ZNALECKÝ POSUDEK číslo 55/2012 Odhad obvyklé ceny nemovitosti (předmětu nedobrovolné dražby) Předmět ocenění: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Stávající Číslo popisné: 16 Na pozemku parc. č.: st.66 Pozemky parc. č.: st.66, 14 Ostatní stavby: Dvojgaráž, kolna, venkovní úpravy. Vlastník stavby: Jiří Zatloukal, Stražisko 16, 79844 Stražisko, 1 / 1 Vlastník pozemku: Jiří Zatloukal, Stražisko 16, 79844 Stražisko, 1 / 1 Katastrální území: Stražisko LV č.: 8 Kraj: Olomoucký Okres: Prostějov Obec: Stražisko Část obce: Stražisko Ulice: Číslo orientační: Objednatel: Stav ke dni / Prohlídka: Ing. Jan Mikloško EURODRAŽBY, CZ a.s., IČ:25023217 U Pískovny 890 18200 Praha 8 - Kobylisy tel.: 800 900 490 6.11.2012 / 6.11.2012 Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění) 950 000 Kč Podkrovní místnosti jsou v rekonstrukci a v současné době neobyvatelné. Nemovitosti jsou obchodovatelné: dobře Poznámka: Vypracoval: Ing. František Hás tel.: +420604529836 Měrovice nad Hanou 137 fax.: 751 42 Měrovice nad Hanou e-mail.: frhas@email.cz Datum: 14.11.2012... podpis, příp. razítko Tento odhad obsahuje 8 stran textu včetně 5 stran příloh. Hypoteční banka 2011 verze 1.5.53.1
SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Nemovitost: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Kraj: Olomoucký Obec, část obce: Stražisko Katastrální území: Stražisko Ulice: Hlavní stavba stávající stav počet podlaží PP/NP 1 2 počet bytových jednotek / typy 1 5+1 zastavěná plocha 1NP: 148 m 2 obestavěný prostor: 952 m 3 podlahová plocha - obytná část 211 m 2 podlahová plocha - nebytová část jednotková cena: 5 140 Kč/m 3 garáže v objektu / počet stání: ano 2 stáří původní / další životnost: 105 35 opotřebení celkové: 60 % technický stav stavby: Dobře udržovaná vytápění: Ústřední / etážové - plyn typ konstrukce domu: Zděná (cihlová, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou) rozestavěnost: 100 % forma užívání: Bydlení rekonstrukce celková/dílčí v roce: / 2009 provedené dílčí rekonstrukce: rekonstrukce v interiéru domu nemovitost je běžně užívána: ano ne pozemky (popis): Stavební pozemek se zahradou., Mírně svažité pozemky se sklonem na jihozápad, které tvoří jednotný funkční celek a jsou oploceny. Přístup je bezproblémový z veřejné komunikace. Přípojky od IS jsou provedeny v rozsahu - elektřina a zemní plyn. Voda je odebírána z vlastní studny a možnost napojení na veřejný vodovodní řád není využita. Kanalizace je svedena do vlastní žumpy. výměra pozemků celkem: 589 m 2 jednotková cena 150 Kč/m 2 napojení na sítě vlastní veřejné elektro: vodovod: kanalizace (splašková): plynovod kabelová síť: přístup po zpevněné komunikaci: omezení a rizika rating rizika: bez vlivu na OC Rizika: Ostatní finanční / právní omezení zahrnuto v obvyklé ceně záplavové území / rok poškození: ano ne pojištění proti povodní / záplavě: není nutné ostatní stavby s cenovým vlivem na obvyklou cenu název na pozemku parc. č. popis poznámka Dvojgaráž s dílnou. 14 Zděná dvojgaráž přístupná z RD. kolna 14 Zděná s pultovou střechou. - 2 -
Obec Počet obyvatel: 434 Budova:volně stojící Poloha v obci: Úzké centrum - historická část Poloha vzhledem k užívání: výborná dobrá neutrální nevhodná Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice / silnice I. třídy silnice II. třídy Místopis: Obec Stražisko leží v severní části okresu Prostějov a dle správního hlediska spadá pod město Konice. Do okresního města Prostějov je vzdálenost 17km a do krajského města Olomouc je vzdálenost 35km. Spojení je dobré vlakové - trať Prostějov - Chornice a autobusové do Prostějova, Olomouce. Nachází se zde obecní úřad, mateřská škola, pošta. V obci jsou dobré podmínky pro sportovní využití a také dobré podmínky pro turistiku s ohledem na dobré přírodní podmínky. RD je umístěn ve středu obce v blízkosti obecního úřadu, obchodu, restaurace, vlakového nádraží a autobusové zastávky. Rizika: Ostatní finanční / právní omezení Na LV č.8 ze dne 24.9.2012 pro k.ú.stražisko zapsáno omezení vlastnického práva - Zástavní právo smluvní ve prospěch Raiffeisenbank a.s. Popis / dispozice: Samostatně stojící rodinný dům, který je částečně podsklepený a má obytné přízemí s podkrovím. Dům je zděný a byl postaven na počátku min. století. Zdivo je převážně z nepálených cihel. Střecha je šikmá s taškovou krytinou. V domě je byt 5+1. V roce 1972 byl modernizován. V r.2009 proběhla rekonstrukce přízemí, kde je v současnosti nové soc.zařízení (koupelna se sprchovým koutem, umyvadlem, WC a bidetem), byly obnoveny podlahy v kuchyni (dřevěné desky), v obývacím pokoji (plovoucí), v ložnici (parkety), na chodbě a v koupelně keramická dlažba. Keramické obklady byly provedeny v koupelně a u kuch. linky. V kuchyni byl instalován plynový sporák. V přízemí jsou i nová otopná tělesa a nové rozvody z Cu od plynového kotle. Pokoje v podkroví jsou v současné době neobyvatelné neboť jsou v rekonstrukci. Kanalizace je svedena do žumpy. Voda je odebírána přes domácí vodárnu z vlastní studny umístěné ve sklepě. Možnost napojení domu na veřejný vodovodní řád není dosud využita. Součásti nemovitosti je přistavena dvojgaráž a sklad ve dvoře. Pozemek je oplocený. Konstrukce a vybavení Název Popis Název Popis 1. Základy betonové pasy 2. Zdivo zděné tl. 45 cm 3. Stropy dřevěné 4. Střecha krov dřevěný, vázaný 5. Krytina pálená krytina 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky vápenné, štukové 8. Fasádní omítky břízolitové stříkané 9. Vnější obklady sokl z kabřince 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady 11. Schody dřevěné 12. Dveře hladké plné dveře 13. Okna dřevěná špaletová 14. Podlahy obytných parkety místností 15. Podlahy ostatních keramická dlažba 16. Vytápění plynový kotel místností 17. Elektroinstalace světelná, třífázová 18. Bleskosvod chybí 19. Rozvod vody plast, studená i teplá voda 20. Zdroj teplé vody bojler 21. Instalace plynu zemní plyn 22. Kanalizace žumpa 23. Vybavení kuchyně plynový sporák 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC, bidet 25. Záchod splachovací 26. Ostatní chybí Závady: Podkroví je v současné době neobyvatelné neboť se provádí jeho rekonstrukce a je v rozestavěném stavu. K bydlení je možno použít pouze prostory v přízemí, tj. 2pokoje, kuchyň a soc. zařízení. - 3 -
Seznam podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha sklep 32,00 m 2 13,68 m 2 sklep 21,15 m 2 0,50 10,58 m 2 sklep 6,21 m 2 0,50 3,10 m 2 přízemí 148,00 m 2 96,57 m 2 zádveří 5,48 m 2 1,00 5,48 m 2 hala 25,73 m 2 1,00 25,73 m 2 pokoj 23,00 m 2 1,00 23,00 m 2 pokoj 19,40 m 2 1,00 19,40 m 2 kuchyně s jídelním koutem 17,45 m 2 1,00 17,45 m 2 spíž 1,79 m 2 1,00 1,79 m 2 koupelna 2,76 m 2 1,00 2,76 m 2 WC 0,96 m 2 1,00 0,96 m 2 podkroví 148,00 m 2 100,70 m 2 hala se schodištěm 31,27 m 2 1,00 31,27 m 2 pokoj 24,75 m 2 1,00 24,75 m 2 pokoj 17,48 m 2 1,00 17,48 m 2 pokoj 20,00 m 2 1,00 20,00 m 2 šatna 7,20 m 2 1,00 7,20 m 2 Vztah nemovitosti ke KN Nemovitost / jednotka je řádně zapsána v KN: ano ne Stav rozestavěné stavby / jednotky umožňuje z právního hlediska podpis zástavní smlouvy: ano ne Porovnávací hodnota Popis porovnatelných nemovitostí: 950 000 Kč 1. Prodej domu o dispozici 2+1 ve vyhledávané rekreační oblasti v obci Stražisko na Prostějovsku, PP80m 2, pozemek 469m 2. Přízemní podsklepený dům je v udržovaném stavu, minulý rok byla vyměněna okna i vchodové dveře za plastová a byl zrekonstruovaný plot. V domě je obývací pokoj, pokoj s jídelnou, kuchyně, WC a koupelna. Možnost rozšíření dispozice o půdu na jižní stranu nad přístavek směrem do zahrady. V domě zůstává veškeré vybavení. Materiál- cihla, střecha- pálené tašky. Voda vlastní ze studny, ve sklepě připravena přípojka vody obecní. Vytápění zajišťují Wawky a kamna na tuhá paliva. Podlahy- beton, dřevo, PVC, koberec, v koupelně keramická dlažba. Na dvoře je vstup do sklepa, přístavek, místnost pro skladování, studna s pumpou, možnost posezení. V zahradě o výměře 290 m 2 je vybudován přístřešek (možnost parkování) přístup na zahradu i ze zadní části. Nedaleko domu zrekonstruované koupaliště, v okolí lesy (vhodné zejména k houbaření), obchod, dopravní spojení vlakem i autobusem. 2. K prodeji zděná celoročně obyvatelná chata ve Stražisku, okres Prostějov. Specialitou jsou všechny IS ( voda, plyn, lektřina, dešťová kanalizace). Chata je umístěna na velice klidném místě, do obce 400 m. V chatě byt 3+1 se soc. zařízením, PP 100m 2, pozemek 900m 2. Příjezdová komunikace je v zimě udržovaná. Chata je podklepená, dvě terasy a nabízí dipozici 3+1 + obyvatelná místnost v suterénu. Topení ÚT s plyn. kotlem, boiler na TUV, plynový sporák, Krb. K chatě se nabízí velký, hezký pozemek. Nemovitost je nabízena včetně zařízení. 3. Prodej zděného koncového rodinného domu ve velmi klidné části obce. Patrový dům je částečně podsklepený, velikost 4+1 s koupelnou, WC, spíží a šatnou, PP120m 2. Elektřina 220/380 V, obecní vodovod i z vlastní studny, kanalizace do žumpy, plynové ústřední vytápění i na pevná paliva, ohřev teplé vody kombinovaným boilerem. V přízemí domu je vstupní chodba se schodištěm, kuchyně, obývací pokoj, koupelna, WC, spíž. V 1. patře 3 pokoje, chodba, balkon, prostorná půda. Zahrada oplocená osázená vzrostlými ovocnými stromy. Orientace domu východ - sever. Zastavěná plocha 184 m2, zahrada 342 m2. Název Popis Cena Zdroj ceny / Poznámka RD 2+1 Stražisko 1 240 000 Kč Nabídka RK/ snížení ceny o 15%. RCH 3+1 Stražisko 1 190 000 Kč Nabídka RK/ snížení ceny o 15%. RD 4+1 Stražisko-Růžov 849 000 Kč Nabídka RK/ snížení ceny o 15%. - 4 -
Seznam oceňovaných pozemků Název pozemku Parcelní číslo Výměra Jednotková cena pozemku zastavěná plocha a nádvoří: 66 148 m 2 150 Kč/m 2 zahrada: 14 441 m 2 150 Kč/m 2 Celkem: 589 m 2 Stanovení standardní jednotkové ceny za m 2 započitatelné plochy Obvyklá cena: 950 000Kč Hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: 100000Kč Podíl venkovních úprav a ostatních staveb na obvyklé ceně: 5,00 % 47 500Kč Obvyklá cena pozemků: 88 350Kč Upravená obvyklá cena: 814 150Kč Započitatelná plocha: 211m 2 Jednotková cena započitatelné plochy: 3 859Kč/m 2 Podklady / přílohy počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.8 ze dne 24.9.2012. 2 Snímek katastrální mapy ze dne 5.11.2012. 1 Fotodokumentace nemovitosti. 1 Mapa oblasti. 1 Objednávka na vypracování posudku č.j.465/2012-n ze dne 22.10.2012. 1 Zdůvodnění obvyklé ceny: (vč. komentáře ke kupní ceně) Kladné stránky nemovitosti: - modernizovaný byt v přízemí 2+1 se sociálním zařízením - napojení na IS v rozsahu: elektřina a zemní plyn, kanalizace do vlastní jímky na vyvážení, voda z vlastní studny přes domácí vodárnu - k dispozici dvojgaráž i možnost parkování ve dvoře - nemovitost se nachází v chatařské oblasti a je ji možnost využívat i k rekreaci - nemovitost se nachází v centru obce v blízkosti místní restaurace a obecního úřadu Zápory nemovitosti: - RD není zateplen dle současných technických požadavků na úsporu tepla u obytných budov - podkroví RD je v rekonstrukci a v současné době je neobyvatelné - RD má komplikované právní vztahy z důvodu omezení vlastnického práva zapsaného na LV - lokalita kde je možný pouze vesnický styl bydlení a za pracovními příležitostmi, kulturou a vyšším vzděláním se musí dojíždět Komentář ke kupní ceně: Kupní cena oceňované nemovitosti není známa. Stanovení obvyklé ceny: Na základě porovnávací hodnoty, zjištěných kladných a záporných stránek oceňované nemovitosti, stanovuji obvyklou cenu nemovitosti na 950 000,-Kč. - 5 -
Koncesní listina: Koncesní listina: Koncesní listina vydaná fyzické osobě Městským úřadem Přerov - Obecní živnostenský úřad, č.j.žú - 5183/05/Kd, ev.č.380802-20396-00, dne 18.4.2005 na předmět podnikání: Oceňování majetku. Certifikát odhadce nemovitostí QON: Ev.č. 1830/11, dat. udělení dne 6.6.2012, platnost certifikátu do 6.6.2017. Certifikační orgán č.3022 (akreditováno u ČIA) Bankovní institut vysoká škola, a.s., Praha. Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou. Elektronicky odesláno: e-mail: Počet souborů: 9 Hypoteční banka 2009 Z N A L E C K Á D O L O Ž K A Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 4.5.1990, č.j.spr.2224/90 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, strojů a strojního zařízení. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 55/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladů čís.55/2012. Otisk kulaté pečetě: Podpis znalce: - 6 -
Fotodokumentace ze dne 6.11.2012. Pohled z návsi. Obývací pokoj v přízemí. Kuchyně v přízemí. Soc. zařízení v přízemí. Podkroví v přestavbě. Vjezd do dvojgaráže u RD. - 7 -