 052,70 Kč/m 3 = 1 542 142,34 Kč Určení opotřebení analytickou metodou: Konstrukce: 1 Základy včetně zemních prací standardní 50 / (50 + 50) 100 = 50,000 % 50,000 % 11,20 % / 0,8130 + 6,888 % 2 Svislé nosné konstrukce standardní 50 / (50 + 20) 100 = 71,429 % 71,429 % 22,30 % / 0,8130 + 19,592 % 3 Stropy standardní 50 / (50 + 20) 100 = 71,429 % 71,429 % 9,20 % / 0,8130 + 8,083 % 4 Krov, střecha standardní 50 / (50 + 20) 100 = 71,429 % 71,429 % 9,30 % / 0,8130 + 8,171 % 5 Krytiny střech standardní 100,000 % 2,90 % / 0,8130 + 3,567 % 6 Klempířské konstrukce standardní 100,000 % 0,60 % / 0,8130 + 0,738 % 7 Úprava vnitřních povrchů standardní 100,000 % 6,30 % / 0,8130 + 7,749 %
14 8 Úprava vnějších povrchů standardní 100,000 % 3,40 % / 0,8130 + 4,182 % 10 Schody standardní 50 / (50 + 20) 100 = 71,429 % 11 12 13 14 71,429 % 0,80 % / 0,8130 + 0,703 % Dveře standardní 100,000 % 3,10 % / 0,8130 + 3,813 % Vrata standardní 100,000 % 2,20 % / 0,8130 + 2,706 % Okna standardní 100,000 % 5,20 % / 0,8130 + 6,396 % Povrchy podlah standardní 50 / (50 + 20) 100 = 71,429 % 71,429 % 4,80 % / 0,8130 + 4,217 % Opotřebení analytickou metodou celkem: = 76,805 % Odpočet opotřebení: 1 542 142,34 Kč 76,805 % 1 184 442,42 Kč Cena po odečtení opotřebení: = 357 699,92 Kč Průmyslový objekt - objekt pro energetiku - část zděná zjištěná cena: 357 699,92 Kč 3) Průmyslový objekt - objekt pro garážování a opravy - část zděná 3 Zatřídění pro potřeby ocenění Hala: I 2 (oprava, údržba) Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 123 Budovy pro obchod Kód standardní klasifikace produkce: 46211422 Koeficient změny ceny stavby: 2,163 Koeficient prodejnosti: 0,348 (Výroba) haly pro obchod, prodejny Podlaží: 1NP Výška: 5,80 m Zastavěná plocha: 116,72 12,55 9,30 = m 2
15 Průměrná výška podlaží (PVP): = 5,80 m Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP): = 116,72 m 2 Obestavěný prostor (OP): 1NP 5,80 12,55 9,30 = m 3 676,95 Vybavení: Název, popis Obj Hodnocení podíl 1 Základy včetně zemních prací betonové s izolací 11,30 Standardní % 2 Svislé nosné konstrukce zdivo s tepelnou izolační schopností 23,90 Standardní klasického cihelného zdiva tl45 cm % 3 Stropy rovný podhled 9,20 % Standardní 4 Krov, střecha plochá střecha 10,10 Standardní % 5 Krytiny střech živičná 2,90 % Standardní 6 Klempířské konstrukce klempířské konstrukce střechy a 0,60 % Standardní parapetů z pozinkovaného plechu 7 Úprava vnitřních povrchů vápenná omítka 6,30 % Standardní 8 Úprava vnějších povrchů vápenná omítka 3,20 % Standardní 9 Vnitřní obklady keramické 0,00 % Neuvažuje 10 Schody 0,80 % Nevyskytuje 11 Dveře ocelové 3,10 % Standardní 12 Vrata ocelová 2,40 % Standardní 13 Okna dřevěná zdvojená 5,10 % Nadstandardní 14 Povrchy podlah betonová 4,90 % Standardní 15 Vytápění lokální na tuhá paliva 1,10 % Standardní 16 Elektroinstalace světelná i motorová 6,30 % Standardní 17 Bleskosvod 0,30 % Nevyskytuje 18 Vnitřní vodovod 1,00 % Nevyskytuje 19 Vnitřní kanalizace 0,90 % Nevyskytuje 20 Vnitřní plynovod 0,00 % Neuvažuje
16 21 22 23 24 25 Ohřev vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienická vybavení Výtahy (u více podlažních hal) Ostatní 0,40 % Nevyskytuje 0,00 % Neuvažuje 2,20 % Nevyskytuje 0,00 % Neuvažuje 4,00 % Nevyskytuje Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 10 Schody 0,54 1,852 0,80 % 0,0080 13 Okna 0,54 5,10 % + 0,0275 17 Bleskosvod 0,54 1,852 0,30 % 0,0030 18 Vnitřní vodovod 0,54 1,852 1,00 % 0,0100 19 Vnitřní kanalizace 0,54 1,852 0,90 % 0,0090 21 Ohřev vody 0,54 1,852 0,40 % 0,0040 23 Vnitřní hygienická vybavení 0,54 1,852 2,20 % 0,0220 25 Ostatní 0,54 1,852 4,00 % 0,0400 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,9315 Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): 2 124, Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 : 1,0750 Koeficient K 2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : 0,9765 Koeficient K 3 = 0,30 + (2,80 / PVP) 0,6 : 0,7828 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,9315 Polohový koeficient K 5 : 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1630 Koeficient prodejnosti K p : 0,3480 Základní jednotková cena upravená: 1 040,22 = Kč/m 3 Základní cena upravená: 676,95 m 3 1 040,22 Kč/m 3 = 704 176,93 Kč
17 Určení opotřebení analytickou metodou: Konstrukce: 1 Základy včetně zemních prací standardní 50 / (50 + 50) 100 = 50,000 % 50,000 % 11,30 % / 0,9315 + 6,065 % 2 Svislé nosné konstrukce standardní 50 / (50 + 30) 100 = 62,500 % 62,500 % 23,90 % / 0,9315 + 16,036 % 3 Stropy standardní 50 / (50 + 30) 100 = 62,500 % 62,500 % 9,20 % / 0,9315 + 6,173 % 4 Krov, střecha standardní 50 / (50 + 20) 100 = 71,429 % 71,429 % 10,10 % / 0,9315 + 7,745 % 5 Krytiny střech standardní 10 / (10 + 30) 100 = 25,000 % 25,000 % 2,90 % / 0,9315 + 0,778 % 6 Klempířské konstrukce standardní 10 / (10 + 10) 100 = 50,000 % 50,000 % 0,60 % / 0,9315 + 0,322 % 7 Úprava vnitřních povrchů standardní 50 / (50 + 10) 100 = 83,333 % 83,333 % 6,30 % / 0,9315 + 5,636 % 8 Úprava vnějších povrchů standardní 50 / (50 + 10) 100 = 83,333 % 83,333 % 3,20 % / 0,9315 + 2,863 % 11 Dveře standardní 50 / (50 + 10) 100 = 83,333 % 12 13 14 15 16 83,333 % 3,10 % / 0,9315 + 2,773 % Vrata standardní 100,000 % 2,40 % / 0,9315 + 2,576 % Okna nadstandardní 50 / (50 + 10) 100 = 83,333 % 83,333 % 5,10 % 1,54 / 0,9315 + 7,026 % Povrchy podlah standardní 50 / (50 + 20) 100 = 71,429 % 71,429 % 4,90 % / 0,9315 + 3,757 % Vytápění standardní 10 / (10 + 10) 100 = 50,000 % 50,000 % 1,10 % / 0,9315 + 0,590 % Elektroinstalace standardní
18 10 / (10 + 15) 100 = 40,000 % 40,000 % 6,30 % / 0,9315 + 2,705 % Opotřebení analytickou metodou celkem: = 65,045 % Odpočet opotřebení: 704 176,93 Kč 65,045 % 458 031,88 Kč Cena po odečtení opotřebení: = 246 145,05 Kč Průmyslový objekt - objekt pro garážování a opravy - část zděná zjištěná cena: 246 145,05 Kč 4) Objekt skladu kovové konstrukce 7 Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba: typ I F Svislá nosná konstrukce: dřevěná jednostranně obíjená nebo kovová Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1nadz podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 0,800 Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: 4621199 objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,121 Koeficient prodejnosti: 0,348 (Výroba) Podlaží: 1,NP Výška: 3,30 m Zastavěná plocha: 73,50 4,90 15,00 = m 2 Obestavěný prostor (OP): 1NP (2,60+3,30)/2 4,90 15,00 = m 3 216,83 Vybavení: Název, popis Obj Hodnocení podíl 1 Základy 8,30 % Nevyskytuje 2 Obvodové stěny opláštěná kovová konstrukce 31,90 Standardní % 3 Stropy 21,20 % Nevyskytuje 4 Krov 0,00 % Neuvažuje 5 Krytina plech 11,10 Standardní
19 % 6 Klempířské práce 1,60 % Nevyskytuje 7 Úprava povrchů nátěr 6,00 % Standardní 8 Schodiště 0,00 % Neuvažuje 9 Dveře ocelová vrata 3,70 % Standardní 10 Okna 1,40 % Nevyskytuje 11 Podlahy betonová 10,80 % Standardní 12 Elektroinstalace Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : 4,00 % Nevyskytuje Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 1 Základy 0,54 1,852 8,30 % 0,0830 3 Stropy 0,54 1,852 21,20 % 0,2120 6 Klempířské práce 0,54 1,852 1,60 % 0,0160 10 Okna 0,54 1,852 1,40 % 0,0140 12 Elektroinstalace 0,54 1,852 4,00 % 0,0400 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,6350 Koeficient K 4 je menší než 0,8 Jeho hodnota bude omezena na tuto hranici Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : 0,8000 Ocenění: Základní jednotková cena 970, Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,8000 Polohový koeficient K 5 : 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1210 Koeficient prodejnosti K p : 0,3480 Základní jednotková cena upravená: 486,86 = Kč/m 3 Základní cena upravená: 216,83 m 3 486,86 Kč/m 3 = 105 565,85 Kč Určení opotřebení odborným odhadem: Opotřebení: 85,000 % Odpočet opotřebení: 105 565,85 Kč 85,000 % 89 730,97 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 15 834,88 Kč Objekt skladu kovové konstrukce zjištěná cena: 15 834,88 Kč
20 5) Plochy s povrchem betonovým monolitickým tl 15 cm 10 Zatřídění pro potřeby ocenění 822 Plochy s povrchem betonovým monolitickým tl 15 cm: 300*1300+600*3700+1100*2300+1300*400 = 566,00 m 2 Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 211 Dálnice, silnice, místní a účelové komunikace Kód standardní klasifikace produkce: 4623115 komunikace pozemní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,267 Koeficient prodejnosti: 0,348 (Výroba) Ocenění Základní cena: 566,00 m 2 290, Kč/m 2 164 140, Kč Korekce základní ceny: Polohový koeficient K 5 : 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i : 2,2670 Koeficient prodejnosti Kp : 0,3480 Cena stavby: = 110 068,77 Kč Určení opotřebení odborným odhadem: Opotřebení: 80,000 % Odpočet opotřebení: 110 068,77 Kč 80,000 % 88 055,02 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 22 013,75 Kč Plochy s povrchem betonovým monolitickým tl 15 cm zjištěná cena: 22 013,75 Kč Ceny objektů bez odpočtu opotřebení: 1) Průmyslový objekt - objekt pro energetiku - část monolitická betonová tyčová 2 121 028,20 Kč 2) Průmyslový objekt - objekt pro energetiku - část zděná 1 542 142,34 Kč 3) Průmyslový objekt - objekt pro garážování a opravy - část zděná 704 176,93 Kč 4) Objekt skladu kovové konstrukce 105 565,85 Kč 5) Plochy s povrchem betonovým monolitickým tl 15 cm 110 068,77 Kč Cena objektů bez odpočtu opotřebení činí celkem: 4 582 982,09 Kč Cena po zaokrouhlení: 4 582 980, Kč Ceny objektů včetně opotřebení: 1) Průmyslový objekt - objekt pro energetiku - část monolitická betonová tyčová 444 270,57 Kč 2) Průmyslový objekt - objekt pro energetiku - část zděná 357 699,92 Kč 3) Průmyslový objekt - objekt pro garážování a opravy - část zděná 246 145,05 Kč
21 4) Objekt skladu kovové konstrukce 15 834,88 Kč 5) Plochy s povrchem betonovým monolitickým tl 15 cm 22 013,75 Kč Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: 1 085 964,17 Kč Cena po zaokrouhlení: 1 085 960, Kč b)ocenění porovnávací metodou Porovnávací cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi V principu jedná o vyhodnocení trhu s nemovitostmi srovnatelnými svým charakterem, velikostí a lokalitou Pro stanovení ceny nemovitosti porovnáním je možno využít údajů získaných na základě zodpovědného srovnání cen již realizovaných prodejů nemovitostí, případně porovnání s cenami obdobných nemovitostí v obci, nebo ve srovnatelných obcích, získanými z inzerce a nabídek realitních kanceláří, při čemž vychází ze shodného účelu užití a z obdobné polohy Závěrem tohoto šetření je odhadovaná porovnávací cena zohledněním současné situace na trhu pro srovnatelné nemovitosti Vzhledem ke skutečnosti, že v období, v němž je ocenění prováděno, nebyl v dané ani srovnatelné lokalitě zjištěn žádný převod vlastnických práv, nebo zaznamenána žádná nabídka prodeje srovnatelných nemovitostí, je pro účely stanovení porovnávací ceny staveb uvažováno, že tato cena, vzhledem k stávající situaci na trhu s nemovitostmi, charakterizované převahou nabídky nad koupěschopnou poptávkou, a dále vzhledem k jejich charakteru, účelu užití, rozsahu, a především stavebně technickému stavu (vysoký stupeň opotřebení), by nedosahovala ceny zjištěné podle platných cenových předpisů a byla by i výrazně nižší Na základě provedených konzultací s některými kolegy znalci, realitními makléři a správci nemovitostí je uvažováno, že cena by mohla být až o 1/3 nižší než cena zjištěná dle cenových předpisů Stanovení porovnávací hodnoty: Porovnávací hodnota: = Kč 725 000, Oddíl 2 a)pozemky 1) Vyhláška 460/2009 Sb 1) Pozemky, parcč 1622/41, 1622/42, v kú Paskov 28 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst 1 činí 197,72 Kč Cena je určena podle písm d): ZC = C p 3,50, kde C p = 35 + (3 898 1 000) 0,007414 (zaokrouhleno na dvě detinná místa), kde 3 898 je počet obyvatel v obci 28 odst 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č 21, tabulka č 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % 1,100 Koeficient změny cen staveb K i : 2,151