ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 0846-024/2015 NEMOVITÁ VĚC: Podíl 1/2 z celku rekreační chaty včetně příslušenství a pozemků Katastrální údaje : Kraj Plzeňský, okres Plzeň-sever, obec Čerňovice, k.ú. Čerňovice Adresa nemovité věci: Čerňovice č.e. 71, 330 36 Čerňovice Vlastníci pozemků a Lehečková Eva, náměstí Generála Píky 2092/36, 326 00 Plzeň, Východní Předměstí, stavby: podíl: 1/2 Šrámek Pavel Ing., Ořechová 1244/14, 326 00 Plzeň, Východní Předměstí, podíl: 1/2 OBJEDNAVATEL: Exekutorský úřad 178 Plzeň-jih, Soudní exekutor JUDr. Jiří Janečka, Ph.D. Adresa objednavatele: V Bezovce 1896/6, 301 00 Plzeň ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: JUDr. Karel Mošna Jasanová 345/16, 326 00 Plzeň IČ: 64875806 telefon: 777651711 e-mail: karel.mosna@seznam.cz DIČ: fax: ÚČEL OCENĚNÍ: Zjištění obvyklé ceny nemovitostí v exekučním řízení č.j. 178 EX 210/01 OBVYKLÁ CENA PODÍLU 1/2 200 000 Kč Datum místního šetření: 6.2.2015 Stav ke dni : 6.2.2015 Počet stran: 9 stran Počet příloh: 9 stran Počet vyhotovení: 3 V Plzni, dne 9.2.2015 JUDr. Karel Mošna
NÁLEZ Znalecký úkol Znaleckým úkolem je stanovení ceny obvyklé podílu 1/2 z celku pozemku parc.č. st.229 o výměře 55 m 2 - zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba v části obce Čerňovice č.e.71 - rodinná rekreace, na pozemku parc.č. st.229, a podílu 1/2 z celku pozemku parc.č. 994/14 o výměře 249 m 2 - ostatní plocha, neplodná půda, vše zapsáno na LV č. 183 pro katastrální území Čerňovice, obec Čerňovice, okres Plzeň-sever. Součástí stavebního pozemku je shora uvedená stavba rekreační chaty, součástí pozemku ostatní plochy jsou trvalé porosty, studna, žumpa, zahradní udírna, venkovní schodiště, zpevněné plochy, přípojka elektřiny, kanalizační potrubí od žumpy a vodovodní potrubí od studny. Přehled podkladů Objednatel předložil znalci jako podklady usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Janečky, Ph.D. č.j. 178 EX 210/01-11 ze dne 13.1.2015 a výpis z katastru nemovitostí LV č. 183 ze dne 13.1.2015, znalec dále pořídil snímek z katastrální mapy ze dne 5.2.201. Dne 6.2.2015 byla bez účasti dalších osob provedena prohlídka nemovitostí, a byla pořízena fotodokumentace objektu. Vzhledem k tomu, že se žádný ze spoluvlastníků k prohlídce nedostavil, nebylo možné provést prohlídku interiéru stavby, spoluvlastník objektu však znalci poskytl veškeré informace o objektu, včetně fotodokumentace vnitřních prostor. Místopis Oceňovaný objekt je situován v lesní chatové osadě Zelenkův Mlýn ležící na levém břehu vodní nádrže Hracholusky, za Novým Mostem vpravo od silnice ve směru z Pňovan do Čerňovic, ve vzdálenosti cca 2 km jižně od Čerňovic a 4 km severozápadně od Pňovany. Objekt je situován na jihozápadním směrem sklonitém pozemku vzdáleném cca 200 m od vody, v místě bez jakýchkoliv přímých negativních vlivů průmyslu a dopravy. Přístup k objektu je zajištěn po částečně zpevněné lesní cestě, která je v podílovém spoluvlastnictví jiných vlastníků. Chatová osada, v níž se objekt nachází, je vyhledávanou rekreační lokalitou ležící v jihozápadní části okresu Plzeň-sever, ve vzdálenosti 29 km západně od Plzně, 18 km severovýchodně od Stříbra. V chatové osadě se nenachází žádná občanská vybavenost, dopravní spojení veřejnou dopravou je zajištěno vlakovými spoji ze zastávky Pňovany a autobusovými spoji ze zastávky Čerňovice, obě ve vzdálenosti cca 2,5 km od oceňovaného objektu. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - ostatní Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Jedná se o objekt sestávající ze stavebního pozemku, jehož součástí je stavba rekreační chaty, a dále z pozemku ostatní plochy osázeného vzrostlými okrasnými převážně jehličnatými keři (túje, buxus, jalovec, šeřík apod.), jehož součástí je vrtaná studna včetně vodovodního potrubí do chaty, žumpa včetně kanalizačního potrubí do chaty, stavba zahradní udírny, venkovní schodiště betonové, - 2 -
drobné zpevněné plochy z monolitického betonu a přípojka elektřiny. Hlavní stavba je samostatně stojící dvoupodlažní rekreační chata s podkrovím, zastřešená strmou sedlovou střechou s orientací hlavního průčelí k jihozápadu. Základy jsou betonové s izolací proti zemní vlhkosti, spodní stavba je z cihelného zdiva tl. 30 cm a je zde situován sklep a sklad na lodě. Vrchní stavba sestávající z přízemí a podkroví je montovaná z dřevotřískových panelů s vnitřní tepelnou izolací. V přízemí je situován obývací pokoj, kuchyňka, chodba, koupelna s WC, v podkroví jsou dvě ložnice se zkoseným stropem. Z jihozápadní strany je přízemí provedena prostorná terasa o výměře cca 12 m 2, u vstupu do objektu je provedena nezastřešená podesta s venkovním schodištěm. Okna v celém objektu jsou dřevěná v suterénu jednoduchá, v přízemí a v podkroví zdvojená opatřená dřevěnými okenicemi, vstupní dveře dřevěné plné, komín je zděný, střešní krytina je provedena z osinkocementových šablon, klempířské konstrukce jsou úplné z pozink.plechu, podezdívka je omítnuta vápennou omítkou. Objekt je dle sdělení spoluvlastníka vytápěn kamny na pevná paliva, ohřev TUV je zajištěn z el. boileru, v koupelně je osazeno umyvadlo, vana a WC mísa se splachovacím zařízením, kuchyňka je vybavena straší kuchyňskou linkou a sporákem na PB, objekt je zásoben vodou z vrtané studny, je odkanalizován do žumpy a je napojen na veřejnou el. síť. Stavba byla postavena kolem roku 1975, v posledních cca 5 letech však není užívána ani řádně udržována a ke dni ocenění je v zanedbaném stavebně technickém stavu. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: Objekt se nachází v chatové osadě s přístupem pouze po nezpevněné lesní cestě Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Na objektu vázne zástavní právo smluvní, zástavní právo soudcovské, nařízená exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí, vše dle přiloženého LV Ostatní rizika: Stavby dlouhou dobu neužívané Komentář: Objekt není pronajímán a již delší dobu není užíván. - 3 -
OCENĚNÍ Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 85,00 m 2 Zastavěná plocha: 55,00 m 2 Plocha pozemku: 304,00 m 2 Srovnatelné nemovité věci Název: Chata Pňovany Lokalita: Pňovany Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,10 K7 Vliv právních vztahů 0,90 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Velikosti objektu - srovnatelná; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - srovnatelné; Celkový stav - lepší stav; Vliv pozemku - pouze zastavěný pozemek; Vliv právních vztahů - přístup po veřejné komunikaci; Celkový koef. K C 0,80 Upravená j. cena Kč/ks 513 216 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena Nezjištěn 49 m 2 640 000 Kč 640 000 Kč/ks Název: Chata Plešnice Lokalita: Plešnice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,10 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 0,90 K7 Vliv právních vztahů 0,90 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Velikosti objektu - menší objekt; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - srovnatelné; Celkový stav - lepší stav; Vliv pozemku - větší pozemek; Vliv právních vztahů - přístup po veřejné komunikaci; Celkový koef. K C 0,72 Upravená j. cena Kč/ks 303 118-4 -
Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena Nezjištěn 479 m 2 420 000 Kč 420 000 Kč/ks Název: Chata Luhov Lokalita: Líšťany Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 0,70 K7 Vliv právních vztahů 0,90 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Velikosti objektu - srovnatelná; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - zděná stavba; Celkový stav - lepší stav; Vliv pozemku - výrazně větší pozemek; Vliv právních vztahů - podíl na přístupové cestě; Celkový koef. K C 0,46 Upravená j. cena Kč/ks 551 124 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena Nezjištěn 9 236 m 2 1 200 000 Kč 1 200 000 Kč/ks Název: Chata Lipno Lokalita: Líšťany Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 0,90 K7 Vliv právních vztahů 0,90 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Velikosti objektu - srovnatelná; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - zděná stavba; Celkový stav - srovnatelný; Vliv pozemku - větší pozemek; Vliv právních vztahů - přístup po veřejné komunikaci; Celkový koef. K C 0,66 Upravená j. cena Kč/ks 387 099 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena Nezjištěn 1 093 m 2 590 000 Kč 590 000 Kč/ks - 5 -
Název: Chata Újezd nade Mží Lokalita: Újezd nade Mží Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,10 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,10 K7 Vliv právních vztahů 0,90 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Velikosti objektu - menší objekt; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - srovnatelné; Celkový stav - srovnatelný; Vliv pozemku - pouze zastavěný pozemek; Vliv právních vztahů - přístup po veřejné komunikaci; Celkový koef. K C 0,98 Upravená j. cena Kč/ks 441 045 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena Nezjištěn 31 m 2 450 000 Kč 450 000 Kč/ks Popisy porovnatelných nemovitých věcí Chata Pňovany Chata 3+1, garáž, 89 m2, u přehrady Hracholusky, obec Pňovany, okr Plzeň- sever, na klidném místě u Hracholuské přehrady, mezi obcí Pňovany a Novým mostem. Chata je zděná, v kombinaci se dřevem. Prosklenou verandou vstoupíme do prostorného obývacího pokoje za kterým je umístěna kuchyň s kuchyňskou linkou, plynovým sporákem, ledničkou, dřezem a umyvadlem. Dřevěnými schody vystoupíme do podkroví, kde se nachází dva pokoje ke spaní či relaxaci. Spodní část tvoří garáž s technickou místností, sklep, suché WC. Vytápění je řešeno kamny na tuhá paliva. V chatě je zavedena elektřina a přivedena voda z vlastního vrtu s pitnou vodou. Součástí ceny je veškeré zařízení chaty.chata je umístěna v klidné rekreační oblasti na rovinatém pozemku v lesním porostu, vzdálena od přehrady 200 m, s krásným výhledem na okolní přírodu. Vhodná k rekreaci, či trvalému bydlení. Plzeň vzdálena 25 km, nádraží ČD Pňovany 1 km. Chata Plešnice Rekreační chata se zahradou v blízkosti vodní nádrže Hracholusky, významného rekreačního střediska na Plzeňsku. Chata svým umístěním v terénu nabízí dokonalé soukromí majitelům. Zastavěná plocha chatky je 36m2 a je dvoupodlažní. Chata je dřevěná se zděnou podezdívkou a je podsklepená. Spodní část chaty je využívaná jako společenská místnost, kuchyně, pokoj se dvěma 2 lůžky a WC. Dva oddělené (nově zrekonstruované) pokoje v podkroví jsou využívané jako ložnice. Do chaty je zavedena elektřina 230V. Voda ze společné studánky (na pozemku). Topení je řešeno lokálně na tuhá paliva. Chata nepotřebuje žádné stavební úpravy. Rozloha upravené zahrady je 479m2. Chata leží na slunném pozemku, který je upraven v jednoduché přírodním stylu. V okolí chaty je příležitost k rekreaci - Hracholusky, řeka Mže, hrad Buben, letiště Plešnice atd. Chata Luhov Třípodlažní chata s terasou, balkonem, garáží a vlastním lesem v zátoce přehrady Hracholusky. Chata má kamenné základy,je zděná s dřevěnými štíty, okny, terasou a balkonem. Střecha je sedlová - eternitová. V prvním podlaží je garáž, koupelna s toaletou a sklad na potraviny s lednicí a - 6 -
mrazákem. Ve druhém podlaží jsou dva pokoje s terasou. V podkroví jsou dvě ložnice a kuchyňka s elektrickým vařičem. Schody jsou dřevěné, pokoje a ložnice jsou obloženy dřevem. Užitková voda se čerpá z vlastní studny do zásobníku (rozvod není dokončen), odpady jsou svedeny do jímky, topí se do kamen. Vlastnictví pozemků okolo chaty (9236m2) a podílu na příjezdové cestě zaručuje klid a soukromí. Chata je ve stráni nad cestou. Prodává se včetně vybavení. Parkování je možné na pozemku pod chatou nebo v garáži. K vodě se chodí po cestě cca 400m. Pokud hledáte klidné místo blízko vody 24km od Plzně. Chata Lipno Zachovalá chata v původním stavu. V malá chatové osadě. Uprostřed lesů, pěšky 3,7 km k přehradě Hracholusky. Do 100 m od chaty se nachází rybník. Možnost rybaření. Dispoziční řešení chaty je: předsíň s komorou, sklep 6 m2, velká společná sednice, menší kuchyň a dvě samostatné malé ložnice. Chata Újezd nade Mží Rekreační chata 2+1 u řeky Mže. Chata je na pěkném místě s dobrým přístupem, dřevěná, s podkrovím. V přízemí je kuchyň a obývací pokoj, menší umývárna. V patře je prostor na spaní pro 4 osoby. Chata má 2 sklepy - v betonové podezdívce jsou 2 prostory používané pro úschovu lodě a na sklad dřeva. Na pozemku je WC, ohniště s venkovním posezením. Voda je ve studni cca 20 m od chaty společná pro další chaty s dostatkem vody. Elektřina 220/380V, odpady do trativodu. Využívaný pozemek kolem chaty je obecní, je oplocený žívým plotem. Přístupová cesta je obecní. Chata stojí na vlastním pozemku 31m2. Největší devizou této nemovitosti je velmi dobrá dostupnost od Plzně cca 15 minut, příjemné posezení u ohně a blízkost řeky Mže. Nedaleko je zřícenina hradu Buben, statek Újezd nade Mží a Hracholuská přehrada. Výpočet porovnávací hodnoty na základě přímého porovnání Minimální jednotková porovnávací cena 303 118 Kč/ks Průměrná jednotková porovnávací cena 439 120 Kč/ks Maximální jednotková porovnávací cena 551 124 Kč/ks Stanovená jednotková cena oceňované nemovité věci 439 120 Kč/ks Porovnávací hodnota před korekcí ceny Podíl 1/2 z celku * 1,00 / 2,00 = 219 560,00 Prodejnost podílu * 0,90 = 197 604,00 Výsledná porovnávací hodnota 197 604 Kč - 7 -
- 8 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Fotodokumentace 2 Usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Janečky, Ph.D. č.j. 178 EX 2 210/01-11 ze dne 13.1.2015 Výpis z katastru nemovitostí LV č. 183 ze dne 13.1.2015 4 Snímek katastrální mapy ze dne 5.2.2014 1-9 -
Fotodokumentace - 10 -
- 11 -