ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ č. 1604/2015 Ocenění nemovitých věcí: podíl ½ - bytová jednotka č. 1298/18 zapsaná na listu vlastnictví č. 3421, vymezená v budově č.p. 1297, 1298, zapsané na LV č. 2190, stojící na st. parcele č. 2314, 2315 zapsané na LV č. 2190. Se spoluvlastnickým podílem o velikosti 354/10000 na společných částech bytového domu č.p. 1297, 1298, zapsaného na LV č. 2190 a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 354/10000 na st. parcele č. 2314 o výměře 242 m2 a st. parcele č. 2315 o výměře 254 m2 vedené jako zastavěná plocha a nádvoří, zapsané na LV č. 2190. To vše v k.ú. Stříbro, obec Stříbro, okres Tachov, vedeném u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Tachov. Objednatel posudku: Účel posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/1 181 00 Praha 8 - Čimice Podklad pro dražbu Dle stavu ke dni 10.02.2015 posudek vypracovala: Renáta Havířová Pod Stráží 75 323 00 Plzeň Posudek obsahuje 15 listů. Objednateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Plzni 16.02.2015
SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol 1.2. Podklady dodané objednatelem 1.3. Podklady zajištěné znalcem 1.4. Stanovení obvyklé ceny 2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje 3.1.1. Identifikace nemovitosti 3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena 3.1.3. Poloha a charakteristika nemovitosti 3.1.4. Popis a stav objektu 3.2. Výpočet 3.2.1. Porovnání 3.2.2. Rekapitulace 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. Osvědčení 5.2. Fotodokumentace 5.3. Doklady 2
1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: podíl ½ - bytová jednotka č. 1298/18 zapsaná na listu vlastnictví č. 3421, vymezená v budově č.p. 1297, 1298, zapsané na LV č. 2190, stojící na st. parcele č. 2314, 2315 zapsané na LV č. 2190. Se spoluvlastnickým podílem o velikosti 354/10000 na společných částech bytového domu č.p. 1297, 1298, zapsaného na LV č. 2190 a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 354/10000 na st. parcele č. 2314 o výměře 242 m2 a st. parcele č. 2315 o výměře 254 m2 vedené jako zastavěná plocha a nádvoří, zapsané na LV č. 2190. To vše v k.ú. Stříbro, obec Stříbro, okres Tachov, vedeném u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Tachov. 1.2. Podklady dodané objednatelem Objednávka na provedení odhadu Oznámeni o provedení odhadu ceny předmětu dražby Výpis z Katastru nemovitostí LV č. 3421 pro k.ú. Stříbro ze dne 02.10.2014 Výpis z Katastru nemovitostí LV č. 2190 pro k.ú. Stříbro ze dne 02.10.2014 1.3. Podklady zajištěné znalcem Výpis z katastru nemovitostí LV č. 3421 pro k.ú. Stříbro ze dne 09.02.2015 Informace z Katastru nemovitostí LV č. 2190 pro k.ú. Stříbro ze dne 16.02.2015 Kopie katastrální mapy ze dne 09.02.2015 Fyzická prohlídka oceňovaných nemovitých věcí, jejich přeměření a pořízení fotodokumentace. Vlastník nebo osoba, která má předmět ocenění v držení nebo nájmu, byl přítomen, prohlídka byla umožněna. Veškeré popisy a informace vyplývají z prohlídky, měření a sdělení na místě samém, informace a skutečnosti o zakrytých konstrukcích a existenci podzemních částí a stavu inženýrských sítí apod. byly dle možností prohlídky a stavu nemovitostí odhadnuty. 1.4. Stanovení obvyklé ceny Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb., 2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. 3
1. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob Určuje se výhradně porovnáním jako statistické vyhodnocení nejčastěji se vyskytujícího prvku v dané množině skutečně realizovaných cen stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění s vyloučením mimořádných okolností trhu. Množina prvků je stanovena z historických cen za přiměřený časový úsek. Pokud ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku nejsou k dispozici údaje o skutečně realizovaných cenách stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění pro určení ceny obvyklé, nelze teda zjistit cenu obvyklou a bude pak zjištěna tržní hodnota (odhad realizovatelné ceny) na základě porovnání v množině nabídkových cen realitní inzerce, které budou objektivizovány vzhledem k jejich velmi častému nadhodnocení oproti cenám nakonec realizovaným. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitých věcí mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou. Takto zjištěnou tržní hodnotu je možné považovat za cenu obvyklou dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje 3.1.1. Identifikační údaje nemovitosti Dle výpisu z katastru nemovitostí LV 3421 ze dne 09.02.2015 pro k.ú. Stříbro Kohout Jaroslav, Soběslavova 1298, 34901 Stříbro 1/2 Singulára, a.s., Pernerova 441, Zelené Předměstí, 53002 Pardubice 1/2 Adresa: Soběslavova čp. 1298 Název katastrálního území: Stříbro Název obce: Stříbro Název okresu: Tachov List vlastnictví: LV č. 3421 3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena, rizika, ochrana Na předmětu ocenění váznou tato práva (viz. LV 3421 pro k.ú. Stříbro v příloze). - omezení vlastnického práva Zástavní právo smluvní - zapsané v katastru nemovitostí a váznoucí na předmětu dražby neovlivňuje hodnotu předmětu dražby, protože v souladu s 58, odst.1 zákona č. 26/2000 Sb. v platném znění s přechodem vlastnictví k předmětu dražby zaniká. 3.1.3. Poloha a charakteristika Bytový dům je postavený v zastavěné, severní části města Stříbro místní komunikaci, ul. Soběslavova. Bezprostřední okolí je zastavěné původními panelovými domy z 80 tých let (sídlištní zástavba), kde převládá funkce bytová a občanskou vybaveností (v bezprostřední blízkosti školka, základní škola, gymnázium, sportovní hřiště apod.). Okolí bytového domu je dostatečně prostorné, se vzrostlými stromy, zatravněné a i s možností parkování. Oceňovaný bytový dům je využíván pro bydlení (bez nebytových prostor). Hlavní vstup do domu je orientován z východní strany. Bytový dům je podsklepený (zvýšený suterén) a má 4
6 nadzemních podlaží, v každém podlaží tři bytové jednotky. Dům je montovaný, panelový, střecha je plochá, schodiště je železobetonové prefa, povrchy s omítkou, vytápění je ústřední teplovodní z centrálního zdroje vč. teplé vody, kanalizace, vodovod, elektroinstalace a rozvod plynu jsou standardního provedení. Okolí a vnitřní prostory bytového domu jsou hodnoceny jako udržované. Objekt byl dán do užívání v 80 tých letech min. století, bytový dům po revitalizaci (okna, fasáda, výtah). Dům je napojen na veškeré dostupné inženýrské sítě. Stříbro se nachází v okrese Tachov a náleží pod Plzeňský kraj. Stříbro je také obcí s rozšířenou působností. Obec Stříbro se rozkládá asi třicet kilometrů východně od Tachova. Dle oficiálního turistického členění spadá do oblastí Západočeských lázní. Území tohoto menšího města trvale obývá asi 7770 obyvatel. Stříbro se dále dělí na sedm části, konkrétně to jsou: Butov, Jezerce, Lhota u Stříbra, Milíkov, Otročín, Stříbro a Těchlovice. Školou povinné děti mohou v obci navštěvovat dvě základní školy vyššího stupně a pro děti jež do školy ještě nechodí je zde mateřská školka. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště, stadion a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kino, kostel a hřbitov. V obci Stříbro má ordinaci několik praktických lékařů a několik stomatologů. Kromě toho je zde umístěn i domov s pečovatelskou službou. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž policejní stanice a poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Městem prochází železnice a je zde i železniční stanice. Popis a stav objektů Bytová jednotka 4+1 se sociálním zázemím o ploše 79,23m2, v 6 nadzemním podlaží (5 patro, poslední) bytového domu. Plochy bytu byly na místě informativně přeměřeny. Vstup do bytu je ze společné chodby od výtahu vpravo. V bytě se předsíň (9,67m2, PVC), z předsíně je vstup vpravo na WC (1,04m2), vpravo vedle WC do koupelny (2,88m2, koupelna betonové jádro, keramický obklad, vana, umyvadlo), vpravo z předsíně okolo sociálního zařízení kuchyně (9,66m2, PVC, původní plechová kuchyňská linka se sporákem, okno na východ), z kuchyně do jednoho menšího pokoje (11,24m2, PVC, okno na východ), z předsíně pak rovně do pokoje se zasklenou lodžií (20,44m2, PVC, lodžie 4,16m2 na západ), z něj vpravo do nejmenšího pokoje (8,00m2, PVC, okno štítové na sever), z předsíně vlevo do pokoje (16,30m2, PVC, okno na západ). Vytápění bytu je ústřední z dálkového zdroje vč. teplé vody, dveře náplňové, okna plastová. Byt je v původním stavu, již bez oprav a bez údržby, v mírně horším, morálně zastaralém stavu. K užívání bytu náleží sklepní kóje 2,00m2 v suterénu domu. Je trvale užíván k bydlení. Pozemky K dané nemovitosti náleží spoluvlastnický podíl o velikosti 354/10000 na pozemcích st. parc.č. 2314 o výměře 242m2 a st.parc.č. 2315 o výměře 254m2, oba zastavěná plocha a nádvoří, zastavěné bytovým domem čp. 1297 a čp. 1298. Ekonomická charakteristika Jedná se o bytovou jednotku v panelovém bytovém domě, který je po revitalizaci. Bytová jednotka je v původním, mírně horším, morálně zastaralém stavu, trvale užívána k bydlení. Výpočet 3.2.1. Porovnání 1) Palackého ul., Stříbro, okr. Tachov 1 080 000,- Kč Nabídková cena Naše společnost Vám zprostředkuje možný prodej velmi prostorného bytu 2+1 v Palackého ulici ve Stříbře. Byt je po částečné rekonstrukci - nové zděné jádro, nová koupelna a WC, nová kuchyně, nová dlažba, nové radiátory včetně měřičů spotřeby, nové vchodové i vnitřní dveře, nové omítky, nové rozvody vody. Z velké předsíně je vstup do obývacího pokoje, ložnice, koupelny s WC a do kuchyně. V obývacím pokoji je vstup na prostornou lodžii orientovanou na jih. Předsíň lze využít jako pracovnu nebo díky dostatku prostoru je možné vybudovat šatnu. Po menších úpravách se byt dá dispozičně změnit na 3+1 popř. 3+kk. K bytu náleží 5
také sklepní kóje. Dům je po revitalizaci - zateplení, nová fasáda, nové vstupní dveře, nová vlastní kotelna s plynovým kotlem. Tento kotel zajišťuje ohřev vody. V domě je výtah. Byt se nachází na klidném místě s parkovištěm. V bezprostředním dosahu se nachází veškerá občanská vybavenost - mateřská škola, základní škola, gymnázium, zdravotní středisko, obchody i centrum města. Byt je volný od 01.04.2015. Zajistíme Vám výhodné financování. Doporučuji prohlídku. Ev. číslo: 568034.Celková cena: 1 080 000 Kč za nemovitost ID zakázky: 568648 Aktualizace: 27.01.2015 Stav: Rezervováno Stavba: Panelová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Podlaží: 3. podlaží z celkem 4 Užitná plocha: 69 m 2 Plocha podlahová: 69 m 2 Lodžie: Sklep: Parkování: 5 Topení: Ústřední plynové Telekomunikace: Telefon Výtah: 2) Západní ul., Stříbro, okr. Tachov 1 290 000,- Kč Nabídková cena Prodej krásného bytu 3+kk ve 2 NP. cihlového domu se 4 byty. Byt prošel nákladnou rekonstrukcí. Nové jádro, nová koupelna, radiátory, podlahy, rozvody vody, plastová okna, nové dekorativní omítky, rozvody tv do všech pokojů, zasouvací interiérové dveře. Moderní kuchyňská linka s vestavnými spotřebiči. Plocha bytu je 65 m2, k bytu jsou k užívání 2 sklepy. Parkování před domem, klidná lokalita.celková cena: 1 290 000 Kč za nemovitost, včetně provize Poznámka k ceně: Cena včetně právních služeb a provize RK ID zakázky: 423011 Aktualizace: 12.02.2015 Stavba: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Podlaží: 2. podlaží z celkem 3 včetně 1 podzemního Užitná plocha: 71 m 2 Plocha podlahová: 65 m 2 Sklep: 6 m 2 Parkování: 1 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední dálkové Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Telefon, Internet Elektřina: 230V Doprava: MHD Vybavení: Částečně 3) Brožíkova ul., Stříbro, okr. Tachov 1 300 000,- Kč Nabídková cena Nabízíme k prodeji byt 3+1 ve 4. NP. zatepleného bytového domu. Výměrová plocha bytu činí 66 m2. Byt prošel rekonstrukcí - nové zděné jádro, kuchyň, elektřina, plastová okna, voda a odpady. Byt je dispozičně řešen jako 4+1. V těsné blízkosti se nachází veškerá občanská vybavenost. Klidná lokalita. S financováním vám pomohou naši hypoteční specialisté. Celková cena: 1 300 000 Kč za nemovitost, včetně provize ID zakázky: 438274 Aktualizace: Včera Stavba: Cihlová Stav objektu: Po rekonstrukci Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Podlaží: 4. podlaží z celkem 5 Užitná plocha: 66 m 2 Plocha podlahová: 65 m 2 Sklep: 1 m 2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední dálkové Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Telefon, Internet, Kabelová televize Elektřina: 120V, 230V Doprava: MHD Vybavení: Částečně 4) Větrná ul., Stříbro, okr. Tachov 1 350 000,- Kč Nabídková cena Nabízíme ke koupi bezbariérový byt 4+1 se zasklenou lodžií v 1.patře bytového domu ve Stříbře, Větrné ulici. Bytový dům byl kolaudován před 30 lety, ale v loňském roce byl kompletně zrevitalizován, bylo mj. provedeno zateplení vč. střechy, instalován nový výtah, lodžie byly stavebně upraveny tak, že bez většího stavebního zásahu je možné rozšířit podlahovou plochu sousedního pokoje o 6 m2. Byt o celkové výměře 88 m2 (z toho 6 m2 lodžie, 2,36 m2 sklep) nabízí dostatek soukromí i větší rodině nebo může sloužit jako dvougenerační má dvě WC, prostornou chodbu (11,20 m2) s vestavěnými skříněmi. Lodžie a okna větších pokojů 6
(20,20 a 13,10 m2) jsou orientována na západ, kuchyně ( 9,30 m2) a oba menší pokoje ( 12,10 a 8,80 m2) mají okna na východ. Jádro je betonové, druhé WC s umyvadlem je umístěno na konci chodby, nabízí se tak několik možností úpravy nebo využití.v bytě byly provedeny některé úpravy (plastová okna, nové vodovodní baterie, WC), jinak je byt v původním stavu, ale je výborně udržovaný. Vytápění a ohřev vody je zajištěn ze společné kotelny, která je přímo v domě, v bytě je zaveden plyn ke sporáku. Byt je v osobním vlastnictví, neváznou na něm žádné závazky ani právní vady. S financováním vám rádi pomůžeme.lokalita je vyhledávaná hlavně rodinami s dětmi v blízkosti je MŠ, ZŠ, gymnázium a SŠ, samoobsluha. Stříbro je obec s rozšířenou působností, má výborné autobusové i vlakové spojení do okolních obcí i dálkovými spoji ve směru na Plzeň a Prahu nebo na Mariánské Lázně, Cheb, Aš.Celková cena: 1 350 000 Kč za nemovitost, včetně provize, včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu ID zakázky: 2015004 Aktualizace: 19.01.2015 Stavba: Panelová Stav objektu: Po rekonstrukci Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Podlaží: 2. podlaží včetně 1 podzemního Užitná plocha: 88 m 2 Plocha podlahová: 88 m 2 Lodžie: Sklep: Rok rekonstrukce: 2014 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední plynové Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V Doprava: Vlak, Dálnice, Silnice, MHD, Autobus Komunikace: Asfaltová Použité koeficienty: K1 - koeficient polohy, lokality, především z pohledu občanské a technické vybavenosti, dopravní dostupnosti, atraktivitě okolí K2 koeficient typu stavby, materiálové provedení, stavebně technický stav K3 koeficient pozemku, velikost, tvar K4 koeficient velikosti objektů K5 koeficient vybavení nemovitosti, rekonstrukce, modernizace K6 koeficient zdroje K7 koeficient ostatní, výše neuvedené, celkový dojem, úvaha a názor znalce hodnocení nabídek č.nem. K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 Kč/m2 Kč/m2 upravená 1. byt Palackého ul., Stříbro 1,05 1,00 1,00 1,00 0,80 0,85 0,90 15652 10058 2. byt Západní ul., Stříbro 1,00 0,90 1,00 1,00 0,80 0,85 0,90 19846 10931 3. byt Brožíkova ul., Stříbro 1,00 1,00 1,00 1,00 0,80 0,85 0,90 19697 12055 4. byt Větrná ul., Stříbro 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 0,85 0,90 16951 11671 minimum 10058 maximum 12055 průměr 11179 užitná plocha m2 79,23 porovnávací hodnota 885 682 porovnávací hodnota podílu 1/2 s koeficientem 0,75 332 131 Porovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení: 330 000,00 Kč Slovy: třistatřicettisíc Kč 7
3.2.2. Rekapitulace Porovnávací hodnota: 330 000,00 Kč slovy: třistatřicettisíc Kč Jedná se o objekt, který byl postaven jako obytný. Poloha nemovitosti je v lokalitě, která je využívaná převážně pro bydlení. Oceňovanou bytovou jednotku vzhledem k dispozičnímu uspořádání a její poloze v domě je vhodné využívat k bydlení. Na oceňovanou nemovitost je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit její silné a slabé stránky. Silné stránky Slabé stránky byt původním, horším stavu, poslední podlaží, současná poptávka po obdobných nemovitých věcech je velmi malá. Při stanovení ceny obvyklé bylo přihlédnuto ke všem vlivů působícím na cenu obvyklou, zejména poloze, stavebně technickému stavu a vybavení, stavu a prognózám ekonomického vývoje odvětví. Po zvážení všech okolností byla současná cena obvyklá tržní hodnota stanovena, s ohledem na negativní dopad skutečnosti, že v okolí je velmi malá poptávka po obdobných nemovitých věcech, na úrovni hodnoty porovnávací. Porovnáním výše vypočtených pomocných hodnot a po přihlédnutí ke všem vlivům působícím na obvyklou cenu odhaduji cenu obvyklou výše uvedených nemovitých věcí, ke dni ocenění: 10.02.2015 Slovy: stodvacet tisíc korun českých ve výši: 330 000,00 Kč V Plzni, 16.02.2015 Renáta Havířová Pod Stráží 75 323 00 Plzeň 4. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 23.11. 2005 pod č.j.: Spr. 1101/2005 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1604/2015 znaleckého deníku. 8
5. Přílohy 5.1. Osvědčení Výše podepsaná tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. 5.2. Fotodokumentace Mapy 9
vstup do domu vstup do bytu schéma bytu předsíň 10
WC koupelna kuchyně pokoj pokoj pokoj s lodžií 11
lodžie pokoj pohledseverovýchodní pohled severní pohled západní pohled severozápadní 12
5.3. Doklady 13
14
15