ZNALECKÝ POSUDEK č.6618/28 odhad obvyklé ceny nemovitosti pro účel dražby podle metodiky v Hypoteční bance, a.s. Předmět ocenění: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Stávající Číslo popisné: 98 Na pozemku parc. č.: st.123/1 Pozemky parc. č.: st.123/1, 231/3 Ostatní stavby: Vlastník stavby: Josef Svoboda, Suchdol 98, 28502 Suchdol, 1 / 1 Vlastník pozemku: Josef Svoboda, Suchdol 98, 28502 Suchdol, 1 / 1 Katastrální území: Suchdol u Kutné Hory LV č.: 10135 Kraj: Středočeskýř Okres: Kutná Hora Obec: Suchdol Část obce: Suchdol Ulice: Číslo orientační: Objednatel: Stav ke dni / Prohlídka: Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění) EURODRAŽBY.CZ, IČ:25023217 Čimická 780/6 18100 Praha 8 19.2.2015 / 19.2.2015 O rodinné domy v této cenové relaci je v dané 900 000 Kč lokalitě stálý zájem. Obvyklá cena budoucí: (cena po dokončení stavby v cenové úrovní ke dni ocenění) Nemovitosti jsou obchodovatelné: dobře Poznámka: Vypracoval: Ing. Miroslav Bartůněk tel.: 777 747 703, 327 312 689, 327 314 331 Dobrovítov 27 fax.: 327314331 286 01 Čáslav e-mail.: mbartunek@centrum.cz Datum: 19.3.2015 Tento odhad obsahuje 19 stran textu včetně 12 stran příloh.... podpis, příp. razítko
SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Nemovitost: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Kraj: Středočeský Obec, část obce: Suchdol Katastrální území: Suchdol u Kutné Hory Ulice: Hlavní stavba stávající stav budoucí stav počet podlaží PP/NP 1 1 počet bytových jednotek / typy 2 3+1, 2+kk zastavěná plocha 1NP: 160 m 2 obestavěný prostor: 912 m 3 podlahová plocha - obytná část 129 m 2 podlahová plocha - nebytová část jednotková cena: 4 500 Kč/m 3 garáže v objektu / počet stání: ano stáří původní / další životnost: 65 40 opotřebení celkové: 62 % technický stav stavby: Neudržovaná - k částečné rekonstrukci vytápění: Ústřední / etážové - tuhá paliva typ konstrukce domu: Zděná (cihlová, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou) rozestavěnost: 100 % forma užívání: Bydlení rekonstrukce celková/dílčí v roce: / 2007 provedené dílčí rekonstrukce: rekonstrukce v interiéru domu nemovitost je běžně užívána: ano ne pozemky (popis): st.123/1 - zastavěná plocha a nádvoří, č.231/3 - zahrada, Oceňované pozemky jsou téměř rovinné, jsou napojeny na elektro, vodovod ze studny, kanalizace je svedena do obecní kanalizace. Přístup je bezproblémový z pozemku č.834/1 - ostatní plocha ve vlastnictví Středočeského kraje. Malá část pozemku st.123/1 je zřejmě užívána sousedem. Na oceňovaných pozemcích se dále nachází dřevěná kůlna v dezolátním stavu zakrytá eternitem, altánek, předložené schody, zpevněné plochy z betonu, oplocení drátěné na betonové podezdívce k ulici, provizorní oplocení zahrady, vrata a vrátka, přípojky elektro, voda ze studny, veřejná kanalizace, okrasné a ovocné porosty. výměra pozemků celkem: 1 119 m 2 jednotková cena 400 Kč/m 2 napojení na sítě vlastní veřejné vlastní veřejné elektro: vodovod: kanalizace (splašková): plynovod kabelová síť: přístup po zpevněné komunikaci: omezení a rizika rating rizika: bez vlivu na OC Rizika: Ostatní finanční / právní omezení zahrnuto v obvyklé ceně záplavové území / rok poškození: ano ne ano ne pojištění proti povodní / záplavě: doporučuji není nutné doporučuji není nutné - 2 -
Obec Počet obyvatel: 1 135 Budova:řadová krajní Poloha v obci: Širší centrum - zástavba RD Poloha vzhledem k užívání: výborná dobrá neutrální nevhodná Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice / silnice I. třídy silnice II. třídy Místopis: Městys Suchdol se nachází na severozápadním úpatí vrchu Vysoká přibližně 8 km západně od města Kutné Hory. Suchdol leží na silnici č. 2 vedoucí mezi městy Kutná Hora a Říčany u Prahy, cca 11km od Kolína a cca 60 km do hlavního města Prahy. V místě základní a mateřská škola, obchod, hospoda, zdravotní středisko a živnosti, autobus. Železnice je v Kutné Hoře a v Kolíně. Rizika: Ostatní finanční / právní omezení Na LV č.10135 je uvedeno zástavní právo smluvní u ČS a.s., exekuční příkaz k prodeji, rozhodnutí o úpadku - k uvedeným zápisům při stanovení obvyklé ceny nepřihlížím Popis / dispozice: Jedná se o jednopodlažní v malé části podsklepený rodinný dům krajní řadový. Dům byl postaven cca v r.1950, po koupi současným majitelem byla provedena částečná vnitřní rekonstrukce domu - nově rozvody vody, elektro, odpady, nově ústřední topení, podlahové krytiny v části domu, zřízena koupelna s WC. Rekonstrukce se týkala hlavní části domu, kde se nachází byt 3+1. V přístavbě do dvora je provizorní byt 2+kk bez rekonstrukce. Dispozice: 1.PP - kotelna, sklípek 1.NP - byt 3+1-3 x pokoj, kuchyň, koupelna s WC, chodba, veranda byt 2+kk - pokoj, pokoj s kk, chodba, chodba se schodištěm, koupelna s WC, šatna Dům má sedlový krov zakrytý eternitovými šablonami, na přístavbě s pultovým krovem je vlnitý plech, další přístavky mají též pultové krovy s eternitem. Okna jsou dřevěná špaletová, na podlahách jsou betony, PVC, koberce a dlažby. Vytápění je společné ústřední kotlem na tuhá paliva, kotel nyní chybí. V bytě 3+1 je v koupelně rohová vana, umyvadlo, WC kombi, el. bojler. V kuchyni je část kuchyňské linky, sporák chybí. V bytě chybí část dveří, v koupelně chybí topný žebřík. Přistavěná veranda má zdivo v tl.15 cm, je bez omítek s provizorním stropem. Kotelna je umístěná pod přístavkem do dvora přístupná z venku. Chybí zde kotel ústředního vytápění a domácí vodárna. V přístavbě do dvora je zřízen byt 2+kk. V koupelně je vana, WC, umyvadlo chybí. V jednom pokoji byl pravděpodobně kuchyňský kout (vyveden odpad), chybí radiátory ÚT. Byt je v horším technickém stavu. Celý dům je neužíván, bez základní údržby. Konstrukce a vybavení Název Popis Název Popis 1. Základy betonové pasy 2. Zdivo zděné tl. 45 cm 3. Stropy s rovným podhledem 4. Střecha sedlový krov, plochá střecha na přístavbě 5. Krytina osinkocementová 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné omítky 8. Fasádní omítky břízolitové omítky 9. Vnější obklady chybí 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady 11. Schody betonové a dřevěné 12. Dveře plné a prosklené 13. Okna dřevěná špaletová 14. Podlahy obytných dlažba, koberce místností 15. Podlahy ostatních místností dlažba, PVC 16. Vytápění ústřední topení, kotel na tuhá paliva není 17. Elektroinstalace světelná, třífázová odpojena 18. Bleskosvod chybí 19. Rozvod vody plast, studená i teplá voda 20. Zdroj teplé vody bojler 21. Instalace plynu chybí 22. Kanalizace odkanalizování ze všech míst 23. Vybavení kuchyně kuchyňská linka 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC 25. Záchod splachovací 26. Ostatní chybí - 3 -
Seznam podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.PP 19,80 m 2 6,25 m 2 kotelna 8,30 m 2 0,50 4,15 m 2 sklípek 4,20 m 2 0,50 2,10 m 2 1.NP 159,94 m 2 122,30 m 2 veranda 7,00 m 2 1,00 7,00 m 2 chodba 3,70 m 2 1,00 3,70 m 2 koupelna s WC 5,50 m 2 1,00 5,50 m 2 pokoj 9,60 m 2 1,00 9,60 m 2 pokoj 20,30 m 2 1,00 20,30 m 2 pokoj 20,30 m 2 1,00 20,30 m 2 kuchyň 13,50 m 2 1,00 13,50 m 2 pokoj s kk 14,60 m 2 1,00 14,60 m 2 chodba 2,20 m 2 1,00 2,20 m 2 komora 4,50 m 2 1,00 4,50 m 2 chodba 4,10 m 2 1,00 4,10 m 2 koupelna s WC 4,00 m 2 1,00 4,00 m 2 pokoj 13,00 m 2 1,00 13,00 m 2 Vztah nemovitosti ke KN Nemovitost / jednotka je řádně zapsána v KN: ano ne Stav rozestavěné stavby / jednotky umožňuje z právního hlediska podpis zástavní smlouvy: ano ne Reprodukční cena Věcná hodnota Hlavní stavby: 4 102 443 Kč Hlavní stavby: 1 562 621 Kč Ostatní stavby: Ostatní stavby: Pozemky: 447 600 Kč Věcná hodnota celkem: 2 010 220 Kč Porovnávací hodnota Lokalita Užitná plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Malenovice, okr.kutná Hora 180,00 2 929 1 450 000 8 056 0,80 6 429 Nabídka -prodej rodinného domu 5+1 v obci Malenovice u Kutné Hory, stojící na vlastním oploceném pozemku o rozloze 2929m2. K domu náleží stodola ve které se nachází sklípek, dále pak kolna, chlév, garáž - prostory využitelné jako dílna či jiné skladovací prostory. V domě proběhla částečná rekonstrukce rozvodů elektřiny, vody a kanalizace. Dispozice: přízemí - vchod, vstupní chodba, koupelna, WC, spíž, kuchyň, obývací pokoj, ložnice. 1. NP. pokojíček, obývací pokoj, ložnice, prostorná půda. Podlahová krytina v domě jsou dřevěné parkety, PVC a dlažba. Topení ústřední s kotlem na tuhá paliva, elektřina 230/400V, voda vlastní studna, kanalizace septik. Nemovitost je vhodná jak k trvalému bydlení, tak k rekreaci. Veškerá občanská vybavenost se nachází v nedaleké střediskové obci Suchdol. K1 Zdroj ceny - www.sreality.cz 0,80 K2 Velikosti objektu - srovnatelná 1,00 K3 Poloha - mírně horší 1,05 K4 Provedení a vybavení - dobré 1,00 K5 Celkový stav - průměrný 1,00 K6 Vliv pozemku - větší pozemek 0,95 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,00-4 -
Nová Lhota, okr. Kutná Hora 136,00 560 1 300 000 9 559 0,76 7 227 Nabídka - prodej domu 2+1, v obci Nová Lhota. Dům je vybaven kuchyňskou linkou. Nová střecha, fasáda, plastová okna a veškeré rozvody. Nízké provozní náklady. Dvojí vytápění - plyn a tuhá paliva. Vlastní studna. U domu venkovní posezení s krbem. Blízká dostupnost do Čáslavi a Kutné Hory. Pošta, školka a obchody v blízkých Klukách K1 Zdroj ceny - www.sreality.cz 0,80 K2 Velikosti objektu - podobná 1,00 K3 Poloha - mírně horší 1,05 K4 Provedení a vybavení - dobré 1,00 K5 Celkový stav - průměrný - po částečné rekonstrukci 0,90 K6 Vliv pozemku - bez vlivu 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,00 Uhlířské Janovice, okr. Kutná Hora 125,00 277 1 099 000 8 792 0,86 7 533 Nabídka - prodej samostatného dvoupodlažního rodinného domu, 3+kk/ 125 m2, který se nachází na vlastním oploceném pozemku o rozloze 277 m2 ve městě Uhlířské Janovice. Nemovitost je situována na klidném místě u centra města a svou polohou je vhodná k trvalému i rekreačnímu bydlení. Na město navazuje krásné přírodní okolí s možností koupání v nedalekém udržovaném přírodním koupališti, je zde možnost výborného houbaření v přilehlých lesích, sahajících až k Posázaví. Dispozice: v přízemí je vstupní chodba, kuchyň, obývací pokoj, koupelna s vanou a samostatné WC. V patře je 1x pokoj a dále půdní prostor, kde lze také vybudovat obytnou část. K domu také náleží sklep, dílna a kůlna. Ve městě je plná občanská vybavenost. Velmi dobrá dopravní dostupnost - bus, vlak, Kolín a Kutná Hora 18 km, Praha 1 hod K1 Zdroj ceny - www.sreality.cz 0,80 K2 Velikosti objektu - podobná 1,00 K3 Poloha - srovnatelná 1,00 K4 Provedení a vybavení - průměrná 1,00 K5 Celkový stav - bez rekonstrukce 1,02 K6 Vliv pozemku - mírně menší 1,05 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,00 Variační koeficient před úpravami: 6,97 % Variační koeficient po úpravách: 6,59 % Průměrná cena 7 063 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 129 m 2 Porovnávací hodnota 907 949 Kč Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty Srovnatelné nemovitosti jsou převzaty z realitní serveru www.sreality.cz, realitní nabídky jsou mírně nadhodnocené, snižuji koeficientem nabídky. Porovnatelné nemovitosti mají objektivní vypovídací schopnost v porovnávací hodnotě. První dvě srovnatelné nemovitosti se nacházejí v horších lokalitách - obcích. Mají srovnatelný počet užitných ploch, domy v průměrném technickém stavu bez základní údržby. Seznam oceňovaných pozemků Název pozemku Parcelní číslo Výměra Jednotková cena pozemku zastavěná plocha a nádvoří: 123/1 603 m 2 400 Kč/m 2 zahrada: 231/3 516 m 2 400 Kč/m 2 Celkem: 1 119 m 2-5 -
Stanovení standardní jednotkové ceny za m 2 započitatelné plochy Obvyklá cena: 900 000Kč Hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: 0Kč Podíl venkovních úprav a ostatních staveb na obvyklé ceně: 2,00 % 18 000Kč Obvyklá cena pozemků: 447 600Kč Upravená obvyklá cena: 434 400Kč Započitatelná plocha: 129m 2 Jednotková cena započitatelné plochy: 3 379Kč/m 2 Podklady / přílohy počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.10135 ze dne 1.2.2015. 3 Snímek katastrální mapy. 1 Mapa oblasti 2 Fotodokumentace nemovitosti. 3 Srovnatelné nemovitosti 3 Objednávka provedení odhadu předmětu aukce pod č.j. 104/2015-A ze dne 12.2.2015 0 Zdůvodnění obvyklé ceny: (vč. komentáře ke kupní ceně) Současný vlastník získal oceňované nemovitosti na základě kupní smlouvy ze dne 31.1.2007 - kupní cena byla dle sdělení 1,4 mil. Kč. Jednotková cena započitatelných podlahových ploch : 900.000,00 Kč : 129,00 m 2 = 6.977,00 Kč/m 2 Zaokrouhleno: 7.000,00 Kč/m 2 Výhody: - obec s částečnou občanskou vybaveností - škola, školka, obecní úřad, obchod, restaurace - dobrá dostupnost do okolních měst s pracovními příležitostmi - Kutná Hora, Kolín Nevýhody: - zatéká do střechy - chybí některé prvky v domě (v bytě 3+1 - část kuchyňské linky, dveřní křídla, topný žebřík v koupelně, v bytě 2+kk - kuchyňská linka, umyvadlo v koupelně, radiátory ÚT, v kotelně chybí kotel, domácí vodárna) - 6 -
Ocenění nemovitostí je provedeno ke dni 19.2.2015 Posudek o ceně byl vypracován 19.3.2015 podpis znalce Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne 17.10.1984 č.j. Spr.1145/81 pro základní obor EKONOMIKA odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř.č. 6618/28 znaleckého deníku. Certifikovaný dne 15.9.1997 Bankovním institutem V.Š., a.s. Praha na základě akreditace udělené Českým institutem pro akreditaci, pro oceňování majetku kategorie "nemovitost", certifikát QON číslo 002059, ev.č. 059/97 s platností do 31.12.2000 a recertifikován dne 30.09 2010 číslo certifikátu 0003 s platností do 31.09.2015. V Čáslavi dne 19.3.2015 Ing. Miroslav Bartůněk Dobrovítov 27 286 01 Čáslav e-mail: mbartunek@centrum.cz Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou. - 7 -
List vlastnictví č.10135-8 -
- 9 -
- 10 -
Snímek katastrální mapy - 11 -
Mapa oblasti - 12 -
Mapa obce - 13 -
Celková situace Pohled ze silnice - Z Pohled ze silnice - SZ Pohled ze zahrady Přístavba do dvora Vstup do kotelny - 14 -
Byt 3+1 Kuchyň Pokoj Koupelna s WC Koupelna s WC Pokoj Vstup do domu - 15 -
Byt 2+kk v přístavbě Koupelna s WC Pokoj s kk Pokoj Chodba se schodištěm Půda Zahrada - 16 -
Srovnatelné nemovitosti - 17 -
- 18 -
- 19 -