ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 3020-090/11 - o ceně domu č.p. 7 na pozemku p.č. 95/1 a pozemků p.č. 95/1 a p.č. 95/4 (zastavěná plocha a nádvoří), včetně příslušenství zahrnujícího venkovní úpravy a trvalé porosty v obci Studnice, k.ú. Starkoč u Vysokova Objednavatel posudku: Mgr. PAVEL BUREŠ insolvenční správce Tř. ČSA 556 500 03 Hradec Králové Účel posudku: Zjištění ceny obvyklé nemovitosti Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhl.), ve znění vyhl.č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb. a č.364/2010 Sb. s účinností od 1.1.2011. Oceněno ke dni: 8. května 2011 Posudek vypracoval: Ing. Jiří Jezbera 549 12 Vysokov 160 Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 10 stran a přílohy Ve Vysokově, dne 18. května 2011 Vyhotovení číslo: 01
A. NÁLEZ Bližší údaje o nemovitosti Jedná se o samostatně stojící částečně podsklepený přízemní objekt v souvisle zastavěné části vesnice Starkoč. Byl postaven asi v letech 1895-6. Současný stav je z doby asi před pěti lety a od této doby je stav neměnný a rekonstrukci není pokračováno. Rodinný dům je rozdělen na obytnou část a chlév, který je z obytné části přístupný z vnitřní chodby. V přízemí je dle posouzení vnitřního členění předsíň přístupná ze strany dvora dveřmi. Vlevo z předsíně ke štítu je část domu s podstatně dokončenou rekonstrukcí vnitřního prostoru. Je zde obytná kuchyň, ložnice a na ložnici navazuje šatna. Z předsíně je přístupná rovně místnost ve stavu započaté rekonstrukce (z části jsou provedené rozvody vody a kanalizace) která je dle všeho plánovaná jako koupelna. Z předsíně vpravo je vnitřní chodba ze které je rovně vstup do chléva. Z chodby vlevo a vpravo je po jednom pokoji. Místnosti jsou v původním stavu. Po kamenném schodišti je vstup do sklepa (plocha cca 21 m2) jedná se o klenutý kamenný prostor bez povrchových úprav. Z chodby je také schodiště na půdu. Půdní prostor není účelově využívaný. Dům je založený na kamenných základech bez hydroizolace. Zdivo je kamenné. Stropy jsou klenuté. Dům je zastřešený sedlovým dřevěným krovem s krytinou tašek. Nad chlévem je ponechána původní krytina. Nad obytnou částí je nová betonová tašková krytina. Schody na půdu jsou dřevěné a betonové, do sklepa kamenné. Klempířské konstrukce jsou z ocelového pozinkovaného plechu, parapety jsou kamenné. Na objektu není bleskosvod. Dům má na části venkovní štukovou omítku. Podstatná část venkovní omítky je ale otlučená. Sokl je kamenný. Podlahy obytných místností vpravo jsou betonové a prkenné. V koupelně podlaha chybí, v chodbách je původní cementová dlažba. V rekonstruované části vlevo je nová keramická dlažba a plovoucí podlahy. V domě jsou z části provedené rozvody vody a kanalizace (jejich funkčnost nebylo možné ověřit). Elektroinstalace je světelná a motorová. V levé části je téměř dokončená bez kompletace. V pravé části prakticky zatím chybí. Vytápění ke dni ocenění chybí. Plyn je přiveden k domu HUP je osazený v bedně ve zdivu domu ze strany cesty. Rozvod plynu po domě není proveden. Kuchyň není vybavena. Koupelna je ke dni ocenění ve stavu započaté rekonstrukce a je bez vybavení. Okna jsou dřevěná zdvojená, jsou ale převážně osazená pouze jedna křídla a zbývající jsou uložená uvnitř domu. Dveřní křídla z části chybí a jsou pouze osazené nové ocelové zárubně. V půdním prostoru chybí dozdívky po obvodu zdiva. Dokumentace pro provádění stavebních úprav nebyla zjištěná. Dle všeho jde o konstrukce a práce prováděné bez potřeby ohlášení stavebnímu úřadu. Na obytnou část navazuje původní hospodářská část chlév. Jedná se o hospodářskou část rodinného domu, přístupnou z chodby obytné části RD a ze dvora. Ve chlévě jsou klenby. Klenba je porušená a neprovizorně podepřená. Práce pro zajištění stability konstrukce nejsou dle všeho provedené. Podlaha je původní. Omítka je hrubá, z části chybí. Zastřešení je stejné jako na navazující části rodinného domu. Střešní krytina je původní. Prostor je původním stavu, je neudržovaný neopravovaný. Je ve stavu, kdy není reálné je přímo užívat. Hospodářská část je oceněná společně s obytnou částí. Nebytové prostory jsou v ocenění zohledněné započítáním redukované užitné plochy (vzhledem k jejich stavu je pro porovnání uvažováno s touto plochou z 25%). - 2 -
Společně s domem je předmětem ocenění studna na pozemku u domu. Jedná se o kopanou studnu opatřenou skružemi. Stáří asi 60 70 let. Studna není využívána, dům je připojený na veřejný rozvod vody. Dále je společně s domem předmětem ocenění základní soubor venkovních úprav. Jedná se o přípojky inženýrských sítí včetně zemního plynu (hup je na domě). Dále o zpevněné venkovní plochy u domu, oplocení včetně vrat a branky. Ocenění je provedeno včetně pozemků p.č. 95/1 a p.č. 95/4 (zastavěná plocha a nádvoří). Zastavěné plochy a nádvoří p.č. 95/1 a p.č. 95/4 Pozemky p.č. 95/1 a p.č. 95/4 spolu tvoří jeden funkční celek. Na pozemku p.č. 95/1 je postaven oceňovaný rodinný dům. Zbytek pozemku p.č. 95/1 a pozemek p.č. 95/4 plní funkci dvora a zahrady. Pozemky jsou mírně svažité až rovinné. Jsou přístupné z místní komunikace od západního okraje přes pozemek p.č. 96/5 (vlastnictví Česká republika Správa nemovitostí ve vlastnictví státu: pozemkový fond České Republiky. Splaší možný přístup je pak z východní strany ale po pozemku jiného vlastníka (fyzická osoba). Dům tak prakticky nemá zajištěný přímý přístup z veřejné komunikace. Přehled výměr v domě obytná plocha po rekonstrukci obytná plocha nedokončená ostatní plochy - ve stavu plně nevyužitelném účel mítnosti m2 m2 m2 m2 šatna - SDK příčka, prkna 7,8 ložnice - plovoucí podlaha 8,8 kuchyň ker. dlažba a plovoucí podlaha 32,4 chodba přední - pův. cem dlažba 14,1 koupelna - bez podlahy 13,7 pokoj vzadu - pův cem. Dlažba 11,7 chodba - pův. cem dlažba 7,4 pokoj vzadu do dvora prkna 10,5 sklep 20,9 chlév - porušená klenba 52,2 plocha celkem 48,9 57,3 20,9 52,2 započítatelná plocha 106,3 5,2371 13,04 užitná pocha celkem 119,3 Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Starkoč, obec Studnice, list vlastnictví č. 184 - informace o nemovitosti Kopie katastrální mapy pro k.ú. Starkoč Místní šetření se zjištěním skutečného stavu a se zaměřením stavby za přítomnosti insolvenčního správce Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na listu vlastnictví č. 184 pro k.ú. Starkoč, obec Studnice zapsán: Václav Vorlíček, Poděbradova 232, 547 01 Náchod - 3 -
Předmětem ocenění jsou 1) Rodinný dům s jednou bytovou jednotkou č.p. 7 na pozemku p.č. 95/1 2) Pozemek p.č. 95/1, 95/4 (zastavěná plocha a nádvoří) 3) Příslušenství zahrnující venkovní úpravy a trvalé porosty Úkolem je stanovení ceny obvyklé Seznam příloh 1) List vlastnictví číslo 184, k.ú. Starkoč informace o nemovitosti 2) Snímek katastrální mapy 3) Fotodokumentace - 4 -
B. POSUDEK A OCENĚNÍ 1) Stanovení ceny obvyklé - rodinného domu č.p. 7 na pozemku p.č. 95/1 a pozemků p.č. 95/1 a p.č. 95/4 (zastavěná plocha a nádvoří), včetně příslušenství zahrnujícího venkovní úpravy a trvalé porosty v obci Studnice, k.ú. Starkoč Úkolem ocenění je stanovení zejména ceny obvyklé. Cenu obvyklou stanovuji zejména s ohledem na porovnání se srovnatelnými nemovitostmi prodávanými a prodanými v poslední době v okolních srovnatelných lokalitách. Jako vzorek pro porovnání jsou použité zejména domy srovnatelného charakteru prodávané v okolí. Údaje o porovnatelných objektech jsou použité z vlastní databáze. Jedná se o realizované prodeje v časovém horizontu do půl roku. Cena je dále konzultována a ověřená u spolupracujících realitních kanceláří v regionu. Cenu nemovitosti stanovenou na základě porovnání považuji jako nejvíce se blížící ceně obvyklé. Cenu stanovuji s ohledem na známé skutečnosti mající vliv na cenu. Je také zohledněné, že stavba je ve stavu započaté ale nedokončené rekonstrukce a stavebních úprav a tento stav přetrvává již asi pět let. Charakteristika stavby domu Charakteristika stavby SKP: 46.21.11 Typ: A - nepodsklepený, s jedním nadzem.podlažím Druh konstrukce: Zděná Obestavěný prostor Spodní stavba (4,50+4,30)*4,05*2,05 = 73.06 m 3 Vrchní stavba 9,80*17,75*(3,76+3,54+3,95+4,50)*0,25 = 684.93 m 3 Zastřešení 10,70*17,55*4,82*0,5 = 452.56 m 3 celkem = 1210.55 m 3 Jedná se o samostatně stojící částečně podsklepený přízemní objekt v souvisle zastavěné části vesnice Starkoč. Byl postaven asi v letech 1895-6. Současný stav je z doby asi před pěti lety a od této doby je stav neměnný a rekonstrukci není pokračováno. Celková započítatelná užitná plocha pro porovnání je (zaokrouhleno) celkem 119 m2. Stanovení ceny porovnáním Lokalita Užitná plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koefcient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Červený Kostelec 160,00 706 2 000 000 12 500 0,78 9 750-5 -
Dům je přístupný ze strany zahrady do vnitřní chodby se schodištěm. Odtud je vstup po schodech do sklepa. Ve sklepě je sklad a kotelna. Po schodech je vstup do přízemí. Z chodby je přístupné WC, šatna. Přes kuchyň je vstup do pokoje a z něho je vstup do ložnice. Z ložnice je vstup koupelny. V koupelně je vana a umývadlo. V podkroví je chodba se schodištěm. Odtud je přístup do dvou pokojů, a z pokojů je po straně přístup do půdiček. Oceňovaný dům je z části podsklepený, má obytné přízemí a podkroví. V domě je jeden byt a většina vnitřních prostor je určená k bydlení. Jedná se o rodinný dům. Dle dostupných údajů je dům postavený ve třetí dekádě minulého století. Dle dostupných údajů je současný stav po dílčí rekonstrukci a opravě počátkem devadesátých let. Poloha - Oceňovaný dům je v méně výhodné poloze; Provedení a vybavení - Dům je ve stavu rozpracované rekonstrukce; 127,00 250 1 950 000 15 354 0,64 9 827 Dům je z části podsklepený, má obytné přízemí a podkroví. V domě je jeden byt. Jedná se o rodinný dům s jedním bytem. Sklep je přístupný z vnitřní chodby. Podsklepená je severní část domu. V přízemí přístupném od chodníku je ve střední části napříč chodba se vstupem na terasu ze západní části domu. V jižní části domu je obývací pokoj a kuchyňský kout. V severní části domu je ložnice, šatna a schodiště do podkroví. Dům je přízemní s podkrovím, s malým sklípkem. Byl postavený asi v r. 1900. Dům je po rekonstrukci v dobrém technickém stavu. V podkroví je provedena příprava pro koupelnu. Schody jsou úzké a velmi příkré. Poloha - méně výhodná poloha; Provedení a vybavení - není dokončená rekonstrukce; Celkový stav - Nedokončený; Červený Kostelec 139,00 347 1 500 000 10 791 0,93 10 036 Dům je dle sdělení postavený kolem roku 1935 (přesnější údaj nebyl zjištěný ani na stavebním úřadě). V sedmdesátých letech byly provedené stavební úpravy podkroví, byly vestavěné ryzality a dům dostal současný tvar. Z této doby je dle všeho i přístavba verandy. Ke dni ocenění je dům ve stavu probíhajících stavebních úprav. Dle zjištění je provedená oprava a rekonstrukce vnitřních rozvodů (není dokončená elektroinstalace je bez kompletace, rozvody vody a kanalizace nejsou zcela dokončené). Dále je provedená oprava a dílčí výměna podlah. Nejsou v části provedené nášlapné vrstvy. Obě koupelny a WC jsou pouze ve stavu započaté rekonstrukce rekonstrukci je třeba dokončit. V místnostech je provedená oprava omítek a z části jsou stěny přeštukované. Kuchyň je bez vybavení. Je vhodné uvažovat o provedení opravy oken a dveří. Zastřešení je dřevěným krovem s krytinou z osinkocementových šablon a plechu. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Poloha - Oceňovaný dům je v méně výhodné poloze; Provedení a vybavení - Dům je ve stavu nedokončené rekonstrukce; Celkový stav - Oceňovaný dům je ke dni ocenění v horším stavu.; Borová 128,00 1 313 1 600 000 12 500 0,79 9 875 Dům je přízemní z podkroví místností a je z části podsklepený. V domě je jeden byt. Jedná se o rodinný dům. Vstup do domu je z východní strany do přistavěné verandy a dále do vnitřní chodby. Z chodby vpravo je u dvora upravená obytná místnost. V zadní části je velká celkově rekonstruovaná koupelna a WC. Vlevo je vstup do pokoje a obytné kuchyně. Z chodby jsou schody do sklepa. A z chodby po schodech je vstup do půdního prostoru a odtud je u štítu přístupná obytná místnost. Na severní straně na obytnou část navazuje prostor skladu. Jedná se o dům postavený jako zemědělská used- - 6 -
lost kolem roku 1920. Jedná se o kvalitně provedenou stavbu. Kolem roku 2000 byla stavba opravená a provedená rekonstrukce a modernizace do současného stavu. Zejména byly opravené vnitřní prostory. Nově je provedená koupelna a WC. Nové jsou vnitřní rozvody a napojení domu na veřejnou kanalizaci. Jsou opravené vnitřní povrchy a nově jsou provedené podlahy. Poloha - Oceňovaný dům je v méně výhodné poloze; Provedení a vybavení - není dokončená rekonstrukce; Celkový stav - Z části novější konstrukce; Hronov - Rokytík 181,00 1 970 1 500 000 8 287 1,06 8 785 Rodinný dům se nachází v samostatné části obce Hronov - ve stavebně nesrostlém Rokytníku (vesnice, která připadla pod město). Nachází se na vlastním pozemku, je přístupný z místní zpevněné komunikace. Stojí mezi dalšími rodinnými domy, jedná se o rozptýlenou vesnickou zástavbu. Dům je napojený na veřejnou elektrickou síť. Voda je z vlastní studny. Odkanalizování je do jímky. Plyn je přivedený na hranici pozemku. Dům byl postavený v roce 1925. Dle sdělení vlastníka byla kolem roku 1965-1970 provedená přístavba domu, byly provedeny dílčí dispoziční změny v obytné části a dům byl opravený a rekonstruovaný. Od této doby je převážně pouze udržovaný v nejnutnější míře (spíš míň) a byl do nedávné doby obývaný. Dům je z části podsklepený (pod částí směrem do dvora - podsklepení je poloviny zastavěné plochy), v přízemí je chodba, koupelna, WC, hala se schody, kuchyň, jídelna, ložnice, obývací pokoj a v přístavbě je prádelna a garáž. V podkroví je chodba se schody, dva pokoje a ve skosených částech jsou pak půdičky. Vstup do půdního prostoru je poklopem ve stropě. Poloha - Oceňovaný dům je v lepší poloze; Provedení a vybavení - Oceňovaný dům je ve stavu nedokončené rekonstrukce; Celkový stav - Je z části v horším stavu.; Průměrná cena 9 654 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 119,00 m 2 Porovnávací hodnota 1 148 880 Kč - 7 -
Cena obvyklá Cenu nemovitosti stanovenou na základě porovnání považuji jako nejvíce se blížící ceně obvyklé. Cenu stanovuji s ohledem na známé skutečnosti mající vliv na cenu. Cenu stanovuji s ohledem na známé skutečnosti mající vliv na cenu. Je také zohledněné, že stavba je ve stavu započaté ale nedokončené rekonstrukce a stavebních úprav a tento stav přetrvává již asi pět let bez dalších prováděných prací. Cenu obvyklou stanovuji na základě porovnání a zaokrouhluji ji na 50 tisíc. Cena obvyklá - rodinného domu č.p. 7 na pozemku p.č. 95/1 a pozemků p.č. 95/1 a p.č. 95/4 (zastavěná plocha a nádvoří), včetně příslušenství zahrnujícího venkovní úpravy a trvalé porosty v obci Studnice, k.ú. Starkoč Cena celkem Kč 1 150 000,- - 8 -
C. REKAPITULACE VÝSLEDNÉ CENY Cena obvyklá - rodinného domu č.p. 7 na pozemku p.č. 95/1 a pozemků p.č. 95/1 a p.č. 95/4 (zastavěná plocha a nádvoří), včetně příslušenství zahrnujícího venkovní úpravy a trvalé porosty v obci Studnice, k.ú. Starkoč Cena celkem Kč 1 150 000,- Slovy: Jedenmilionjednostotisíc Kč Ve Vysokově, dne 18. května 2011... vypracoval - 9 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 23.9. 1994, č.j. Spr. 233/94, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 3020-90/11. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Ing. Jiří Jezbera 549 12 Vysokov 160-10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -