ZNALECKÝ POSUDEK č.3530-353/2013 O ceně rodinného domu v Praze Ďáblicích, Kučerové č.p.137/14, včetně příslušenství a pozemků p.č.690, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 319 m 2 a p.č.691, zahrada, o velikosti 138 m 2, vše zapsáno na LV č.354 pro k.ú.ďáblice Objednatel posudku: Dražby.net s.r.o. Sokolská 584/11, 772 00 Olomouc Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 17.9.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46, 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 18 stran textu a 3 stran příloh. Objednateli se předává v 3 vyhotovení. V Tršicích 17.9.2013
A. Nález 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny rodinného domu v Praze Ďáblicích, Kučerové č.p.137/14, včetně příslušenství a pozemků p.č.690, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 319 m 2 a p.č.691, zahrada, o velikosti 138 m 2, vše zapsáno na LV č.354 pro k.ú.ďáblice 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Kučerové 137/14 182 00 Praha - Ďáblice Kraj: Hl.m. Praha Okres: Hl.m. Praha Obec: Praha Katastrální území: Ďáblice Počet obyvatel: 1 241 664 Základní cena podle 28 odst. 1 písm. a): 2 250,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 17.9.2013 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.354 pro k.ú.ďáblice - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel obcí ČR - 2 -
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku: 500826/291, Pan Jaroslav Cuc, Kučerové 137/14, 18200 Praha-Ďáblice, vlastnictví: výhradní 500826/291, Pan Jaroslav Cuc, Kučerové 137/14, 18200 Praha-Ďáblice, vlastnictví: výhradní odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici 7. Celkový popis nemovitosti Znalec nebyl do nemovitosti vpuštěn, proto některé údaje v ocenění jsou odhadnuty dle vnějšího stavebně technického provedení. Oceňovaná nemovitost je řadový krajní, zřejmě nepodsklepený objekt s jedním nadzemním podlažím a podkrovím. Má sedlovou střechu, je zděný. Krytina je z betonové tašky, bleskosvod chybí, klempířské prvky jsou z PVC a mědi. Fasáda je zateplená. Vnitřní vybavení předpokládám standardní. Topení je ústřední. Okna jsou plastová. K domu náleží vedlejší stavby a zděná garáž, vše s pozitivním vlivem na cenu obvyklou. Stáří domu odhaduji na cca 50 roků, v posledních letech byla provedena modernizace. Stav objektu je dobrý, údržba dostatečná, vybavení celkově standardní. Objekt je napojen pravděpodobně na kompletní infrastrukturu. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky - 3 -
B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 26a porovnávací metoda Poloha objektu: Praha 7 Stáří stavby: 50 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 6 851,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží přízemí: 12,25*8,64 = 105,84 m 2 podkroví: = 105,84 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška přízemí: 105,84 m 2 2,60 m podkroví: 105,84 m 2 2,50 m - 4 -
Obestavěný prostor vrchní stavba: 105,84*4,4 = 465,70 m 3 zastřešení: 105,84*4,2/2 = 222,26 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 687,96 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 105,84 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 211,68 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,00 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový II -0,01 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a V 0,08 plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 0,00 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství III 0,05 - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou II 1,05 údržbou Koeficient stáří upraven o + 0,01 pro stavby s nástavbou, přístavbou či rozsáhlejšími stavebními úpravami. Koeficient pro stáří 50 let: 0,81-5 -
12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 13 * 0,81 = 0,961 i = 1 Index polohy Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území III 0,00 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení bez zázemí IV 0,03 parků 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní II 0,00 spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené II 0,00 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 8 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 1,030 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - prodej dražbou I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,850 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,961 * 1,030 * 0,850 = 0,841 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 6 851,- Kč/m 3 * 0,841 = 5 761,69 Kč/m 3 CP = CU * OP = 5 761,69 Kč/m 3 * 687,96 m 3 = 3 963 812,25 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 3 963 812,25 Kč - 6 -
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Ocenění Ostatní stavební pozemky Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 27 cenová mapa zastavěná plocha a 690 319,00 4 250,00 1 355 750,- nádvoří 27 cenová mapa zahrada 691 138,00 4 250,00 586 500,- Ostatní stavební pozemky - celkem 1 942 250,- Pozemky - zjištěná cena = 1 942 250,- Kč - 7 -
C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 3 963 812,30 Kč 1. Ocenění staveb celkem 3 963 812,30 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 1 942 250,- Kč 2. Ocenění pozemků celkem 1 942 250,- Kč Celkem 5 906 062,30 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 5 906 062,30 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 3 963 812,30 Kč 1. Ocenění staveb celkem 3 963 812,30 Kč - 8 -
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 1 942 250,- Kč 2. Ocenění pozemků celkem 1 942 250,- Kč Celkem 5 906 062,30 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 5 906 062,30 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 5 906 060,- Kč slovy: Pětmilionůdevětsetšesttisícšedesát Kč - 9 -
Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 2.000.000,- Kč s příslušenstvím a budoucí pohledávky do výše 3.160.000,- Kč - Private Capital Invest a.s., Štěpánská 539/9, Praha 2, Nové Město, 120 00 Praha 2. Tato závada bude prodejem nemovitosti vyrovnána a vymazána z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňuje. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : patrový cihlový RD 5+1/terasa/garáž na pozemku 254m2 z roku 1984 v Ďáblicích Praha 8 v ul. Čenkovská. Jedná se o dobře dispozičně řešený dům s neprůchozími pokoji, halou a s krbem. Dům je z 1/3 podsklepený a suchý. Možná dostavba. Obecní kanalizace, vodovodní řád a plyn. V přízemí domu se nachází velký prostorný obývací pokoj, samostatná kuchyň, hala s krbem, koupelna s vanou, předsíň a oddělená toaleta. Ve druhém patře je prostorná ložnice a 2x podkrovní pokoje, nová koupelna se sprchovým koutem s WC a terasa. Venkovní příjemné posezeni po malým podloubíčkem u domu, dřevěná zachovalá špaletová okna, podlahová krytina (dlažba, koberec a plovoucí podlaha) Dům je atraktivní díky své poloze v zastavěné vilové čtvrti, velmi klidné lokalitě a především svému soukromí. Možné i parkování před domem. Požadovaná cena 5.200.000,- Kč. - 10 -
Novostavba moderního funkcionalistického domu v jedinečném architektonickém provedení umožňuje individuální uspořádání místností dle přání budoucího majitele. Rodinný dům je plný světla a slunce. Velká francouzská okna v obývacím pokoji, spojeném v souladu se současnými trendy bydlení s jídelnou a kuchyní, propojují hlavní obytnou část domu s moderní rovinnou a slunnou zahradou. Místnosti v patře mají rovné stropy a plnou výšku stropů. Díky tomu plně využijete každý kout všech místností. Snahou zkušeného developera bylo dodržet ekologické trendy výstavby a stále více požadovanou nízkou energetickou náročnost budoucího bydlení. Své auto můžete zaparkovat jak v samostatné garáži, která je propojená se vstupní halou, tak na vlastním parkovacím stání v předzahrádce. Hlavním kladem tohoto rezidenčního bydlení je dostupnost pražské MHD, dobrá dostupnost centra Prahy a přímé napojení na hlavní výpadovky. Procházkou si můžete nakoupit ve vyhlášených obchodních centrech (Globus, OC Letňany ). Umístění domu umožňuje využít plnou občanskou vybavenost. Klidová zóna nově budovaného parku s jezírkem a okolní vilová zástavba zvýrazní komfort tohoto bydlení. Požadovaná cena 5.613.199,- Kč. - 11 -
rodinný dům v Praze 9 Letňanech. Dům je postaven na pozemku o rozloze 433m2. Dům je částečně podsklepen. V podsklepené části domu se nachází kotelna a sklepní místnost. V přízemí a prvním patře jsou 2 bytové jednotky 3+1. V přízemí domu probíhá rekonstrukce. Dům je napojený na obecní vodovod, kanalizaci, plyn a elektřinu. Vytápění plynovým kotlem (výměna v roce 2009).Dům má upravenou zahradu, na pozemku je postavena garáž pro dvě auta. Tato nabídka je vhodná pro klienty, kteří chtějí bydlet v lokalitě, která poskytne prostor pro odpočinek a současně zajistí v místě veškerou občanskou vybavenost. Velmi dobrá dostupnost MHD. Požadovaná cena 5.490.000,- Kč včetně provize, včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu. Obvyklá cena bez vlivu závad : 5.900.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 5.900.000,- Kč. Slovy: Pětmilionůdevětsettisíc Kč Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz V Tršicích 17.9.2013 Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.19. - 12 -
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3530-353/2013 znaleckého deníku. - 13 -
E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 354 ze dne 16.5.2012 2 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti 3-14 -
Fotodokumentace nemovitosti - 15 -
Mapa oblasti - 16 -
- 17 -
- 18 -