ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ č. 33-29/2016 Ocenění nemovitých věcí: Bytová jednotka č. 489/6 v budově Klatovy III, č.p. 488,489 na pozemku parc. č. st. 2487, 2488 a podíl na společných částech domu a pozemku o velikosti 781/24706, zapsáno na LV č. 8400 (byt) a LV č. 6864 (budova, pozemek), v k.ú. a obci Klatovy, Katastrálním úřadem pro Plzeňský kraj, katastrálním pracovištěm Klatovy. Objednatel posudku: Účel posudku: EURODRAŽBY Čimická 780/1 181 00 Praha 8 - Čimice Podklad pro dražbu Dle stavu ke dni 18.03.2016 posudek vypracoval: ZUOM a.s. - znalecký ústav Chelčického 686 533 51 Pardubice - Rosice Posudek obsahuje 12 stran. Objednateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Pardubicích 30.03.2016
SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol 1.2. Podklady 1.3. Určení obvyklé ceny 2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje 3.1.1. Identifikace nemovitosti 3.1.2. Omezení vlastnického práva 3.1.3. Poloha a charakteristika nemovitosti 3.1.4. Popis a stav objektu 3.2. Výpočet 3.2.1. Porovnání 3.2.2. Rekapitulace 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. Osvědčení 5.2. Fotodokumentace 5.3. Doklady 2
1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: Bytová jednotka č. 489/6 v budově Klatovy III, č.p. 488,489 na pozemku parc. č. st. 2487, 2488 a podíl na společných částech domu a pozemku o velikosti 781/24706, zapsáno na LV č. 8400 (byt) a LV č. 6864 (budova, pozemek), v k.ú. a obci Klatovy, Katastrálním úřadem pro Plzeňský kraj, katastrálním pracovištěm Klatovy. 1.2. Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 8400 pro k.ú. Klatovy ze dne 26.01.2016 Informace z katastru nemovitostí LV č. 6864 pro k.ú. Klatovy ze dne 30.03.2016 Kopie katastrální mapy z nahlížení do katastru nemovitostí Usnesení 12D1042/2006 Fyzická prohlídka oceňované nemovitosti a pořízení fotodokumentace. Prohlídka předmětu ocenění nebyla insolvenčním dlužníkem umožněna. Veškeré popisy a informace vyplývají z prohlídky vnější, informace a skutečnosti o zakrytých konstrukcích a existenci podzemních částí a stavu inženýrských sítí apod. byly dle možností prohlídky a stavu nemovitostí odhadnuty. 1.3. Určení obvyklé ceny Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb., 2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. 2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob Určuje se výhradně porovnáním jako statistické vyhodnocení nejčastěji se vyskytujícího prvku v dané množině skutečně realizovaných cen stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění s vyloučením mimořádných okolností trhu. Množina prvků je stanovena z historických cen za přiměřený časový úsek. Pokud ve smyslu zákona č. 3
151/1997 Sb., o oceňování majetku nejsou k dispozici údaje o skutečně realizovaných cenách stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění pro určení ceny obvyklé, nelze teda zjistit cenu obvyklou a bude pak zjištěna tržní hodnota (odhad realizovatelné ceny) na základě porovnání v množině nabídkových cen realitní inzerce, které budou objektivizovány vzhledem k jejich velmi častému nadhodnocení oproti cenám nakonec realizovaným. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitých věcí mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou. Takto zjištěnou tržní hodnotu je možné považovat za cenu obvyklou dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje 3.1.1. Identifikační údaje nemovitosti Dle výpisu z katastru nemovitostí LV 8400 ze dne 26.01.2016 pro k.ú. Klatovy Matějček Karel, Podhůrecká 489, Klatovy III, 33901 Klatovy Adresa: Podhůrecká 489 Název katastrálního území: Klatovy Název obce: Klatovy Název okresu: Klatovy List vlastnictví: LV č. 8400 3.1.2. Omezení vlastnického práva Na předmětu ocenění váznou tato práva (viz. LV 8400 pro k.ú. Klatovy) Rozhodnutí o úpadku ( 136 odst. 1 insolvenčního zákona) - Matějček Karel Zástavní právo smluvní Věcné břemeno (podle listiny) Ocenění je provedeno bez vlivu výše uvedených omezení vlastnického práva Věcné břemeno užívání - Matějček František, Podhůrecká 489, 339 01 Klatovy, Listina Usnesení soudu o schválení dědické dohody: Okresní soud v Klatovech: 12 D-1042/2006 ze dne 04.09.2007. Právní moc ke dni 04.10.2007. Výše uvedené věcné břemeno užívání výrazně ovlivňuje obvyklou cenu nemovité věci, ocenění je provedeno se zohledněním věcného břemene užívání. Dle znaleckého standardu AZO č.3 je obvyklá cena nemovitých věcí s věcným břemenem doživotního užívání výrazně nižší než cena volné nemovité věci. Snížení je nutno stanovit dle lokality, technického stavu, stáří oprávněného, velikosti plochy dotčené z celkové plochy. Toto snížení je doporučeno ve výši 50-90%. 3.1.3. Poloha a charakteristika Bytový dům je postavený v zastavěné, okrajové, severozápadní části města Klatovy, při místní komunikaci, ul. Podhůrecká, parc.č. 1410/1 a parc.č. 1383/20 ve vlastnictví Město Klatovy, nám. Míru 62, Klatovy I, 33901 Klatovy. Bezprostřední okolí je zastavěné převážně původními bytovými domy, kde převládá funkce bytová a občanskou vybaveností. Okolí bytového domu je běžně prostorné, se vzrostlými stromy, zatravněné s běžnou možností parkování. Bytový dům je využíván pro 4
bydlení. Hlavní vstup je orientován ze západní strany, zadní vchod z východní strany. Bytový dům je podsklepený (zvýšený suterén), má osm nadzemních podlaží. Okolí a vnitřní prostory bytového domu jsou hodnoceny jako běžně udržované. Objekt byl dán do užívání v sedmdesátých letech minulého století, je napojen na veřejné inženýrské sítě. Dům je panelový, základy domu jsou betonové, obvodové a vnitřní stěny jsou montované panelové, stropy jsou železobetonové, střecha plochá, schodiště je železobetonové a stupně jsou teracové, dům je po revitalizaci, s výtahem. Město Klatovy se nachází na území okresu Klatovy a náleží pod Plzeňský kraj. Klatovy je také obcí s rozšířenou působností. Osídlení tohoto středně velkého města dosahuje zhruba počtu 22890 obyvatel. Popis a stav objektů Bytová jednotka 4+1 se sociálním zázemím se nachází v 3 nadzemním (2.patro) podlaží bytového domu. Plocha bytu činí 78,10 m2. Vstup do bytu je ze společné chodby od schodiště vpravo. V bytě je kuchyně 11,90m2, WC 1,00m2, koupelna 3,20m2, předsíň 6,80m2, čtyři pokoje 16,30m2, 14,20m2, 10,10m2 a 10,10m2, spíž 0,40m2 a šatna 2,90m2. Vytápění a teplá voda z dálkového zdroje, dveře náplňové, okna dřevěná původní, podlahy koberec a PVC. Byt je v původním, morálně zastaralém, již opotřebovaném stavu, pravděpodobně velmi zanedbaný úklid. Byt je užíván k bydlení. K užívání bytu náleží lodžie o ploše 5,10m2 přístupná z pokoje bytu a komora o ploše 1,20m2. Pozemky Pozemek st.parc.č. 2487o výměře 231m2 a st. parc.č. 2488 o výměře 183m2, oba zastavěná plocha a nádvoří, zastavěny bytovým domem čp. 488 a čp. 489. Ekonomická charakteristika Jedná se o nemovitost, bytovou jednotku v panelovém bytovém domě. Bytová jednotka je v původním, morálně zastaralém, opotřebovaném stavu, úklid zanedbán. Je užívána k bydlení na základě věcného břemene panem Františkem Matějčkem (rok narození 1957) v rozsahu (dle Usnesení č. 12 D 1042/2006) pokoje sousedícího s kuchyní, spoluužívání kuchyně, jídelny, obývacího pokoje, předsíně, WC a koupelny, šatny, komory a lodžie. Bude použito snížení obvyklé ceny v rozmezí doporučených hodnot (50-90%), vzhledem k rozsahu věcného břemene při horní hranici snížení, tj. 85%. 3.2. Výpočet 3.2.1. Porovnání 1) Plzeňská ul., Klatovy 540 000,- Kč Kupní cena 09/2015 Bytová jednotka 2+1 o ploše 60,89m2 se nachází v 6 (posledním) nadzemním podlaží bytového domu. Vstup do bytu je ze společné chodby vpravo od výtahu. V bytě se nachází předsíň (9,60m2, v předsíni PVC, vestavěné skříně), z předsíně je vstup vpravo na WC (0,88m2), vpravo do kuchyně (10,73m2, v kuchyni PVC, okno na západ) a za kuchyní vstup do koupelny (2,83m2, vana, umyvadlo, keramický obklad, koupelna propojená dveřmi s WC). Rovně z předsíně vstup do ložnice (20,41m2, ložnice předělena lehkou příčkou na dvě místnosti, na podlaze koberec, okno na západ) a z předsíně vlevo do obývacího pokoje (koberec, okno na východ, do ul. Plzeňská). Byt má plastová, betonové jádro s keramickým obkladem, novější kuchyňskou linku. Byt je v dobrém, udržovaném stavebně technickém stavu. K užívání bytu náleží sklep 2,30m2 v suterénu domu. Byt je trvale užíván pro bydlení. Dům je napojen na veškeré dostupné inženýrské sítě, je montovaný, panelový, základy domu jsou bet. vč. izolací proti zemní vlhkosti, obvodové a vnitřní stěny jsou panelové, stropy jsou želbetonové prefa, střecha je plochá, klempířské konstrukce jsou provedeny z pozinkovaného plechu, schodiště je železobetonové prefa a stupně jsou teracové. Vnější stěny jsou zatepleny, omítky jsou stříkané s nátěrem, vnitřní omítky jsou stěrkové, vytápění je ústřední teplovodní z centrálního zdroje, kanalizace a vodovod jsou standardního provedení, el. instalace je provedena v rozvodu 220 V, bleskosvod je osazen, teplá voda je z centrálního zdroje. 5
2) Pod Koníčky, Klatovy 845 000,- Kč Kupní cena 12/2015 Bytová jednotka 3+1 se sociálním zázemím se nachází v 2. nadzemním podlaží (1. patro) bytového domu. Plocha bytu činí 68,82 m2. Vstup do bytu je ze společné chodby od schodiště rovně. V bytě je předsíň (4,76m2, ker.dlažba), z předsíně rovně WC (1,14m2), okolo sociálního zařízení kuchyně do "L" (10,55m2, ker.dlažba, kuchyňská linka se sporákem, okno na jih), z kuchyně do koupelny (2,44m2, umyvadlo, sprchový kout), z předsíně vlevo pokoj (21,00m2, plovoucí, okno na jih), průchozí do druhého pokoje (11,77m2, koberec, okno na jih), z předsíně vpravo pokoj s lodžií (17,16m2, koberec, lodžie na jih). Vytápění a teplá voda z dálkového zdroje, dveře náplňové, okna plastová na jih, do frekventované ulice Pod Koníčky, v bytě byla provedena přibližně před 2 roky celková rekonstrukce, byt je v dobrém, udržovaném stavu. K užívání bytu náleží lodžie 3,00m2 přístupná z bytu a sklep 2,44m2 v suterénu domu. Dům je napojen na veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci, elektro, plyn zaveden. Dům je panelový, základy domu jsou betonové, obvodové a vnitřní stěny jsou montované panelové, stropy jsou železobetonové střecha plochá, schodiště je železobetonové a stupně jsou teracové. 3) ul. Pod Hůrkou, Klatovy 1 340 000,- Kč Nabídková cena Nabízíme Vám ke koupi panelový byt o dispozici 3+1, který se nachází v přízemí revitalizovaného bytového domu v klidné části Klatov, v ulici Pod Hůrkou. Byt v osobním vlastnictví o výměře 64,34 m2 podlahové plochy má nová plastová okna a původní umakartové jádro. Byt je volný, k okamžitému nastěhování. K bytu náleží sklepní kóje (2,86 m2). Prohlídky po domluvě s makléřkou. Celková cena: 1 340 000 Kč za nemovitost, včetně provize Hypotéka: 2 786,51 Kč měsíčně ID zakázky: H01716 Aktualizace: 25.02.2016 Stavba: Panelová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Podlaží: 1. podlaží z celkem 6 Užitná plocha: 64 m 2 Plocha podlahová: 64 m 2 Sklep: Datum nastěhování: Ihned Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední dálkové Plyn: Plynovod Telekomunikace: Kabelová televize Elektřina: 230V Doprava: Vlak, Silnice, MHD Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná č. 78/2013 Sb. podle vyhlášky Výtah: 4) ul. Pod Koníčky, Klatovy 1 350 000,- Kč Nabídková cena Nabízíme k prodeji slunný byt 3+1 po částečné rekonstrukci o výměře 64 m2 v ulici Pod Koníčky v Klatovech. Byt se nachází ve 2. patře panelového domu po rekonstrukci - zateplení, fasáda, střecha. V roce 2015 proběhla kompletní rekonstrukce kuchyně nová kuch. linka, rozvody, podlaha a v pokojích nově naštukované zdi. Dispozice bytu: 3 pokoje (17,1m2, 13,5m2, 11 m2), s navazující kuchyní o výměře 10,4 m2. Samozřejmostí je koupelna a samostatné WC. K bytu náleží sklepní koje. Příjemné bydlení s nízkými měsíčními náklady Veškerá občanská vybavenost je v blízkém okolí. Byt není zatížen exekucí, lze tedy čerpat hypotéční úvěr. 6
Doporučujeme!Celková cena: 1 350 000 Kč za nemovitost, včetně provize, včetně DPH, včetně právního servisu Hypotéka: 2 807,30 Kč měsíčně ID zakázky: N310081 Aktualizace: 24.03.2016 Stavba: Panelová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Podlaží: 3. podlaží z celkem 6 Užitná plocha: 64 m 2 Plocha podlahová: 64 m 2 Sklep: Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední dálkové Plyn: Plynovod Telekomunikace: Telefon, Internet, Satelit, Kabelová televize Elektřina: 230V Doprava: Vlak, Silnice, Autobus Energetická náročnost budovy: Třída C - Úsporná Použité koeficienty: K1 - koeficient polohy, lokality, především z pohledu občanské a technické vybavenosti, dopravní dostupnosti, atraktivitě okolí K2 koeficient typu stavby, materiálové provedení, stavebně technický stav K3 koeficient pozemku, velikost, tvar K4 koeficient velikosti objektů K5 koeficient vybavení nemovitosti, rekonstrukce, modernizace K6 koeficient zdroje K7 koeficient ostatní, výše neuvedené, celkový dojem, úvaha a názor znalce hodnocení nabídek č.nem. K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 Kč/m2 Kč/m2 upravená 1. Plzeňská ul., Klatovy 1,00 1,00 1,00 1,00 0,80 1,00 0,95 8868 6740 2. Pod Koníčky, Klatovy 1,00 1,00 1,00 1,00 0,80 1,00 0,95 12278 9331 3. ul. Pod Hůrkou, Klatovy 1,00 1,00 1,00 1,00 0,80 0,85 0,90 20937 12813 4. ul. Pod Koníčky, Klatovy 1,00 1,00 1,00 1,00 0,80 0,85 0,90 21094 12910 minimum 6740 maximum 12910 průměr 10448 užitná plocha m2 76,9 porovnávací hodnota 803 488 koeficient věcného břemene 85% 120 523 Porovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení: 120 000,00 Kč Slovy: stodvacet tisíc Kč 7
3.2.2. Rekapitulace Porovnávací hodnota: 120 000,00 Kč slovy: stodvacet tisíc Kč Na oceňované nemovité věci je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit jejich silné a slabé stránky. Silné stránky Slabé stránky byt v původním, morálně zastaralém, opotřebovaném stavu, úklid zanedbán, doživotní bezplatné užívání bytu na základě věcného břemene. Při stanovení ceny obvyklé bylo přihlédnuto ke všem vlivů působícím na cenu obvyklou, zejména poloze, stavebně technickému stavu a vybavení, stavu a prognózám ekonomického vývoje odvětví. Po zvážení všech okolností byla současná cena obvyklá tržní hodnota stanovena, s ohledem na negativní dopad skutečnosti, že poptávka po obdobných nemovitých věcech je velmi malá, na úrovni hodnoty porovnávací. Porovnáním výše vypočtených pomocných hodnot a po přihlédnutí ke všem vlivům působícím na obvyklou cenu odhaduji cenu obvyklou výše uvedených nemovitých věcí, ke dni ocenění: 18.03.2016 ve výši: 120 000,00 Kč Slovy: stodvacet tisíc korun českých V Pardubicích, 30.03.2016 Vypracoval Renáta Havířová ----------------------------------------- ZUOM a.s. - znalecký ústav Ing. Jan Mikloško Ředitel společnosti 4. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů z rozhodnutí Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 09.09.2014 č.j. MSP-33/2014-OSD- SZN/11, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 33-29/2016 znaleckého deníku. 8
5. Přílohy 5.1. Osvědčení Výše podepsaný tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebudeme mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsme neshledali žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. 5.2. Fotodokumentace Mapy 9
vstup do domu, chodba vchod do bytu 10
pohledy 11
Katastrální mapa 12