A P P R A I S A L S Posudek / č. 122-165/2011 O obvyklé ceně nemovitostí byt v bytovém domě č.p. 389, Aš zapsaném na LV č. 3233, k.ú. Aš ve vlastnictví SJM Milan Matejovič, Krátká 425, Hranice u Aše, PSČ 351 24 a Marie Matejovičová,Kamenná 473/52, Aš, PSČ 352 01 včetně podílu 1460/10000 na společných částech a pozemku parc.č. St. 239/4, k.ú. Aš Objednatel: Exekutorský úřad Brno - venkov Brno, Veveří 125, PSČ 616 45 IČ: 605 31 355 Zpracovatel: Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Staré Město, Týnská 633/12, PSČ: 110 00 IČ: 289 33 362 Účel posudku: Zjištění ceny pro exekuční řízení Posudek je vyhotoven ve třech číslovaných exemplářích a obsahuje včetně titulní strany a příloh 32 stran textu. V Praze dne 24.08.2011 Vyhotovení č.: 3
Znalecký posudek / č. 122-165/2011 Obsah 1 Rekapitulace... 3 2 Jméno a osvědčení... 4 3 Předpoklady a omezující podmínky... 5 3.1 Omezující podmínky... 5 3.2 Definice základních pojmů... 6 3.3 Metody stanovení ceny obvyklé... 6 3.4 Podklady pro zpracování ocenění... 8 4 Nález... 9 4.1 Předmět a účel znaleckého posudku... 9 4.2 Datum znaleckého posudku... 9 4.3 Základní informace o nemovitosti... 9 5 Ocenění nemovitosti... 12 5.1 Cena dle předpisu... 12 5.2 Porovnávací metoda... 15 5.3 Rekapitulace hodnot... 16 6 Výsledek ocenění... 17 7 Přílohy... 19 Strana 2
1 Rekapitulace Identifikace předmětu znaleckého posudku: Znalecký posudek o ceně bytové jednotky č. 389/5 (v bytovém domě č. p. 389 na parcele č. St. 239/4 - LV č. 2749, podíl 1460/10000 na společných částech domu a pozemcích) zapsané na LV č. 3233 k.ú. Aš ve vlastnictví SJM Milan Matejovič, Krátká 425, Hranice u Aše, PSČ 351 24, RČ 660301/6981 a Marie Matejovičová, Kamenná 473/52, Aš, PSČ 352 01, RČ 676027/1298. Zjištění ceny obvyklé nemovitostí se provádí pro exekuční řízení na základě usnesení JUDr. Petra Kociána, soudního exekutora Exekutorského úřadu Brno venkov, se sídlem Veveří 125, 616 45 Brno. Znalecký posudek je vypracován dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., podle stavu ke dni 04.08.2011. Stanovení obvyklé ceny nemovitostí je provedeno na základě stavu k 04.08.2011. Zjištěná obvyklá cena nemovitostí zapsaným na LV č. 3233 k.ú. Aš a podílu na společných částech domu a pozemcích je stanovena: 653 000,00 Kč (slovy: Šestsetpadesáttři tisíc korun českých) Omezující podmínky: Zhotovitel prohlašuje, že nemá a ani v budoucnosti mít nebude prospěch z činností souvisejících s předmětem ocenění. Odměna získaná za provedené ocenění není závislá na stanovených hodnotách. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny zpracovateli známé skutečnosti k datu ocenění a nebyly shledány žádné skutečnosti svědčící o informacích nepravdivých, zkreslených nebo zavádějících. Dne: 24.08.2011 Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Staré Město, Týnská 633/12 PSČ: 110 00 IČ: 289 33 362 Ing. Jan Attl, Ph.D., MBA jednatel Strana 3
2 Jméno a osvědčení Jméno a osvědčení: Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Staré Město, Týnská 633/12, PSČ: 110 00 IČ: 289 33 362 Osvědčení: Zpracovatel tímto osvědčuje, že nemá a ani v budoucnosti mít nebude prospěch z činností souvisejících s předmětem zaleckého posudku; odměna získaná za provedený znalecký posudek není závislá na stanovených hodnotách; zpracovaný posudek zohledňuje všechny zpracovateli známé skutečnosti k datu zpracování; nebyly shledány žádné skutečnosti svědčící o informacích nepravdivých, zkreslených nebo zavádějících. Strana 4
3 Předpoklady a omezující podmínky 3.1 Omezující podmínky Zpracovatel předpokládá, že veškeré podkladové materiály, informace a dokumenty použité pro zpracování znaleckého posudku jsou pravdivé, věrohodné a správné, neodpovídá tedy za jejich pravost a platnost, zpracovatel zpracoval posudek ke konkrétnímu datu a k tomuto datu se vztahují veškeré závěry a podmínky, pokud došlo ke změně tržního prostředí po datu zpracování, nejsou tyto skutečnosti v posudku zohledněny, informace a podklady poskytnuté objednatelem považujeme za věrohodné, pravdivé a správné, další informace z ostatních (zejména veřejných) zdrojů, které byly v tomto znaleckém posudku použity, jsou rovněž považovány za věrohodné, pravdivé a správné, ačkoli máme za to, že informace, na jejichž základě je znalecký posudek zpracován, jsme nashromáždili ze spolehlivých zdrojů, nepřebíráme žádnou odpovědnost za pravdivost a přesnost jakýchkoliv údajů takto získaných, hodnoty prezentované v tomto znaleckém posudku jsou založeny na předpokladech v tomto znaleckém posudku uvedených, datum zpracování, k němuž se závěry tohoto znaleckého posudku vztahují, je uvedeno v tomto znaleckém posudku, odhad obvyklé výše předmětu ocenění tak, jak je v tomto znaleckém posudku uveden, je založen na stavu národní ekonomiky a na kupní síle měny k datu zpracování, obsah tohoto znaleckého posudku je důvěrný, slouží pouze pro vnitřní potřeby objednatele, tento znalecký posudek ani žádná jeho část (vč. závěrů týkajících se hodnoty předmětu posudku, identity zpracovatele nebo jiných osob, které znalecký posudek podepsaly nebo se jich týká) nesmí být šířena třetím stranám bez předchozího souhlasu a schválení zpracovatelem, s výjimkou žádosti ze strany příslušných státních orgánů, zpracovatel ani jiné osoby, kterých se znalecký posudek týká, bez předchozí domluvy nesmějí vypovídat před soudem nebo v jiném soudním řízení v souvislosti s tímto znaleckým posudkem, tím není dotčeno právo a povinnost zacházet s tímto znaleckým posudkem v souladu s obchodním zákoníkem a jinými zákonnými ustanoveními, zpracovatel prohlašuje, že závěry tohoto znaleckého posudku vycházely z dokumentů, které mu byly předloženy objednatelem, v případě, že objednatel nepředložil zpracovateli dokumenty, které mohly mít vliv na zpracování tohoto znaleckého posudku, nepřijímá zpracovatel jakoukoli odpovědnost s touto skutečností související, znalecký posudek je platný pouze pro výše uvedený účel zpracování a nelze jej použít za jiným účelem, posudek respektuje právní stav v oblasti daní, účetnictví, financování a oceňování, platný k datu zpracování, znalecký posudek byl zpracován na podkladu standardů mezinárodní organizace TEGoVA. Strana 5
3.2 Definice základních pojmů Cena je výrazem používaným pro požadovanou, nabízenou nebo placenou částku za zboží nebo službu. Je to historický fakt, buď veřejně známý, nebo udržovaný v soukromí. Z důvodu finančních možností, motivace a zájmů daného kupujícího a prodávajícího může nebo nemusí mít cena placená za zboží nebo služby nějaký vztah k hodnotě, která je zboží nebo službám připisována jinými. Cena je obecným údajem o relativní hodnotě přiřazené zboží nebo službám jednotlivými kupujícími a/nebo prodávajícími v jednotlivých situacích. Trh je systémem (a příležitostně též místem), kde jsou zboží a služby směňovány mezi kupujícími a prodávajícími prostřednictvím cenového mechanismu. Pojem trhu představuje schopnost zboží a/nebo služeb být směňováno mezi kupujícími a prodávajícími bez přílišných omezení jejich činností. Každá strana reaguje na nabídkově-poptávkové vztahy a ostatní cenotvorné faktory, schopnosti a znalosti každé strany, jejich chápání relativní užitečnosti zboží a/nebo služeb a jejich individuální potřeby a přání. Hodnota je ekonomický pojem, který se týká peněžního vztahu mezi zbožím a službami, které lze koupit, a těmi, kdo je kupují a prodávají. Hodnota není (na rozdíl od ceny) skutečností, ale odhadem ohodnocení zboží a služeb v daném čase, podle konkrétní definice hodnoty. Ekonomická koncepce tržní hodnoty odráží názor trhu na prospěch plynoucí tomu, kdo vlastní zboží nebo obdrží služby k datu platnosti hodnoty. V praxi převládá pojem hodnoty s přívlastkem tržní. Tržní hodnota aktiva je výrazem jeho trhem uznané použitelnosti spíše než jeho čistě fyzického stavu. Použitelnost aktiva pro daný podnik se může lišit od použitelnosti, kterou uznává trh nebo konkrétní obchod. Z toho lze vyvozovat rozdíl mezi individuální a tržní hodnotou. Definice tržní hodnoty: Tržní hodnota je finanční částka, kterou lze obdržet při prodeji nebo uhradit při koupi majetku mezi dobrovolně a legálně jednajícím potencionálním kupujícím a prodávajícím. Obě strany mají zájem na uskutečnění transakce a nejsou ovlivněny jakýmkoli nátlakem nebo zvláštní motivací typu nekalé soutěže, a to ať ze strany kupujícího, tak ze strany prodávajícího. Všechny informace o předmětném majetku jsou dostupné a shodné pro obě strany, všechny informace jsou relevantní a pravdivé. 3.3 Metody stanovení ceny obvyklé Administrativní cena cena zjištěná podle cenového předpisu (v současné době zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů, vyhláška ministerstva financí České republiky č. 279/1997 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., v platném znění. Trh Interakce prodávajících a kupujících, vedoucí ke stanovení cen a množství komodit. Trh nemovitostí je segmentován podle typu nemovitostí a lokalit. Obvyklá cena cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku bez mimořádných okolností trhu. Tržní hodnota odhadnutá suma, za kterou by se nemovitost mohla směnit v den ocenění, mezi ochotným prodejcem a ochotným kupcem v nestranné transakci po řádném marketingu, kdy obě strany jednaly informovaně, rozvážně a bez nátlaku (schválená definice dle Evropských oceňovacích standardů 2003). Strana 6
Věcná hodnota (dle právního názvosloví časová cena věci), je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Výnosová hodnota je uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. Cena pořizovací je cena, za kterou bylo možno věc pořídit v době pořízení (u nemovitosti, zejména staveb, cena v době postavení) za použití tehdy platných metodik cen, bez odpočtu opotřebení. Cena reprodukční je cena, za kterou by bylo možno stejnou novou porovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Čistý roční stabilizovaný výnos jsou výnosy (příjmy) po odpočtu nákladů (výdajů), nebo také součet provozního, finančního zisku a zisku z mimořádných příjmů (daňový základ pro daň z příjmů), stanovený jako průměrná, nebo pravděpodobně očekávaná hodnota z časové řady. Zkratky: IPC indexovaná průměrná cena CU cena upravená na 1 m 2 podlahové plochy bytu ÚR územní rozhodnutí ÚP územní plán LV list vlastnictví Metody oceňování nemovitého majetku. Pro stanovení tržní hodnoty nemovitostí jsou zpravidla používány tři standardní mezinárodně uznávané přístupy k oceňování. Jedná se o metodu věcné hodnoty (nákladovou), metodu výnosovou a metodu porovnávací. Tržní hodnotu jako obvyklou cenu nemovitosti pak stanoví odhadce vysoce odborným odhadem, který vychází z podrobné znalosti místního trhu s daným typem nemovitostí. Hodnoty získané výše uvedenými metodami slouží jako podklad pro stanovení hodnoty tržní. Věcná hodnota nemovitosti je součtem věcné hodnoty staveb i pozemků. Věcnou hodnotou stavby se rozumí reprodukční cena stavby (náklady, za které by bylo možné postavit stejnou stavbu ke dni ocenění), snížená o opotřebení odpovídající stáří stavby a jejímu technickému stavu. Výnosová hodnota je stanovována u nemovitostí, které přinášejí nebo mohou přinášet trvalý a ustálený výnos z pronájmu. Při zjištění výnosové hodnoty se vychází z modelu prosté kapitalizace (takzvané věčné renty), kdy výše čistého ročního příjmu z nájemného je kapitalizována příslušnou mírou kapitalizace. Míra kapitalizace vychází z faktorů, které ovlivňují cenu nemovitosti z hlediska budoucích zisků z jejího pronájmu a provozu v daném místě. Jedná se o faktory výnosovosti, inflace, rizika a ekonomické životnosti. Při výpočtu čistého výnosu se vychází z hodnoty obvyklého nájemného v daném místě a čase, sníženého o náklady vynaložené z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání nemovitosti. Porovnávací hodnota je výsledkem srovnání a vyhodnocení realizovaných cen nemovitostí obdobného charakteru, přičemž je nutné porovnávat lokalitu, polohu, stav, velikost a účel užívání nemovitosti. Při nedostatku informací o realizovaných prodejích lze přiměřeně využívat relevantních nabídkových a poptávkových cen realitních kanceláří při respektování vývojových trendů na trhu nemovitostí v daném místě. Strana 7
3.4 Podklady pro zpracování ocenění Při zpracování ocenění se vycházelo z následujících podkladů: Podklady získané ze strany zadavatele ocenění: Usnesení č. 137 Ex 2087/07-37 JUDr. Petr Kocián, soudní exekutor, Exekutorský úřad Brno - venkov Podklady získané zhotovitelem: výpis z KN LV č. 3233 k.ú. Aš kopie katastrální mapy k.ú. Aš skutečnosti zjištěné na místě samém infomapa nabídky realitních kanceláří na síti internet fotodokumentace Strana 8
4 Nález 4.1 Předmět a účel znaleckého posudku Znalecký posudek o ceně bytové jednotky č. 389/5 (v bytovém domě č. p. 389 na parcele č. St. 239/4 - LV č. 2749, podíl 1460/10000 na společných částech domu a pozemcích) zapsané na LV č. 3233 k.ú. Aš ve vlastnictví SJM Milan Matejovič, Krátká 425, Hranice u Aše, PSČ 351 24, RČ 660301/6981 a Marie Matejovičová, Kamenná 473/52, Aš, PSČ 352 01, RČ 676027/1298. Zjištění ceny obvyklé nemovitostí se provádí pro exekuční řízení na základě usnesení JUDr. Petra Kociána, soudního exekutora Exekutorského úřadu Brno venkov, se sídlem Veveří 125, 616 45 Brno. Znalecký posudek je vypracován dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., podle stavu ke dni 04.08.2011. Stanovení obvyklé ceny nemovitostí je provedeno na základě stavu k 04.08.2011. 4.2 Datum znaleckého posudku Zpracování znaleckého posudku je prováděno na základě Usnesení č.j. 137 Ex 2087/07-37 JUDr. Petra kociána, soudního exekutora Exekutorského úřadu Brno venkov, se sídlem Veveří 125, 616 45 Brno ze dne 25.5.2011. Stanovení obvyklé ceny nemovitostí je provedeno na základě stavu k 04.08.2011. Místní šetření bylo provedeno dne 04.08.2011, Nebyl umožněn vstup do bytové jednotky a informace jsou čerpány s obhlídky bytového domu a informací poskytnutých vlastníky dalších bytových jednotek. 4.3 Základní informace o nemovitosti nformace o nemovitosti LV č. 3233, k.ú. Aš: Název nemovitosti: Byt v bytovém domě a podíl na společných částech domu a pozemcích Adresa nemovitosti: Jiráskova 239, Aš PSČ 352 01 Kraj: Karlovarský Okres: Cheb Obec: Aš Katastrální území: Aš Počet obyvatel: 12 560 Vlastnické a evidenční údaje: Vlastnické právo k oceněným nemovitostem je zapsáno dle výpisu z KN LV č. 3233 pro: SJM Milan Matejovič, Krátká 425, Hranice u Aše, PSČ 351 24, RČ: 660301/6981 a Marie Matejovičová, Kamenná 473/52, Aš, PSČ 352 01, RČ: 676027/1298. Jiná práva: bez zápisu Omezení vlastnického práva: Zástavní právo smluvní a) pohledávka do výše 399 000,00 Kč s příslušenstvím b) budoucí pohledávka do výše 259 350,00 Kč s příslušenstvím Českomoravská stavební spořitelna, a.s., Vinohradská 3218/169, Praha 10, Strašnice, 100 00 Praha 10, IČ: 492 41 397. Jednotka: 389/5 (V-1509/2006-402). Listina: Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč. z. ze dne 21.03.2006. Právní účinky vkladu práva ke dni 03.04.2006. Strana 9
Nařízení exekuce pro Milan Matejovič, Krátká 425, Hranice u Aše, PSČ 351 24, RČ: 660301/6981 (Z- 3546/2007-402). Listina: Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Chebu 8 Nc-3780/2007-7 ze dne 22.02.2007. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti pro Milan Matejovič, Krátká 425, Hranice u Aše, PSČ 351 24, RČ: 660301/6981, Jednotka: 389/5 (Z-4161/2007-402). Listina: Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Soudní exekutor JUDr. Petr Kocián č.j. 37 Ex-2087/2007-4 ze dne 02.04.2007. Právní moc ke dni 13.04.2007. Nařízení exekuce pro Marie Matejovičová, Kamenná 473/52, Aš, PSČ 352 01, RČ: 676027/1298 (Z- 14513/2008-402). Listina: Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Chebu 13 Nc- 5610/2008-8 ze dne 19.08.2008. Právní moc ke dni 14.10.2008. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti pro Marie Matejovičová, Kamenná 473/52, Aš, PSČ 352 01, RČ: 676027/1298, Jednotka: 389/5 (Z-14976/2008-402). Listina: Exekuční příkaz Soudní exekutor Mgr. David Koncz 074EX-08731/2008-9 ze dne 15.09.2008. Právní moc ke dni 26.09.2008. Nařízení exekuce pro Marie Matejovičová, Kamenná 473/52, Aš, PSČ 352 01, RČ: 676027/1298 (Z- 12795/2009-402). Listina: Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Chebu 13 Nc- 12845/2009-5 ze dne 31.07.2009. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti pro Marie Matejovičová, Kamenná 473/52, Aš, PSČ 352 01, RČ: 676027/1298, Jednotka: 389/5 (Z-12865/2009-402). Listina: Exekuční příkaz Soudní exekutor JUDr. Karel Urban 97EX-6777/2009-14 ze dne 20.08.2009. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti pro Marie Matejovičová, Kamenná 473/52, Aš, PSČ 352 01, RČ: 676027/1298, Jednotka: 389/5 (Z-2586/2010-402). Listina: Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Soudní exekutor Mgr. Petr Jaroš 129 EX-4584/2009-10 ze dne 25.02.2010. Nařízení exekuce pověřený soudní exekutor Mgr. Luděk Němec, Cihelní 14, 360 06 Kralovy Vary Dvory pro Milan Matejovič, Krátká 425, Hranice u Aše, PSČ 351 24, RČ: 660301/6981 (Z-5761/2010-402). Listina: Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Chebu 13Nc-14322/2009-8 ze dne 07.09.2009. Nařízení exekuce pověřený soudní exekutor Mgr. Luděk Němec, Cihelní 14, 360 06 Kralovy Vary Dvory pro Marie Matejovičová, Kamenná 473/52, Aš, PSČ 352 01, RČ: 676027/1298 (Z-5761/2010-402). Listina: Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Chebu 13Nc-14322/2009-8 ze dne 07.09.2009. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti pro Milan Matejovič, Krátká 425, Hranice u Aše, PSČ 351 24, RČ: 660301/6981 a Marie Matejovičová, Kamenná 473/52, Aš, PSČ 352 01, RČ: 676027/1298, Jednotka: 389/5 (Z-6148/2010-402). Listina: Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Soudní exekutor Mgr. Luděk Němec 55 EX-447-2010-43 ze dne 21.05.2010. Nařízení exekuce pověřený soudní exekutor JUDr. Marcel Smékal, Michelská 1326/62, 140 00 Praha 4 pro Milan Matejovič, Krátká 425, Hranice u Aše, PSČ 351 24, RČ: 660301/6981 (Z-10020/2010-402). Listina: Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Chebu 13 EXE-4698/2010-9 ze dne 18.03.2010. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti pro Marie Matejovičová, Kamenná 473/52, Aš, PSČ 352 01, RČ: 676027/1298, Jednotka: 389/5 (Z-14519/2010-402). Listina: Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Soudní exekutor JUDr. Petr Růžička 77 Ex-6376/2010-11 ze dne 02.12.2010. Nařízení exekuce pověřený soudní exekutor Mgr. David Koncz, 26. dubna 10, 350 02 Cheb pro Ma- Strana 10
rie Matejovičová, Kamenná 473/52, Aš, PSČ 352 01, RČ: 676027/1298 (Z-15068/2010-402). Listina: Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Chebu 13 EXE-9226/2010-10 ze dne 28.09.2010. Zástavní právo exekutorské pohledávka ve výši 3 229,81 Kč s příslušenstvím RWE GasNet, s.r.o., Klíšská 940/96, Ústí nad Labem- město, Klíše 401 17, IČ: 272 95 567. Jednotka: 389/5 (Z-1372/2011-402). Listina: Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Soudní exekutor Mgr. David Koncz 074 EX-12610/2010-7 ze dne 10.01.2011. Právní moc ke dni 21.01.2011. Jiné zápisy: Nepravomocný exekuční příkaz o zřízení zástavního práva doručen dne 07.04.2011. Jednotka 389/5 (Z-4203/2011-402). Listina: Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Soudní exekutor Mgr. Luděk Němec 55 EX-447/2010-67 ze dne 07.04.2011. Nepravomocný exekuční příkaz o zřízení zástavního práva doručen dne 22.04.2011. Jednotka 389/5 (Z-5399/2011-402). Listina: Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Soudní exekutor JUDr. Marcel Smékal 081 EX-05098/2010-011HeD ze dne 22.04.2011. Nabývací tituly a jiné podklady zápisu: Listina: Smlouva kupní ze dne 20.03.2006. Právní účinky vkladu práva ke dni 24.04.2006. Pro Milan Matejovič, Krátká 425, Hranice u Aše, PSČ 351 24, RČ: 660301/6981 a Marie Matejovičová, Kamenná 473/52, Aš, PSČ 352 01, RČ: 676027/1298, Jednotka: 389/5 (V-1957/2006-402). Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám: bez zápisu Věcné břemeno nezjištěno. Technická dokumentace: Technická dokumentace nebyla předložena. Celkový popis nemovitosti: Oceněný byt č. 389/5 se nachází ve městě Aš na spojení ulic Jiráskova a Resslova, katastrální území Aš. Dle serveru MVCR zde trvale žije 12 560 obyvatel. V místě je veškerá občanská vybavenost, napojení na veškeré sítě, zastávky autobusové a vlakové dopravy. Oceňovaný byt se nachází ve 2. NP zděného bytového domu bez výtahu. Topení je ústřední plynové, elektřina, vodovod, kanalizace, plyn, ohřev TUV. Podlahová plocha 82 m 2. Jedná se o zděny bytový dům č.p. 389 o 4 nadzemních podlažích se sedlovou střechou. K bytové jednotce náleží podíl na pozemku parc.č. St. 239/4 - zastavěná plocha a nádvoří o celkové výměře 220 m 2 Tato parcela a bytový dům jsou zapsány na LV č. 2749, k.ú. Aš. Podíl na společných částech domu a pozemku činí 1460/10000. Celkově budova působí s běžnou údržbou, fasáda původní, okna v některých bytech vyměněna za plastová, stavebně technický stav odpovídá stáří budovy. Za bytovým domem zatravněný pozemek. Parkování je možné před domem na ulici. Strana 11
5 Ocenění nemovitostí 5.1 Cena dle předpisu Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění. Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Obsah posudku: a) Bytová jednotka a 1 ) Byt č. 389/5 b) Pozemky b 1 ) Pozemek parc.č. St. 239/4 Aš podíl 1460/10000 a) Byt porovnávacím způsobem a 1 ) Byt č. 5 v 2. NP bytového domu č.p. 389-25 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor Poloha objektu: Aš Stáří stavby: 60 roků Stavba je po částečné rekonstrukci. Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19 tabulka č. 1) 16 965,- Kč/m 2 Základní cena dle přílohy č. 19 tabulky č. 1 se násobí indexem cenového porovnání dle vzorce: CU = IPC x I Kde: CU - cena upravená na 1 m2 podlahové plochy bytu, IPC - indexovaná průměrná cena podle přílohy č. 19 tabulky č. 1 I - index cenového porovnání vypočtený podle vzorce: I = I T * I P * I V kde I T ; I P a I V jsou stanoveny jako Index trhu I T Index polohy I P 1 3 T n n 1 7 1 n 1 Index vybavení I V 1 Vn xv10 P n 9 n 1 Podlahové plochy bytu činí odhadem 82,00 m 2. Podlahové plochy - celkem: = 82,00 m 2 Strana 12
Výpočet indexu cenového porovnání: Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. Ti 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka nižší než nabídka II. -0,05 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II. 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) bez vlivu II. 0,00 Index trhu I T 1 3 n 1 T = 0,95 n Index polohy: Název znaku č. Pi 1. Význam obce - bez většího významu I. 0,00 2. Úřady v obci obecní úřad, banka, policie II. 0,02 3. Poloha nemovitosti v obci vnitřní území III. 0,00 4. Okolní zástavba a životní prostředí v okolí nemovitosti - objekty pro bydlení III. 0,00 5. Obchod, služby, kultura v obci kompletní síť III. 0,05 6. Školství a sport v obci - základní škola, sportoviště III. 0,04 7. Zdravotní zařízení v obci dobrá dostupnost III. 0,05 8. Veřejná doprava zastávka do 500 m IV. 0,03 9. Obyvatelstvo - konfliktní I. -0,10 10. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji I. -0,04 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti III. 0,00 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II. 0,00 Index polohy 1 11 n n 1 P = 1,05 Index vybavení: Název znaku č. Vi 1. Typ stavby - zděná IV. 0,10 2. Společné části domu žádné uvedené I. -0,01 3. Příslušenství domu - bez dopadu na cenu bytu II. 0,00 4. Umístění bytu v domě ostatní II. 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - ostatní světové strany - část. výhled II. 0,00 6. Zákl. příslušenství bytu - příslušenství standard III. 0,00 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem standardní vybavení I. -0,03 8. Vytápění bytu dálkové, ústřední III. 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III. 0,00 10. Stavebně - technický stav - byt se zanedbanou údržbou III. 0,85 Koeficient pro stavby stáří nad 30 do 50 let včetně: 0,7 Index vybavení I V 1 Vn xv10 = 0,6307 9 n 1 Celkový index I = I T * I P * I V = 0,9500 * 1,0500 * 0,6307 = 0,6291 Strana 13
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 19): = 16 965,00 Kč/m 2 Index trhu I T (dle příl. č. 18a tabulka č. 1): * 0,9500 Index polohy I P (dle příl. č. 18a tabulka č. 6): * 1,0500 Index konstrukce a vybavení I V (dle příl. č. 19 tabulka č. 2): * 0,6307 Základní cena upravená = 10 673,08 Kč/m 2 Plná cena: 82,00 m 2 * 10 673,08 Kč/m 2 = 875 192,56 Kč Byt č. 398/5 - zjištěná cena = 875 192,56 Kč b) Pozemky b 1 ) Pozemky k.ú. Aš Stavební pozemky takto zařazené platným územním plánem neuvedené v cenové mapě stavebních pozemků. Výměra pozemku celkem 220 m 2. Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Základní cena pozemku p.č. St. 52/2 dle odst. 1 b) : ZC = C p x 1,00 C p = 35+(a-1000)x0,007414 Kde a je počet obyvatel, pro a vždy platí a 1000, je-li počet obyvatel v obci nižší než 1000, použije se a=1000. Počet obyvatel obce Aš je dle serveru MVCR online 12560. a=12560 C p = 35+(12560-1000)x0,007414= 120,70 Kč/m 2 ZC = 35,57 x 1,00 = 120,70 Kč/m 2 Název Parcelní číslo Výměra [m2] Jedn. cena [Kč/m2] Cena [m2] Zastavěná plocha a nádvoří St. 239/4 220,00 120,70 26 554,00 Součet 26 554,00 Úprava ceny příloha č. 21: 1.1 významnost obce 20% Úprava ceny celkem 20% 5 310,80 31 864,80 Mezisoučet 31 864,80 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,154 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): *0,831 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 celkem 57 037,16 Podíl 1460/10000 jednotka č. 389/5 8 327,42 Celkem podíl 8 327,42 Pozemek Střekov - zjištěná cena 8 327,42 Rekapitulace cen nemovitostí: Výsledné ceny: a) Bytová jednotka č. 389/5 = 875 192,56 Kč b) Pozemek Aš podíl = 8 327,42 Kč Celková cena byt Aš 883 519,98 Kč Cena zjištěná nákladovým způsobem celkem činí 883 519,98 Kč pro bytovou jednotku č. 389/5 k.ú. Aš, to je 883 520,00 po zaokrouhlení dle 46. Strana 14
5.2 Porovnávací metoda Bytové jednotky Popis porovnávaných objektů: Jednotka: m 2 podlahové plochy Množství jednotek oceňované nemovitosti: 82,00 Pro porovnání nabízených nemovitostí jsou použity koeficienty: Km - koeficient místa Kc - koeficient časový Kv - koeficient vybavenosti K1 - koeficient velikosti výměr K2 - koeficient vlastních pozemků K3 - koeficient transakce Popis porovnávaných objektů: 1) Prodej bytu 2+1 o výměře 50,0 m 2 se nachází v 3.NP podsklepené bytové budovy se čtyřmi nadzemními podlažími se sedlovou střechou. Okna bytu jsou orientována na východ a jihozápad. Vytápění je ústřední, koupelna a WC ve standardním provedení. Byt je v původním stavu. Okolní zástavbu tvoří obdobné typové budovy a stavby občanské vybavenosti. Budova se nachází v širším centru Aše. Dobrá dopravní obslužnost. Nabídková cena 460 000,00 Kč, jednotková nabídková cena 9 072,98 Kč/m 2. 2) Prodej bytu 2+1 o výměře 74 m 2 v cihlovém domě v centru města. K domu náleží předzahrádka, možnost parkování. Nabídková cena 650 000 Kč, jednotková nabídková cena 8 783,38 Kč/m 2. 3) Prodej bytové jednotky 3+1 75m 2 blízko centra města Aše. Bytová jednotka se nachází ve II.NP, dispozičně řešena jako 2+KK s krbem. Byt je po kompletní rekonstrukci. Vlastní plynový kotel, k bytu náleží sklep a podíl na prostorné zahradě. Dům je postaven v klidné lokalitě s bezproblémovým parkováním V místě veškerá občanská vybavenost, škola, školka, obchody a služby, vlak, autobus, sportovní vyžití. Nabídková cena 795 000,00 Kč, jednotková nabídková cena 10 600,00 Kč/m 2. 4) Prodej bytu v osobním vlastnictví, 3+1 v centru Aše v ulici Sadová v cihlovém domě ve třetím patře o velikost 104 m 2. V bytě nové etážové topení včetně nového plynového kombinovaného kotle. Celkovou rekonstrukcí prošla i koupelna, která je obložená mramorem. Výhodou dispozice je, že všechny místnosti jsou přístupné z dlouhé chodby. Podlahy jsou dřevěné, okna špaletová. K bytu náleží sklep a půdní prostor. Nabídková cena 760 000,00 Kč, jednotková nabídková 7 307,69 Kč/m 2. Seznam porovnávaných objektů: Název Realizovaná cena K m K c K v K 1 K 2 K 3 Množství [jedn] Jedn. cena [Kč/jedn.] Skřivánčí 460 000,00 1,00 1,00 1,00 0,98 1,00 0,90 50,00 8 114,40 Aš 650 000,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 74,00 7 905,41 Jiráskova 795 000,00 1,00 1,00 0,90 1,00 1,00 0,90 75,00 8 586,00 Sadová 760 000,00 1,00 1,00 1,00 1,10 1,00 0,90 104,00 7 234,62 Součet: 31 840,00 Kč/jedn. / 4 Průměrná jednotková cena: 7 960,11 Kč/jedn. Minimální jednotková cena: 7 234,62 Kč/jedn. Maximální jednotková cena: 8 586,00 Kč/jedn. Strana 15
Základní cena: 7 960,11 Kč/m 2 82,00 m 2 á 7 960,11 Kč/m 2 652 729,02 Cena zjištěná porovnávací metodou celkem činí 652 729,02 Kč, to je 653 000,00 po zaokrouhlení. 5.3 Rekapitulace hodnot Rekapitulace hodnot a cen nemovitosti: Bytová jednotka s podílem na společných prostorech a pozemku Porovnávací hodnota 883 520,00 Kč 653 000,00 Kč Závěr: Tržní hodnota (cena obvyklá) je odhadnuta pro nemovitost nezatíženou případným nevýhodným smluvním nájemním vztahem a odpovídá hodnotě stanovené podle porovnávacího přístupu. U bytové jednotky je pozitivní její umístění v návaznosti na veškerou občanskou vybavenost, negativní vliv má stavebně technický stav bytu, omezené možnosti parkování. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. Pokud nenastanou kvalitativní změny v oceněné nemovitosti a ani změny v jejím prostředí, je platnost uvedeného návrhu tržní hodnoty po dobu 3 měsíců ode dne vyhotovení. Cena obvyklá nemovitostí zapsaným na LV č. 3233 k.ú. Aš je stanovena ve výši 653 000,00 Kč dle odborného odhadu znaleckého ústavu s přihlédnutím ke stanoveným dílčím metodám ocenění. Strana 16
6 Výsledek ocenění Předmětem znaleckého posudku je ocenění bytové jednotky č. 389/5 (v bytovém domě č. p. 389 na parcele č. St. 239/4 - LV č. 2749, podíl 1460/10000 na společných částech domu a pozemcích) zapsané na LV č. 3233 k.ú. Aš ve vlastnictví SJM Milan Matejovič, Krátká 425, Hranice u Aše, PSČ 351 24, RČ 660301/6981 a Marie Matejovičová, Kamenná 473/52, Aš, PSČ 352 01, RČ 676027/1298. Zjištění ceny obvyklé nemovitostí se provádí pro exekuční řízení na základě usnesení JUDr. Petra Kociána, soudního exekutora Exekutorského úřadu Brno venkov, se sídlem Veveří 125, 616 45 Brno. Znalecký posudek je vypracován dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., podle stavu ke dni 04.08.2011. Stanovení obvyklé ceny nemovitostí je provedeno na základě stavu k 04.08.2011. Cena obvyklá nemovitostí zapsaných na LV č. 3233 k.ú. Aš a společných částech domu a pozemcích je stanovena ve výši: 653 000,00 Kč (slovy: Šestsetpadesáttři tisíc korun českých) Strana 17
Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování podniku a složek jeho aktiv, cenných papírů, nemovitostí a nehmotného majetku a majetkových práv. Zápis znaleckého ústavu do seznamu byl proveden na základě rozhodnutí ministra spravedlnosti ze dne 16.12.2009 pod č.j. 194/2009-OD-ZN. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 122-165/2011 do znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtujeme podle připojené likvidace na základě faktury daňového dokladu č. 11138. V Praze dne 24.08.2011 Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Staré Město, Týnská 633/12, PSČ: 110 00 IČ: 289 33 362 Jan Attl, Ph.D., MBA jednatel Analýzu zpracoval: Ing. Ivana Attlová Strana 18
7 Přílohy 1. Usnesení č.j. 137Ex 2087/07-37 ze dne 25.05.2011 2. výpis z KN LV č. 3233 k.ú. Aš k datu 25.05.2011 3. kopie katastrální mapy k.ú Aš 4. nabídky realitních kanceláří 5. fotodokumentace Strana 19
Bytový dům č.p. 389 Vstup, chodba Zadní část a navazující pozemky Strana 20