ZNALECKÝ POSUDEK č.6591/1 odhad obvyklé ceny nemovitosti pro účel dražby dle metodiky v Hypoteční bance, a.s. Předmět ocenění: 10.1 Byt Stávající Číslo jednotky: 557/533 V budově č. p.: 557 Na pozemku parc. č.: st.570 Pozemky parc. č.: st.570 Ostatní stavby: Spoluvlastnický podíl na společných částech budovy: 141 / 10000 na pozemku: 141 / 10000 Vlastník jednotky: Petr Vlček, Spojovací 557, 28924 Milovice, 1 / 1 Vlastník pozemku: Petr Vlček, Spojovací 557, 28924 Milovice, 1 / 1 Katastrální území: Benátecká Vrutice LV č.: 551 Kraj: Středočeský Okres: Nymburk Obec: Milovice Část obce: Mladá Ulice: Spojovací Číslo orientační: Objednatel: Stav ke dni / Prohlídka: EURODRAŽBY.CZ, a.s. Čimická 780/6 181 00 Praha 8 15.12.2014 / 15.12.2014 Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění) 700 000 Kč O menší byty je v dané lokalitě stálý zájem. Obvyklá cena budoucí: (cena po dokončení stavby v cenové úrovní ke dni ocenění) Nemovitosti jsou obchodovatelné: dobře Poznámka: Vypracoval: Ing. Miroslav Bartůněk tel.: 777 747 703, 327 312 689, 327 314 331 Dobrovítov 27 fax.: 327 314 331 286 01 Čáslav e-mail.: mbartunek@centrum.cz Datum: 5.1.2015... podpis, příp. razítko Tento odhad obsahuje 25 stran textu včetně 18 stran příloh.
SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ JEDNOTCE Jednotka: 10.1 Byt Kraj: Středočeský Obec, část obce: Milovice Katastrální území: Benátecká Vrutice Ulice: Spojovací jednotka stávající stav budoucí stav typ: 2+1 podlaží: 4. NP orientace JV započitatelná plocha: 42 m 2 plocha předzahrádek: garáže a garážová stání: opotřebení celkové: 52 % rozestavěnost: 100 % vytápění: Lokální - elektřina technický stav jednotky: Dobře udržovaná forma užívání: Bydlení rekonstrukce jedn. celk./dílčí v roce: / 2 008 provedené dílčí rek. jednotky: sociální zařízení, okna popis dílčí rekonstrukce: výměna oken za plastová, rekonstrukce koupelny a WC, výměna stoupacího vedení vody a kanalizace nemovitost je běžně užívána: ano ne pozemky (popis): st.570 - zastavěná plocha a nádvoří, Pozemek pod bytovým domem je mírně sklonitý k severu. Je napojen na všechny inženýrské sítě. Přístup je bezproblémový z pozemku č.1416/1 - ostatní plocha ve vlastnictví Města Milovice. výměra pozemků celkem: 838 m 2 budova / počet sekcí: volně stojící 5 počet podlaží PP/NP 1 5 0 0 počet bytových/nebytových jednotek: 70 0 0 0 výtah: ano ne ano ne stručný popis budovy: panelový bytový dům, zateplený, nové vchodové dveře stáří původní / další životnost: 43 40 opotřebení / závady: 55 % stav stavby: Dobře udržovaná typ konstrukce budovy: Montovaná (panelová, betonová) rekonstrukce celková/dílčí v roce: / 2 008 provedené dílčí rekonstrukce: fasáda, zateplení, okna, dveře omezení a rizika rating rizika: bez vlivu na OC bez vlivu na OC Rizika: Ostatní finanční / právní omezení zahrnuto v obvyklé ceně záplavové území / rok poškození: ano ne ano ne pojištění proti povodní / záplavě: doporučuji není nutné doporučuji není nutné - 2 -
Město Počet obyvatel: 10 042 Budova: volně stojící Poloha v obci: Širší centrum - sídlištní zástavba Poloha vzhledem k užívání: výborná dobrá neutrální nevhodná Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice / silnice I. třídy silnice II. třídy Místopis: Milovice jsou městem, které se nachází na odbočce ze silnice č. 38 vedoucí z Nymburka do Mladé Boleslavi, město má cca 10 tisíc obyvatel. Oceňovaný byt č. 557/533 se nachází v bytovém domě č.p.557 v ulici Spojovací v k.ú. Benátecká Vrutice. Jedná se o panelový bytový dům, který má 5.NP s byty a 1.PP se sklepy a společnými prostorami užívání. Oceňovaný byt se nachází v 4.NP. Okolní zástavbu tvoří bytové domy. V Milovicích je vlakové a autobusové spojení, MěÚ, mateřské, základní školy, jsou zde obchody, služby, sportoviště, zdravotnická péče. Dobrá dostupnost je na dálnici D11 (cca15 km), do hlavního města Prahy (cca 45 km), do Lysé nad Labem (cca 5 km), Benátek nad Jizerou (cca 12 km). Možnost zaměstnání je v místních firmách a okolních městech. Rizika: Ostatní finanční / právní omezení Na LV č.551 je zapsáno zástavní právo smluvní u ČS a.s., rozhodnutí o úpadku - k uvedeným zápisům při stanovení obvyklé ceny nepřihlížím. Popis / dispozice: Jedná se o byt č. 557/533 o velikosti 2+1 umístěný v 4.NP bytového domu č.p.557 na pozemku st.570 zastavěná plocha a nádvoří v katastrálním území Benátecká Vrutice, ulice Spojovací. Uvedený dům má pět vchodů, v domě je 70 bytových jednotek. Dům má 4.NP s byty a 1.PP se sklepy a společnými prostorami. Byt obsahuje dva pokoje, kuchyň, koupelnu, WC, chodbu, balkón. Dům je bez výtahu. Bytový dům byl vystavěn kolem r.1970. Kolem r.2008 proběhla na domě rekonstrukce. Byla vyměněna okna za plastová, byla provedena zateplovací fasáda, byly rekonstruovány hlavní vchody - vchodové dveře a zřízeny nové poštovní schránky. Byt je také po částečné rekonstrukci (r.2005 - r.2008) - nová plastová okna, nová koupelna a WC, zřízeny přímotopy. V koupelně je sprchový kout, umyvadlo, dlažba, obklad. WC je samostatné s obkladem. Kuchyň je bez vybavení s keramickým obkladem, na podlaze je PVC na betonu. Dveře jsou plné a prosklené, v pokojích je na podlaze PVC. Vytápění je lokální el.přímotopy. Ohřev teplé vody je zajištěn centrálně. S bytem je užíván sklep v 1.NP. Byt je neužívaný v průměrném technickém stavu. Lokalita je klidná vhodná k rodinnému bydlení. Konstrukce a vybavení Název Popis Název Popis 1. Základy včetně zemních betonové pasy 2. Svislé konstrukce panelový skelet prací 3. Stropy keramické 4. Krov, střecha nízký sedlový 5. Krytiny střech plechová pozinkovaná 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky 8. Úprava vnějších povrchů zateplovací fasáda 9. Vnitřní obklady keramické běžné obklady 10. Schody ocelové s betonovými stupni s PVC 11. Dveře plné a prosklené 12. Vrata chybí 13. Okna plastová 14. Povrchy podlah PVC, dlažba 15. Vytápění lokální elektrické přímotopy 16. Elektroinstalace světelná třífázová 17. Bleskosvod chybí 18. Vnitřní vodovod plastové trubky 19. Vnitřní kanalizace odkanalizování ze všech míst 20. Vnitřní plynovod chybí 21. Ohřev teplé vody centrální ohřev vody 22. Vybavení kuchyní chybí 23. Vnitřní hygienické WC, umyvadlo, sprchový kout 24. Výtahy chybí vybavení 25. Ostatní domácí telefon 26. Instalační pref. jádra instalační šachty - 3 -
Seznam ploch jednotky Užitná plocha Koeficient Započitatelná plocha kuchyň 4,60 m 2 1,00 4,60 m 2 pokoj 13,20 m 2 1,00 13,20 m 2 chodba 6,40 m 2 1,00 6,40 m 2 koupelna 1,90 m 2 1,00 1,90 m 2 WC 0,80 m 2 1,00 0,80 m 2 pokoj 14,40 m 2 1,00 14,40 m 2 balkon 1,00 m 2 0,50 0,50 m 2 Celkem 42,30 m 2 41,80 m 2 Vztah nemovitosti ke KN Nemovitost / jednotka je řádně zapsána v KN: ano ne Stav rozestavěné stavby / jednotky umožňuje z právního hlediska podpis zástavní smlouvy: ano ne Porovnávací hodnota Lokalita / Popis Zdůvodnění koeficientu K c Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Oceňovaná jednotka X Srovnávané jednotky 41,80 X X X X panelový dům 49,00 4.NP 2+1/B 1 050 000 21 429 0,76 16 286 Milovice, ulice Komenského Nabídka - pěkný byt 2 + 1/B v klidné části obce Mladá (Milovice), vedle lesa. Byt o ploše 49 m2 se nachází ve 3. patře kompletně zrekonstruovaného domu (nové rozvody el., plast. okna, nová střecha, zateplení). Orientace JV, SZ. V bytě zděná koupelna se sprchovým koutem a WC, pračka, kuchyňská linka. Podlahy - PVC, dlažba. Obývací pokoj 16 m2, ložnice 11,6 m2, kuchyň 8,6 m2. Možnost ponechat vybavení nábytkem v ceně. K bytu náleží sklep 4,9 m2. Osobní vlastnictví, lze financovat hypotékou. Volné ihned. Ve městě veškerá občanská vybavenost základní školy, školky, lékař, dostatek sportovního a kulturního vyžití, obchodní síť. Výborná dopravní dostupnost (centrum Prahy 35 min. vlakem), PID K1 Zdroj nabídky - www.sreality.cz 0,80 K2 Velikost - shodná 1,00 K3 Lokalita - shodná 1,00 K4 Typ stavby - panelový dům 1,00 K5 Stáří - shodné 1,00 K6 Garáž - není 1,00 K7 Vybavení - lepší 0,95 panelový dům 41,00 4.NP 2+1 1 120 000 27 317 0,64 17 483 Milovice, Spojovací ulice Nabídka - útulný kompletně zrekonstruovaný byt v klidné části Milovic Mladá. Byt je částečně vybaven nábytkem na míru a kuchyní s el. spotřebiči. Součástí domu je oplocená předzahrádka využívaná obyvateli domu, jako dětské hřiště s příjemným posezením i pro dospělé. Velkou výhodou tohoto bydlení je plynový kotel v domě, který zajišťuje teplo a ohřev vody. K1 Zdroj nabídky - www.sreality.cz 0,80 K2 Velikost - shodná 1,00 K3 Lokalita - shodná 1,00 K4 Typ stavby - panelový dům 1,00 K5 Stáří - srovnatelné 1,00 K6 Garáž - není 1,00 K7 Vybavení - lepší 0,80-4 -
panelový dům 46,00 2.NP 2+1 959 000 20 848 0,76 15 844 Milovice, Spojovací ulice Nabídka - pěkný byt 2+1 s balkonem, který se nachází ve 3.NP panelového domu v obci Milovice ulice Spojovací s obytnou plochou 46 m2. Dispozice bytu: vstupní chodba, koupelna se sprchovým koutem, samostatné WC, kuchyň včetně spotřebičů / sporák, lednice /, dále obývací pokoj s balkonem a samostatný pokoj. Výhodou dispozice bytu: pokoje jsou samostatné a neprůchozí. Výborná dostupnost do Prahy vlakem či autobusem. V blízkosti domu je lesopark. Ve městě je veškerá občanská vybavenost, tři základní školy, tři mateřské školy, lékař dětský, praktický, stomatolog, oční a veterinář. V místě také široké sportovní a kulturní vyžití, nová sportovní hala, fotbalové hřiště, tenisové kurty, mateřské centrum, restaurace, pizzerie, potraviny Tesco, Penny. K1 Zdroj nabídky - www.sreality.cz 0,80 K2 Velikost - shodná 1,00 K3 Lokalita - shodná 1,00 K4 Typ stavby - panelový dům 1,00 K5 Stáří - shodné 1,00 K6 Garáž - není 1,00 K7 Vybavení - lepší 0,95 Variační koeficient před úpravami: 12,60 % Variační koeficient po úpravách: 4,19 % Průměrná cena 16 538 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 42 m 2 Porovnávací hodnota 691 288 Kč Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty Srovnatelné nemovitosti jsou převzaty z realitního serveru www.sreality.cz, realitní nabídky jsou mírně nadhodnocené, snižuji koeficientem nabídky. Porovnatelné nemovitosti mají objektivní vypovídací schopnost v porovnávací hodnotě. Všechny se nacházejí ve shodném městě, v téměř shodné lokalitě, mají podobný počet užitných ploch. Všechny porovnatelné nemovitosti jsou v průměrném technickém stavu, udržované, po částečné nebo úplné rekonstrukci. Stanovení standardní jednotkové ceny za m 2 započitatelné plochy Obvyklá cena: 700 000 Kč Hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: 0 Kč Obvyklá cena předzahrádek: 0 Kč Upravená obvyklá cena: 700 000 Kč Započitatelná plocha: 42 m 2 Jednotková cena započitatelné plochy: 16 746 Kč/m 2 Podklady / přílohy počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.551 ze dne 28.5.2014. 2 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.440 ze dne 28.5.2014. 8 Snímek katastrální mapy. 1 Mapa oblasti. 2 Fotodokumentace nemovitosti. 2 Srovnatelné nemovitosti. 3 Objednávka provedení odhadu předmětu dražby Č.j.: 548/2014-A ze dne 4.12.2014 0-5 -
Zdůvodnění obvyklé ceny: (vč. komentáře ke kupní ceně) Nabývací doklad - kupní smlouva z r.2009 - nebyl předložen. Jednotková cena užitných podlahových ploch v současném stavu: 700.000,00 Kč : 41,80 m 2 = 16.746,00 Kč/m 2 Zaokrouhleno: 16.700,00 Kč/m 2 Výhody: - město s úplnou občanskou vybaveností, pracovními příležitostmi - klidná lokalita města - dobrá dostupnost do okolních měst i Prahy Nevýhody: - nejsou - 6 -
Ocenění nemovitostí je provedeno ke dni 15.12.2014 Posudek o ceně byl vypracován 5.1.2015 podpis znalce Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne 17.10.1984 č.j. Spr.1145/81 pro základní obor EKONOMIKA odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř.č. 6591/1 znaleckého deníku. Certifikovaný dne 15.9.1997 Bankovním institutem V.Š., a.s. Praha na základě akreditace udělené Českým institutem pro akreditaci, pro oceňování majetku kategorie "nemovitost", certifikát QON číslo 002059, ev.č. 059/97 s platností do 31.12.2000 a recertifikován dne 30.09 2010 číslo certifikátu 0003 s platností do 31.09.2015. V Čáslavi dne 5.1.2015 Ing. Miroslav Bartůněk Dobrovítov 27 286 01 Čáslav e-mail: mbartunek@centrum.cz Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou. - 7 -
List vlastnictví č.551-8 -
- 9 -
List vlastnictví č.440-10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
Snímek katastrální mapy - 18 -
Mapa oblasti - 19 -
Mapa města - 20 -
Fotodokumentace Celková situace Pohled JZ Pohled S Vchod do domu Schodiště v domě Chodba v bytě - 21 -
Kuchyň Kuchyň Pokoj Pokoj Koupelna WC - 22 -
- 23 -
- 24 -
- 25 -