ZNALECKÝ POSUDEK Č. 973/324/2013 o obvyklé ceně nemovitosti - zemědělského stavení bez čp/če (zámečnická dílna), stojícího na pozemku parc.č. St. 4/2, a pozemků parc.č. St. 4/2, 46/2 a 61 vč. příslušenství; to vše v k.ú. Výšice, obec Myštice, okres Strakonice, kraj Jihočeský. Objednatel: Exekutorský úřad Praha 10 soudní exekutor JUDr. IGOR IVANKO Na Zátorce 590/12 PSČ 160 00, Praha 6 IČ: 66216877 DIČ: CZ5904226394 Účel posudku: Zhotovitel: Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení č.j.: 167 EX 24601/11-61 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Igorem Ivanko, dne 14.8.2013. Ing. DAGMAR VYHNALÍKOVÁ Trojská 163/28 182 00 Praha 8 IČ: 75707349 Mob: +420 604 555 649 Znalecký posudek je vypracován dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., 387/2011 Sb. a 450/2012 Sb. podle stavu k rozhodnému dni 13.9.2013. Posudek obsahuje včetně titulního listu 32 stran textu a je vyhotoven ve 2 vyhotoveních. Objednateli se předává v 1 vyhotovení a jedno vyhotovení je uloženo v archivu Zhotovitele. V Praze dne 19.12.2013
OBSAH ZNALECKÉHO POSUDKU A. Úvod... 3 1. Znalecký úkol... 3 2. Identifikace nemovitosti a vlastníka dle KN... 3 3. Vymezení pojmů obvyklá cena, tržní hodnota a administrativní cena nemovitosti... 3 3.1. Obvyklá cena... 3 3.2. Tržní hodnota dle Standardu 1 IVS 2005... 4 3.3. Administrativní cena... 4 4. Hlavní používané zkratky... 4 B. Nález... 4 5. PŘEDMĚT OCENĚNÍ... 4 5.1. Prohlídka nemovitosti... 4 5.2. Podklady pro vypracování posudku... 4 5.3. Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku... 6 5.4. Práva a závady spojené s předmětem ocenění... 7 5.5. Dokumentace a skutečnosti... 7 6. METODY OCENĚNÍ... 8 6.1. Nákladový způsob ocenění... 8 6.2. Výnosový způsob ocenění... 8 6.3. Srovnávací způsob ocenění... 8 6.4. Metody aplikované v ocenění... 8 7. CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI... 9 7.1. Poloha a vnější vlivy... 9 7.2. Zámečnická dílna bez čp/če s příslušenstvím... 9 7.3. Pozemky... 12 7.4. Využití ploch - ÚZEMNÍ PLÁN... 13 7.5. Povodňový plán ČR... 14 7.6. Shrnutí... 14 C. Posudek... 15 8. VÝPOČET OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY... 15 8.1. Výpočet obvyklé ceny nemovitosti s příslušenstvím... 15 8.1.1. Srovnávací metoda... 15 8.1.2. Výnosová metoda... 19 8.1.3. Rekapitulace tržních metod ocenění a vyhodnocení... 20 8.2. Vliv závad na obvyklou cenu nemovitého majetku... 21 8.3. Ocenění dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování... 21 D. Závěrečný výrok... 31 E. Znalecká doložka... 32 F. Seznam příloh... 32 Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Stránka 2 z 32
A. Úvod 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je: I. stanovit obvyklou cenu nemovitosti, tedy zemědělského stavení bez čp/če (zámečnická dílna), stojícího na pozemku parc.č. St. 4/2, a pozemků parc.č. St. 4/2, 46/2 a 61 vč. příslušenství; to vše v k.ú. Výšice, obec Myštice, okres Strakonice; zapsané na listu vlastnictví č. 413 u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, KP Strakonice. II. stanovit cenu jednotlivých práv a závad s uvedenými nemovitostmi spojených Znalec ocení nemovitosti a jejich příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ( 66 odst. 5 zák.č. 120/2001 Sb., exekuční řád). 2. Identifikace nemovitosti a vlastníka dle KN Z výpisu z evidence katastru nemovitostí vyplývá, že se jedná o nemovitost: * LV č. 413 pro k.ú. Výšice, obec Myštice, okres Strakonice, kraj Jihočeský ALV: SJM Beníšek Pavel a Beníšková Dana, Chlebovická 493, Letňany, 199 00 Praha; identifikátor: 540814/0738, 556206/0592 BLV: Stavby: Způsob využití: Na parcele: bez čp/če zemědělské stavení St. 4/2 Pozemky: Druh pozemku: Způsob využití: Výměra: parc.č. St. 4/2 zastavěná plocha a nádvoří 179 m 2 parc.č. 46/2 trvalý travní porost 640 m 2 parc.č. 61 zahrada 683 m 2 FLV: Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Parcela: BPEJ: Výměra: parc.č. 46/2 72904 640 m 2 parc.č. 61 72904 683 m 2 3. Vymezení pojmů obvyklá cena, tržní hodnota a administrativní cena nemovitosti 3.1. Obvyklá cena Dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ČÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Způsob oceňování majetku a služeb, odst.1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Stránka 3 z 32
důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 3.2. Tržní hodnota dle Standardu 1 IVS 2005 Dle International Valuation Standards 2005, str. 82-83: Tržní hodnota odhadnutá částka, za kterou by měl být majetek směněna k datu ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery po náležitém marketingu, ve kterém by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku. 3.3. Administrativní cena Administrativní cena nemovitosti je cena zjištěná podle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a podle prováděcí vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a 387/2011 Sb. a 450/2012 Sb. 4. Hlavní používané zkratky KN katastr nemovitostí; LV list vlastnictví; ALV vlastnické právo; BLV nemovitosti; FLV nabývací tituly a jiné podklady v zápisu; BPEJ - bonitované půdně ekologické jednotky; k.ú. katastrální úřad; KP katastrální pracoviště; č.j. číslo jednací; č. číslo; parc.č. parcelní číslo; č.p. číslo popisné; GP geometrický plán B. Nález 5. PŘEDMĚT OCENĚNÍ 5.1. Prohlídka nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena při místním šetření konaném dne 13.9.2013 za přítomnosti povinného pana Pavla Beníška. Místní šetření tak mohlo být provedeno v plném rozsahu. Tento znalecký posudek je proveden na základě požadavku objednatele (zastoupeného panem JUDr. Václavem Kvapilem) pouze na základě informací zjištěných při místním šetření a z veřejně dostupných zdrojů. Ocenění je provedeno podle stavu nemovitosti ke dni místního šetření. 5.2. Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování ocenění nemovitého majetku byly znalcem opatřeny nebo objednatelem poskytnuty tyto podklady: Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 413 ze dne 14.8.2013, k.ú. Výšice, obec Myštice, okres Strakonice vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce pro Soudní exekutor Ivanko Igor JUDr. viz.příloha Usnesení soudního exekutora JUDr. Igora Ivanko, č.j.: 167 EX 24601/11-61 ze dne 14.8.2013 Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Stránka 4 z 32
Poskytnutí součinnosti MÚ Blatná ze dne 19.8.2013, vyřizuje: Pěčová, značka: MUBL 8945/2013 Dále byly použity informace z následujících veřejně dostupných zdrojů: Informace zjištěné z katastru nemovitostí - www.cuzk.cz Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 413 dálkový náhled Kopie katastrální mapy, k.ú. Výšice dálkový náhled - viz.příloha Územní plán obce Myštice Technická zpráva změna užívání stodoly na zámečnickou dílnu, datum 11/2000, vypracoval: K. Formánek Rozhodnutí o stavebním povolení ze dne 15.8.2001, č.j. 04/2518/01/VK, právní moci nabylo 5.9.2001 Technická zpráva stávajícího stavu, datum 11/2000, vypracoval: K. Formánek Technická zpráva hygienické posouzení, datum 11/2000, vypracoval: K. Formánek Stavební dokumentace (řezy, pohledy, půdorysy) stávající a budoucí stav, datum 5.1.2001 Informace získané při místním šetření mj. od vlastníka nemovitosti (povinný) Mapa oblasti viz.příloha Barevná fotodokumentace pořízená při místním šetření viz.příloha Záznam z prohlídky nemovitosti Databáze realizovaných obchodů s nemovitostmi Informace z malého lexikonu obcí ČR 2012 www.czso.cz Povodňový plán ČR (www.dppcr.cz) www.reality.cz, www.sreality.cz, www.realitymix.centrum.cz a další webové stránky realitních kanceláří, realitní noviny, informace z realitních kanceláří, konzultace s realitními makléři Zákony a vyhlášky: Zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb. a 450/2012 Sb. Zákon č. 513/1991 Sb. (obchodní zákoník) ve znění pozdějších předpisů Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákonů č. 322/2006 Sb., č. 227/2009 Sb. a č. 444/2011 Sb., platný od 1. ledna 2012 Použitá literatura: Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. A kol. Teorie oceňování nemovitostí, VII. Vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008 Ing. David Dušek Ph.D - Základy oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, 2011, ISBN 978-80-245-1818-3. Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Stránka 5 z 32
Ing. Petr Ort, Ph.D Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd 2006. 76 s. ISBN 80-7265085-8. Ing. Petr Ort, Ph.D Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd. 2007. 100 s. ISBN 978-80-7265-101. Ing. Zbyněk Zazvonil Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM 2007. 256 s. ISBN 978-80-245-1211-2. Ing. Zbyněk Zazvonil Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress, s.r.o., 2006, ISBN 80-86929-14-0 Ing. Zbyněk Zazvonil Odhad hodnoty nemovitosti, Ekopress, s.r.o., 2012, ISBN 978-80-86929-88-0 Ing. Zbyněk Zazvonil Výnosová hodnota nemovitostí, Praha: Ceduk, 2004. 256 s. ISBN 80-902109-3-7. Ing. Zbyněk Zazvonil Oceňování nemovitostí výnosový přístup textová část - cvičení. Praha: Vysoká škola ekonomická v Praze Institut oceňování majetku, nakladatelství: Oeconomica, 2009. 52 s. ISBN 978-80-245-1525-0 Orientační ceny rozpočtových ukazatelů stavebních objektů dle měrných jednotek objekt báze II. Pololetí 2010, Porings, s.r.o. Časopis Soudní inženýrství vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno, ročníky 1996 až 2013 Odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku vydaný Českou komorou odhadů majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1, ročníky 2003 až 2013 Časopis Znalec vydávaný Komorou soudních znalců ČR, o.s., ročníky 2010 až 2013 Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) Financování developerských projektů (2009) Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) Trend Report 2006, 2008, 2010 5.3. Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Prohlášení: Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady: Veškeré informace o předmětu ocenění byly převzaty od objednatele. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti poskytnutých podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Při zpracování tohoto posudku nebyly prováděny žádné sondy do stavebních konstrukcí, a proto nemůže být hodnocen stavebně technické stav zakrytých konstrukcí. Je předpokládáno, že zakryté a nedostupné konstrukce a prvky jsou v dobrém stavu. Při zpracování tohoto posudku nebyl proveden statický průzkum, a proto není hodnoceno statické zajištění objektů. Věcná omezení: S výslednou obvyklou cenou uvedenou v tomto ocenění je kalkulováno pro účely uvedené v zadání znaleckého úkolu. V případě použití výsledné obvyklé ceny pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se předmětu ocenění se může lišit od výsledné obvyklé ceny Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Stránka 6 z 32
zjištěné tímto oceněním díky takovým faktorům, jakými jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktura transakce (např. způsob financování, přechod kontroly, atd.) nebo jiným faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné. Časové omezení: Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto znaleckého posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost. 5.4. Práva a závady spojené s předmětem ocenění Věcná břemena - oprávnění Ve prospěch oceňované nemovitosti nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 LV) zřízena žádná věcná břemena, která by zvyšovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí. Věcná břemena - povinnosti K tíži oceňovaných nemovitostí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce C LV) zřízena žádná věcná břemena, která by snižovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 413 ze dne 14.8.2013 váznou na oceňované nemovitosti zástavní práva viz.přiložené LV část C Omezení vlastnických práv. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna. Předkupní práva K oceňovaným nemovitostem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Omezení vlastnického práva Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. 413 ze dne 14.8.2013 dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňované nemovitosti nařízeny exekuce a byly vydány exekuční příkazy k prodeji nemovitosti - viz.přiložené LV část C Omezení vlastnických práv. To však vzhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto posudku uvažováno. 5.5. Dokumentace a skutečnosti Pro vyhotovení tohoto posudku jsem měla k dispozici podklady, které uvádím v bodě č. 1.4. tohoto posudku, popř. při nesouladu skutečného stavu s doloženými dokumenty se vychází ze skutečného užití staveb. Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Stránka 7 z 32
Stavebním úřadem byla zaslána výkresová dokumentace změny užívání hospodářského objektu na zámečnickou dílnu, která dle místního šetření souhlasí se skutečným stavem. Výměry použité ve znaleckém posudku jsou proto převzaty z této dokumentace. 6. METODY OCENĚNÍ 6.1. Nákladový způsob ocenění Nákladový způsob ocenění zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitosti (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domnívám se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitosti, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení. 6.2. Výnosový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitosti. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. 6.3. Srovnávací způsob ocenění Srovnávací metoda, též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Obvyklá cena nemovitosti se podle této metody získá vynásobením stanovené střední hodnoty srovnávaných nemovitostí po úpravě hodnototvornými faktory a měrné jednotky, na základě které je oceňovaná nemovitost srovnávána. 6.4. Metody aplikované v ocenění V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Z této definice vyplývá, že obecně nejsprávnějším způsobem, jak stanovit výši obvyklé ceny nemovitosti, je použití tzv. srovnávacího způsobu ocenění - srovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňované nemovitosti s cenou porovnatelných nemovitostí, které byly v nedávné době prodány. Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Stránka 8 z 32
Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsem nejprve analyzovala teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je zámečnická dílna s pozemky a příslušenstvím, u které je většinou možné nalézt statisticky významný soubor obdobných nemovitostí na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domnívám se, že je vhodné pro ocenění použít obě možné tržní metody ocenění, tj. metodu srovnávací a metodu výnosovou. V tomto znaleckém posudku je pro srovnání taktéž vypočtena administrativní cena pomocí aktuální oceňovací vyhlášky. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování. 7. CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI 7.1. Poloha a vnější vlivy Oceňovaná nemovitost se nachází v okrese Strakonice v obci Myštice v odlehlé části obce Chrást, která leží asi 2,5 km severovýchodně od centrální části obce, ve vzdálenosti cca. 25 km severně od okresního města Strakonice. Jedná se o malou zemědělsky orientovanou obec ležící v mírně zvlněné krajině mezi Blatnou a Mirovicemi, v okolí obce jsou lesy, pole a louky. Dominantou obce je rybník Labuť. Nemovitost se nalézá na východním okraji části obce Chrást, přístup je posledních cca. 50 m po nezpevněné veřejné komunikaci. Jedná se o velice klidnou lokalitu bez občanské vybavenosti, v centrální části obce je pouze obchod s potravinami. Základní potřebná občanská vybavenost je k dispozici v Miroticích (6 km) a především v Blatné (11 km). Díky nadmořské výšce cca. 500 m není v zimě výjimkou souvislá sněhová pokrývka. Obec je průměrně dostupná osobní dopravou pouze po silnicích III. třídy, nejbližší silnice I. třídy č. I/4 (Praha Příbram Písek) prochází 6 km vzdálenými Miroticemi. Obslužnost veřejnou dopravou je špatná, v části obce Chrást není ani zastávka autobusů, nejbližší stanice je v části obce Kožlí více jak 1,5 km od nemovitosti. Nevýhodou je také nízká četnost spojení a absence nočních linek. Z inženýrských sítí je v místě možnost napojení pouze na elektřinu. Informace z malého lexikonu obcí ČR Kód okresu Název obce Kód obce Správní obvod 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 CZ0316 Myštice 551473 3101 7 4 1579 272 177 90 109 0 0 0 0 1 Vysvětlivka: 2 počet částí obce; 3 počet katastrálních území; 4 katastrální výměra v hektarech; 5 obyvatel celkem; 6 obyvatelé ve věku 15-64 let; 7 obydlené domy; 8 obydlené byty; 9 pošta, 10 matrika; 11 škola; 12 zdravotní zařízení; 13 statutární město = 1, město = 3, městys = 2, ostatní obce = 1; Okénka 9 12: (ano = 1, ne = 0) 7.2. Zámečnická dílna bez čp/če s příslušenstvím Jedná se o bývalou stodolu, která byla cca. v roce 2001 přestavěna na zámečnickou dílnu. Současně s přestavbou byla provedena také přístavba tvořící příslušenství, která není zakreslena v katastrální mapě. Objekt je přízemní obdélníkového tvaru se sedlovou střechou s půdním prostorem, stojí na pozemku parc.č. St. 4/2 zakreslení stavby v katastrální mapě odpovídá skutečnému stavu. Objekt se skládá ze dvou hlavních místností, ve kterých jsou vestavěny malé sklady. Z většího výrobního prostoru vede také strmé kovové schodiště do podkroví. Z inženýrských sítí je objekt napojen Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Stránka 9 z 32
pravděpodobně pouze na elektřinu, ostatní sítě jsou napojeny na navazující přístavbu, která není s dílnou propojena dveřmi. Způsob využití / skutečné užívání objektu: Dle výpisu z katastru nemovitosti je způsob využití objektu zemědělské stavení, což není v souladu se skutečným využitím. Objekt v současnosti slouží jako zámečnická dílna a tento účel využití bylo v r. 2000 vydáno stavební povolení. Kolaudační rozhodnutí však nebylo získáno. Konstrukční řešení a technické vybavení POPIS EXTERIÉRU: Doba výstavby: původní stodola stáří cca. 90 let, přístavba z r. 2001 Počet podlaží: 1 nadzemní podlaží + půda Základy: betonové prokládané lomovým kamenem Nosné konstrukce: zděné z pálených plných cihel tl. 45 cm Stropy: hurdiskové stropy ze 70. let a původní cihlové klenbové Střecha: tvar sedlový, krov dřevěný Krytina střechy: betonové tašky Klempířské konstrukce: pouze nad vstupními vraty do objektu je podokapní žlab z pozinkovaného plechu Vnější povrchy: omítka vápenná, kamenná podezdívka (sokl) Vrata: kovová Okna: kovová, 1x střešní okno Bleskosvod: není proveden POPIS INTERIÉRU: Vnitřní povrchy: dvouvrstvé vápenocementové omítky, SDK podhledy Obklady: nejsou provedeny Schody: konstrukce: kovová Dveře: dřevěné s kovovými zárubněmi Povrch podlah: dle účelu užití místnosti: betonová mazanina Vytápění: lokální el. přímotopy Ohřev teplé vody: není proveden Vnitřní vodovod: není proveden Hygienické vybavení: není provedeno (je v příslušenství) Vnitřní kanalizace: není provedena Vnitřní plynovod: není proveden Elektroinstalace: kompletní rozvod světelného proudu (230V) Výtahy: nejsou Vybavení kuchyní: není provedeno Údržba: zanedbaná Výpočet obestavěného prostoru zámečnické dílny bez čp/če dle stavební dokumentace Podlaží Výpočet Konstrukční výška Zastavěná plocha Obestavěný prostor 1.NP 19,5*10,9 3,5 m 212,55 m 2 744 m 3 zastřešení 19,5*10,9*3,7*0,5 - sedlová střecha 393 m 3 Obestavěný prostor 1 137 m 3 Zastavěná plocha 1.NP 213 m 2 Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Stránka 10 z 32
Výměry místností zámečnické dílny bez čp/če s příslušenstvím dle stavební dokumentace Objekt Podlaží Místnost Podlahová plocha Zohledněno Užitná plocha výrobní prostor 76,20 100% 76,20 m 2 Dílna v původní stodole 1.NP sklad 7,20 100% 7,20 m 2 sklad 43,20 100% 43,20 m 2 sklad 1,20 100% 1,20 m 2 Užitná plocha dílny v původní stodole 127,80 m 2 Přístavba 1.NP sklad 40,20 100% 40,20 m 2 jídelna 9,90 100% 9,90 m 2 šatna 9,90 100% 9,90 m 2 chodba 4,60 100% 4,60 m 2 předsíň 1,60 100% 1,60 m 2 WC 1,60 100% 1,60 m 2 sprcha 1,90 100% 1,90 m 2 Užitná plocha přístavby 69,70 m 2 Celková užitná plocha objektů 197,50 m 2 Stáří a stavebně technický stav Objekty byl postaven odhadem před cca. 90-ti lety. Pravděpodobně cca. v roce 2001 byl přestavěn na zámečnickou dílnu a k těmto účelům je využíván dodnes. V objektu však nebyly realizovány žádné zásadní změny. Provedena byla betonová podlaha, sádrokartonový podhled ve velkém skladu, rozvody elektřiny, kovové schodiště na půdu, oprava omítek a oken, střešní okno. Veškeré konstrukce působí dosti zašle, údržba objektu je zanedbaná. Příslušenství - Přístavba dílny Přístavba tvoří doplňkovou funkci k zámečnické dílně, obsahuje sociální zařízení, šatnu, jídelnu a sklad. Vstup do objektu je možný garážovými vraty či dveřmi. Tento objekt navazuje na jižní stranu dílny, není s ní však propojen dveřmi. Konstrukce objektu je smíšená tvoří ji zděné stěny a 2 unimo buňky, střecha je mírná pultová, krytina z vlnitého plechu. Fasáda objektu je omítnutá, okna dřevěná, dveře náplňové plné či částečně prosklené, vnitřní povrchy ze sololitových desek, s keramickým obkladem na sociálním zařízení či omítnuté, zavedena je elektřina, voda z cizí studny na cizím pozemku (u stavby č.p. 3), odpad je sveden do jímky. Přístavba byla realizována pravděpodobně v r. 2001, objekt je v nevalném stavu bez údržby, veškeré konstrukce a vybavení rychle zastarávají. Výpočet obestavěného prostoru přístavku dílny dle stavební dokumentace Konstrukční Zastavěná Obestavěný Podlaží Výpočet výška plocha prostor 1.NP 10,4*8,9-2,65*4,5 2,8 m 80,64 m 2 226 m 3 Obestavěný prostor 226 m 3 Zastavěná plocha 1.NP 81 m 2 Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Stránka 11 z 32
- Venkovní úpravy a) Přípojky inženýrských sítí elektřina, odkanalizování do jímky, přívod vody z cizí studny b) Jímka dle dokumentace plastová, objem 7 m 3 c) Oplocení částečně ze severní strany z pletiva s ocelovými sloupky d) Zpevněné plochy část pozemku parc.č. 61 a 46/2 před vstupy do objektů je zpevněna betonem - Přístřešek - navazuje na jižní stranu dílny, má obdélníkový tvar, dřevěnou konstrukci z trámků, pultovou střechu s plechovou vlnitou krytinou, rozměry 4,6 m x 2,6 m. Stav je nevalný, výstavba v r. 2001. 7.3. Pozemky Předmětem ocenění jsou také pozemky parc.č. St. 4/2, 46/2 a 61, které jsou zapsané na LV č. 413 ze dne 14.8.2013 pro k.ú. Výšice, obec Myštice, okres Strakonice. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Obvyklá cena trvalých porostů je podle názoru zpracovatele ocenění zanedbatelná. Výměry pozemků byly převzaty z podkladů z evidence katastru nemovitostí a nebyly podrobně ověřovány. Předpokládám nezávadnost (ekologická kontaminace, radon, hladina spodní vody, základové poměry). Parkování je možné v dostatečné kapacitě na vlastním převážně nezpevněném pozemku. Přístup je posledních cca. 50 m po nezpevněné veřejné komunikaci z pozemku parc.č. 940/1 (ostatní plocha ostatní komunikace; vlastník: obec Myštice). Přístup a příjezd lze hodnotit jako bezproblémový. Sousední parcely: Parcely neleží v oblasti s digitální katastrální mapou, nelze určit sousední parcely. Pozemek parc.č. St. 4/2 Pozemek s výměrou 179 m 2, v katastru nemovitostí zapsaný jako zastavěná plocha a nádvoří, je mírně svažitý, má obdélníkovitý tvar s výběžkem na jižní straně, je z celé své plochy zastavěn zámečnickou dílnou a navazujícím přístřeškem. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem. Pozemek parc.č. 46/2 Pozemek s výměrou 640 m 2, v katastru nemovitostí zapsaný jako trvalý travní porost, je rovinatý až mírně svažitý, protáhlý nepravidelný tvar, slouží převážně jako zahrada. Část pozemku ve východní části je zastavěna přístavbou dílny a část zpevněna betonem. Na pozemku se také nachází trvalé porosty. Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Stránka 12 z 32
U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí částečně v souladu se skutečným stavem, v katastrální mapě není zakreslena přístavba dílny. Pozemek parc.č. 61 Pozemek s výměrou 683 m 2, v katastru nemovitostí zapsaný jako zahrada, je rovinatý až mírně svažitý, má nepravidelný tvar, slouží jako zahrada. Severní část pozemku je oplocena a užívána společně se sousední nemovitostí č.p. 2 na parc.č. St. 4/1, která je ve vlastnictví manželky povinného paní Beníškové. Na pozemku se také nachází trvalé porosty. Část pozemku ve východní části je zastavěna přístavbou dílny a část zpevněna betonem. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem, v katastrální mapě není zakreslena přístavba dílny. 7.4. Využití ploch - ÚZEMNÍ PLÁN Podle územního plánu obce Myštice se oceňované pozemky: - parc.č. St. 4/2 a 61 nachází v území vymezeném jako SO smíšené obytné; - parc.č. 46/2 nachází v území vymezeném jako ZEtp trvalý travní porost. Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Stránka 13 z 32
7.5. Povodňový plán ČR Dle dálkového náhledu do povodňových map ČR (www.dppcr.cz) se pozemky nenachází v záplavové oblasti. 7.6. Shrnutí Adresa: okres Strakonice, obec Myštice, k.ú. Výšice, část obce Chrást Nemovitost: zámečnická dílna s přístavkem, pozemky a příslušenství Stav: nevalný Inženýrské sítě: E, jímka, voda z cizí studny Vybavení: podstandardní Podlažnost: 1NP + půda Příslušenství: venkovní úpravy, přístavek Obestavěný prostor celkem: 1 363 m 3 Výměra pozemků: 1 502 m 2 Užitná plocha 2 Zast. plocha 1.NP 197,50 m celkem: celkem: 293 m 2 Ovlivňující kritéria pro stanovení obvyklé ceny: Povyšující faktory: o oblíbená rezidenční lokalita s kompletní občanskou vybaveností v docházkové vzdálenosti a s dostatečnou nabídkou pracovních míst Ponižující faktory: o celkově nevalný stav a podstandardní vybavení o jediným zdrojem vody je cizí studna na cizím pozemku o v obci chybí občanská vybavenost o špatná dostupnost především veřejnou dopravou o současný převis nabídky domů nad poptávkou podstatně minimalizuje případnou prodejnost; celková stagnace realitního trhu v tomto segmentu trhu o na LV zapsaná několikerá omezení vlastnického práva, dle metodiky nejsou exekuční příkazy považované za závady, jiné nebyly nezjištěny Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Stránka 14 z 32
C. Posudek 8. VÝPOČET OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY 8.1. Výpočet obvyklé ceny nemovitosti s příslušenstvím 8.1.1. Srovnávací metoda Srovnávací kritéria Pro výpočet porovnávací hodnoty nemovitostí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitostí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient polohy v sobě odráží rozdíl lokality a umístění nemovitostí v daném místě především z hlediska: umístění nemovitosti v obci (zda se jedná o souvisle zastavěné území, či okraj obce); občanské vybavenosti; dopravní dostupnosti centra obce a dopravního spojení; možnosti dalšího rozvoje; okolní zástavby, obyvatelstva, životního prostředí; parkovací možnosti v okolí nemovitosti; atraktivitě okolí; změny v okolí s vlivem na obvyklou cenu nemovitosti. K 2 - Koeficient pozemku zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry, orientaci, tvaru, stavu a využitelnosti porovnávaných a oceňovaných pozemků příslušejících. K 3 - Koeficient stavu v sobě odráží stavebně technický stav nemovitosti, stáří, provedené rekonstrukce materiálové provedení nosných konstrukcí. K 4 - Koeficient vybavení, příslušenství v sobě odráží standard vybavení nemovitosti mj. vytápění, základní příslušenství, venkovní úpravy, vedlejší stavby. K 5 - Koeficient velikost nemovitosti v sobě odráží velikost nemovitosti zejména z hlediska jeho započitatelné plochy. K 6 - Koeficient napojení na sítě (přípojky) v sobě odráží napojení na veřejné a vlastní sítě. K 7 - Koeficient zdroje vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitostech daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena redukovat koeficientem 0,7 až 0,9, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizované ceny u nemovitostí tohoto typu bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. K 8 Koeficient právní vztahy v sobě odráží vliv právních vztahů na prodejnost nemovitosti. K 9 Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem. Stanovení hodnoty koeficientů Hodnota koeficientu = 1 odpovídá shodnosti oceňované nemovitosti se zvoleným reprezentantem v daném hledisku. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku lepší než oceňovaná nemovitost (např. má lepší polohu, lepší tvar pozemku, menší výměru, lepší stav či vybavení atp.), odpovídá koeficient < 1. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku horší než oceňovaná nemovitost, odpovídá koeficient > 1. Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Stránka 15 z 32
Analýza trhu V regionu je vyšší nabídka než poptávka po obdobných nemovitostech. V nabídce jsou jak poměrně nové objekty využitelné pro výrobu a skladová, tak především staré objekty původně zemědělská stavení, stodoly aj., které byly přestavěny na výrobní haly lehké výroby či sklady. Konkurenceschopnost oceňovaného objektu je vzhledem ke stavu, vybavení a umístění nízká, obchodovatelnost proto posuzuji jako obtížnou. Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Stránka 16 z 32
Srovnávací metoda Oceňovaná nemovitost Reprezentant č. 1 Reprezentant č. 2 Reprezentant č. 3 Reprezentant č. 4 Reprezentant č. 5 Nemovitost: zámečnická dílna s pozemky a přísl. Výrobní hala s pozemkem Stodola s velkým pozemkem Dílna - bývalá stodola Stodola s malým pozemkem Adresa: Myštice - Chrást Strakonice - Dražejov Jinín Čížová - Krašovice Bezděkov - Koryta Chudenice Dvě navazující stavení s pozemkem Fotografie: Stručný popis: x Hala se zastavěnou plochou 630 m2. Jedná se o nepodsklepenou ocelovou halu z r. 1975 s vyzdívkou obvodového pláště 4,5 m, konstrukční výškou 8,9 m a mělkou sedlovou střechou. Objekt je vhodný pro lehčí výrobu či skladování. Starší objekt s 1NP, sklepem a přístřeškem pro parkování, betonové podlahy, suché zdivo, sklep, nová střecha, zavedena elektřina. Městská voda, plyn před domem, kanalizace není. Objekt na konci obce, využití - skladování, lehká výroba. Objekt má číslo popisné. Zpevněná plocha před budovou, možnost vjezdu kamionů, velký pozemek okolo. Zděná bývalá stodola vhodná pro autodílnu, truhlářskou výrobu nebo pro skladové účely. Zděná stodola z cihel, s kamenným soklem, krov dřevěný zachovalý, možnost vybudování půdního prostoru. Z 1/4 podsklepené, přístup do sklepa z vnitřní části stodoly. Vstup do objektu je dvěma dřevěnými vraty. Objekt je možné využít ke skladování nebo výrobě. Hospodářské budovy - provozovna - 2 stavení. Budovy byly využívány ke skladování a zpracování dřeva. Do budov je zavedena E, V, jímka je vlastní, napojení na kanalizaci a plyn je možné. Výhodou je velká světlost a široká vrata. Dvůr je oplocený, příjezd asfaltový. Konstrukční provedení: převážně zděné ocelové s vyzdívkou zděné zděné zděné zděné Podlažnost: 1NP + půda 1NP sklep + 1NP 1NP 1NP + půda 1NP + půda Výměra pozemků m 2 : 1 502 630 4 297 525 374 1 427 Obestavěný prostor m 3 : 1 363 nezjištěn nezjištěn nezjištěn nezjištěn nezjištěn Zastavěná plocha 1.NP m 2 : 293 630 300 300 135 659 Užitná plocha m 2 : 197,50 554 258 250 108 490 Nabídková/prodejní cena Kč: 1 500 000 990 000 1 100 000 110 000 749 000 Cena / m 2 užit. pl.: 2 706 3 837 4 400 1 019 1 529 K 1 - Lokalita: Myštice - Chrást Srovnání pomocí indexové metody lepší - u města lepší - nedaleko města lepší - nedaleko města větší obec větší obec 0,85 0,90 0,85 0,95 0,95 Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Stránka 17 z 32
K 2 - Pozemek: K 3 - Stav: K 4 - Vybavení, příslušenství: K 5 - Velikost nemovitosti: K 6 - Napojení na sítě (přípojky): K 7 - Zdroj informací: K 8 - Právní vztahy: K 9 - Ostatní: mírně svažitý, 1502 m2 nevalný podstandardní / přístavba se zázemím přízemní stavby, půda, UP = 197,5 m2 E, voda z cizí studny, jímka v exekuci menší výměry větší výměry menší výměry menší výměry obdobný 1,05 0,85 1,06 1,12 1,00 nevalný nevalný střední špatný špatný 1,00 1,00 0,90 1,30 1,20 podstandardní podstandardní podstandardní podstandardní podstandardní 1,10 1,10 1,05 1,30 1,20 větší objekt větší objekt větší objekt menší objekt větší nemovitost 1,10 1,02 1,02 0,97 1,08 E E, V, možno P E, V E E, V, možno K i P 1,03 0,97 0,98 1,02 0,95 inzerce inzerce inzerce inzerce inzerce 0,80 0,80 0,70 0,85 0,85 bez exekuce bez exekuce bez exekuce bez exekuce bez exekuce 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95 - - - - - 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 Váhy: 0,25 0,25 0,25 0,10 0,15 Upravená cena / m 2 započ. pl.: 2 080 2 287 2 428 2 490 1 463 1 732 Upravená cena Kč: 410 851 451 731 479 537 491 840 288 987 342 160 Statistické údaje a stanovení srovnávací hodnoty Vážený průměr upravené ceny [Kč]: 436 000 Směrodatná odchylka [Kč]: 80 644 Minimální upravená cena [Kč]: 288 987 Průměr - směrodatná odchylka [Kč]: 330 207 Aritmetický průměr [Kč]: 410 851 Průměr + směrodatná odchylka [Kč]: 491 495 Maximální upravená cena [Kč]: 491 840 Srovnávací hodnota (zaokrouhlený vážený průměr) [Kč]: 430 000 Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Stránka 18 z 32
8.1.2. Výnosová metoda Kapitalizační míru pro výpočet výnosové metody navrhuji s ohledem na skutečnost, že se jedná o nemovitosti s výrobními prostory a zázemím s poměrně vysokým rizikem, na horní hranici obvykle doporučeného pásma a to ve výši 13 %. Náklady na provoz a správu jsou vzhledem ke stáří a stavu poměrně vysoké. Stanovení obvyklého příjmu z nájemného Obdobné malé výrobní prostory mají většinou řemeslníci umístěné na vlastní zahradě u domu. Oceňovaný objekt má poměrně malé rozvojové možnosti, výrobní kapacita je poměrně nízká, dostupnost veřejnou dopravou špatná. Obvyklé nájemné pro nemovitost stanovuji na základě porovnání ve výši 399 Kč/m 2 /rok, tj. nájemné cca. 6.566 Kč/měsíčně za nemovitost. Tabulka srovnání VÝROBNÍCH prostor R Lokalita Popis Výměra m 2 Nájem Kč/m 2 /rok k 1 k 2 k 3 k 4 Upr. nájemné [Kč/m 2 /rok] 1 Přední Ptákovice dílna se zázemím, udržované 140 600 0,90 0,90 0,85 0,95 392 2 Nišovice truhlářská dílna, udržované 186 645 0,90 0,85 0,90 0,95 422 3 Písek hala, udržovaná 212 538 0,90 1,00 0,85 1,00 411 4 Klatovy dílna se zázemím, udržované 120 800 0,85 0,80 0,85 0,95 439 5 Písek sklad či výrobna, udržované 550 540 0,90 0,90 0,85 1,00 372 6 Petrovice výrobna a sklad, udržované 500 420 0,90 0,95 1,00 1,00 359 Průměrné upravené nájemné pro výrobní prostory [Kč/m 2 /rok] 399 vysvětlivka - koeficienty: k 1 - zdroj, k 2 - stav a vybavení, k 3 - lokalita, k 4 - celkový dojem Tabulka odhadu příjmu z nájemného 2 Obvyklé nájemné Typ prostoru Užitná plocha m Kč/m 2 /rok Roční příjem z nájemného Kč Zámečnická dílna 127,80 399 50 992 Kč Přístavba zázemí 69,70 399 27 810 Kč Celkový příjem z nájemného ročně 78 803 Kč Náklady na dosažení příjmu Daň z nemovitosti byla stanoveno na základě odhadu znalce a to ve výši cca. 1.500,- Kč Pojištění nemovitosti bylo stanoveno na základě odhadu znalce a to ve výši 4.000,- Kč Náklady na provoz, údržbu a vytváření rezervy bylo stanoveno na základě odhadu znalce ve výši 100 Kč/m 2 /rok užitné plochy, tj. celkem cca. 2.000,- Kč Náklady na správu nemovitosti byly stanoveny na základě odborného odhadu ve výši 1.500,- Kč Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Stránka 19 z 32
Výnosová metoda Celkový příjem z nájemného ročně 78 803 Kč Jistotní koeficient 0,90 Příjem z nájemného ročně po úpravě jistotním koeficientem 70 922 Kč Náklady na dosažení nájemného Daň z nemovitosti (odhad) 1 500 Pojistné (odhad) 4 000 Náklady na údržbu, opravy a vytváření rezervy (odhad) 20 000 Náklady na správu nemovitosti (odhad) 1 500 Celková výše odpočtu 27 000 Čistý roční příjem z nemovitosti 70 922 Kč Výpočet výnosové hodnoty Čisté roční nájemné 43 922 Kč Kapitalizační míra pro výpočet výnosové hodnoty 13,00% Výnosová hodnota (po zaokrouhlení) 340 000 Kč 8.1.3. Rekapitulace tržních metod ocenění a vyhodnocení Metoda srovnávací Metoda výnosová 430.000,- Kč 340.000,- Kč Výsledek srovnávací metody se více blíží obvyklé ceně, protože potenciální kupující bude oceňovanou nemovitost sám provozovat. Vzhledem k účelu posudku se však nemovitost spíše stane cílem obchodníka. Okruh potenciálních kupujících je velmi úzký, nemovitost není uzpůsobena k bydlení, nemá přidělené číslo popisné, lze však částečně upravit pro skromné bydlení a druhá část může i nadále sloužit k výrobním účelům. Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na základě metody srovnávací s přihlédnutím k výrazně nižší výnosové hodnotě ve výši 400.000,- Kč. V posledních letech neustále stoupá počet nucených dražeb, přiměřeně k tomuto růstu však nestoupají výnosy. Průměrná dosažená cena vydražením se snižuje, což je částečně způsobeno malou atraktivitou dražených nemovitostí, ale také přesyceností trhu. Převážně se jedná o nemovitosti v lokalitách s nízkou koupěschopností obyvatel a v kombinaci s vysokou nezaměstnaností se často daří nemovitosti vydražit až na několikátý pokus za velmi nízkou cenu. Ve stanovené obvyklé ceně nemovitosti je také zohledněn fakt, že je posudek vypracován pro účely exekučního řízení. Tím se rozumí skutečnost, že oceňovaná nemovitost by měla být rychle obchodovatelná za stanovenou cenu, při exekuční dražbě nemovitosti daň z převodu odvádí kupující, samotný způsob prodeje nemovitosti v dražbě a také omezené možnosti financování omezují množství potenciálních kupujících. Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Stránka 20 z 32
8.2. Vliv závad na obvyklou cenu nemovitého majetku Znalcem nebyly zjištěny žádné závady, které by mohly mít výrazný vliv na výslednou obvyklou cenu nemovitosti. Vyhodnocení rizik NE nemovitost je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem) zakreslení staveb v katastrální mapě není v souladu se skutečným stavem ANO stavba je umístěna na vlastním pozemku ANO k nemovitosti je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup ANO nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva ANO nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení např. břemeno vedení IS, ochranná pásma NE nemovitost je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. ANO stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost ANO nemovitost je užívána v souladu s právním stavem NE stavba je určena výhradně k bydlení nebo rekreačním účelům je určena ke komerčním účelům NE stavba je zkolaudována a bylo ji přiděleno č.p. event. evidenční stavba bez čp/če ANO nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno, nenalézá se v záplavovém území dle platného povodňového plánu ANO stavba je dokončena 8.3. Ocenění dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování A. Nález 1. Informace o nemovitosti viz.výše 2. Prohlídka nemovitosti viz.výše 3. Obsah posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Zámečnická dílna bez čp/če 1.2. Příslušenství 1.2.1. Přístavek dílny 1.2.2. Přístřešek 1.2.3. Přípojka vody ze studny 1.2.4. Septik celoplastový osazený na betonovou desku do 15 m3 OP 1.2.5. Přípojky elektro 3fázové, kabel Al 16 mm2 v zemi 1.2.6. Plochy s povrchem betonovým monolitickým - tl. do 10 cm 1.2.7. Plot ze str. pl. na ocelové sloupky do bet. patek, nátěr 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Výpočet ceny zjištěné je pouze orientační. Ve výpočtu ceny zjištěné nejsou zohledněny trvalé porosty. Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Stránka 21 z 32
B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Zámečnická dílna bez čp/če Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 3: L. budovy pro průmysl a skladování Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1251 Úprava koeficientu prodejnosti K p Úprava koeficientu prodejnosti K p podle 44 odst. 11. Zdůvodnění: V době probíhající finanční krize je snížená poptávka po obdobných nemovitostech, lokalita (prakticky na samotě) je špatně dostupná veřejnou dopravou, zdrojem vody je pouze cizí studna, obchodovatelnost je velmi obtížná. Původní hodnota koeficientu prodejnosti K p : 0,3820 Úprava koeficientu prodejnosti o: -30,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti K p : 0,2674 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1.NP 19,5*10,9 = 212,55 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. plocha výška Součin 1.NP 212,55 m2 3,50 m 743,93 Součet 212,55 743,93 Průměrná výška podlaží: PVP = 743,93 / 212,55 = 3,50 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 212,55 / 1 = 212,55 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.NP (19,5*10,9)*(3,50) = 743,93 m 3 zastřešení 19,5*10,9*3,7*0,5 = 393,22 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.NP NP 743,93 m 3 zastřešení Z 393,22 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 137,15 m 3 Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Stránka 22 z 32
Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část [%] Koef. Upravený obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 8,30 100 1,00 8,30 2. Svislé konstrukce S 21,40 100 1,00 21,40 3. Stropy S 11,30 100 1,00 11,30 4. Krov, střecha S 6,20 100 1,00 6,20 5. Krytiny střech S 2,20 100 1,00 2,20 6. Klempířské konstrukce P 0,60 100 0,46 0,28 7. Úprava vnitřních povrchů P 5,80 100 0,46 2,67 8. Úprava vnějších povrchů S 3,20 100 1,00 3,20 9. Vnitřní obklady keramické C 0,80 100 0,00 0,00 10. Schody P 3,10 100 0,46 1,43 11. Dveře S 3,20 100 1,00 3,20 12. Vrata S 0,30 100 1,00 0,30 13. Okna P 5,20 100 0,46 2,39 14. Povrchy podlah S 2,90 100 1,00 2,90 15. Vytápění P 3,80 100 0,46 1,75 16. Elektroinstalace S 6,40 100 1,00 6,40 17. Bleskosvod C 0,30 100 0,00 0,00 18. Vnitřní vodovod C 2,20 100 0,00 0,00 19. Vnitřní kanalizace C 2,00 100 0,00 0,00 20. Vnitřní plynovod X 0,00 100 1,00 0,00 21. Ohřev teplé vody C 1,70 100 0,00 0,00 22. Vybavení kuchyní X 0,00 100 1,00 0,00 23. Vnitřní hygienické vyb. C 2,90 100 0,00 0,00 24. Výtahy C 1,00 100 0,00 0,00 25. Ostatní C 5,20 100 0,00 0,00 26. Instalační pref. jádra X 0,00 100 1,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 73,92 Koeficient vybavení K 4 : 0,7392 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP [%] Část [%] K UP [%] PP [%] St. Živ. Opot. části Opot. z celku 1. Základy vč. zemních prací S 8,30 100,00 1,00 8,30 11,23 90 175 51,43 5,7756 2. Svislé konstrukce S 21,40 100,00 1,00 21,40 28,95 90 140 64,29 18,6120 3. Stropy S 11,30 50,00 1,00 5,65 7,64 90 140 64,29 4,9118 3. Stropy S 11,30 50,00 1,00 5,65 7,64 50 140 35,71 2,7282 4. Krov, střecha S 6,20 100,00 1,00 6,20 8,39 90 110 81,82 6,8647 5. Krytiny střech S 2,20 100,00 1,00 2,20 2,98 50 60 83,33 2,4832 6. Klempířské konstrukce P 0,60 100,00 0,46 0,28 0,38 12 55 21,82 0,0829 7. Úprava vnitřních povrchů P 5,80 100,00 0,46 2,67 3,61 50 65 76,92 2,7768 8. Úprava vnějších povrchů S 3,20 100,00 1,00 3,20 4,33 50 50 100,00 4,3300 10. Schody P 3,10 100,00 0,46 1,43 1,93 12 120 10,00 0,1930 11. Dveře S 3,20 100,00 1,00 3,20 4,33 12 50 24,00 1,0392 12. Vrata S 0,30 100,00 1,00 0,30 0,41 12 40 30,00 0,1230 13. Okna P 5,20 100,00 0,46 2,39 3,23 12 50 24,00 0,7752 14. Povrchy podlah S 2,90 100,00 1,00 2,90 3,92 12 40 30,00 1,1760 15. Vytápění P 3,80 100,00 0,46 1,75 2,37 12 30 40,00 0,9480 16. Elektroinstalace S 6,40 100,00 1,00 6,40 8,66 12 35 34,29 2,9695 Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Stránka 23 z 32
Opotřebení: 55,7891 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m 3 ]: = 2 786,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9511 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP): * 0,9000 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,7392 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,1130 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,2674 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 794,98 Plná cena: 1 137,15 m 3 * 794,98 Kč/m 3 = 904 011,51 Kč Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 55,7891 % Úprava ceny za opotřebení - 504 339,89 Kč Zámečnická dílna bez čp/če - zjištěná cena = 399 671,62 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Přístavek dílny Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 7: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1.NP 10,4*8,9-2,65*4,5 = 80,64 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha 1.NP 80,64 m 2 2,80 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.NP (10,4*8,9-2,65*4,5)*(2,80) = 225,78 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.NP NP 225,78 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 225,78 m 3 Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Stránka 24 z 32
Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část [%] Koef. Upravený obj. podíl 1. Základy S 7,10 100 1,00 7,10 2. Obvodové stěny S 31,80 100 1,00 31,80 3. Stropy S 19,80 100 1,00 19,80 4. Krov C 7,30 100 0,00 0,00 5. Krytina S 8,10 100 1,00 8,10 6. Klempířské práce S 1,70 100 1,00 1,70 7. Úprava povrchů S 6,10 100 1,00 6,10 8. Schodiště X 0,00 100 1,00 0,00 9. Dveře S 3,00 100 1,00 3,00 10. Okna S 1,10 100 1,00 1,10 11. Podlahy S 8,20 100 1,00 8,20 12. Elektroinstalace S 5,80 100 1,00 5,80 Součet upravených objemových podílů 92,70 Koeficient vybavení K 4 : 0,9270 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8): [Kč/m 3 ] = 1 250,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9270 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,0930 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,2674 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 551,24 Plná cena: 225,78 m 3 * 551,24 Kč/m 3 = 124 458,97 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 12 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 68 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 12 / 80 = 15,000 % - 18 668,85 Kč Přístavek dílny - zjištěná cena = 105 790,12 Kč 1.2.2. Přístřešek Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 7: typ G Svislá nosná konstrukce: přístřešky Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1.NP 4,6*2,6 = 11,96 Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Stránka 25 z 32