ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ NEMOVITOSTI č. 575/2010 Ocenění nemovitostí: rodinného domu čp. 15 v obci Lisov, na pozemku st. parc.č. 7 o výměře 321 m 2 (zastavěná plocha a nádvoří) vč. pozemku, vč. součástí a příslušenství. Uvedené nemovitosti jsou zapsány na listu vlastnictví LV č. 366 pro obec Lisov katastrální území Lisov u Plzně u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň - jih. Objednatel posudku: EURODRAŢBY.CZ a.s. U Pískovny 890/1 18200 Praha 8 Účel posudku: Podklad pro draţbu Dle stavu ke dni 12.08.2010 posudek vypracovala: Renáta Havířová Pod Stráţí 75 323 00 Plzeň Posudek obsahuje 21 listů. Objednateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Plzni 16.08.2010
SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol 1.2. Podklady dodané objednatelem 1.3. Podklady zajištěné znalcem 1.4. Základ hodnoty 1.5. Stanovení tržní hodnoty 2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Metoda stanovení věcné hodnoty 2.2. Metoda porovnávací 2.3. Strategie postupu ocenění 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje 3.1.1. Identifikace nemovitosti 3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena 3.1.3. Poloha a charakteristika nemovitosti 3.1.4. Popis a stav objektu 3.2. Aplikace metod 3.2.1. Metoda věcné hodnoty 3.2.2. Porovnávací hodnota 3.2.3. Rekapitulace 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. Osvědčení 5.2. Fotodokumentace 5.3. Doklady 2
1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je stanovení trţní hodnoty nemovitého majetku kterým jsou nemovitosti: rodinný dům čp. 15 v obci Lisov, na pozemku st. parc.č. 7 o výměře 321 m 2 (zastavěná plocha a nádvoří) vč. pozemku, vč. součástí a příslušenství. Uvedené nemovitosti jsou zapsány na listu vlastnictví LV č. 366 pro obec Lisov katastrální území Lisov u Plzně u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň - jih. 1.2. Podklady dodané objednatelem Výpis z katastru nemovitostí LV č. 366 pro k.ú. Lisov u Plzně Částečná fotodokumentace Objednávka na provedení odhadu Oznámeni o provedení odhadu ceny předmětu draţby 1.3. Podklady zajištěné znalcem Aktuální výpis z katastru nemovitostí LV č. 366 pro k.ú. Lisov ze dne 16.08.2010 Kopie katastrální mapy ze dne 16.08.2010 Fyzická prohlídka oceňované nemovitosti a pořízení fotodokumentace. Vlastník nebo osoba, která má předmět ocenění v drţení nebo nájmu, byl přítomen řádné prohlídce předmětu ocenění, prohlídka byla umoţněna. 1.4. Základ hodnoty Podkladem pro sjednání trţní ceny ( realizované ceny na trhu) je tímto oceněním stanovená trţní hodnota. Je definována jako finanční částka, kterou je moţno získat prodejem majetku mezi dobrovolně a legálně jednajícím potencionálním kupujícím a prodávajícím. Přitom obě strany mají zájem na uskutečnění transakce a nejsou ovlivněny jakýmkoliv nátlakem nebo zvláštní motivací typu nekalé soutěţe, ať uţ ze strany kupujícího nebo ze strany prodávajícího a znají všechna relevantní fakta o předmětu prodeje. 1.5.Stanovení tržní hodnoty Trţní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně pouţitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihují současnou hodnotu majetku. Na nemovitý majetek je pohlíţeno v souladu s definicí ceny obvyklé podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku. Konvenční stanovení trţní hodnoty nemovitosti vychází obvykle z metod, jejichţ pouţití je součástí metodiky pouţívané v ČKOM. Pouţité metody: Metoda stanovení věcné hodnoty Metoda porovnání trţních cen (cen realizovaných na trhu) 3
1. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Metoda stanovení věcné hodnoty Věcná hodnota je reprodukční cena nemovitosti sníţená o opotřebení. Reprodukční cena odpovídá výši nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaloţit na pořízení stejné nebo porovnatelné věci. Věcnou hodnotu staveb je třeba určit s přihlédnutím k opotřebení. Při stanovení věcné hodnoty nemovitosti mají zásadní význam vstupní údaje. U staveb těmito údaji jsou: délka, zastavěná plocha, obestavěný prostor, stáří stavby, reprodukční pořizovací, opotřebení stavby. Pro výpočet opotřebení stavby je nutné zajistit příp. stanovit: stáří stavby a stav běţné údrţby, technické a morální opotřebení, provedené opravy a výměna jednotlivých konstrukčních prvků, předpokládanou ţivotnost. 2.2. Metoda porovnávací Tato metoda pro ocenění nemovitosti je zaloţena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichţ ceny byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získané informace je moţno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby, tak i hodnotu pozemku. Pro porovnání budou pouţity tři realizované ceny obdobných nemovitostí. Porovnání bude provedeno jak ze stavebnětechnického hlediska tak i z pohledu ekonomického efektu nemovitosti ( fyzické opotřebení, funkční a ekonomická zastaralost, vybavenost, ekologické zatíţení atd. ). Porovnávací metoda dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovaných cenách. 2.3. Strategie postupu ocenění V našem případě hodnoceného rodinného domu budou pouţity dvě hlavní metody pouţívané při oceňování nemovitostí, tj. metoda zjištění věcné hodnoty a metoda porovnávací. Při ocenění nemovitosti metodou zjištění věcné hodnoty se uvádí přehled obestavěného prostoru, zastavěných ploch a stáří objektu. Pro výpočet věcné hodnoty bude pouţito podpůrně ceny zjištěné dle platného cenového předpisu. Dále pak bude pouţita metoda porovnávací, jenţ dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovaných cenách. Tato metoda je zaloţena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichţ prodeje byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získaných informací je moţné vyhodnotit hodnotu oceňované nemovitosti jako celku vč. pozemku a venkovních úprav. Porovnání bude provedeno z pohledu stavební substance tak i z pohledu ekonomického efektu nemovitosti. Pro porovnávací metodu bude pouţito podkladů z vlastní databáze. 2. NÁLEZ A OCENĚNÍ 1.1. Identifikační údaje 3.1.1.Identifikační údaje nemovitosti Dle výpisu z katastru nemovitostí LV 366 ze dne 16.08. 2010 pro k.ú. Lisov SJM Sládeček Ladislav a Sládečková Libuše Ladislav Sládeček Lisov 27, Lisov, 333 01 Libuše Sládečková Lisov 27, Lisov, 333 01 Adresa nemovitosti: Lisov čp. 15 Název katastrálního území: Lisov Název obce: Lisov Název okresu: Plzeň - jih List vlastnictví: LV č. 366 4
3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena, rizika, ochrana Na předmětu dražby váznou tato práva: - Zástavní právo smluvní pohledávky v celkové výši 330.000,- Kč s příslušenstvím, budoucí pohledávky do celkové výše 330.000,- Kč. ACM Money Česká republika, a.s., Čimická 780/61, Praha 8, Čimice, 181 00 Praha 81. Listina Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z., právní účinky vkladu práva ke dni 04.02.2008. Zástavní právo smluvní, zapsané v katastru nemovitostí a váznoucí na předmětu draţby neovlivňuje hodnotu předmětu draţby, protoţe v souladu s 58, odst.1 zákona č. 26/2000 Sb. v platném znění s přechodem vlastnictví k předmětu dražby zaniká. 3.1.3. Poloha a charakteristika nemovitosti Jedná se o rodinný dům při místní (štěrkové) komunikaci v centrální části obce Lisov vpravo při směru jízdy od Stoda, Hradce na Honezovice. Bezprostřední okolí je dostatečně prostorné v obci jsou převáţně rodinné domy a rekreační objekty. Oceňovaný rodinný dům je samostatně stojící, situovaný tak, ţe svou štítovou zdí je orientován do ulice, kdy vpravo bezprostředně sousedí s rodinným domem a vlevo, podél zděného oplocení pokračuje místní cesta. Vedlejší stavba bývalé prádelny a části stodoly navazuje na oceňovaný rodinný dům v severovýchodním směru. Odkanalizování momentálně pouze částečné zřejmě do trativodu, pitná voda je napojena na vlastní studnu, bez plynu, elektroinstalace světelná i motorová. Nezastavěný pozemek (dvorek) navazuje v podélném směru severně od rodinného domu a bývalé prádelny s částí stodoly, oplocení pozemku je zděné v severní části, ve východní části tvoří oplocení zbytky kamenného zdiva odstraněné stodoly, v jiţní části tvoří hranici rodinný dům s bývalou prádelnou a částí stodoly. Přístup a příjezd ze severozápadní strany dřevěnými vrátky a dvoukřídlovými dřevěnými vraty. Lisov je obec o počtu obyvatel 108 v produktivním věku 77, je začleněna územě pod okres Plzeň jih a náleţí pod Plzeňský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Stod. Přímo obci není ţádná občanská ani technická vybavenost ani základní sluţby, je zde pouze obecní úřad, ţádná pracovní příleţitost, autobusová doprava pouze 2x denně (školní autobus). Základní škola v obci Hradec, vzdálené 2 Km, (v Hradci i ţelezniční zastávka), ostatní sluţby (nemocnice, úřady, obchody a i pracovní příleţitost) v městě Stod, vzdálenost 6 Km. Dojezdová vzdálenost do Krajského statutárního města Plzně cca 27Km. 3.1.4. Popis a stav objektů Rodinný dům Objekt je situován svou podélnou osou ve směru JZ-SV se vstupem na pozemek z jihozápadní strany, do rodinného domu pak ze severní strany. Rodinný dům je přízemní, nepodsklepený, zastřešený sedlovou střechou s krytinou taškovou. V objektu se nachází vstupní chodba, z níţ vpravo je kuchyně, za kuchyní obývací pokoj, vlevo z chodby je loţnice a rovně z chodby je koupelna a WC. Dispozice 2+1. Nosná konstrukce je provedena ze smíšeného zdiva na kamenných základech bez izolace proti zemní vlhkosti, stropní konstrukce je dřevěná trámová s viditelnými trámy a dřevěným podbitím (stropy nově provedeny). Podlahy v chodbě, kuchyni a sociálním zařízení keramická dlaţba, v obývacím pokoji a loţnici dřevotřískové desky, omítky vnitřní vápenné hladké, vnější omítky původní vápenné, lokálně opravené, obklady keramické na sociálním zařízení a za kuchyňskou linkou. Okna nová dřevěná, dveře vnitřní dřevěné, v kuchyni el. sporák, v koupelně pouze umyvadlo, příprava pro osazení sprchového kouta, WC osazeno, vzhledem k nedokončeným pracem na odkanalizování nefunkční, na WC boiler Draţice. V objektu rozvod teplé a studené vody, kanalizace pouze částečná (není provedeno od WC, resp. není provedena domácí čistírna odpadních vod), el. 5
instalace světelná a motorová, vytápění ústřední krbem s výměníkem, který rovněţ v topné sezóně nahřívá vodu boileru, střešní konstrukce je tvořena dřevěným sedlovým krovem, klempířské prvky z pozinkovaného plechu, bleskosvod není. Objekt byl postaven před cca 100 lety, před 2 roky byla provedena rekonstrukce a modernizace, kdy byly nově vyzděny části obvodového zdiva, nově provedeny podlahy, rozvody vody v plastu, el. rozvody v mědi, nově provedeno sociální zařízení (koupelna a WC, chybí osadit sprchový kout a provést domácí čistírnu odpadních vod), nově provedena kuchyňská linka, nová stropní dřevěná trámová konstrukce s viditelnými trámy a dřevěným podbitím, nově provedeno ústřední vytápění krbem s výměníkem. Přístup na půdu není moţný (nejsou provedeny ţádné schody), krov a střešní krytina jsou původní, byla by vhodná jejich oprava. Rodinný dům je trvale uţíván k bydlení, jeho stavebně technický stav je dobrý. Vedlejší stavba bez čp/če (bývalá prádelna a část stodoly) Vedlejší stavba bývalé prádelny a části stodoly navazuje severovýchodně na rodinný dům. Jedná se o částečně podsklepenou přízemní stavbu se sedlovou střechou s taškovou krytinou. Stodola byla vzhledem ke špatnému stavebně technickému stavu částečně rozebrána a odstraněna, stavební práce nejsou dokončeny, klempířské prvky z pozinkovaného plechu jiţ doţilé a poškozené. Nosná svislá konstrukce je smíšená, na základech bez izolace proti zemní vlhkosti, stropní konstrukce dřevěné s podhledem, podlaha betonová, omítky vnitřní vápenné, okna jednoduchá dřevěná, dveře dřevěné, bez instalací, vyuţívané jako sklady. Objekt je cca 100 let starý, opravy a údrţba nebyly řadu let prováděny. Jedná se o bývalou prádelnu, která navazuje v podélném směru na rodinný dům a je vyuţívána pro sladování, je v odpovídajícím stavebně technickém stavu a dále se jedná o část stodoly (zbytek stavby po demolici), která je ve zhoršeném stavebně technickém stavu. Pozemky K dané nemovitosti náleţí parcela st.parc.č. 7 o výměře 321 m 2, zastavěná plocha a nádvoří zastavěná rodinným domem a vedlejší stavbou a částečně uţívaná jako dvorek, severně od rodinného domu. Na pozemku jsou zbytky zdiva odstraněné části stodoly, jinak je pozemek rovinný, oplocený zdí a zbytky kamenného zdiva od stodoly. Studna Se nachází v zadní části pozemku u bývalé prádelny. Studna je cca 50 let stará, kopaná, skruţená, 13 m hluboká, má 3 m vody a zásobuje vodou rodinný dům. Venkovní úpravy Jedná se o přípojku vody, zpevněné plochy, oplocení pozemku původní vyzdívanou cihelnou zdí a kamennou zídkou, vjezdovými dřevěnými dvoukřídlovými vraty, dřevěnými vrátky. Ekonomická charakteristika Jedná se o nemovitost rodinného domu, který je trvale uţíván k bydlení, objekt byl před 2 roky modernizován a rekonstruován, opravy a údrţba jsou v rámci moţností prováděny, dále pak o objekt vedlejší stavby bez čp/če (bývalá prádelna a část stodoly), který jiţ řadu let nebyl opravován a zejména část stodoly je ve značně zhoršeném stavebně technickém stavu. Velikostně je rodinný dům dispozice 2+1, pozemek je spíše menší. Vzhledem k uspořádání je vhodné rodinný dům nadále uţívat k bydlení pro menší rodinu ev. je vhodné uţívání k rekreaci. 6
3.2. Aplikace metod 3.2.1. Metoda věcné hodnoty Pro výpočet obestavěného prostoru je pouţita norma ČSN 73 40 55, výměry jsou uvedeny předpokládané odhadem. Pro výpočet reprodukční ceny objektu vč. součástí, příslušenství a pozemku je podpůrně pouţito ceny zjištěné dle platného cenového předpisu. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. a) Porovnávací hodnota a 1 ) Rodinný dům - 26a Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům Poloha objektu: Plzeňský kraj - do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 100 roků Stavba je po celkové rekonstrukci. Základní cena ZC (příloha č. 20a): 2 993,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP (přízemí): 5,10*12,30+5,20*4,40 = 85,61 m 2 Název podlaţí Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP (přízemí): 85,61 m 2 2,36 m Obestavěný prostor: 1.NP (přízemí): 5,10*12,30*3,05+5,20*4,40*2,60 = 250,81 m 3 zastřešení: 5,10*12,30*2,80/2+5,20*4,40*2,60/2 = 117,57 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 368,38 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaţí: ZP1 = 85,61 m 2 Zastavěná plocha všech podlaţí: ZP = 85,61 m 2 Podlaţnost ZP / ZP1 = 1,00 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Druh stavby - Samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - Typ 1 - Na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené nebo kamenné I -0,08 7
3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlaţnost - Hodnota 1 III 0,02 5. Napojení na veřejné sítě (přípojky) - Přípojka elektro, vlastní studna II -0,05 na pozemku 6. Způsob vytápění stavby - Ústřední, etáţové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - Pouze částečné ve stavbě nebo úplné II -0,05 podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - Zanedbatelného rozsahu I -0,05 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - Stavba se zanedbanou údrţbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) - střešní plášť, dokončení prací (omítek apod.) Koeficient pro stavby 17 let po celkové rekonstrukci: 1,00 12 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V13 * 1,00 = 0,671 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Poloha nemovitosti v obci - centrální území obce III 0,01 3. Okolní zástavba a ţivotní prostředí - objekty pro bydlení - V II 0,00 blízkosti kravín. 4. Obchod, sluţby, kultura v obci - ţádný obchod I -0,03 5. Školství a sport v obci - ţádná základní škola I -0,03 6. Zdravotní zařízení v obci - ţádné zdravotnické zařízení I -0,03 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení II 0,00 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší neţ je průměr v kraji I -0,06 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy I P = (1 + P i ) = 0,860 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně niţší neţ nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,900 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,671 * 0,860 * 0,900 = 0,519 8
Ocenění: Základní cena upravená ZCU = ZC * I = 2 993,- Kč/m 3 * 0,519 = 1 553,37 Kč/m 3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = ZCU * OP = 1 553,37 Kč/m 3 * 368,38 m 3 = 572 230,44 Kč Rodinný dům - zjištěná cena = 572 230,44 Kč b) Vedlejší stavby b 1 ) Bývalá prádelna a část stodoly - 7 Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: typ A Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaţí Podkroví: nemá podkroví Krov: umoţňující zřízení podkroví Kód CZ - CC: 1274 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.PP (suterén: 5,20*2,00 = 10,40 m 2 1.NP (přízemí): 5,20*7,30 = 37,96 m 2 Název podlaţí Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.PP (suterén: 10,40 m 2 1,70 m 1.NP (přízemí): 37,96 m 2 2,30 m Obestavěný prostor: 1.PP (přízemí): 5,20*2,00*1,80 = 18,72 m 3 přízemí: 5,20*7,30*2,60 = 98,70 m 3 zastřešení: 5,20*7,30*2,60/2 = 49,35 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 166,77 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení standardu 1. Základy kamenné P 100,00 2. Obvodové stěny smíšené (kamenné a cihelné) P 100,00 3. Stropy dřevěné S 100,00 4. Krov dřevěný umoţňující podkroví S 100,00 5. Krytina tašková S 100,00 6. Klempířské konstrukce nejsou C 100,00 7. Úprava povrchů vápenná omítka S 50,00 nejsou C 50,00 8. Schodiště cihelné S 100,00 9. Dveře dřevěné S 100,00 10. Okna jednoduchá S 100,00 11. Podlahy betonová S 100,00 12. Elektroinstalace není C 100,00 9 Část [%]
Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy P 6,20 100,00 0,46 2,85 2. Obvodové stěny P 30,40 100,00 0,46 13,98 3. Stropy S 19,30 100,00 1,00 19,30 4. Krov S 10,80 100,00 1,00 10,80 5. Krytina S 6,90 100,00 1,00 6,90 6. Klempířské konstrukce C 1,90 100,00 0,00 0,00 7. Úprava povrchů S 4,90 50,00 1,00 2,45 C 4,90 50,00 0,00 0,00 8. Schodiště S 3,80 100,00 1,00 3,80 9. Dveře S 3,10 100,00 1,00 3,10 10. Okna S 1,00 100,00 1,00 1,00 11. Podlahy S 6,80 100,00 1,00 6,80 12. Elektroinstalace C 4,90 100,00 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 70,98 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,7098 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): = 1 250,- Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle provedení a vybavení stavby): * 0,7098 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1210 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití): * 1,1890 Základní cena upravená = 1 901,90 Kč/m 3 Plná cena: 166,77 m 3 * 1 901,90 Kč/m 3 = 317 179,86 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 100 roků Předpokládaná další ţivotnost (PDŢ): 10 roků Předpokládaná celková ţivotnost (PCŢ): 110 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŢ = 100 % * 100 / 110 = 90,909 % Maximální opotřebení můţe dle přílohy č. 15 činit 85 % - 269 602,88 Kč Bývalá prádelna a část stodoly - zjištěná cena = 47 576,98 Kč c) Studny c 1 ) Studna - 9 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ studny: Kopaná Hloubka studny: 13,00 m Elektrické čerpadlo: 1 ks Kód CZ - CC: 2222 Ocenění: Základní cena dle příl. č. 10: prvních 5,00 m hloubky: 5,00 m * 1 950,- Kč/m + 9 750,- Kč druhých 5,00 m hloubky: 5,00 m * 3 810,- Kč/m + 19 050,- Kč další hloubka: 3,00 m * 5 200,- Kč/m + 15 600,- Kč 10
elektrické čerpadlo: 1 ks * 11 990,- Kč/ks + 11 990,- Kč Základní cena celkem = 56 390,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,2960 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití): * 1,1890 Plná cena = 130 850,31 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 50 roků Předpokládaná další ţivotnost (PDŢ): 50 roků Předpokládaná celková ţivotnost (PCŢ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŢ = 100 % * 50 / 100 = 50,000 % - 65 425,16 Kč Studna - zjištěná cena = 65 425,15 Kč d) Pozemky d 1 ) Pozemky - 27-32 Veškeré pozemky jsou ve funkčním celku. Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] st.parc.č. 7 321,00 35,00 11 235,- Součet 11 235,- Úprava ceny příloha č. 21: 2.2. není-li v místě moţnost napojení na veřejný vodovod -5 % 2.3. není-li v místě moţnost napojení na veřejnou -5 % kanalizaci Úprava ceny celkem -10 % - 1 123,50 Mezisoučet 10 111,50 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití): * 1,1890 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1730 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem 26 125,05 Pozemky - zjištěná cena = 26 125,05 Kč 11
Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: a) Rodinný dům = 572 230,44 Kč b) Kolna = 47 576,98 Kč c) Studna = 65 425,15 Kč d) Pozemky = 26 125,05 Kč Výsledná cena nemovitosti činí celkem Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle 46 činí 711 357,62 Kč 711 360,- Kč Věcná cena celkem po zaokrouhlení: 700 000,00 Kč Slovy: sedmset tisíc korun českých 3.2.2. Porovnávací hodnota Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Popis stavby a pozemků Koeficient celkový Upravená cena Foto Kč K C Kč Hradišťany, Plzeň - jih 499 000 0,85 424 150 Obec Hradišťany, 222 obyvatel, vzdálenost od Stoda 9 Km, od Plzně 30 Km. Rodinný dům 2+1, přízemní, nepodsklepený, se sedlovou střechou a s půdou, bez sociálního zřízení, bez inž. sítí, vytápění na tuhá paliva. Pozemek 813 m2. Poloha srovnatelná, horší stavebně technický stav, větší pozemek. Nabídková cena. Zemětice Plzeň jih 650 000 0,85 552 500 Obec Zemětice, 256 obyvatel, vzdálenost Přeštice 12 Km, od Plzně 29 Km. Rodinný dům, čtyři místnosti, obecní voda, kachlová kamna, možnost plynu, stodola. Pozemek 989m2. Poloha srovnatelná, horší stavebně technický stav, bez sociálního zařízení, větší pozemek. Nabídková cena. Kotovice, Plzeň jih, 800 000 0,80 640 000 Obec Kotovice, 286 obyvatel, vzdálenost od Stoda 4 Km, od Plzně 22 Km. Rodinný dům 2+1, po rekonstrukci (nové podlahy, koupelna, rozvody, omítky, vytápění ústřední el.), dvůr, stodola garáž. Pozemek 940 m2. Poloha srovnatelná, stavebně technický stav a vybavení srovnatelné, větší pozemek, garáž. Nabídková cena. Porovnávací hodnota 538 883,- Kč Porovnávací hodnota byla zjištěna pro dané nemovitosti s pozemkem jako celek. Z výše uvedených skutečností je navrţena porovnávací hodnota nemovitosti na : 538 88300 Kč Porovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení: 540 000,00 Kč Slovy: pětsetčtyřicet tisíc korun českých 12
3.2.3. Rekapitulace Jedná se o menší rodinný dům. Poloha nemovitosti je v lokalitě, která je vyuţívaná pro bydlení a rekreaci. Na oceňovanou nemovitost je nutné pohlíţet komplexně a zhodnotit její silné a slabé stránky. Silné stránky rodinný dům byl rekonstruován a modernizován, má ústřední vytápění, sociální zařízení, ohřev vody. Je trvale uţíván pro bydlení, pro další uţívání není potřeba finančních nákladů do rekonstrukcí, pouze je nutné provést odkanalizování WC (domácí čistírnou odpadních vod). Jako zajímavost pamětní deska na štítu domu (viz. foto). Slabé stránky rodinný dům se nachází v obci Lisov bez občanské a technické vybavenosti, bez pracovní příleţitosti, rodinný dům je pro uţívání rodinou k trvalému bydlení spíše menší (2+1), rovněţ pozemek dvora je menší, dojezdová vzdálenost do Plzně, 27 Km je jiţ větší, malá četnost autobusové dopravy. Nutnost provedení odkanalizování WC (domácí čistírnou odpadních vod). Je vhodné opravit střešní plášť ev. dokončit omítky. Vzhledem ke zjištěným skutečnostem a také zejména vzhledem k současnému stavu na trhu s nemovitostmi, kdy zájem potencionálních kupujících o koupi nemovitostí je malý, zejména v lokalitách bez pracovní příleţitosti a bez občanské a technické vybavenosti, rovněţ s jiţ větší dojezdovou vzdáleností do Plzně, pro stanovení odhadu trţní hodnoty nemovitosti v příslušné lokalitě je doporučeno navrhnout trţní hodnotu s větší vahou na hodnotu porovnávací. Na základě zjištěných skutečností stanovuji návrh tržní hodnoty dané nemovitosti a příslušenství vč. pozemků jako celku ke dni 12.08.2010 Slovy: pětsetpadesát tisíc korun českých ve výši: 550 000,00 Kč V Plzni, 16.08.2010 Renáta Havířová Pod Stráţí 75 323 00 Plzeň 4. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 23.11. 2005 pod č.j.: Spr. 1101/2005 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 575/2010 znaleckého deníku. 13
5. Přílohy 5.1. Osvědčení Výše podepsaná tímto osvědčuje, ţe: 1. V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného trţního ocenění, výše odměny nezávisí na dosaţených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované trţní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsem neshledala ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. 5.2. Fotodokumentace Mapa Pohled severozápadní jihozápadní 14
Vstup vrátka vrata, vrátka Pohled severní (vnitřní dvorek) vnitřní dvorek Vstup do domu předsíň 15
Z předsíně do kuchyně (navazuje obýv.pokoj) kuchyně Obývací pokoj loţnice 16
koupelna WC boiler 17
Bývalá prádelna a část stodoly bývalá prádelna Sklep studna Pamětní deska na štítu domu 18
5.3. Doklady 19
20
21