ZNALECKÝ POSUDEK č.6396/46 odhad obvyklé ceny nemovitosti dle metodiky v Hypoteční bance, a.s. Předmět ocenění: 6.2 Areál - víceúčelový Stávající Číslo popisné: 108 Na pozemku parc. č.: st.133 Pozemky parc. č.: st.113, st.133, 131/15, 131/20, 131/21, 542/1, 542/6, 547 Vlastník stavby: PV-INTERIER s.r.o., U schodů 122/5, 19000 Praha, 1 / 1 Vlastník pozemku: PV-INTERIER s.r.o., U schodů 122/5, 19000 Praha, 1 / 1 Katastrální území: Leština u Světlé LV č.: 526 Kraj: Kraj Vysočina Okres: Havlíčkův Brod Obec: Leština u Světlé Část obce: Leština u Světlé Ulice: Číslo orientační: Objednatel: Stav ke dni / Prohlídka: Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění) EURODRAŽBY.CZ, IČ:25023217 Čimická 780/61 181 00 Praha 8 tel.: 800 900 490 11.2.2014 / 11.2.2014 2 800 000 Kč O podobné areály v lokalitě v současné době není velký zájem. Obvyklá cena budoucí: (cena po dokončení stavby v cenové úrovní ke dni ocenění) Nemovitosti jsou obchodovatelné: Poznámka: obtížně Nemovitost / jednotka je v době ocenění pronajatá. Vypracoval: Ing. Miroslav Bartůněk tel.: 777 747 703,327 312 689, 327 314 331 Dobrovítov 27 fax.: 327 314 331 286 01 Čáslav e-mail.: mbartunek@centrum.cz Datum: 23.2.2014... podpis, příp. razítko Tento odhad obsahuje 27 stran textu včetně 18 stran příloh.
SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Nemovitost: 6.2 Areál - víceúčelový Kraj: Kraj Vysočina Obec, část obce: Leština u Světlé Katastrální území: Leština u Světlé Ulice: hlavní stavba č. 1: Budova truhlárny č.p. 108 počet podlaží PP/NP 1 1 zastavěná plocha 1NP: 187 m 2 obestavěný prostor: 1 042 m 3 jednotková cena: 3 500 Kč/m 3 celková užitná plocha: stáří původní / další životnost: 57 40 opotřebení celkové: 59 % rozestavěnost / popis: 100 % technický stav stavby: Neudržovaná - k částečné rekonstrukci vytápění: Ústřední / etážové - tuhá paliva typ konstrukce domu: Zděná (cihlová, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou) rekonstrukce celková/dílčí v roce: / 2000 provedené dílčí rekonstrukce: střecha nemovitost je běžně užívána: ano ne Seznam podlaží Zastavěná plocha Užitná plocha podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Užitná plocha 1.PP 49,24 m 2 27,90 m 2 chodba - kotelna 6,00 m 2 1,00 6,00 m 2 sklep 3,40 m 2 1,00 3,40 m 2 sklep 8,00 m 2 1,00 8,00 m 2 sklad paliva 2,70 m 2 1,00 2,70 m 2 sklad paliva 7,80 m 2 1,00 7,80 m 2 1.NP 187,10 m 2 139,60 m 2 dílna 68,00 m 2 1,00 68,00 m 2 dílna 19,80 m 2 1,00 19,80 m 2 chodba 5,50 m 2 1,00 5,50 m 2 sklad 20,70 m 2 1,00 20,70 m 2 vstup 3,00 m 2 1,00 3,00 m 2 bývalá váha 10,00 m 2 1,00 10,00 m 2 koupelna s WC 7,20 m 2 1,00 7,20 m 2 sklad 5,40 m 2 1,00 5,40 m 2 Konstrukce a vybavení: název: popis: název: popis: 1. Základy včetně zemních betonové pasy izolované 2. Svislé konstrukce zděné tl. 45 cm prací 3. Stropy 1.PP monolit. beton, 1.NP s 4. Krov, střecha dřevěný sedlový rovným podhledem 5. Krytiny střech onduline 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky 8. Úprava vnějších povrchů břízolitové stříkané 9. Vnitřní obklady keramické běžné obklady 10. Schody betonové 11. Dveře hladké plné a prosklené dveře 12. Vrata dřevěná 13. Okna dřevěná zdvojená okna 14. Povrchy podlah keramická dlažba, vlýsky, beton 15. Vytápění ÚT s kotlem na tuhá paliva, 16. Elektroinstalace světelná třífázová sahary 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod ocelové trubky 19. Vnitřní kanalizace litinové 20. Vnitřní plynovod chybí 21. Ohřev teplé vody bojler 22. Vybavení kuchyní chybí 23. Vnitřní hygienické WC, vana 24. Výtahy chybí vybavení 25. Ostatní mříže 26. Instalační pref. jádra chybí - 2 -
Dispozice: Jedná se o zděný v části podsklepený jednopodlažní objekt, který byl vystavěn kolem roku 1957. Objekt sloužil jako provozní objekt váhy obilí a kanceláří a dále byl užíván jako byt. V současné době je užíván jako truhlárna. Dřevěný nízký sedlový krov je pokrytý krytinou ONDULINE, okna jsou dřevěná zdvojená, dveře hladké plné a prosklené, vrata kovová. Na podlahách je beton, keramická dlažba a vlýsky. Vytápění objektu je ÚT s kotlem na tuhá paliva, v části objektu jsou radiátory a v dílně je teplovzdušná sahara. Cca pře 8 lety byla vyměněna střešní krytina. Údržba objektu není dlouhodobě prováděna. V koupelně je vybouraná příčka, chybí umyvadlo. Věcná hodnota: 1 467 076 Kč hlavní stavba č. 2: Skladová hala počet podlaží PP/NP 0 1 zastavěná plocha 1NP: 1 383 m 2 obestavěný prostor: 10 858 m 3 jednotková cena: 1 500 Kč/m 3 celková užitná plocha: stáří původní / další životnost: 57 40 opotřebení celkové: 59 % rozestavěnost / popis: 100 % technický stav stavby: Neudržovaná - k částečné rekonstrukci vytápění: typ konstrukce domu: Montovaná (panelová, betonová) rekonstrukce celková/dílčí v roce: / provedené dílčí rekonstrukce: nemovitost je běžně užívána: ano ne Seznam podlaží Zastavěná plocha Užitná plocha podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Užitná plocha 1.NP+zastřešené rampy 1 383,20 m 2 1 276,00 m 2 sklad 638,00 m 2 1,00 638,00 m 2 sklad 638,00 m 2 1,00 638,00 m 2 Konstrukce a vybavení: název: popis: název: popis: 1. Základy včetně zemních prací betonové pasy 2. Svislé konstrukce vyzdívaná železobetonová konstrukce 3. Stropy chybí 4. Krov, střecha železobetonový nízký sedlový 5. Krytiny střech živičná 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů jednovrstvé omítky 8. Úprava vnějších povrchů břízolitové stříkané 9. Vnitřní obklady keramické chybí 10. Schody chybí 11. Dveře kovové 12. Vrata kovová 13. Okna jednoduchá 14. Povrchy podlah beton 15. Vytápění chybí 16. Elektroinstalace světelná třífázová Dispozice: Jedná se o nepodsklepený jednopodlažní objekt železobetonové konstrukce s vyzdívkami, zastřešený nízkým pultovým krovem pokrytým živičnou krytinou. Ve středu haly jsou tři nosné sloupy, podél obvodu jsou sloupy, na kterých je umístěna pochozí lávka. Podlahy jsou betonové, hala není vytápěna, elektroinstalace je světelná i motorová. Vrata jsou plechová, okna jsou kovová jednoduchá. Jedná se o bývalý sklad obilí. Objekt má ze dvou delších stran zastřešené nákladové rampy. Hala je rozdělena na dva prostory. Údržba není dlouhodobě prováděna. Věcná hodnota: 6 868 582 Kč - 3 -
parametr stávající stav budoucí stav pozemek: popis: Oceňované pozemky jsou téměř rovinné. Jsou napojené na elektro a veřejný vodovodní řad. Plyn je v ulici do areálu není zaveden. Pozemky č. 524/1, č. 542/6 a č. 547 jsou mimo oplocený areál a nachází se na nich nefunkční železniční vlečka, která vedla až do areálu ke skladové hale. Železniční vlečka byla v oplocené části areálu odstraněna. Na oceňovaných pozemcích v areálu se nachází oplocení areálu, 2x plotová vrata a vrátka, zpevněné plochy ze silničních kostek a asfaltu, studna, kolna za budovou truhlárny, žumpa, přípojka kanalizace, přípojka vody, dešťová kanalizace, okrasné porosty a trafo ve vlastnictví ČEZ Distribuce. Dále se na části pozemku č. 131/21 severně od skladové haly nachází dřevěná kolna v dezolátním stavu bez hodnoty, která není zapsaná v KN. Oceňované nemovitosti se podle platného územního plánu nacházejí v zóně výroby, skladů a technické vybavenosti se služebním bydlením. Jednotkovou cenu pozemků pod stavbami uvažuji je výši 100,00 Kč/m 2, pozemky v areálu za jednotkovou cenu 50,00 Kč/m 2 a pozemky mimo areál pod vlakovou vlečkou ve výši 20,00 Kč/m 2. výměra pozemků celkem: 24 025 m 2 průměrná jednotková cena pozemků: 43 Kč/m 2 celková cena pozemků: 1 023 640 Kč/m 2 napojení na sítě: vlastní veřejné vlastní veřejné elektro: vodovod: kanalizace (splašková): plynovod Přístup po zpevněné komunikaci: příslušenství, další stavby: název: na pozemku parc. č.: popis: poznámka 113-4 -
Obec Počet obyvatel: 608 Poloha v obci: Okrajová část - smíšená zástavba Poloha vzhledem k užívání: výborná dobrá neutrální nevhodná Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice / silnice I. třídy silnice II. třídy Místopis: Leština u Světlé je obcí, která má cca 608 obyvatel. Předmět ocenění se nachází v katastrálním území Leština u Světlé. Předmětem ocenění je budova truhlárna a skladovací hala s příslušnými pozemky. Leština leží při silnici č. 130 vedoucí mezi městy Golčův Jeníkov, Ledeč nad Sázavou. V Leštině u Světlé je obecní úřad, obchod se smíšeným zbožím, pohostinství, živnostenské provozovny, je zde zastávka autobusu a vlakové nádraží. Nemovitosti jsou umístěny v okrajové části obce, při silnici č. 346 vedoucí z Leštiny do Habrů. Nemovitosti jsou přístupné bezproblémově z veřejného statku. Rizika: Ostatní finanční / právní omezení K zástavnímu právu smluvnímu ve prospěch ČS a.s. zapsanému na LV č. 526 při stanovení ceny obvyklé nepřihlížím. Popis / dispozice: Jedná se o zděný v části podsklepený jednopodlažní objekt, který byl vystavěn kolem roku 1957. Objekt sloužil jako provozní objekt váhy obilí a kanceláří a dále byl užíván jako byt. V současné době je užíván jako truhlárna. Dřevěný nízký sedlový krov je pokrytý krytinou ONDULINE, okna jsou dřevěná zdvojená, dveře hladké plné a prosklené, vrata kovová. Na podlahách je beton, keramická dlažba a vlýsky. Vytápění objektu je ÚT s kotlem na tuhá paliva, v části objektu jsou radiátory a v dílně je teplovzdušná sahara. Cca pře 8 lety byla vyměněna střešní krytina. Údržba objektu není dlouhodobě prováděna. V koupelně je vybouraná příčka, chybí umyvadlo. Seznam podlaží Zastavěná plocha Užitná plocha podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Užitná plocha 1.PP 49,24 m 2 27,90 m 2 chodba - kotelna 6,00 m 2 1,00 6,00 m 2 sklep 3,40 m 2 1,00 3,40 m 2 sklep 8,00 m 2 1,00 8,00 m 2 sklad paliva 2,70 m 2 1,00 2,70 m 2 sklad paliva 7,80 m 2 1,00 7,80 m 2 1.NP 187,10 m 2 139,60 m 2 dílna 68,00 m 2 1,00 68,00 m 2 dílna 19,80 m 2 1,00 19,80 m 2 chodba 5,50 m 2 1,00 5,50 m 2 sklad 20,70 m 2 1,00 20,70 m 2 vstup 3,00 m 2 1,00 3,00 m 2 bývalá váha 10,00 m 2 1,00 10,00 m 2 koupelna s WC 7,20 m 2 1,00 7,20 m 2 sklad 5,40 m 2 1,00 5,40 m 2 Zhodnocení nájemního vztahu Typ smlouvy: nájemní smlouva Doba nájmu: doba neurčitá s tří měsíční výpovědní lhůtou Výše nájmu: první rok 26.000,00 Kč, každý další o 15% méně, tedy 22.100,00 Kč Vztah nemovitosti ke KN Nemovitost / jednotka je řádně zapsána v KN: ano ne Stav rozestavěné stavby / jednotky umožňuje z právního hlediska podpis zástavní smlouvy: ano ne Reprodukční cena Věcná hodnota Hlavní stavby: 19 934 000 Kč Hlavní stavby: 8 198 170 Kč Ostatní stavby: Ostatní stavby: Pozemky: 1 023 640 Kč Věcná hodnota celkem: 9 221 810 Kč - 5 -
Porovnávací hodnota Lokalita Užitná plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Přibyslav - okres Havlíčkův Brod 524,00 1 876 1 499 000 2 861 0,73 2 084 výrobní či skladovací haly v Přibyslavi o podlahové ploše 520 m2. K hale náleží pozemek o výměře dalších přibližně 136 m2. Všechny inženýrské sítě zavedeny. Střecha částečně prosklená, objekt dostatečně prosvětlený. Možnost také kancelářských prostor. K1 Zdroj ceny - www.sreality.cz 0,80 K2 Velikosti objektu - menší počet užitných ploch 1,01 K3 Poloha - lepší 0,85 K4 Provedení a vybavení - podobné 1,00 K5 Celkový stav - horší 1,01 K6 Vliv pozemku - podstatně menší výměra 1,05 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,00 Golčův Jeníkov 776,00 1 129 2 320 000 2 990 0,67 1 994 Objekt lze využívat pro obchodní a výrobní činnost. Horní část objektu 250 m2, obchod, výrobní prostory, kancelář, sociální zařízení, sklad. Spodní část: 526 m2, sloužila jako autodílna, garáže, sklad, šatna,sociální zařízení, montážní rampa a jámy. Obě části budovy mají samostatné vchody a měření energií. Zpevněné asfaltové plochy, uzavřený dvůr. K1 Zdroj ceny - www.sreality.cz 0,80 K2 Velikosti objektu - menší počet užitných ploch 1,05 K3 Poloha - lepší 0,80 K4 Provedení a vybavení - lepší 0,90 K5 Celkový stav - horší 1,05 K6 Vliv pozemku - menší výměra pozemků 1,05 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,00 Kutná Hora 2 802,00 3 261 6 695 000 2 389 0,76 1 825 Výrobní areál, který dříve sloužil k výrobě a prodeji mražených potravin, předtím bývalý závod firmy Laktos. Budova výroby je kompletně podsklepená-1040 m2, přízemí budovy 1207 m2,kanceláře v prvním patře 554 m2. V objektu jsou dva výtahy, centrální schodiště,strojovna vzduchotechniky a chlazení,vlastní zdroj nevyčerpatelné pitné vody,vlastní elektrická trafostanice.plynová kotelna-na 3 samostatné kotle,každý kotel má vlastní komín,ústřední vytápění,deskové radiátory.plyn využíván a rozveden pro vaření v kuchyni. K1 Zdroj ceny - www.sreality.cz 0,80 K2 Velikosti objektu - větší počet užitných ploch 0,90 K3 Poloha - lepší 0,80 K4 Provedení a vybavení - horší 1,01 K5 Celkový stav - horší 1,01 K6 Vliv pozemku - menší výměra 1,30 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,00 Variační koeficient před úpravami: 9,40 % Variační koeficient po úpravách: 5,46 % Průměrná cena 1 968 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 1 444 m 2 Porovnávací hodnota 2 840 808 Kč - 6 -
Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty Cena zjištěná porovnávacím způsobem: Jedná se o výsledek vyhodnocení cen nabídek k prodeji nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Jako podklady používám internetové nabídky ze serveru www.sreality.cz. V případě internetových nabídek je při porovnání vzato v úvahu, že jsou nadhodnocené. Seznam oceňovaných pozemků Název pozemku Parcelní číslo Výměra Jednotková cena pozemku zastavěná plocha a nádvoří: 113 2 013 m 2 100 Kč/m 2 zastavěná plocha a nádvoří: 133 250 m 2 100 Kč/m 2 ostatní plochy: 131/15 325 m 2 50 Kč/m 2 zahrada: 131/20 815 m 2 50 Kč/m 2 ostatní plochy: 131/21 10 930 m 2 50 Kč/m 2 ostatní plochy: 542/1 2 560 m 2 20 Kč/m 2 ostatní plochy: 542/6 104 m 2 20 Kč/m 2 ostatní plochy: 547 7 028 m 2 20 Kč/m 2 Celkem: 24 025 m 2 Podklady / přílohy počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 526 ze dne 22.1.2014. 3 Kopie katastrální mapy www.cuzk.cz. 2 Návrh geometrického plánu č. 232-108/2011 3 Fotodokumentace nemovitosti. 4 Mapa oblasti a obce 2 Srovnatelné nemovitosti 4 Objednávka provedení odhadu předmětu nedobrovolné dražby vydaná pod č.j.: 072/2014-N ze dne 0 23.1.2014-7 -
Zdůvodnění obvyklé ceny: (vč. komentáře ke kupní ceně) Jedním z jednatelů firmy PV - INTERIER s.r.o., která vlastní oceňované nemovitosti, byl předložen GP rozdělení areálu na dvě části. Budovu truhlárny č.p. 108 lze jednoduchým způsobem upravit na bydlení s živnostenskou provozovnu. Toto řešení umožňuje i stávající územní plán obce - zóna výroby, skladů a technické vybavenosti se služebním bydlením. Skladovou halu by bylo možné užívat pro skladování zemědělských produktů, pro skladování kusového zboží a zásilek. Dále by bylo možné užívání pro lehkou strojírenskou výrobu. Z místa je dobrá dostupnost cca 6 km na silnici I. třídy č. 38. Obvyklá cena areálu dle LV č. 526 Propočet: budova truhlárny č.p. 108 - užitné podlahové plochy - 168,00 m 2 skladová hala - užitné podlahové plochy - 1.276,00 m 2 Pozemky: st. 113 2.013,00 m 2 st. 133 250,00 m 2 č. 131/15 325,00 m 2 č. 131/20 815,00 m 2 č. 131/21 10.930,00 m 2 č. 542/1 2.560,00 m 2 č. 542/6 104,00 m 2 č 547 7.028,00 m 2 pozemky celkem 24.025,00 m 2 budova truhlárny č.p. 108-168,00 m 2 x 3.000,00 Kč/m 2 = 504.000,00 Kč skladová hala - 1.276,00 m 2 x 1.000,00 Kč/m 2 = 1.276.000,00 Kč pozemky - 2.263,00 m 2 x 100,00 Kč/m 2 = 201.300,00 Kč - 12.070,00 m 2 x 50,00 Kč/m 2 = 603.500,00 Kč - 9.692,00 m 2 x 20,00 Kč/m 2 = 193.840,00 Kč Obvyklá cena celkem: zaokrouhleno 2.778.640,00 Kč 2.800.000,00 Kč - 8 -
Ocenění nemovitostí je provedeno ke dni 11.2.2014 Posudek o ceně byl vypracován 23.2.2014 podpis znalce Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne 17.10.1984 č.j. Spr.1145/81 pro základní obor EKONOMIKA odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř.č. 6396/46 znaleckého deníku. Certifikovaný dne 15.9.1997 Bankovním institutem V.Š., a.s. Praha na základě akreditace udělené Českým institutem pro akreditaci, pro oceňování majetku kategorie "nemovitost", certifikát QON číslo 002059, ev.č. 059/97 s platností do 31.12.2000 a recertifikován dne 30.09 2010 číslo certifikátu 0003 s platností do 31.09.2015. V Čáslavi dne 23.2.2014 Ing. Miroslav Bartůněk Dobrovítov 27 286 01 Čáslav e-mail: mbartunek@centrum.cz - 9 -
List vlastnictví - 10 -
- 11 -
- 12 -
Snímek katastrální mapy - 13 -
- 14 -
Geometrický plán - 15 -
- 16 -
- 17 -
Fotodokumentace Budova truhlárny č.p. 108 Budova truhlárny č.p. 108 - jihozápadní pohled Budova truhlárny č.p. 108 - severní pohled Vjezd do areálu Budova truhlárny č.p. 108-sklad paliva Budova truhlárny č.p. 108-kotelna - 18 -
Budova truhlárny č.p. 108-sklad Budova truhlárny č.p. 108-dílna Budova truhlárny č.p. 108-koupelna s WC Budova truhlárny č.p. 108-koupelna s WC Budova truhlárny č.p. 108-dílna Budova truhlárny č.p. 108-severní pohled - 19 -
Skladová hala - jižní pohled Západní zastřešená rampa, pozemek pod bývalou vlečkou Východní zastřešená rampa Kolna bez hodnoty-dezolátní stav Skladová hala - severní pohled Interiér skladové haly - 20 -
Průhled areálem Studna - 21 -
Mapa oblasti - 22 -
Mapa obce - 23 -
Srovnatelné nemovitosti - 24 -
- 25 -
- 26 -
- 27 -