ZNALECKÝ POSUDEK č.6438/88 odhad obvyklé ceny nemovitosti pro účel dražby dle metodiky v Hypoteční bance, a.s. Předmět ocenění: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Stávající Číslo popisné: 9 Na pozemku parc. č.: st.16/3 Pozemky parc. č.: st.16/3, st.16/4, st.16/5, st.16/6, 39/8, 40/2 Ostatní stavby: LV 356, Pertoltice, bez čísla, LV 356, Pertoltice, bez čísla, LV 356, Pertoltice, bez čísla Vlastník stavby: Milan Hruška, Libušina 527/36, 360 01 Karlovy Vary, 1 / 1 Vlastník pozemku: Milan Hruška, Libušina 527/36, 360 01 Karlovy Vary, 1 / 1 Katastrální území: Pertoltice u Zruče nad Sázavou LV č.: 356 Kraj: Středočeský Okres: Kutná Hora Obec: Pertoltice Část obce: Pertoltice Ulice: Číslo orientační: Objednatel: Stav ke dni / Prohlídka: Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění) EURODRAŽBY.CZ, a.s. IČ:25023217 Čimická 780/61 181 00 Praha 8 tel.: 800 900 490 20.3.2014 / 20.3.2014 300 000 Kč Jedná se jen o cenu pozemků. Obvyklá cena budoucí: (cena po dokončení stavby v cenové úrovní ke dni ocenění) Nemovitosti jsou obchodovatelné: obtížně Poznámka: Objekty buď k demolici nebo nákladné úplné rekonstrukci. Vypracoval: Ing. Miroslav Bartůněk tel.: 777 747 703,327 312 689,327 314 331 Dobrovítov 27 fax.: 327 314 331 286 01 Čáslav e-mail.: mbartunek@centrum.cz Datum: 9.4.2014... podpis, příp. razítko Tento odhad obsahuje 18 stran textu včetně 11 stran příloh.
SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Nemovitost: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Kraj: Středočeský Obec, část obce: Pertoltice Katastrální území: Pertoltice u Zruče nad Sázavou Ulice: Hlavní stavba stávající stav budoucí stav počet podlaží PP/NP 0 1 počet bytových jednotek / typy 1 5+1 Popis netradičního typu bytu: jedná se o bytovou část zemědělské usedlosti na kterou navazují chlévy zastavěná plocha 1NP: 219 m 2 obestavěný prostor: 1 509 m 3 podlahová plocha - obytná část 168 m 2 podlahová plocha - nebytová část jednotková cena: 4 000 Kč/m 3 garáže v objektu / počet stání: ano stáří původní / další životnost: 114 20 opotřebení celkové: 90 % technický stav stavby: K celkové rekonstrukci vytápění: Lokální - tuhá paliva typ konstrukce domu: Zděná (cihlová, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou) rozestavěnost: 100 % forma užívání: Bydlení rekonstrukce celková/dílčí v roce: / provedené dílčí rekonstrukce: nemovitost je běžně užívána: ano ne pozemky (popis): Oceňované pozemky jsou mírně sklonité k západu. Jsou napojené jen na elektro. Na pozemku je jen žumpa v dezolátním stavu, téměř nepřikrytá. Studna nebyla nalezena. V obci je možnost napojení na veřejný vodovodní řad. Přístup je bezproblémový ze zpevněné silnice pozemek č. 1083/1 ve vlastnictví Středočeského kraje - hospodaření se svěřeným majetkem kraje - Krajská správa a údržba silnic Středočeského kraje a v části přes pozemek č. 820/1 ve vlastnictví Obce Pertoltice. Jednotková cena pozemků stanovena na základě směrných cen pro toto k.ú. stanovené spolupracujícími odhadci v regionu a dále propočtem s tím, pozemek st. 16/3 je hodnocen sazbou 100,00 Kč/m 2 a zbývající pozemky částkou poloviční 50,00 Kč/m 2. výměra pozemků celkem: 4 166 m 2 jednotková cena 69 Kč/m 2 napojení na sítě vlastní veřejné vlastní veřejné elektro: vodovod: kanalizace (splašková): plynovod kabelová síť: přístup po zpevněné komunikaci: - 2 -
omezení a rizika rating rizika: bez vlivu na OC Rizika: Ostatní finanční / právní omezení zahrnuto v obvyklé ceně záplavové území / rok poškození: ano ne ano ne pojištění proti povodní / záplavě: doporučuji není nutné doporučuji není nutné ostatní stavby s cenovým vlivem na obvyklou cenu název na pozemku popis parc. č. hospodářská 16/4 Jedná se o zděné chlévy, budova které stavebně navazují na (stodola, chlév obytnou část rodinného apod.) domu. 16/5 stavba neexistuje, jen zděné pilíře z kamene hospodářská budova 16/6 Jedná se zděnou v malé části podsklepenou (stodola, chlév apod.) jednopodlažní bývalou stodolu, která má jen obvodové zdivo, chybí střecha, stropy, okna, dveře, podlahy. OP JC Reprodukční Opotřebení Věcná [m 3 ] [Kč/m 3 ] cena hodnota 368 1 000 368 000 85,00 % 55 200 1 423 500 711 500 90,00 % 71 150 Obec Počet obyvatel: 148 Budova: volně stojící Poloha v obci: Širší centrum - zástavba RD Poloha vzhledem k užívání: výborná dobrá neutrální nevhodná Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice / silnice I. třídy silnice II. třídy Místopis: Obec Pertoltice se nachází v okrese Kutná Hora ve Středočeaském kraji, cca 5 km východně od Zruče nad Sázavou. Ke dni 28. 8. 2006 zde žilo 165 obyvatel. V místě je autobusová zastávka. Železniční trať ani stanice na území obce nejsou. Nejblíže obci je železniční stanice Vlastějovice ve vzdálenosti cca 3 km, v úseku Zruč nad Sázavou - Ledeč nad Sázavou. Do působnosti obce patří osady Chlístovice, Machovice, Milánovice, Budkovice a Laziště. Okolí obce tvoří lesy a zemědělská půda. Na dálnici D1 je cca 12 km, do města Čáslav cca 28 km, do Kutné Hory cca 27 km, do hlavního města Prahy cca 60 km. Rizika: Ostatní finanční / právní omezení K zástavnímu právu smluvnímu ve prospěch ČS a.s. a k rozhodnutí o úpadku při stanovení ceny obvyklé nepřihlížím. Popis / dispozice: Prohlídka nemovitostí nebyla umožněna, ocenění provádím na základě dostupných údajů, které jsou k dispozici dle 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. Zákona o veřejných dražbách. Prohlídka provedena jen z vně domu a pohledem přes okna. Jedná se o zděný nepodsklepený jednopodlažní rodinný dům se sedlovým krovem pokrytým osinkocementovými šablonami. Okna jsou dřevěná ven a dovnitř otevíraná, dveře náplňové, na podlahách jsou prkna, cementová dlažba. Dům je ve velice špatném technickém stavu. Střešní krytina je porostlá mechem, zdivo je vlhké, opadávají omítky, klempířské konstrukce jsou jen v malé části domu. Okna jsou dožitá. Dům je v dezolátním stavu. - 3 -
Konstrukce a vybavení Název Popis Název Popis 1. Základy kamenné 2. Zdivo smíšené a cihelné zdivo 3. Stropy plná klenba, dřevěné trámové 4. Střecha sedlový a valbový krov 5. Krytina osinkocementová, bobrovky 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech v malé části 6. Klempířské konstrukce chybí 7. Vnitřní omítky vápenné štukové 8. Fasádní omítky vápenocementová hladká v části jen hrubá 8. Fasádní omítky vápenocementová hladká v části jen hrubá 9. Vnější obklady chybí 10. Vnitřní obklady chybí 11. Schody chybí 12. Dveře dřevěné náplňové 13. Okna ven a dovnitř otevírané 14. Podlahy obytných prkna místností 15. Podlahy ostatních cementová dlažba 16. Vytápění lokálně kamny na tuhá paliva místností 17. Elektroinstalace světelná, třífázová 18. Bleskosvod chybí 19. Rozvod vody jen studená 20. Zdroj teplé vody chybí 21. Instalace plynu chybí 22. Kanalizace částečné odkanalizování 22. Kanalizace chybí 23. Vybavení kuchyně chybí 24. Vnitřní vybavení chybí 25. Záchod chybí 26. Ostatní chybí Seznam podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.NP 218,68 m 2 168,00 m 2 obytné místnosti ze zastavěné plochy 168,00 m 2 1,00 168,00 m 2 Vztah nemovitosti ke KN Nemovitost / jednotka je řádně zapsána v KN: ano ne Stav rozestavěné stavby / jednotky umožňuje z právního hlediska podpis zástavní smlouvy: ano ne Reprodukční cena Věcná hodnota Hlavní stavby: 6 035 568 Kč Hlavní stavby: 603 557 Kč Ostatní stavby: 1 079 500 Kč Ostatní stavby: 126 350 Kč Pozemky: 289 450 Kč Věcná hodnota celkem: 1 019 360 Kč Porovnávací hodnota Lokalita Užitná plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Pertoltice - Machovice 80,00 4 074 1 350 000 16 875 0,11 1 909 Dům je situován na okraji obce. Naproti domu stojí hospodářská budova, kterou tvoří chlévy a vejminek. Zadní část dvorku opticky uzavírá stodola, která navazuje na obytnou část domu. Celý prostor domu se skládá ze tří hlavních pokojů, které jsou průchozí. Na dům navazuje stodola a garáž. Na střeše jsou pálené tašky, dům je z části cihlový i kamenný. V koupelně je umístěn funkční bojler na ohřev vody, která je rozvedena z vlastní studny, WC je suché mimo dům. Topení je řešeno lokálně na tuhá paliva. Elektřina je přivedena do domu. K1 Zdroj ceny - www.sreality.cz 0,70 K2 Velikosti objektu - menší počet užitných podlahových ploch 1,01 K3 Poloha - podobná 1,00 K4 Provedení a vybavení - lepší 0,40 K5 Celkový stav - lepší 0,40-4 -
K6 Vliv pozemku - podobný 1,00 7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,00 Šebestěnice 87,00 1 497 840 000 9 655 0,21 2 027 Rodinný dům určený k rekonstrukci. Dispozičně je dům řešen jako 3+1, kde na obytné místnosti navazují chlévy. Možnost půdní vestavby. Součástí prodeje je i špýchar se sklepem, vlastní studna a drobné stavby. Celková plocha parcely je 1497 m2. K1 Zdroj ceny - www.sreality.cz 0,70 K2 Velikosti objektu - menší počet užitných obytných ploch 1,01 K3 Poloha - lepší 0,70 K4 Provedení a vybavení - lepší 0,70 K5 Celkový stav - lepší 0,60 K6 Vliv pozemku - menší výměra 1,01 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,00 Suchdol u Kutné Hory 71,00 2 822 800 000 11 268 0,16 1 839 Jedná se o zděnou nepodsklepenou jednopodlažní obytnou část zemědělské usedlosti vystavěné kolem roku 1900. Dále byly prováděny jen dílčí rekonstrukce a modernizace. Dřevěný sedlový krov je pokrytý cementovými drážkovkami, okna jsou ven a dovnitř otevíraná, na podlahách jsou prkna a cementová dlažba, dveře jsou náplňové. Zdivo je kamenné a smíšené. Opadávají vnitřní i vnější omítky, krytina je dožitá, klempířské konstrukce jsou jen v části dožité, okna i dveře jsou nahnilé. Chybí vybavení kuchyně, není WC a koupelna, voda je jen studená v kuchyni. Krov je nahnilý, prohnutý, chybí část krytiny. Objekt je dlouhodobě neužívaný, bez údržby, bez vybavení, v dezolátním stavu. K1 Zdroj ceny - MOISES 1,00 K2 Velikosti objektu - menší počet užitných obytných ploch 1,01 K3 Poloha - lepší sídlo 0,40 K4 Provedení a vybavení - podobné 1,00 K5 Celkový stav - lepší 0,40 K6 Vliv pozemku - menší výměra 1,01 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,00 Variační koeficient před úpravami: 24,56 % Variační koeficient po úpravách: 4,03 % Průměrná cena 1 925 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 168 m 2 Porovnávací hodnota 323 400 Kč Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty Cena zjištěná porovnávacím způsobem: Jedná se o výsledek vyhodnocení cen nabídek k prodeji nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Jako podklady používám internetové nabídky nemovitostí www.sreality.cz a z databáze MOISES (již uskutečněný prodej). V případě internetových nabídek je při porovnání vzato v úvahu, že jsou nadhodnocené. První dvě nabízené nemovitosti se nachází v lepších obcích a jsou v lepším technickém stavu. Třetí srovnatelná nemovitost byla v roce 2012 prodána. Nachází se v lepším sídle, obytná část domu je v podobném technickém stavu, stodola a kolny jsou v lepším technickém stavu. - 5 -
Seznam oceňovaných pozemků Název pozemku Parcelní číslo Výměra Jednotková cena pozemku zastavěná plocha a nádvoří: 16/3 1 623 m 2 100 Kč/m 2 zastavěná plocha a nádvoří: 16/4 218 m 2 50 Kč/m 2 zastavěná plocha a nádvoří: 16/5 189 m 2 50 Kč/m 2 zastavěná plocha a nádvoří: 16/6 428 m 2 50 Kč/m 2 ostatní plochy: 39/8 169 m 2 50 Kč/m 2 ostatní plochy: 40/2 1 539 m 2 50 Kč/m 2 Celkem: 4 166 m 2 Stanovení standardní jednotkové ceny za m 2 započitatelné plochy Obvyklá cena: 300 000 Kč Hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: 0 Kč Podíl venkovních úprav a ostatních staveb na obvyklé ceně: 0,00 % 0 Kč Obvyklá cena pozemků: 289 450 Kč Upravená obvyklá cena: 10 550 Kč Započitatelná plocha: 168 m 2 Jednotková cena započitatelné plochy: 63 Kč/m 2 Podklady / přílohy počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 356 ze dne 5.2.2014. 2 Kopie katastrální mapy www.cuzk.cz. 1 Fotodokumentace nemovitosti. 3 Mapa oblasti a obce 2 Srovnatelné nemovitosti 3 Zdůvodnění obvyklé ceny: (vč. komentáře ke kupní ceně) Bývalá zemědělská usedlost je neužívaná, dlouhodobě neudržoná v dezolátním stavu. Obytná část má vlhké zdivo, opadávají omítky, chybí klempířské konstrukce, střešní krytina je porostlá mechem, prvky krátkodobé životnosti jsou dožité. Krov na navazujících chlévech je pronešený, chybí hřebenáče, zdivo je vlhké, opadávají omítky. Objekt bývalé stodoly je bez krovu, bez střešní krytiny, bez vrat, bez oken jen obvodové zdivo v části poškozené. Po objektu na pozemku st. 16/5 zbyly jen zděné pilíře. Zděná kolna u obytné části domu je v dezolátním stavu. Krov je nahnilý, v části propadlý, zdivo vlhké, propadlý strop, bez oken, bez dveří v havarijním stavu. - 6 -
Ocenění nemovitostí je provedeno ke dni 20.3,2014 Posudek o ceně byl vypracován 9.4.2014 podpis znalce Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne 17.10.1984 č.j. Spr.1145/81 pro základní obor EKONOMIKA odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř.č. 6438/88 znaleckého deníku. Certifikovaný dne 15.9.1997 Bankovním institutem V.Š., a.s. Praha na základě akreditace udělené Českým institutem pro akreditaci, pro oceňování majetku kategorie "nemovitost", certifikát QON číslo 002059, ev.č. 059/97 s platností do 31.12.2000 a recertifikován dne 30.09 2010 číslo certifikátu 0003 s platností do 31.09.2015. V Čáslavi dne 9.4.2014 Ing. Miroslav Bartůněk Dobrovítov 27 286 01 Čáslav e-mail: mbartunek@centrum.cz Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou. - 7 -
List vlastnictví - 8 -
- 9 -
Snímek katastrální mapy - 10 -
Fotodokumentace Pohled ze silnice JZ Pohled ze silnice SV Celková situace Obytná část ze dvora Chlévy navazující na obytnou část Východní pohled - 11 -
Bývalá stodola Interiér bývalé stodoly Zděné pilíře po stavbě na poz. st. 16/5 Bývalý chlév Obytná část - pohled přes okno Obytná část - pohled přes okno - 12 -
Obytná část - pohled přes okno Zděná kolna v dezolátním stavu Pozemek č. 40/2-13 -
Mapa oblasti - 14 -
Mapa obce - 15 -
Srovnatelné nemovitosti - 16 -
- 17 -
- 18 -